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【正文】 卑斯山滑雪小鎮(zhèn)規(guī)劃 Alps Skiing Resort Master Plan 美利堅購物中心 商業(yè)加娛樂 Mall of America – Retail and Entertainment ? 調(diào)動每一個人的積極性 ,將門檻放到最低 ,將需求放到最大 .網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟著眼于最簡單的經(jīng)營法則 ,卻在短時間內(nèi)提供了極強的聚集效應(yīng) . 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟，帶來商業(yè)模式的顛覆 電子商務(wù)的挑戰(zhàn) 。 ?重視城市綜合體商業(yè)的 城市融入感 ，有別于自成一體的購物中心式綜合體商業(yè)。 案例參考 類型 名稱 實用面積 （平方米） 租金 （ 元 /平方米 /月） 備注 大型主力店 社區(qū)超市 6000（沃爾瑪） 3540 簽約 年期 1015年，從第三年起開始遞增，幅度不超過 5%。 租金體系的平衡 ? 經(jīng)營面積越大，單價越低； ? 門面越大，展示面積越大，單價越高； ? 租金單價與售價并不是簡單的比例關(guān)系或?qū)?yīng)值； ? 租價與租戶關(guān)聯(lián)（大品牌，租價低；小品牌，租價高）； ? 租價與租期相關(guān)（租期長，租價低；租期短，租價高）； ? 租價與商場開業(yè)時間相關(guān)； 增強吸引力的多元模式 引入主力店是至關(guān)重要的，但并不是唯一的方式。 以天津為例 ， 沃爾瑪 、 百盛 、 國美電器和百安居占整個建筑面積的 60%以上 。 特例： 據(jù) 《 紅地產(chǎn) 》 調(diào)查所知 ， 在萬達已經(jīng)建成的 12家購物中心之中 ， 面積在 1萬平方米以上的主力店所占萬達商業(yè)廣場面積的比例一般在 70%左右 。 TOPIC TWO 話題二 開發(fā)商是弱勢群體？ 主力店的入駐對商家是喜是悲，不僅要看主力店本身的名氣與效力，還應(yīng)以全局的眼光衡量主力店在整體經(jīng)營中發(fā)揮的作用，最終的目的，就要尋求一個相對穩(wěn)定的動態(tài)平衡，在這一平衡中，能夠化解風(fēng)險，制造利潤，取得最佳的投資回報，形成可持續(xù)發(fā)展的良性運做。 我國特大城市人均商業(yè)建筑面積比較 規(guī)模 鄰里 社區(qū)性 區(qū)域性 規(guī)模 14萬，開放式建筑 車位指數(shù) 5個 /100㎡ 5個 /100㎡ /100㎡ 覆蓋人口 20214萬 415萬 15萬 業(yè)態(tài) 日常生活相關(guān)的商品 初級百貨超市，日用品超市，平價超市，專賣店等 大型百貨超市、個性化服務(wù) 居住區(qū)級商業(yè) 設(shè)施 （ 35） 建筑面積 700910m178。 位于城市新區(qū)待開發(fā)區(qū)人氣不足的項目 ， 則通常要加大娛樂和餐飲的比例來提升人氣 ， 根據(jù)市場經(jīng)驗其餐飲 、 零售 、 服務(wù)性業(yè)態(tài)的配比一般為 3:3:4。 ?業(yè)態(tài)配比說明的是一種量化的方法，表明的是一種消費趨勢， 商業(yè)“一步三市” ，消費狀況因地因時而變，因此精準(zhǔn)的地區(qū)消費需求分析才是確定業(yè)態(tài)配比確立的真正原則和依據(jù)。 商家聯(lián)營 以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司合伙或合作經(jīng)營；在聘請專業(yè)公司進行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見綜合評估各項預(yù)期，進行最終的確定，以實現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。這種模式比較成熟，對投資者的利益也更有保障。 轉(zhuǎn)租：既將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營分屬三個主體，整合資源、專業(yè)經(jīng)營、規(guī)避風(fēng)險、保障收益。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大，娛樂業(yè)非常發(fā)達，因此，此區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都采取了開發(fā)商持有的運營形式，基本無商業(yè)物業(yè)出售。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。 商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍； 目標(biāo)市場的考慮因素： ? 城市發(fā)展?fàn)顩r：包括 GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等； ? 項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況，恩格爾系數(shù)； ? 居民收入及消費構(gòu)成等。這四項調(diào)研為一個精準(zhǔn)的商業(yè)定位打下堅實的基礎(chǔ)。 以建筑和商業(yè)的雙重角度來思考和發(fā)揮作用，建立建筑師專業(yè)的服務(wù)形象。 社區(qū)商業(yè) 購物中心 商業(yè)綜合體 專業(yè)市場 旅游地產(chǎn) 泛商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)主要類型 西郊百聯(lián)購物中心 證大大拇指廣場 南方百聯(lián)購物中心 正大廣場 大寧國際商業(yè)廣場 正大廣場 海寧皮革城 九星建材市場 杭州西湖新天地 蘇州金雞湖 創(chuàng)邑 實地 調(diào)研 重慶 、 成都 、 深圳 、 廣州 、 香港 、 上海等商業(yè)項目 ， 并完成考察報告數(shù)篇 。 完成大量資料的整理收集工作 ， 分章節(jié)完成論文寫作 ， 等方面歸納形成綱要 。 ?待完成與深化的工作 量化數(shù)據(jù)的進一步分析 論文成稿的深化 因時間有限 ， 本年度僅對其中與設(shè)計最為相關(guān)的章節(jié)進行總結(jié) ， 其它內(nèi)容將在未來兩年內(nèi)全部完成 ， 敬請指正 。 國內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)項目普遍存在的這樣
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