【正文】 宅 供給 % % % % 銷售 % % % % 辦公 供給 % % % —— 銷售 % % % —— 商品用房 供給 % % % % 銷售 % % % % 不同戶型供銷特征 小戶型供銷面積均同比明顯減少， 180平米以上大戶 型銷售回落 今年 1— 11 月，五城區(qū) 60 平方米以下小戶型住宅供應(yīng)面積同比下降%；銷售面積 萬平方米，同比減少 %；小戶型市場(chǎng)在經(jīng)歷了 2020— 2020 年的紅火之后逐漸趨于理性。 表五： 2020 年 1— 11 月不同環(huán)域供銷情況 單位：萬平方米 項(xiàng) 目 一環(huán)內(nèi) 一至二環(huán) 二至三環(huán) 三環(huán)外 面積 同比 面積 同比 面積 同比 面積 同比 總體 供給 % % % % 銷售 % % % % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三環(huán)外商品房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展 隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸外推，三環(huán)外已逐漸成為一個(gè)重要的商品房供銷區(qū)域。 在住宅、商業(yè)供銷均回落的情況下，辦公物業(yè)卻銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁，銷售大幅增長達(dá) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商品住宅銷售回落， 1— 11 月共銷售商品房 萬平方米，同比下降 %，非住宅物業(yè)銷售旺盛，而供應(yīng)回落。去年同期的供銷比 ，今年為 。 今年 111 月城北區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售住宅 3833 套，共 萬平方米，與去年同期相比住宅供應(yīng)減少 454 套，但是面積同比增 加 %。 住宅情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中 11 月單月增加預(yù) 售項(xiàng)目 4 個(gè)，面積 萬平方米。同期非住宅交易面積為 萬平方米，同比增加 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。與去年同期相 比，本區(qū)域商品房供應(yīng)量在全市所占比重繼續(xù)增加，但住宅交易量在全市所占比重有所減少。 （ D）、城西區(qū)域 總體情況 2020 年 111 月城西批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目 96 個(gè) 萬平方米，與去年同期相比，批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目增加了 32 個(gè)，預(yù)售面積同比增加 %。 111 月住宅交易金額為 億元，交易均價(jià) 3843 元 /平方米，同比增加 %， 11 月單月城南區(qū)域交易住宅 1996套 萬平方米，交易均價(jià) 3988 元 /平方米，環(huán)比增加 % 非住宅情況 2020 年 111 月城南區(qū)域共批準(zhǔn)預(yù)售非住宅 萬平方米，同比增加%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 111 月城南市場(chǎng)共交易商品房 萬平方米，同比增加%，交易金額為 億元，交易均價(jià) 4168 元 /平方米，同比增加 %，其中 11 月單月交易商品房 萬平方米，交易均價(jià) 4174 元 /平方米。 111 月城東區(qū)域非住宅交易均價(jià) 4608 元 /平方米，同比下降 %。 111 月住宅交易金額為 億元，交易均價(jià) 3540 元 /平方米，同比增加 %， 11 月單月城東區(qū)域交易住宅 1424 套 萬平方米，交易均價(jià) 3565 元 /平方米，環(huán)比增加 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 住宅 情況 今年 111 月城東區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售住宅 15918 套，共 萬平方米，套數(shù)和面積分別同比增加 %和 %。 （ B）、 城東區(qū)域 總體情況 2020 年 111 月城東區(qū)域 批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目 73 個(gè)共 萬平方米，與去年同期相比，項(xiàng)目增加 22 個(gè)，面積同比增加 %，其中 11 月單月增加批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目 7 個(gè)，面積 萬平方米 2020 年 111 月城東市場(chǎng)共交易商品房 萬平方米，同比增加%，交易金額為 ，交易均價(jià) 3662元 /平方米，同比增加 %，其中 11 月單月交易商品房 萬平方米，和上月基本持平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同期非住宅交易面積為 萬平方米，同比增加 %。 1— 11 月內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域住宅共交易金額 億元，交易均價(jià) 4324 元 /平方米，同比增加 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。與去年同期相比，批準(zhǔn)預(yù)售的住宅套數(shù)和面積分別同比增加 %和 %。銷售金額 億元，交易均價(jià) 5085 元 /平方米，同比增加 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 月當(dāng)月五城區(qū)新增辦公用房 萬平方米，當(dāng)月銷售辦公用房 萬平方米。 （ B）、今年商業(yè)用房供應(yīng)逐漸趨穩(wěn)，銷售保持平穩(wěn)， 11 月當(dāng)月供應(yīng)和銷售均上升 今年 111 月，五城區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)面積為 萬平方米，同比增長%；銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新政后引起的成交量下滑現(xiàn)象已受到抑制，在國家宏觀調(diào)控作用下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)開發(fā)投資增幅下降、銷售逐漸回升、市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)、整體房?jī)r(jià)得到抑制、近期房?jī)r(jià)反彈等現(xiàn)象。 11 月保持強(qiáng)勁增長勢(shì)頭，當(dāng)月新開工面積 萬平方米，同比增長%。從月度投資情況來看， 5— 8 月房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)， 11 月商品住宅投資為 億元，同比增長%，環(huán)比增長 %；商品房新開工面積在 10 月大幅增長態(tài)勢(shì)下， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 11 月商品房市場(chǎng)銷售回暖。 10 月份五城區(qū)共銷售商品房 萬平方米，僅比 9 月單月減少 萬平方米，而 10 月商品住宅的銷售面積也達(dá)到了 萬平方米，創(chuàng)今年單月住宅銷售新高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 表一：歷年成都市五城區(qū)商品房及商 品住宅均價(jià)情況 單位：萬平方米 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 111 月 商 品 房 3099 3359 3731 4075 商品住宅 2797 2923 3241 3753 （二）、 2020 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)查 概況 今年 1— 11 月，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 其中全市儲(chǔ)蓄存款余額 2022 億元，增長 %；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額達(dá)到 2957 億元， 同比增長 %；其中，個(gè)人住房貸款余額達(dá)到 387 億元，增長 %。截止 11 月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 4392 億元，同比增長 %， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 出口 ： 外向性經(jīng)濟(jì)發(fā)展較大 。基本建設(shè)投資 億元，增長 %；更新改造投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。從經(jīng)濟(jì)類型看，國有及國有控股經(jīng)濟(jì)完成 億元，增長 %；股份制經(jīng)濟(jì)完成 億元，增長 %； “ 三資 ” 企業(yè)完成 億元，增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 工業(yè) ： 經(jīng)濟(jì)高速平穩(wěn)增長 。 9 月 12 日，中國人民對(duì)外友好協(xié)會(huì)評(píng)選的 “ 中國國際友好城市工作貢獻(xiàn)獎(jiǎng) ” 花落蓉城，這無疑是對(duì)成都 “ 相交遍天下 ” 的最大肯定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本研展報(bào)告系以“房地產(chǎn)投資價(jià)值”為導(dǎo)向，讓 貴公司對(duì)本地塊附近的房?jī)r(jià)、地價(jià)有初步的認(rèn)識(shí)，了解增加土地價(jià)值、投資價(jià)值的方向與方法及建筑規(guī)劃建議，以后依工作的進(jìn)行再提供下一步的企劃方案。作為正好處于樓市發(fā)展的黃金階段的西部樓市尤其是成都樓市，這當(dāng)然是一大利好消息。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如果說，在成都人口中相傳了幾十年的“東窮西貴南富北亂”是對(duì)老成都簡(jiǎn)單的歸納，那么，“ 中產(chǎn)城東、國際城南、人文城西、財(cái)富城北”無疑是對(duì)新成都大膽、時(shí)尚、準(zhǔn)確的定位了。 鹿鼎花園二期項(xiàng)目 投資可行性報(bào)告 壹、前言 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)資金密集、技術(shù)密集的行業(yè)，需要有前瞻性的眼光才能把握好正確的發(fā)展方向。 目 錄 壹、前言 ???????????????????????????? 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析 貳、成都經(jīng)濟(jì)展望 ???????????????????????? 4 叁、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ????????????????????? 6 一、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 ???????????????????? 6 二、 2020 年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 ???????????????? 20 三、城北房地產(chǎn)市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)查情況 ???????????????? 26 肆、土地拍賣情況 ?????????????????????? ? 41 鹿鼎花園二期研展分析 伍、本土地的價(jià)值研判 ????????????????????? 42 一、本工地的基本狀況 ????????????????????? 42 附：本土地的位置圖 二、本案片區(qū)市場(chǎng)分析 ???????????????????????4 2 三、 本案契機(jī)點(diǎn) ?????????????????????????? 43 四、本案威脅點(diǎn) …………………………………………………………………… ...44 五、本土地的價(jià)值評(píng)估 …………………………………………………………… ..44 六、本案規(guī)劃建議 ………… ……………………………………………………… ..45 七、本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)附件 ……………………………………………… .46 八、 本案總投資需求及報(bào)酬率 ………… ……………………………… ……… 48 陸、結(jié)論 …………………………………………………………… .…… 51 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在 2020 年的今天隨著北部新城區(qū)規(guī)劃的輪廓乍現(xiàn)，隨著城北“四縱三橫”快捷交通網(wǎng)相繼完工，隨著萬科、新希望、置信、港基、天海、曉初物業(yè)、多元置業(yè)、華僑城等知名品牌的紛紛進(jìn)駐，一片商貿(mào)發(fā)達(dá)、山光水色皆優(yōu)的嶄新城北的未來出來了，站在 2020 年的年末，我們感受到了城北撲面而來的開發(fā)熱潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。再從宏觀市場(chǎng)來看， 2020 年國家對(duì)樓市的宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)入機(jī)制結(jié)構(gòu)層面，在具體市場(chǎng)方面，將不會(huì)再出現(xiàn) 2020 式的大起大落，而以鼓勵(lì)消費(fèi)為主。 本公司著手針對(duì)“鹿鼎花園二期”地塊的情況收集資料，予以分析與研判。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年成都 GDP 總量在全國排名第 10； 2020 年 3 月，成都被評(píng)為中國最具綜合區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力城市第四名，中國宜居城市第五名；而入駐外企每年以 5%的速度遞增。 二、 成都 — 國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 2020 年成都市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從輕重工業(yè) 看，重工業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，增長 %；輕工業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，增長 %，重工業(yè)發(fā)展快于輕工業(yè) 個(gè)百分點(diǎn)。其中城建投資 ，增長 %。國有經(jīng)濟(jì)零售額 億元，增長 %；私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)零售額 億元，增長 %；外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)零售額 億元，增長 %；股份制及其他經(jīng)濟(jì)零售額 億元，增長 %。 111 月份，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財(cái)政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其合同成交均價(jià)如表一所示。 今年在國家宏觀調(diào)控的作用下，商品房銷售與去年相比有所回落，但新政之下所帶來的銷售下降較為短暫，僅經(jīng)歷了 6 月、 7 月的短暫低谷后 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從 8 月開始回升。其中，商品住宅 交易均價(jià)為 3869 元 /平方米，環(huán)比下降 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落，住宅投資和住宅新開工面積繼續(xù)增長 今年 1— 11 月成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 億元，同比增長%，增幅較 1— 11 月的 %回落 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅完成投資 億元，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)