【正文】 ，以估價對象為 100， 每增加或減少一 個等級，房地產價格相應減少或增加 2%。 Ⅰ、區(qū)域因素： A、臨路狀況，分為不臨路、臨支路、臨次干道、臨區(qū)域干道、臨主干道五個等級，以估價對象為 100，每增加或減少一個等級，減少或增加 1%； B、公交便捷度，分為差、較差、一般、較好、好五個等級，以估價對象為 100，每增加一個等級，房地產價格相應修正 2%； C、產業(yè)集聚度，分為高、較高、一般、低四個檔次，以估價對象為 100，每相差一個等級修正 3%； D、商業(yè)繁華度，分為差、較差、一般、較好、好五個等級，以估價對象為 100，每相差一個等級，房地產價格相應減少或增 加 3%。 d、個別因素：主要有規(guī)劃限制、裝修標準、所在樓層、朝向等。 實例 C： 運河新村 位于運河路 100 號 ， 6 層混合結構，住宅用途， 350 米內公共汽車多，公交便捷度較好；商業(yè)繁華度較好；基礎設施 齊全 ，公用設施條件完備 ,環(huán)境污染較??； 三 室一廳 一衛(wèi) ，水、電、暖氣設施齊全。 20xx 年 6 月的交易價為 15070 元 /平方米。 [11/（ 1+R） n] 公式中： V—— 估價對象的房地產市場價值 A—— 年凈收益 R—— 綜合資本化率 n—— 收益年限 將兩種估價方法的估算結果分析綜合，得出最終估價值。 評估方法定義： 市場比較法，就是在求取房地產價格時，根據(jù)替代原則，將待估房地產與 較近時期內已經發(fā)生了交易的類似房地產實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在估價時點房地產價格的一種方法。 結合以上條件分析，根據(jù)估價對象用地所在位置及周邊的自然與人文環(huán)境，興建居住性物業(yè)為其最高最佳使用途徑。即房地產與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調的問題。即估價價格應是各種可能的使用方式中，以經濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結果。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。 伴隨著政策支持與政府規(guī)劃，南橋新城將在未來 35年內逐漸熱起來 四、 最高最佳使用分析 最高最佳使用原則是要說明，房地產估價要以房地產的最高最佳使用為前提。 周邊環(huán)境 優(yōu)越 三、 市場背景分析 從市場需求看， 南橋 這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現(xiàn)實基礎。 C。 氣象：四季分明，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，秋季涼爽濕潤，冬季寒冷干燥。 二、 區(qū)域因素分析 地理 位置 城啟?江?；▓@位于東海路東面，前望江海區(qū)政府，后依白水帶自然風景區(qū)，交通便利。 估價對象現(xiàn)狀：根據(jù)現(xiàn) 場勘察及上述委托人提供的資料記 錄 ：估價對象所在建筑物為 1998年建成， 6層混合結構，平屋頂，清水磚墻。 當 市場狀況變化 較 大時， 應當與估價師重新核準。 成本法： 是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價 10 對象的客觀合理價格的方法。 ⑷遵循估價時點原則。 ⑵最高最佳使用原則。 本次估 價結果為估價對象所有權及相應的出讓國有土地使用權的價格。 四、估價目的 本報告僅為委托方辦理土地使用權轉讓手續(xù)確定估價對象現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。降息意在穩(wěn)增長，但客觀上也使得樓市加速回暖。本季度新建商品房成交均價為9936 元 /平方米，環(huán)比略降 2%，同比下降 %；成交面積為 萬平方米，環(huán)比上升 %，同比下降 %。第一季度我區(qū)無新增市場化新建住房供應，但從 4月份開始，匯賢銘?。üⅲ?、銀河麗灣（公寓）、聚賢煌都（公寓）和招商海灣別墅（花園住宅）這四個樓盤的市場化新建住房陸續(xù)上市。 三大新城中，嘉定新城均價 17000 元 /平方米，交通不便的青浦新城的均價也在 16000 元 /平方米。因此，在新城建設與開發(fā)的初期，搶灘南橋新城，將是未來這些大型房企布局市場、搶占市場份額的重要機會。 伴隨著政策支持與政府規(guī)劃，南橋新城將在未來 35年內逐漸熱起來： a) 作為上?！笆濉逼陂g重點建設的郊區(qū)新城之一 b) 生態(tài)優(yōu)勢：由 平方公里的中央生態(tài)林地和 平方公里的“上海之魚”構成城市生態(tài)核心，規(guī)劃面積超越紐約中央公園的公園，依托水系景觀形成的環(huán)狀生態(tài)綠帶，“上海之魚”是其中的點睛之筆。 7 市場背景分析 從市場需求看， 南橋 這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現(xiàn)實基礎。室內精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺塑鋼封閉，防盜門。 5 四 .估價結果報告 一、委托人 ： 趙華 二 、 估價機構： 上海大儒房地產估價 有限公司 機構地址： 上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)運河北路５６７號７座４Ｆ１８６ 法人代表： 張紀文 評估資質級別 : 三 級 資質證書號：滬房地資估 (20xx)第 011 聯(lián) 系 人： 張紀文 聯(lián)系電話： 57181770 三、估價對象分析 估價對象位置及坐落 估價對象位于上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江海花園 73 號 202 的房產，建筑面積為 平方米。 八、 本次估價是以委托方未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設前提。 五、根據(jù)上海市現(xiàn)行土地轉讓政策有關規(guī)定，其轉讓所得費用 40%歸政府所有，轉讓所的費用 60%歸原土地使用權所有者所有。本次評估假設估價對象為完全產權，無租賃、典權等他項權利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格。隨著時間的推移，該房地產的價格應作相應調整，甚至重估。 四、 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，依據(jù)科學的評估程序，選用合理的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并結合評估經驗，充分考慮影響房地產價值的各項因素，評估確定： 趙華 擁有的，位于上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 73 號 202 房地產 （建筑面積： 平方米 ） 在 20xx 年 6月 18日的估價結果：（幣種：人民幣）： 市場價值估價結果總價為 143萬元，單位建筑面積價格為 元 /平方米。 （ 二 ） 區(qū)域 因素分析 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 （ 一 ） 個別 因素分析 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 （ 五 ） 估價結果確定 .............................................. 22 六、附件 .......................................................... 24 2 一 .致 委 托 人 函 趙華 ： 受 委托人 委托，我公司秉著獨立、客觀、公正的原則 ， 于 20xx 年 6 月 17日至 6 月 21日 ，對上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 73號 202 的市場價格進行 了評估，估價目的是為委托方進行 轉讓 提供估價對象房地產客觀、公正、科學、合理的市場價格參考。 三、 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，與有關當事人也沒有個人利害關系或偏見。在市場無明顯價格波動條件下，報告有效期自提交報告之日起不超過 半 年。 中國注冊房地產 估價師 簽名 ： 注 冊 章 ： 中國注冊房地產 估價師 簽名 ： 注 冊 章 ： 中國注冊房地產 估價師 簽名 ： 注 冊 章 ： 4 三． 估價的假設和限制條件 一、 本報告委托方為 趙華 ，委估的房地產為上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 73 號 202。 四、 本次評估為委托方進行 轉讓 之目的使用，提供估價對象正常市場價格參考，故本次評估設定估價對象于估價時點為完全產權，無租賃、典權等他項權利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格，特提請報告使用方注意。 七、 自估價時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價對象價值產生明顯影 響時，不能直接使用本估價結論。委托方對所提供文件以及相關數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責，并且提供了與本次評估有關的所有資料，沒有保留、隱瞞。 實物狀況分析 （ 1）建筑物狀況 ①公共部分： 結構形式 混合 建筑類型 多層住宅 外立面裝飾 貼磚 大堂設計裝修 精裝 樓道裝修 粉刷 電梯間及轎廂裝飾 簡裝 層戶均數(shù)量 3戶 供暖 有 門禁系統(tǒng) 防盜門 供氣 有 安全及消防監(jiān)控 有 熱水 有 其他 ②戶內部分： 所在樓層 2 使用狀況 正常使用 現(xiàn) 狀用途 住宅 景觀 無 戶型 三 室一廳 一衛(wèi) 臨街狀況 四面臨路 采光、通風情況 良好 各房間朝向 南北 維護保養(yǎng)及成新狀況 良好 各個房間裝修情況的描述 估價對象建筑物為 三 室一廳 一衛(wèi) ，水、電、暖氣設施齊全。交通便利。城市化進程加快，城市建設規(guī)模