【正文】 南可供應的商品房體量最大；其中城東的市場放量將主要集中在二至三環(huán)，城南主要在三環(huán)外，且大部分為商業(yè)物業(yè)。 22 城南土地的交易面積和數量均處于成都的首位， 20202020年城南（特別是南三環(huán)外區(qū)域）商品房供應量將放量。 21 小結： ? 項目所在的紅牌樓片區(qū)，處于外雙楠片區(qū)和神仙樹片區(qū)之間，但由于區(qū)域本身規(guī)劃及歷史發(fā)展原因所限制，它受到城南和城西的擠壓作用。 19 開發(fā)區(qū)域價值： 項目所在紅牌樓片區(qū)正好在城南與城西交界的正西南方向，上承城市新貴集中的雙楠片區(qū)、下接傳統富人聚居的神仙樹片區(qū)。開發(fā)商云集紅牌樓區(qū)域的市場變化和政府將大力改造片區(qū)的舉措，都預示著紅牌樓片區(qū)房地產業(yè)的“ 春天 ” 終于到來。 區(qū)域市場 17 區(qū)域發(fā)展現狀及未來規(guī)劃 發(fā)展現狀： 開發(fā)時間較早，發(fā)展進程滯后。 16 項目所在區(qū)域概況研究 區(qū)域優(yōu)勢： 項目所在區(qū)域西承城市新貴集中的雙楠片區(qū)、東接傳統富人聚居的神仙樹片區(qū)，因此，其區(qū)位的優(yōu)越性不容置疑。 ?武侯區(qū)受地震影響最小，區(qū)域成交量較 4月僅下降 %。 ，價格有上漲壓力 12 數據來源：成都市房管局，由思源研發(fā)顧問部整理 ?比較地震前后的交易情況可以看出，地震對房地產的影響極大，震后成都市主城區(qū)商品房交易數量和面積下跌幅度都在四成以上，其中總成交量下降了 %，交易面積下降了 %。紅牌樓商圈將被打造成為成都市 “ 繁華商業(yè)、精致業(yè)態(tài) ” 的新興商業(yè)中心，突出沿川藏路的 “ 軸線經濟帶 ” ，形成 “ 大型商業(yè)與現代零售相結合，居住和商務融為一體 ” 的商圈格局，突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑等商業(yè)服務功能。 在這兩極上，西邊的二三環(huán)，是積淀至深的老貴之帶；南邊的三四環(huán)，是蓬勃興旺的新貴之帶。 在城市不斷擴張聚合效應中，紅牌樓區(qū)域被一次次重新界定。1 ?成都優(yōu)客聯邦項目 2期營銷代理投標報告 招 標 方：成都長城集團房地產開發(fā)有限公司 投 標 方：成都思源房地產經紀有限公司 投標日期： 2020年６月 20日 紅牌樓的優(yōu)勢時代 2 從銷售一個項目的成功到一個成功品牌的塑造 : 優(yōu)地－優(yōu)客聯邦－優(yōu)勢？？ 從項目開發(fā)商到城市運營商的角色轉變 : 長城集團 從傳統商業(yè)集合地到都市時尚住區(qū)的城市肌理延伸： 紅牌樓板塊 2020 我們的目標 3 08年 1009年 5月完成銷售目標： 。 4 核心命題 —— 一個規(guī)劃、體量、產品、資源不占絕對優(yōu)勢的項目，如何出彩？ 跳出項目本體，以城市的視角審視， 一場多資源整合的營銷提升運動！ 5 城市之爭。 人文城西，國際城南，是政府總結和希望看到的。位于外雙楠與置信麗都兩大主流生活區(qū)之間，是川藏路經濟帶上的重要節(jié)點，其發(fā)展勢頭不可阻擋，潛力巨大。 ，定價體系可能出現調整。 ?金牛區(qū)下降了 40%以上，超過其他各區(qū)，位居第一。 國家宏觀調控政策實際操作顯現 “ 溫和傾向 ” ，特別是針對災區(qū)會實施差異化經濟政策，四川和成都市政府或許會出臺優(yōu)惠政策鼓勵市場走出陰影。 故而本案所在的南二環(huán)價值甚高。 機會空間： 武侯區(qū)政府還專門針對紅牌樓區(qū)域組建了 “ 紅牌樓商圈建設推進小組 ” 。 ? 政府的重視與推動、社會的關注與配合，必將使紅牌樓片區(qū)散發(fā)新的魅力，成為成都樓市新寵。 且在這兩個區(qū)域市場供應減少的情況下，紅牌樓區(qū)域則后發(fā)成為成都市又一個住宅開發(fā)熱點。 ? 目前項目所在區(qū)域房價屬于中下水平，同相鄰兩個區(qū)域的房價差距較大，從而可以看出，項目所在區(qū)域性價比較高。二 三環(huán)在此時將是中小戶型競爭最激烈的環(huán)域。大量房源對優(yōu)客聯邦項目有較大的稀釋作用。 2 0 0 7 年1 1 月 2 0 0 8 年5 月成都城區(qū)商住供應成交分析507156023671787 70525875529411597489105117707 765836517681 8927 70100202004000060000800001000001202002007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月年月套數（套）成都可售套數 成都成交量( 套）2 0 0 8 年1 5 月成都以及武侯區(qū)成交分析0202040006000800010000120202007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月成交量（套）時間（年/月）成都成交量( 套）武侯區(qū)成交量（套）2 天移動平均 ( 武侯區(qū)成交量（套）)2 天移動平均 ( 成都成交量( 套）)區(qū)域市場 —— 商品房銷售 25 10月的波幅表明，政策對市場預期的影響非常大。 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年5 月成都房地產價格漲跌幅分析%%%%%%%% %%%%%%%%%60%40%20%0%20%40%60%80%100%120%Jan07Feb07Mar07Apr07May07Jun07Jul07Aug07Sep07Oct07Nov07Dec07Jan08Feb08Mar08Apr08年份（年/ 月）環(huán)比成交量環(huán)比 成交均價環(huán)比區(qū)域市場 —— 商品房銷售 26 2020年 1－ 5月 23環(huán)和城南新增可售面積相較于成都放量平穩(wěn)，但受樓面地價高和市場前景不明的影響，大量項目還未開盤。 板塊 3:川藏路以南，鐵路以西三環(huán)路區(qū)域 31 土地均勻分布 ,開發(fā)主要集中在九興大道沿線和佳靈沿線 ,土地存量 630余畝 板塊 4:川藏路以南，鐵路以東二環(huán)路區(qū)域 武候區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村 5組： 84畝 拍賣地， 20畝 鑫瑞房產 20畝 200畝 100畝 拆遷房 長城集團系列用地 100余畝 100畝 西汽國際 香榭春天 50畝 新聯 楠貴坊 9畝 32 板塊 潛在土地 分布特征 預計開發(fā)量 (以 ) 川藏路以南，鐵路以西三環(huán)路區(qū)域 470余畝 土地零散分布 ,開發(fā)量最小 約 130萬平方米 川藏路以南，鐵路以東二環(huán)路區(qū)域 630余畝 土地主要集中在九興大道沿線和川藏路沿線 約 180萬平方米 川藏路以北，鐵路以西三環(huán)路區(qū)域 1400余畝 分布集中 ,置信占有 400余畝土地 ,其余 1000畝為中糧集團，將出現大盤 約 390萬平方米 川藏路以北，鐵路以東二環(huán)路區(qū)域 1330余畝 分布集中在武候區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村 ,有 350畝土地放量 ,新界有 370畝土地 約 370平方米 總計 3500畝 土地集中放量集中在三環(huán)路武侯立交附近三環(huán)區(qū)域，武候區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村將有大量土地放量。 34 本案競爭項目包括：紅南港、橙堡、玲瓏南域等。 直接競爭項目 天邑華庭、互盛佳苑、杰座、長益商業(yè)寓所與本案處同一片區(qū)，為片區(qū)直接競爭對手。 項目主題推廣語： ? 南二環(huán) /私屬 /印象小戶型 MITOWN ? 5090平米，白領私享領地 ? 我有我的一套 點評： ? 從項目規(guī)劃設計看，通廊式 +精裝小戶型的設計，客戶認同度不高；老洋房商業(yè)街過于突兀，難以與項目自身特點融合。 39 縱觀 07年底至 08年，本地樓市呈以下格局： 樓市消費需求與市場供應同時增加； 購房者可選房源類型增多，可選半徑增大； 眾多項目間的品質比對成為購房者下定關鍵所在； 項目間的品牌競爭成為影響本地購房者的重要因素之一； 項目推廣形象成為干擾購房者下定的主要動因之一。 按每月推出 1個新盤計算，至 10月底紅牌樓區(qū)域將去化 ,約 1150套。 紅牌樓供需總結 40 時代背景下的客群 購房動機分析 競品項目客戶來源分析 成交客群分析 區(qū)域客戶特征小結 41 市 場 情 況 通過對區(qū)域重點樓盤（如：優(yōu)客聯邦一期、紅南港）的成交客戶分析，我們發(fā)現： ?08年以來，特別是受“ 地震”影響，現階段投資需求急劇下降，市場以自住剛性需求為主。 區(qū)域成交客戶來源城中, 1 0 %城東, 3 %城南, 5 5 %城西, 4 %城北, 3 %外埠, 2 5 %成交客群分析 ——客群來源 44 從成交客群的購房需求來看，購房目的多為自住型剛性需求。 ? 職業(yè)及收入特征：以高新區(qū)及城南工作的人群為主：此類客群年齡結構較小，且收入較高； ? 購房特征：以自用的剛性需求為主；在強調居住的舒適性、生活的便利性以及項目品質的同時，價格也是考慮的因素 。（由于目前項目已經報規(guī)，產品設計已經定型） 選取區(qū)域競爭樓盤 項目 占地 建筑面積 容積率 綠化率 面積區(qū)間 主力區(qū)間 產品創(chuàng)新 橙堡 11畝 30000㎡ 35% 40－ 92 6780 可變空間 空中花園 杰座 20850㎡ 4090 5080 可變空間 空中花園 白蘭地 17畝 ㎡ % 60120 90110 空中花園以及空中走廊和入戶花園 紅南港 28畝 18667㎡ 25% 52－ 93 5060 每層設置休閑小廣場 ,開大門 本案 15畝 ㎡ 25% 30120 7090 可變空間 ,空中花園 ,底層架空 項目產品競爭策略 55 回 顧 ? 優(yōu)客聯邦一期于 2020年 11月開盤，至今銷售 80% 左右，月均 50套。但也因此而具象了客戶群體，造成客戶群體的自動過濾。但另一面，想要突破現有的模式，則有一定的抗性。 生活配套 59 ? 交通屬性良好，四通八達 :多條公交線路連結到達城西、城南及市中心，乘坐公交車達到市中心僅需 25分鐘，僅 8公里。 優(yōu)客聯邦（二期）項目權重分析 64 ① 整個優(yōu)客聯邦（二期）的二期住宅銷售任務為： 小計： 6200元 =￥ 228,952,298元； ② 1號樓 1—— 4F，商業(yè) 商業(yè)均價按照： 8000元每平米計 商業(yè)部分整均價為： 8250元每平米 3號樓 1—— 2F，商業(yè) 商業(yè)均價按照： 8500元每平米計 小計： 8250元每平米 5305平米 =43,766,250元 ③ 車庫 277個，價格按照每個 8萬元計算；小計： 277 80000=22,160,0