【正文】 大意義 有利于 上帝 葡萄酒業(yè)發(fā)展 5 上帝 是國(guó)內(nèi)較早發(fā)展進(jìn)口葡萄酒產(chǎn)業(yè)的城區(qū)之一， 2020 年葡萄酒業(yè)進(jìn)口貨值就達(dá) 1832 萬(wàn)美元，居全省之首。由于進(jìn)口紅酒的生產(chǎn)商、進(jìn)口商和經(jīng)銷商相對(duì)獨(dú)立、各有各自的利益點(diǎn)，沒(méi)有形成品牌和市場(chǎng)投入，造成大多數(shù)進(jìn)口紅酒品牌的忠誠(chéng)度低，形成生產(chǎn) 商有牌無(wú)名和經(jīng)銷商有名無(wú)牌的現(xiàn)象。 上帝 地處浙南，面臨上有上海，寧波，下有福州、廈門(mén)的擠壓，特別是這些區(qū)域距離 上帝 近，設(shè)施齊全，并擁有進(jìn)口葡萄酒的保稅區(qū)和倉(cāng)庫(kù)，商檢通關(guān)快捷。 據(jù)國(guó)際葡萄酒展覽組織一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示： 2020 年，中國(guó)將以%的增長(zhǎng)幅度位居全球葡萄酒消費(fèi)增長(zhǎng)首位。 建設(shè)單位法人代表： 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 項(xiàng)目提出的背景 分到 是國(guó)內(nèi)較早發(fā)展進(jìn)口葡萄酒產(chǎn)業(yè)的地區(qū)之一，全國(guó)有近 30%的進(jìn)口葡萄酒貿(mào)易商姓 “溫 ”。 1 國(guó)際葡萄酒交易集散中心建設(shè) 項(xiàng)目申請(qǐng) 報(bào)告 委托單位： 編制單位： 編制時(shí)間： 2 目 錄 第一章 總論 ……………………………………………………………1 第二章 建設(shè)單位概況 …………………………………………… … 11 第三章 建設(shè)方案及市場(chǎng)分析 ……………………………………… 13 第四章 工程設(shè)計(jì)方案 ……………………………………………… 18 第五章 環(huán)境保護(hù)及職業(yè)安全衛(wèi)生 ………………………………… 26 第六章 節(jié)能 ………………………………………………………… 30 第七章 計(jì)劃進(jìn)度安排與勞動(dòng)定員 ………………………………… 31 第八章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 ………………………………… 38 第九章 經(jīng)濟(jì)分析 …………………………………………………… 38 第十章 社會(huì)影響分析 ……………………………………………… 58 附圖 1 交易中心區(qū)位圖 附圖 2 總平面圖 附圖 3 總體功能布置圖 附圖 4 廣場(chǎng)效果圖 附圖 5 河道兩岸及拱橋效果圖 附件：溫政辦 [2020]68 號(hào)文 3 第一章 總論 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目名稱： 。特別是 2020 到 2020 這四年間，我市進(jìn)口葡萄酒業(yè)務(wù)呈井噴式發(fā)展，進(jìn)口貨值從 232 萬(wàn)美元猛增到 1832 萬(wàn)美元，增長(zhǎng)了 7 倍，進(jìn)口量穩(wěn)居浙江省首位。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到 2020 年，中國(guó)葡萄酒行業(yè)的銷售收入將達(dá)到 700 億元以上，其中進(jìn)口葡萄酒將占居 50%以上的市場(chǎng)份額。二是商家盲目涌進(jìn)市場(chǎng)，以殺價(jià)為主要競(jìng)爭(zhēng)手段開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)混亂。品牌缺失阻礙了進(jìn)口葡萄酒市場(chǎng)的進(jìn)一步健康發(fā)展。但是， 2020 年以后 上帝 近一半的葡萄酒轉(zhuǎn)向上海，寧波等地進(jìn)口， 上帝 進(jìn)口貨值增速大幅下降。利用甌海中心城區(qū)內(nèi)原工業(yè)廠房通過(guò) “退二進(jìn)三 ”建設(shè)中國(guó)（ 上帝 ）國(guó)際葡萄酒交易集散中心，能更好的推進(jìn)城區(qū)功能由生產(chǎn)型向商貿(mào)型轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步優(yōu)化城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，更能輻射帶動(dòng)周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)互利共贏。 項(xiàng)目編制依據(jù)和研究范圍 項(xiàng)目編制依據(jù) 6 所依據(jù)的文件 項(xiàng)目研究范圍 主要對(duì)成立中國(guó)（ 上帝 ）國(guó)際葡萄酒交易集散中心，將其打造建設(shè)成集交易集散中心、旅游中心、休閑娛樂(lè)中心為一體的全能性展銷平臺(tái)，在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性、合理性進(jìn)行研究分析和設(shè)計(jì)，并對(duì)交易中心的整體規(guī)劃、總圖布局、功能劃分，市場(chǎng)需求，設(shè)立通關(guān)檢驗(yàn)檢疫大廳、交易大廳、國(guó)際葡萄酒價(jià)格指數(shù)大型電子屏幕、保稅倉(cāng)庫(kù)、物流配送、葡萄酒文化長(zhǎng)廊、星級(jí) 酒店等配套設(shè)施，以及工程技術(shù)，環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防、投資估算和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)行分析和作出評(píng)價(jià)。 集散中心第一期 萬(wàn)㎡，預(yù)期在 2020 年 5 月 1 日開(kāi)業(yè)；第二期 萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)在 2020 年底投入使用。 8 表 11 近、中期葡萄酒進(jìn)口量、市場(chǎng)交易額計(jì)劃表 項(xiàng)目 單位 近期 中期 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 2021 2022 葡萄酒進(jìn)口量 萬(wàn)支 2400 4800 6000 7200 8500 10000 11500 13000 14500 16000 年增幅 % / 100 25 20 18 15 13 葡萄酒進(jìn)口單價(jià) 美元 /支 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 葡萄酒進(jìn)口額 億美元 3 5 8 葡萄酒進(jìn)口額 億元 葡萄酒交易批發(fā)價(jià) 元 /支 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 葡萄酒交易額 億元 48 68 80 92 104 116 128 配套食品（奶粉、火腿等）進(jìn)口額 億美元 配套食品（奶粉、火腿等）銷售額 億元 9 總投資及資金來(lái)源 項(xiàng)目總投資 億元，其中固定資產(chǎn)投資 億元，鋪底流動(dòng)資金 億元。 貸款償還期為 年（含建設(shè)期，還款期企業(yè)留利 億元，用于逐年增加流動(dòng)資金 億元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 （ 見(jiàn)表 12） 表 12 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 Ⅰ 主要數(shù)據(jù) 1 葡萄酒進(jìn)口量 8500 萬(wàn)支 (2017 年 ) 2 葡萄酒批量額 58 億元（含代理） 3 新增主要設(shè)備 214 臺(tái)（套） 4 能源 能耗 用水量 萬(wàn)噸 /年 用電量 新增 5315KvA 干式變壓器 6 臺(tái) 5 人員 500 人 6 用地面積 畝 7 建筑面積 萬(wàn) m2 8 項(xiàng)目總投資 億元 其中 固定資產(chǎn)投資 億元 鋪底流動(dòng)資金 億元 9 年銷售收入 億元（ 2017 年） 10 年利潤(rùn)總額 億元（ 2017 年） 11 年增進(jìn)口稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅 億元（ 2017 年） 12 年增所得稅 億元（ 2017 年） Ⅱ 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1 投資利潤(rùn)率 %（ +年平均） 2 投資利稅率 %（ +年平均） 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %（ +年平均） 4 投資回收期（年） 含建設(shè)期 5 償款償還期（年） 含建設(shè)期 11 第二章 建設(shè)單位概況 XX 公司 是經(jīng)國(guó)家工商總局批準(zhǔn)的大型無(wú)區(qū)域鎖業(yè)集團(tuán)。產(chǎn)品銷往歐洲、美洲、南非等全世界 30 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，有穩(wěn)定的銷售渠道和良好的商業(yè)信譽(yù)。 上帝 有全國(guó)最大的僑商網(wǎng)絡(luò)，有最大的高端消費(fèi)群體，通過(guò)政府支持，完全能夠成為高端進(jìn)口消費(fèi)品集散城市，以消費(fèi)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將成為 上帝 的一大特色。 打造進(jìn)口葡萄酒商貿(mào)交易平臺(tái)， “把世界葡萄酒集聚到 上帝 ，把 上帝 市場(chǎng)葡萄酒分銷到全國(guó) ”，開(kāi)展葡萄酒展示、品嘗、拍賣(mài)、收藏、投資、培訓(xùn)等文化交流活動(dòng)。 （ 2）政策支持 13 該項(xiàng)目是 上帝 市政府提升全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的既定目標(biāo)、重點(diǎn)項(xiàng)目之一。葡萄酒銷售方式多樣化，在 上帝 本地近 200家大小酒莊（羅斯柴爾德家族產(chǎn)業(yè)也在 上帝 設(shè)點(diǎn)）， 并輻射全國(guó)。在葡萄酒成為熱門(mén)的現(xiàn)代飲品過(guò)程中， 上帝 出現(xiàn)了一批從事葡萄酒進(jìn)口生意的專業(yè)人才， 上帝 市酒類行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí)保稅儲(chǔ)存方式能使企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金利用率大幅度提高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模得到有效放大。 （ 12）文化平臺(tái) ８萬(wàn)多平方米的高檔會(huì)所、住宿、餐飲、休閑、旅游、購(gòu)物商業(yè)配套設(shè)施。經(jīng)調(diào)查表明：目前， 上帝 市區(qū)葡萄酒貿(mào)易以分散的形式存在， 缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)和交易集散中心，有超過(guò) 200 家葡萄酒莊、酒窖分散在 上帝 各大街小巷，兼售進(jìn)口葡萄酒 16 的批發(fā)店、便利店更不計(jì)其數(shù)。 在整體布局上，既要考慮市場(chǎng)的風(fēng)格、品味、檔次，以及人流、物流的順暢、便捷流程的合理，又要考慮集散中心進(jìn)一步發(fā)展的可能，留有一定的余地，在提高市場(chǎng)知名度的同時(shí)，不斷降低經(jīng)營(yíng)成本。具有海陸空立體交通的優(yōu)勢(shì)，距 上帝 動(dòng)車(chē)站、金麗溫高速左岸頭互通出口，全國(guó)物流基地（甌海貨運(yùn)物流集散中心）僅 5 分鐘的車(chē)程，距 上帝 機(jī)場(chǎng) 24km，碼頭 18km。詳見(jiàn)（附圖2） “總體功能布局圖 ”，各功能區(qū)域的面積詳見(jiàn)表 41。詳見(jiàn)廣場(chǎng)效果圖。 開(kāi)設(shè)園形建筑為期貨交易中心和拍賣(mài)中心；在這里建立有電子商務(wù)服 務(wù)平臺(tái)，定期公示葡萄酒期貨價(jià)格，形成中國(guó)進(jìn)口葡萄酒指數(shù)和定期舉辦高檔葡萄酒拍賣(mài)會(huì)。 （ 4）、國(guó)際葡萄酒會(huì)館區(qū) 將原 8五棟多層廠房改造成葡萄酒博物館和國(guó)際葡萄酒會(huì)館。 （ 5）、商業(yè)配套服務(wù)區(qū) 將原 16宿舍樓改造成商業(yè)配套服務(wù)區(qū)。將道路兩側(cè)的所有沿街建筑以 “山地 ”式的風(fēng)格進(jìn)行包裝，將原平頂式的廠房按歐式古堡型風(fēng)格加層加頂，使整體建筑高低錯(cuò)落、形態(tài)各異立面豐富化，在河道上 架 設(shè)兩座拱形的歐式風(fēng)格仿古橋連 接兩岸與整個(gè)建筑形成完美的呼應(yīng)。按照各自的風(fēng)格進(jìn)行裝飾，預(yù)計(jì)約有 8001000 戶左右經(jīng)營(yíng)戶。 綠化 原工業(yè)園有較大的綠化面積，約為 37540m2，綠化率為 21%，其綠地在建筑物的周邊，為配合交易集 散中心的改造，建設(shè)國(guó)際葡萄酒品嘗文化一條，與整體的設(shè)計(jì)風(fēng)格相配套，使 交易 中心內(nèi)形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化空間，為種植常綠行道樹(shù)，為交易中心創(chuàng)造一個(gè)清新、優(yōu)雅、宜人的環(huán)境。年用水量約 萬(wàn) m3。試行 “分批出庫(kù)，集中報(bào)關(guān) ”模式，外口岸海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，向 上帝 保稅倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)關(guān)運(yùn)輸便利化，有效降低進(jìn)口葡萄酒通關(guān)成本，同時(shí)保稅儲(chǔ)存方式能使企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金利用率大幅度提高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模得以有效放大。 、物流與配送 從全球各地采購(gòu)的原裝葡萄酒 由集裝箱經(jīng)輪船海運(yùn)至 上帝 港或上帝 附近港口，港口貨物裝 上 汽車(chē)運(yùn)至交易集散中心保稅倉(cāng)庫(kù)存放。 2）在設(shè)計(jì)中積極采用無(wú)污染、少污染的新技術(shù)，新設(shè)備。主要治理措施如下： A、生活廢水： 餐飲廢水經(jīng)隔油池預(yù)處理后與賓館的生活廢水、酒吧、娛樂(lè)中心的洗滌廢水，各入駐部門(mén)、散戶及辦公、宿舍衛(wèi)生間廢水 匯合 集中 一起 經(jīng)化糞池預(yù)處理達(dá)標(biāo)后由 XX 公司 原排污管網(wǎng)排入西部污水處理廠，再處理最終排入甌江。 環(huán)境保護(hù)設(shè)施共投入 資金 60 萬(wàn)元。 d）本設(shè)計(jì)的店面、倉(cāng)庫(kù) 等均考慮通風(fēng)換氣、防雷、防靜電、倉(cāng)儲(chǔ)還要考慮恒溫保濕，以滿足安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)規(guī)定和葡萄酒存儲(chǔ)的技術(shù)要求。中心設(shè)有多處直接對(duì)外疏散出口。 c、變壓器中性點(diǎn)直接接地，建筑物內(nèi)采用 TNS 配電系統(tǒng)，均設(shè)專用 PE 線，插座回路裝設(shè)漏電保護(hù)裝置。 消防設(shè)施投入 54 萬(wàn)元。 加強(qiáng)能源管理，建立健全能源消耗統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，對(duì)賓館、餐飲、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、宿舍、娛樂(lè)場(chǎng)所系統(tǒng)，各入駐散戶、各入駐部門(mén)用水用電安裝計(jì)量?jī)x表，進(jìn)行單獨(dú)核算，以節(jié)約能源。 照明采用高效 LED 新光源，以減少照明耗電量。 3）、 完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 7）、 設(shè)備安裝完畢、裝飾竣工。 人員培訓(xùn) 新增人員須經(jīng)過(guò)各專業(yè)培訓(xùn)，或有從事該專業(yè)資格的人員， 經(jīng)考核及格后方可上崗操作。 5000 萬(wàn)元。 資金籌措 固定資產(chǎn)投資 32 項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資 億元，其中建設(shè)期利息 4140 萬(wàn)元。 非主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)口食品，包括西班牙火腿及奶粉等。 固定資產(chǎn)、無(wú)形資 產(chǎn)及長(zhǎng)期攤銷費(fèi) 項(xiàng)目實(shí)施后，企業(yè)將新增固定資產(chǎn) 億元，新增無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 億元。 人工費(fèi)及附加 葡萄酒交易中心定員 385 人，人均月工資 6000 元 /人 商品包裝費(fèi)，按 元 /支計(jì)提。 葡萄酒成本，詳見(jiàn)表 92。 39 無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期攤銷費(fèi)為 萬(wàn)元，按 10 年分?jǐn)?，年支付攤銷費(fèi) 1029 萬(wàn)元。 賓館營(yíng)業(yè)成本，詳見(jiàn)表 93“賓館營(yíng)業(yè)收入 進(jìn)口食品原 材料約占當(dāng)年進(jìn)口葡萄酒進(jìn)口額的 23%左右。 其它成本 餐飲業(yè)的成本已歸結(jié)算酒店業(yè)中，店面出租成本不再另行計(jì)算。 葡萄酒批發(fā)代理收入 80%的進(jìn)口葡萄酒由入駐交易中心散戶和酒莊批發(fā)代理。夜，該賓館地處婁橋商貿(mào)城市體中心，目前是唯一家四星級(jí)賓館，第一年客房入住率按 55%，第二年按 70%，第三、四年按 80%，第五年起按85%計(jì)，則 第五年起 收入可達(dá) 萬(wàn)元，其收入詳見(jiàn)表 93“賓館營(yíng)業(yè)收入、成本、利潤(rùn)表 ”。奶粉等按葡萄酒進(jìn)口額的 2%3%計(jì)算，為了便于計(jì)算火腿、奶粉進(jìn)口額各占一半，詳見(jiàn)表 94。 酒店、餐飲業(yè)的營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的 5% 店面出租營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的 5%。 平均年利潤(rùn)總額 = 100% 項(xiàng)目總投資 平均年利潤(rùn)總額 = 100% 固定資產(chǎn)投資 +年平均流動(dòng)資金 = 247。 本項(xiàng)目投資長(zhǎng)期借款 8 億元，名義年利率為 %，經(jīng)計(jì)算借款償還期為