【正文】 商場(chǎng)） 是 廈門 區(qū)域 經(jīng)營(yíng)較為成功的商業(yè)形式之一，建議本項(xiàng)目可借鑒。 基礎(chǔ)核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 躍升核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 區(qū)域板快塑造 塑造 順應(yīng)城市 商業(yè) 發(fā)展 之商業(yè) 模 式 項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)整合 珠寶城 品牌效應(yīng) 價(jià)值優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)力 核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 六 、定位思路 結(jié)合上述的市場(chǎng)分析以及 項(xiàng)目 自身的實(shí)際情況，現(xiàn)本項(xiàng)目定位有以下思路： 商業(yè)休閑綜合一體 通過 廈門 現(xiàn)有商業(yè)形式的比較分析，可以明顯看出，購(gòu)物中心形式的集中型商業(yè)經(jīng)營(yíng) 迎合廈門作為旅游開放城市的基礎(chǔ)調(diào)性，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體，深得消費(fèi)者喜愛。 外地人： 這主要是 泉州 投資客和江浙一帶的投資客，其中，其他地方上海人和浙江人占據(jù)著一定份量 的購(gòu)買主力，他們主要以投資為目的，看重商業(yè)的發(fā)展前景，對(duì)整個(gè)商業(yè)環(huán)境和相關(guān)政策有著十分熟悉的了解。 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 解析 珠寶商 ： 品牌珠寶商指國(guó)內(nèi)知名的品牌珠寶企業(yè)，如老鳳祥銀樓、周生生一類，品牌珠寶商是提升項(xiàng)目整體質(zhì)量的要點(diǎn)；私人珠寶商指雖已建立品牌，但規(guī)模較小、 尚 未全面品牌化經(jīng)營(yíng)的中、小品牌，私人珠寶商應(yīng)作為項(xiàng)目招商的重點(diǎn)。 旅游管理體制按國(guó)際慣例和通行規(guī)則運(yùn)行，旅游市場(chǎng)秩序良好，旅游產(chǎn)品豐富多元，旅游服務(wù)體系健全且個(gè)性化服務(wù)發(fā)達(dá)，接待設(shè)施、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國(guó)際水平。 （ 2） 來區(qū)游客進(jìn)出更便捷。 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 7. 發(fā)展總體目標(biāo) 規(guī)劃到 2021 年、 2021 年和 2021 年，思明區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)到 300 億元、 330 億元、400 億元。 充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在大小金門一水之隔的廈門東海岸，開發(fā)閩南和臺(tái)灣民俗文化展示中心項(xiàng)目，通過熱情奔放的閩臺(tái)山地歌舞、游客參與的游戲，讓游客了解閩臺(tái)的歷史文化、民情風(fēng)俗、鄉(xiāng)音歌舞、工藝美食，領(lǐng)略閩臺(tái)文化底蘊(yùn)。具體包括：充分利用現(xiàn)有的鼓浪嶼音樂廳、宏泰音樂廳、建發(fā)會(huì)議中心音樂廳、廈大會(huì)議中心音樂廳等高檔次音樂廳舉辦各類音樂會(huì)；協(xié)助做好廈門劇院的建設(shè)；借助廈門文化藝術(shù)中心的公益性，拓展游客的娛樂休閑選擇。思明區(qū)旅游娛樂業(yè)應(yīng)以體現(xiàn)溫馨、活力城市形象和休閑城市特征為原則，增加各類娛樂休閑項(xiàng)目，并進(jìn)一步提升質(zhì)量。 （ 2）舉辦旅游紀(jì)念品創(chuàng)意大賽。要強(qiáng)化旅游購(gòu)品的技術(shù)含量，包括傳統(tǒng)工藝和創(chuàng)新技術(shù)，提高旅游紀(jì)念品的競(jìng)爭(zhēng)力。加強(qiáng)旅游購(gòu)物企業(yè)建設(shè)，形成布局合理的旅游購(gòu)物網(wǎng)絡(luò)，逐漸與國(guó)際旅游商品經(jīng)營(yíng)體制接軌。 隨著兩岸實(shí)現(xiàn)“大三通”，思明區(qū)作為“小三通”中轉(zhuǎn)地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將逐步喪失，而且隨著大陸居民赴臺(tái)游的日益增多，金門游將受到?jīng)_擊。 旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用越來越大，各旅游城市推介手段不斷推出、營(yíng)銷絕招精彩紛呈，都在搶奪旅游這塊大蛋糕。思明區(qū)也明確提出要構(gòu)建游客集散中心。 （四） 區(qū)政府對(duì)思明區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的策略調(diào)整 （信息 來源 2021 年 度 思明區(qū)政府關(guān)于思明區(qū)旅游產(chǎn)業(yè) 集群 發(fā)展規(guī)劃 ） （ 1）旅游和休閑需求迅速增長(zhǎng)。 大型購(gòu)物中心大多數(shù)經(jīng)營(yíng)良好 。隨著 羅賓森 商業(yè)廣場(chǎng)（ 45 萬 M2）的順利運(yùn)營(yíng) ，將進(jìn)一步完善本地區(qū)的商業(yè)設(shè)施，使本區(qū)域的商業(yè) 商務(wù)設(shè)施更加趨于多元化。 同時(shí)， 經(jīng)營(yíng)的成功帶動(dòng)了 該路段 租金的不斷上漲。而湖濱東路上的店面目前的價(jià)格也有在 6 萬 /平方米左右了。 片區(qū)物業(yè)盤點(diǎn) 物業(yè)類型多樣 租售價(jià)高 據(jù)了解，這一商圈中心地段店鋪比較少，羅賓森廣場(chǎng)也只租不售，世貿(mào)商城有出售，但進(jìn)行統(tǒng)一管理，目前的價(jià)格，一般在每平方米 5 萬到 10 萬左右，但是出讓率不高。如今的火車站周邊已形成了高度發(fā)達(dá)的商業(yè)氛圍，擁有世貿(mào)商城、羅賓森廣場(chǎng)（城市 shopping center，還有中閩百匯地下商場(chǎng)），以及嘉年名華、夏商（梧村）燈飾批發(fā)城等主題商場(chǎng)、賣場(chǎng)。 廈門 火車站蓮坂商圈 商業(yè) 現(xiàn)狀 限購(gòu)令后，廈門市的商業(yè)地產(chǎn)受到了更多的關(guān)注。 廈門 的百年老店，如 黃則和 、 鼓浪嶼餡餅 、 原巷口魚丸店 、 黃金香 、 鎮(zhèn)海北仔餅 等均集中在這一帶。大中路、升平路、鎮(zhèn)邦路、霞溪路、思明南北路，都是店面密集且特色鮮明。 進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)的人流量并不多 ，經(jīng)營(yíng)狀況 不如開發(fā)商預(yù)想。而餐飲商家品類更多，重慶菜、川菜等菜系尤為突 出。 2021 年 4 月 1 日，蘇寧電器蓮前店的開業(yè)，預(yù)示著蓮前前埔商圈的正式發(fā)力。 蓮花南北路：主要以服裝為主，輔以飲食等，檔次一般，早期品位不錯(cuò)；隨著 SM、世 貿(mào) 等商圈的形成，蓮花南北路商業(yè)街成為一種住區(qū)商業(yè)，對(duì)外影響式微。禾祥西的另一軟肋是街鋪連續(xù)性較差，逛街的意味不夠深長(zhǎng)。美食夠小資、服裝夠小資、飾品也小資、化妝品也小資、咖啡牛排很小資、還有裝修風(fēng)格各異的小酒吧小茶樓 ?? 總之是一種只可言傳不太容易意會(huì)的濃濃的小資情調(diào)，所以深得廈門廣大的小資喜愛。正在開發(fā)的 SM 二期，將會(huì)使得 SM 城市廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)更加齊全，商業(yè)氛圍將會(huì)更加濃厚，影響和輻射面將會(huì)擴(kuò)展到整個(gè)廈門島的中北部以及島外甚至是泉州漳州地區(qū)。 江頭 SM 商圈：江頭因?yàn)?SM 的興建和投入運(yùn)營(yíng)而價(jià)值倍增。 火車站蓮坂商圈： 火車站商圈早期有賴于華星大廈的友誼商場(chǎng)，之后的梧村華聯(lián)商廈、假日商城、富山好又多等；之后在友誼商場(chǎng)落沒之后是世貿(mào)商城的崛起?，F(xiàn)實(shí)的做法應(yīng)該是差異化定位，作為廈門商業(yè)的有機(jī)組成部分。以下就廈門的商圈分布做一個(gè)簡(jiǎn)要的闡述與分 析。 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 注：△為 江頭 SM 商圈 ○為 火車站蓮坂 商圈 □為中山 路 商圈 廈門 島內(nèi) 核心區(qū)商業(yè) 主要由 中山 路 商圈、 火車站蓮坂 商圈 、江頭 SM 商圈 構(gòu)成 。 —— 為項(xiàng)目整體規(guī)劃增加了難度 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 四、 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 位于逐漸提升中的城市商業(yè)圈中心 區(qū)域 從城市定位角度來看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，未來有望成?廈門 西南 部集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的 高端 綜合區(qū)，屆時(shí)將會(huì)吸引大量產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，從而吸引大量就業(yè)人口的進(jìn)入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。 —— 利于營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍，為 招商及 商業(yè)開發(fā)奠定基礎(chǔ) 本區(qū)域辦公人口較多，收入及文化層次較高。 周邊配套也日趨成熟，目前已有包括超市（如 樂購(gòu) 、 家樂福、沃爾瑪 等）、 高端商業(yè)地場(chǎng)（如磐基 、羅賓森 ）、大型 KTV、 高端寫字樓 等配套設(shè)施、生活條件相對(duì)便捷。珠寶交易城 項(xiàng)目組 2021 年 10 月 20 日 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 目 錄 壹 立地篇 一、 項(xiàng)目地 概況 二、優(yōu)、劣勢(shì)分析 三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 貳 市場(chǎng)篇 一、商業(yè)市場(chǎng) 廈門 商業(yè)市場(chǎng) 廈門蓮坂商圈 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng)總結(jié) 叁 定位篇 一、 項(xiàng)目地 價(jià)值分析 項(xiàng)目地 商業(yè)價(jià)值劃分 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 二、項(xiàng)目核心價(jià)值體 系的建立 項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)整合 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力體系的打造 三、定位思路 商業(yè) 四、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 目標(biāo)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目開發(fā)主題定位 產(chǎn)品功能定位 項(xiàng)目開發(fā)策略建議 產(chǎn)品建議 肆 營(yíng)銷篇 一、營(yíng)銷理念 二、推廣策略 總體策略 廣告主線 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 三、營(yíng)銷模式 壹 立地篇 一、 項(xiàng)目 地概況 本項(xiàng)目位于 廈禾路與湖濱南路十 字交叉路口， 廈門 的 西南 部區(qū)域；地處 廈門 火車站 城市副商業(yè)圈，西臨 廈禾 路。2021 年 10 中旬 對(duì) 全國(guó)各大珠寶交易市場(chǎng) 進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研的基 礎(chǔ)上，結(jié)合 所 提交的項(xiàng)目報(bào)告，進(jìn)行再度深化的項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告。 天珩良好的區(qū)域規(guī)劃，為項(xiàng)目開發(fā)形成廣闊的空間，屆時(shí)交通出行條件將更為優(yōu)越。 —— 市場(chǎng)認(rèn)知度相對(duì)較高，為客源引入奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 臨近 廈門 火車 站，人流量大。 —— 需通過 物業(yè)商談 及 設(shè)計(jì)改良進(jìn)行改善 小廣場(chǎng)綠化帶存在 過度“公有化”情況。 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 貳 市場(chǎng)篇 一、商業(yè)市場(chǎng) 廈門 島內(nèi) 商業(yè)市場(chǎng)根據(jù)其區(qū)位不同，分別可以劃分為三大商業(yè)板塊，即 江頭 SM 商圈、 火車站蓮坂商圈 、中山 路 商圈 ，這三大商業(yè)板塊均有其 各自特點(diǎn)。這個(gè)商業(yè)帶構(gòu) 成 了廈門現(xiàn)代商業(yè)的核心部分，同時(shí)在廈門島內(nèi)分布著其他的輔助性商業(yè)。不過，受限于交通停車以及居民數(shù)量減少和火車站商圈、 SM 商圈的崛起，中山路重塑輝煌重執(zhí)廈門商業(yè)牛耳的歷史恐怕不會(huì)重演。筆者認(rèn)為，如何利用好