【正文】 回 報(bào) 在銷(xiāo)售中，發(fā)展商統(tǒng)一對(duì)賣(mài)出的商鋪進(jìn)行商鋪使用權(quán)的返租方式，在返租的年限內(nèi)（通常為 3 年），每年給予 8%10%的租金回報(bào)給投資者，而發(fā)展商則擁有該商鋪的使用權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)。 項(xiàng)目商場(chǎng)各樓層預(yù)計(jì)租售面積表 樓層 層高 (M) 室內(nèi)建筑面積 租賃面積 銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 面積 比例 面積 比例 1 100% 0% 1 40% 60% 2 40% 60% 3 0% 100% 4 待定 待定 5 待定 待定 6 待定 待定 7 待定 待定 8 待定 待定 9 9 層 待定 待定 夾層 待定 待定 三、 銷(xiāo)售手段 具體銷(xiāo)售手段的制定，應(yīng)先從分析不同類(lèi)型客戶(hù)對(duì)商鋪的要求著眼，除了一般考 慮因素如地點(diǎn)，售價(jià)，發(fā)展商背景，物業(yè)檔次與素質(zhì)外，各類(lèi)客戶(hù)有其不同的要求，對(duì)項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)會(huì)作不同程度的重視。 發(fā)展商采取返租回報(bào)，利于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目后期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，形成規(guī)模效應(yīng)，為發(fā)展商以后開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目創(chuàng)造有利條件。 為本項(xiàng)目度身定做的租售策略 ? 以售為主，租售結(jié)合 項(xiàng)目整體以售為主，通過(guò)返租回報(bào)及帶租約發(fā)售的形式進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在銷(xiāo)售同時(shí)輔以對(duì)大商戶(hù)的招商，通過(guò)大商戶(hù)進(jìn)駐的影響力帶動(dòng)整體銷(xiāo)售。 分割出售雖然能在短期內(nèi)回籠資金，但由于項(xiàng)目賣(mài)散后，招商困難重重，同時(shí)發(fā)展商無(wú)權(quán)對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)難度大大增加，陷入困境的可能性大大增加。 佛山廣場(chǎng)、百花廣場(chǎng)等物業(yè)均采取上述的統(tǒng)一出租的推盤(pán)方式，開(kāi)業(yè)至今，雖然物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理較好，商業(yè)氣氛較濃，但發(fā)展商的資金回收期較長(zhǎng)，同時(shí)阻礙了發(fā)展商的其他項(xiàng)目的投資及開(kāi)發(fā)，不利于企業(yè)佛山時(shí)代廣場(chǎng)總體策劃 —— 推廣 篇 共 27 頁(yè) 第 4 頁(yè) 的未來(lái)的整體發(fā)展。 ? 普通商家 為時(shí)代廣場(chǎng)今后的主力經(jīng)營(yíng)商家，該客戶(hù)群主要來(lái)源于正待拆遷的火車(chē)站五金批發(fā)市場(chǎng)、敦厚五金批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者，其市場(chǎng)空間將超過(guò) 20210 ㎡，其次是安安五金批發(fā)市場(chǎng)、佛山綜合批發(fā)市場(chǎng)、城北五金批發(fā)市場(chǎng)的部分看中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的商家。 此部分買(mǎi)家以投資為主要目的，對(duì)于單價(jià)的敏感度相對(duì)較低，但對(duì)于商鋪的總價(jià)會(huì)比較關(guān)注，因此，出售商鋪的總面 積不宜過(guò)大，同時(shí)，由于其自身不準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)，只為取得穩(wěn)定的租金收入，因此，提供固定的回報(bào)收益將是吸引其購(gòu)買(mǎi)的重要因素。但由于目前佛山當(dāng)?shù)嘏l(fā)行業(yè)缺少有產(chǎn)權(quán)的商鋪供市場(chǎng)買(mǎi)家投資源，因而，項(xiàng)目推出的商鋪能滿(mǎn)足市場(chǎng)需要，同時(shí)，發(fā)展商在售出商鋪時(shí)有必要統(tǒng)一提供一定的租金保證，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，以增強(qiáng)其投資獲利的信心。 ? 大型商家 此 部分客戶(hù)以租為主，同時(shí)需要有較大的使用面積，如果有良好的投資前景，亦會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)鳛榉€(wěn)定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，因而針對(duì)該部份客戶(hù)建議可提供租金與樓款結(jié)合的形式，即客戶(hù)在租期內(nèi)可把原租金作為樓款一部分，以吸引其購(gòu)買(mǎi)。 缺點(diǎn)： 發(fā)展商的資金回收期長(zhǎng)，前期的投入資金較大，發(fā)展商需具有雄厚的資金實(shí)力之外，同時(shí)需具備強(qiáng)有力的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力。 對(duì)本項(xiàng)目推盤(pán)方式的建議 統(tǒng)一出租雖然對(duì)于商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)成功最為有利，但發(fā)展商投資回報(bào)期太長(zhǎng)，整體出租不利于本項(xiàng)目的資金運(yùn)作，發(fā)展商承受的資金壓力、經(jīng)營(yíng)壓力較大，同時(shí)難以開(kāi)發(fā)后期項(xiàng)目，不適合本項(xiàng)目。因此不適合本項(xiàng)目。 發(fā)展商作為主導(dǎo)者與投資者、經(jīng)營(yíng)者三方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)投資者及經(jīng)營(yíng)者的信心及對(duì)發(fā)展商的信任。 項(xiàng)目出租部分包 括：以?shī)蕵?lè)、休閑為主的四層全層，以及上述的首、二層的部分用于出租的面積。因此針對(duì)上述類(lèi)型的買(mǎi)家，我司將采取以下策略及手段進(jìn)行銷(xiāo)售推廣。 佛山時(shí)代廣場(chǎng)總體策劃 —— 推廣 篇 共 27 頁(yè) 第 8 頁(yè) 返租回報(bào)舉例 樓層 面積 售價(jià) 總價(jià) 年回報(bào)率 年總回報(bào) 單方回 報(bào) 預(yù)計(jì)租金 利潤(rùn) 1 60 25613 1536780 6% 92207 128 150 22 2 40 15366 614640 6% 36878 77 80 3 3 30 10243 307290 6% 18437 51 60 9 B．帶租約發(fā)售 在銷(xiāo)售中，發(fā)展商先對(duì)部分二線(xiàn)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商，然后將鋪位帶租約發(fā)售。 佛山時(shí)代廣場(chǎng)總體策劃 —— 推廣 篇 共 27 頁(yè) 第 9 頁(yè) B．創(chuàng)業(yè)支持基金 發(fā)展商在自我經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)家所支付的金額中，提出 5%的金額成立創(chuàng)業(yè)支持基金會(huì)，在開(kāi)業(yè)時(shí)以現(xiàn) 金或貸款的形式支持經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)業(yè)。所以在項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售的同時(shí)就可以對(duì)某些品牌客戶(hù)開(kāi)展前期招商接觸。 免租期： 200 平方米以下，免租兩個(gè)月 200800 平方米，免租三個(gè)月 800 平方米以上，免租三個(gè)月以上（根據(jù)實(shí)際情況商定） 核心客戶(hù)招商 招商對(duì)象 境內(nèi)外大中型著名品牌的五金、建材商家或大型廠家的產(chǎn)品展示場(chǎng)地 操作手法 制作項(xiàng)目招商手冊(cè)，直接派發(fā)到核心客戶(hù)手中。這種方式合作期通常在一年內(nèi)，視商家經(jīng)營(yíng)情況再?zèng)Q定合作期限。 五、 價(jià)格定位 本次項(xiàng)目售價(jià)的初步設(shè)定，我們是在未考慮項(xiàng)目今后的策劃定位及建筑形態(tài)及類(lèi)比項(xiàng)目轉(zhuǎn)手所須費(fèi)用（均需交納轉(zhuǎn)手費(fèi)）的情況下，利用類(lèi)比評(píng)估法，直接測(cè)算 地塊的價(jià)值： 類(lèi)比項(xiàng)目：火車(chē)站五金批發(fā)市場(chǎng) 投資回報(bào)率： 8%/年 投資回收期： 10 年 參考租金： 100 元 /㎡ 根據(jù)等額求現(xiàn)公式，結(jié)合市場(chǎng)狀況得出項(xiàng)目首層最保守的價(jià)值如下： 首層： 18295 元 /㎡ 由于目前區(qū)域市場(chǎng)尚無(wú)二、三樓租賃價(jià)格，我們僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)按 100%：60%： 40%比例測(cè)算如下 二層： 10976 元 /㎡ 三層： 7317 元 /㎡ 在考慮現(xiàn)代建筑形態(tài)（ 5%）、批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)面積的稀缺度（ 15%）、佛山時(shí)代廣場(chǎng)總體策劃 —— 推廣 篇 共 27 頁(yè) 第 12 頁(yè) 交通便利性（ 15%）、更為合理的功能布局（ 5%）的情況下，為項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值加權(quán)后，可預(yù)期的銷(xiāo)售價(jià)格 為： 首層： 25613 元 /㎡ 二層： 15366 元 /㎡ 三層： 10243 元 /㎡ 價(jià)格定位原則： 階段性?xún)r(jià)格定位 本項(xiàng)目的價(jià)格定位為：同區(qū)域內(nèi)的中高價(jià)格檔次。 ? 商