【正文】 宅設(shè)計(jì)方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對(duì)大戶型的個(gè)性化需求。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為 2543 元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 3754 元 /平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價(jià)在 6 萬(wàn)元左右，每平方米相差 165 元左右。由于居住地乃是施工場(chǎng)所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意 (2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無(wú)法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。 戶型比例 飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點(diǎn)：六房三庭，套內(nèi)面積 283 平方米，視覺(jué)景觀較好。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本項(xiàng)目的最重要賣(mài)點(diǎn)。 (2) 飛龍山莊由于開(kāi)發(fā)較早，小區(qū)園林設(shè)計(jì)理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒(méi)有保留，新開(kāi)發(fā)的怡和園北 后山地勢(shì)很陡峭，上山步道與景觀設(shè)計(jì)比較粗糙，主要作了防滑坡處理，景觀與上山步道沒(méi)有精細(xì)規(guī)劃。 外立面 飛龍山莊 不同時(shí)期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目外觀反差較大 ,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。 （三）飛龍山莊調(diào)研報(bào)告 地理位置 飛龍山莊地處龍泉路與虎門(mén)大道交 匯處，項(xiàng)目地塊靠近繁華的城市中心區(qū) ,且位居半山 ,是鬧中取靜的絕佳處所 ,深得部分當(dāng)?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛(ài)。園林綠化與建筑相結(jié)合，營(yíng)造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥(niǎo)語(yǔ)花香充滿無(wú)限熱帶風(fēng)情。 圖 9 豐泰今日名苑效果圖 (二 )豐泰裕田花園 豐泰裕田花園位于虎門(mén)樹(shù)田村，是一個(gè)占地約 25 萬(wàn)平方米的大型高尚住宅小區(qū)。對(duì)它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來(lái)講，裕隆花園在地段上具有一定優(yōu)勢(shì)。 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢(shì)條件，對(duì)潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導(dǎo)致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺(jué)遮擋方面的協(xié)調(diào)。 8．銷售情況 價(jià)格 定位：小高層的均價(jià)在 3600 元 /平方米左右，其中西向街景的單位平米價(jià)格較低 ,為 3000 元 /平米左右，湖景單位的每平方米價(jià)格較高為 4000 元 /平米左右；別墅的定價(jià)6000 元 /平方米左右，靠近湖邊的單位價(jià)格明顯較高。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點(diǎn)的方位沒(méi)有明確的指示圖）。 物業(yè)管理：具有四星級(jí)的環(huán)境，三星級(jí)的建筑設(shè)計(jì)和施工，一星級(jí)的物業(yè)管理隊(duì)伍。 筆者對(duì)國(guó)內(nèi)知名會(huì)所進(jìn)行了深入分析和研究，引進(jìn)了萬(wàn)科四季花城會(huì)所葉李等一批會(huì)所經(jīng)營(yíng)人材，提煉了萬(wàn)科四季花城會(huì)所管理經(jīng)驗(yàn)，豐泰華園會(huì)所的完善可以采取如下改進(jìn)措 施： ? 1．將會(huì)所建成社區(qū)文化活動(dòng)中心，開(kāi)展系列健身運(yùn)動(dòng)主題活動(dòng)，提高會(huì)所利用率。從整體看，項(xiàng)目的產(chǎn)品布局基本是合理的。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無(wú)限的遐想。 建筑外立面 圖 7 豐泰華園建筑外立面 該項(xiàng)目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個(gè)建筑外觀的色彩搭配上缺乏個(gè)性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強(qiáng)，與自然景觀及項(xiàng)目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一般，綜合形成該項(xiàng)目無(wú)特色的整體外觀形象；另外，該項(xiàng)目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽? （一）豐泰華園山莊調(diào)研報(bào)告 地理位置 豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門(mén)鎮(zhèn)的結(jié)合部 ——屬于赤崗管理轄區(qū)。主入口 100 左右有建設(shè)銀行儲(chǔ)蓄所，金融服務(wù)比較方便。 圖 4 項(xiàng)目周邊地農(nóng)民房與工廠 鎮(zhèn)政府投資 1000 萬(wàn)元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于 2021 年 8 月動(dòng)工， 10 月完工 ,這對(duì)于提升 本項(xiàng)目片區(qū)形象將是一件利好消息。 物流業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了其它產(chǎn)業(yè)，虎門(mén)服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，虎門(mén)以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門(mén)，虎門(mén)房地產(chǎn)的興旺已成為必然趨勢(shì)。 虎門(mén)酒店比較發(fā)達(dá)，僅五星級(jí)酒店就有豪門(mén)與龍泉大酒店，其它星級(jí)的酒店更多，普通酒店項(xiàng)目已經(jīng)有 “爛尾樓 ”現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項(xiàng)目東面 100 米就有 “爛尾 ”酒店項(xiàng)目。由一座 23 層的主樓、四座呈旋轉(zhuǎn)式上落的 5 層附樓、一座大型展館構(gòu)成。外地來(lái)虎門(mén)從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過(guò) 2 萬(wàn)名，其中僅富民服裝市場(chǎng)培養(yǎng)的 百萬(wàn)富翁就超千人。 全鎮(zhèn) 70 多萬(wàn)人中，服裝從業(yè)人員達(dá) 40 多萬(wàn)人；客戶集群：每天 8－ 10 萬(wàn)客商來(lái)虎門(mén)形成了巨大的人流。 本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當(dāng)一部分人小富即安，不思進(jìn)取，缺乏優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，本地普通居民的綜合素質(zhì)與現(xiàn)代化城市的要求有很大距離。 圖 2 虎門(mén)廣場(chǎng) 從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開(kāi)始，虎門(mén)經(jīng)過(guò)短短 20 年的時(shí)間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿(mào)城市，由于當(dāng)初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來(lái) 50 多萬(wàn)外來(lái)人口，原有的市政設(shè)施不堪重負(fù)，本地農(nóng)民瞄準(zhǔn)外來(lái)人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設(shè)低水平雜亂無(wú)章的農(nóng)民房，獲取暴利且嚴(yán)重影響城市形象。 4. 虎門(mén)城市規(guī)劃與城市形象 虎門(mén)城市化進(jìn)程迅猛，原來(lái)的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需要， 2021 年虎門(mén)開(kāi)始組織編制 20212020 年總體規(guī)劃，委托中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制 20212020 年總體遠(yuǎn)景規(guī)劃， 2021年 1 月 16 日對(duì)根據(jù)以上規(guī)劃綱要進(jìn)行評(píng)審，虎門(mén)開(kāi)始注重城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃。 由于本地人口只有十萬(wàn)，外來(lái)人口 50 萬(wàn)人以上，外來(lái)商人和高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理、技術(shù)人才帶來(lái)先進(jìn)的管理理念和先進(jìn)技術(shù)，不斷沖擊虎門(mén)人的觀念，因此，虎門(mén)具有移民文化特征，虎門(mén)地域文化的多樣性突出等特點(diǎn)。改革開(kāi) 放以后，虎門(mén)的個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)逐步繁榮，虎門(mén)人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢(shì)和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭角，購(gòu)買(mǎi)一些服裝日用品回虎門(mén)擺賣(mài)，這便是虎門(mén)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的雛形，漸漸地，虎門(mén)發(fā)展成為珠三角一個(gè)頗具規(guī)模的服裝和日用品市場(chǎng)。 嶺南文化是海洋文化的一部分，虎門(mén)作為珠江入?？?，突出體現(xiàn)出海洋文化中的重商、開(kāi)放以及文化多元性特征。虎門(mén)利用外資取得突破，全年利用外資 18 億港元，比上年增加 9 億元，增幅 108%?；㈤T(mén)鎮(zhèn) 23 項(xiàng)工程中有 90％是民營(yíng) 企業(yè)參與。最終讓虎門(mén)與世界時(shí)裝之都巴黎、米蘭齊名 ———“到虎門(mén)能采購(gòu)到天下最好的服裝 ”！ 更多從業(yè)人員活躍在多達(dá) 20 萬(wàn)平方米的龐大服裝及相關(guān)市場(chǎng)上，工業(yè)總產(chǎn)值 68 億元的虎門(mén)鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守統(tǒng)計(jì)竟高達(dá) 100 億元。服裝企業(yè)三年間從 600 家增至 1000 家， 1500 家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占 1/3。 2021 年末東莞市各項(xiàng)人民幣存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長(zhǎng) %。 對(duì)此項(xiàng)目，我們極具必勝信心！ 一、裕隆花園項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目名稱：花果山裕隆花園住宅 小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 2. 開(kāi)發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 3. 企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)為主。 2021 年虎門(mén)銷售樓盤(pán)平均價(jià)格 樓盤(pán)名稱 參考平均價(jià)格（元 /平方米）建筑面積計(jì)算 項(xiàng)目類型 豐泰華園 4000 小高層（湖景單位） 3600 小高層（離湖面有一定距離） 飛龍山莊 3280 小高層 柏景豪庭 低層普通戶型平均價(jià) 3250 元，高層平均價(jià)格為 3500 元 高層 能源華莊 3240 高層 海富華庭 3400 高層 根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案，建筑面積最大為 萬(wàn)平方米左右。 營(yíng)銷賣(mài)點(diǎn)權(quán)重表 主要賣(mài)點(diǎn)名稱 權(quán)重 附注 山景與園林 30% 荔枝林特色山景 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所 15% 根據(jù)虎門(mén)實(shí)際情況，引入中華國(guó)際健康養(yǎng)生園部分成果 綠色裝修與健康直飲水 10% 綠色裝修認(rèn)證，虎門(mén)已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng) 物業(yè)管理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過(guò)物業(yè)管理 ISO9000 認(rèn)證預(yù)計(jì)環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證 發(fā)展商品牌 10% 含營(yíng)銷 CIS 系統(tǒng)導(dǎo)入 建筑特色 20% 包括戶型實(shí)用率、外立面、綠色裝修、車(chē)位 建議戶型比例 名稱 建筑面積平方米 比例 備注 兩房一廳一 (二 )衛(wèi) 90100 10% 小三房一廳兩衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái) 115120 15% 大三房?jī)蓮d兩衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái) 125141 15% 四房?jī)蓮d三衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái) 134137 30% 148 5% 186 10% 五房二廳三衛(wèi) 二陽(yáng)臺(tái) 153 15% （包括復(fù)式） 177 200 合計(jì) 100% 在大戶型市場(chǎng)日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場(chǎng)開(kāi)始遭遇寒冰，虎門(mén)的大戶型市場(chǎng)也供應(yīng)非常充足。 我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實(shí)踐 “攜手共建理想家園 ”的住宅開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式。 形象識(shí)別系統(tǒng)，對(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷不夠重視。 6 合計(jì) 28． 2 由于到 2021 年底還有半年，因此房地產(chǎn)實(shí)際銷售量可能達(dá)到 2128 萬(wàn)平方米?；㈤T(mén)荔林華庭體驗(yàn)式精品小區(qū)策劃方案 目 錄 一、 項(xiàng)目概況 二、 虎門(mén)區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點(diǎn) 三、 片區(qū)市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 四、 虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 五、 項(xiàng)目理念定位 打造虎門(mén)第一個(gè)運(yùn)動(dòng)健康型體驗(yàn)山景花園小區(qū) 六、 建筑規(guī)劃提示 七、 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所策劃 八、 中國(guó)澳大利亞雙語(yǔ)幼兒園策劃 九、 CIS 全面導(dǎo)入裕隆花園的方案要點(diǎn) 十、 高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示 十一、裕隆花園營(yíng)銷要點(diǎn) 十二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 十三、裕隆花園項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析 十四、裕隆花園的風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 十五、總結(jié)與致謝 裕隆花 園項(xiàng)目調(diào)研與初步策劃摘要 本報(bào)告首先分析了虎門(mén)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色，通過(guò)對(duì)虎門(mén)人住宅、汽車(chē)消費(fèi)水平的深入了解以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的詳細(xì)分析，我們初步把握了虎門(mén)地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，將虎門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比較。 2021 年虎門(mén)住宅市場(chǎng)供應(yīng)總面積統(tǒng)計(jì) 單位：萬(wàn)平方米 樓盤(pán)名稱 開(kāi)發(fā)單位 別墅面積 小高層總面積 小高層實(shí)際銷售面積 豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤(pán) 5 龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司東莞分公司 富民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3． 5 3 港口路片區(qū) 柏景豪庭 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 9， 14 層為商場(chǎng)與停車(chē)場(chǎng) 5 能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6 萬(wàn)平方米，尚未開(kāi)盤(pán) 2 虎門(mén)廣場(chǎng)片區(qū) 海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 總建筑面積 7 萬(wàn)平方米，停車(chē)場(chǎng)面積較大。 針對(duì)虎門(mén)樓盤(pán)的三個(gè)明顯缺陷： 。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤(pán)，而且樹(shù)立發(fā)展商品牌形象。這與過(guò)去傳統(tǒng)被動(dòng)的購(gòu)房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營(yíng)造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開(kāi)辟一條開(kāi)發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費(fèi)者個(gè)性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗(yàn)營(yíng)銷之路。 戶型的動(dòng)態(tài) 調(diào)整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，對(duì)戶型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。 通過(guò)多次討論，我們認(rèn)為概念設(shè)計(jì)方案的園林與總體布局合理，通過(guò)財(cái)務(wù)估算分析，從經(jīng)濟(jì)方面分析概念設(shè)計(jì)方案是可行的，具有較好的性能價(jià)格比，在虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 至 2021 年底止，東莞市注冊(cè)登記的工商企業(yè)和個(gè)體戶有 萬(wàn)戶，比上年增加 萬(wàn)戶。 （ 1）虎門(mén)企業(yè)狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這個(gè)只有 萬(wàn)個(gè)戶籍的人口小鎮(zhèn)，常駐人口已近 60 萬(wàn)。 虎門(mén)服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和發(fā)達(dá)的物流、市場(chǎng)體系，逐步實(shí)現(xiàn) “民牌 ———國(guó)內(nèi)名牌 ———國(guó)際知名品牌 ”的三級(jí)跳。 虎門(mén)鎮(zhèn)在服裝及其它民營(yíng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請(qǐng)專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門(mén)每月的第一個(gè)星期開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，實(shí)行聯(lián)合辦公，為民企實(shí)行一條龍服務(wù)，以高服務(wù)協(xié)助民企發(fā)展，使虎門(mén)鎮(zhèn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭。 2021 年虎門(mén)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好， 2021 年完成稅收總額 億元，國(guó)稅 億 元，地稅 億元。 2021 年虎門(mén)城市居民儲(chǔ)蓄達(dá)到 170 億元，程控電話超過(guò) 10 萬(wàn)門(mén)。 虎門(mén)自古是名商埠，虎門(mén)人素有務(wù)工經(jīng)商的傳統(tǒng)。 虎門(mén)本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門(mén)人二次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)大戶型住房時(shí)候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。第七屆中國(guó)（虎門(mén)）國(guó)際服裝交易會(huì)，就在糅合服飾文化基礎(chǔ)上尋求品位上的突破，將服裝的實(shí)用思維，提高到弘揚(yáng)服飾文化的新的高度。 2021 年 4 月 20 啟動(dòng) 23 項(xiàng)工程，具體包括白沙汽車(chē)城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門(mén)物流園（ A、 B 區(qū)）、虎門(mén)港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門(mén)大劇院、虎門(mén)體育中心、廣東虎門(mén)外語(yǔ)學(xué)校、黃金海岸酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場(chǎng)風(fēng)味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊 、海港城大