【正文】 高的方向上升； ● 渴望休閑，關(guān)注健康，奢望 5+2 的生活方式，希望有一個讓自己完全放松、養(yǎng)精蓄銳的地方； ● 得閑時他們愿意 生活在一個與自然零距離、與山水零距離、與生態(tài)健康零距離的家； ● 他們的年齡層面在 35—— 50 歲之間，家庭成員在 3—— 5 口之間； 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ● 他們的汽車不是奔馳、寶馬、 VOLVO 等略顯尊貴、浮華的品牌 ，可能是個性 十足、特征明顯的小排量環(huán)保車 型； ● 心智成熟，購物較為理性，對自己崇尚的精神或物質(zhì)追求舍得投入； ● 愛好山水、喜歡野外 、渴望田園 ，經(jīng)常有開車到郊外采風(fēng)的沖動； 財(cái) 富 特 征 ● 較高的知識層面，經(jīng)過多年的打拼，已經(jīng)在市區(qū)擁有自己的一套住房； ● 多年的工作積累，已經(jīng)成長為行業(yè)內(nèi)的佼佼者，收入逐年遞增，已經(jīng)有一部分不菲的積蓄； ● 他們的經(jīng)濟(jì)收入更多的體現(xiàn)在年薪上，一年的總收入在 50 萬元左右或不低于 50 萬元； ● 多年的社會閱歷，積累的人脈也是一筆不容忽視的財(cái)富； 購 房 需 求 ● 他們不缺乏住房，缺 乏的是一個讓自己能夠真正放松的家； ● 在二次置業(yè)或多次置業(yè)的情況下，購房更為理性，主要看重項(xiàng)目的綜合素質(zhì)； ● 以親近自然、放松心情、獲得健康為第一要務(wù)； ● 看中項(xiàng)目休閑、養(yǎng)身等環(huán)境條件和硬件設(shè)施外，同時還看中物業(yè)的投資升值潛力； ● 對項(xiàng)目的總價位有一定要求，絕非是千萬級或超過 500 萬的豪華別墅，相對總價要控制在 200 萬元左右的接受范圍； ● 對項(xiàng)目的周邊環(huán)境要求較高，不僅綠意盎然，花草簇?fù)?，還要有滿足基本生活的相關(guān)配套； ● 總投資額的相對較少，驅(qū)使他們對距離的要求相對放寬，大約在一個小時的車程范圍之內(nèi)為好； ● 對別墅的選擇不體現(xiàn)在尊貴、大氣、豪華上，觸動他們購房神經(jīng)的主要是項(xiàng)目的休閑品質(zhì)、養(yǎng)生環(huán)境； 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 生 活 與 消 費(fèi) 習(xí) 慣 ● 工作相對較為緊張、忙碌，工作壓力較大，生活節(jié)奏較快，時間觀念特別強(qiáng)； ● 主要的休閑方式是喝茶、泡吧，偶爾也會打打保齡球或高爾夫； ● 追求時尚、崇尚名牌，是某些品牌的忠實(shí)客戶群； ● 喜歡運(yùn)動，愛好健身，可能有一張健身卡或家有健身器材，但因時間的關(guān)系很少用到； 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 精英 在《現(xiàn)代思潮詞典》里的解釋是對一個社會或群體中靠卓越或接觸的素質(zhì)優(yōu)點(diǎn)占據(jù)一個或多個優(yōu)勢地位者的集合名詞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 公共交通系統(tǒng)的欠缺 項(xiàng)目公共交通系統(tǒng)僅有 莘廊線、蓮衛(wèi)專線、蓮朱線、朱石線 ，且僅有莘廊線可到達(dá)市郊的閔行莘莊 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但由于本項(xiàng)目的 目標(biāo)客戶群的選擇余地較大，本項(xiàng)目必須 考慮相應(yīng)區(qū)隔競爭對手的有效手段。但該項(xiàng)目仍留有部分土地。 除此之外 坐落在朱涇鎮(zhèn) 的 27 洞新天鴻高爾夫球場、上海馬術(shù)訓(xùn)練場都在如火如荼的建設(shè)中 ， 對別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的促進(jìn)作用。 周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動該區(qū)域商品住宅的消費(fèi)。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “六橫 ”為亭楓高速、亭楓 ——大亭公路、朱呂公路、廊漕公路、莘奉金高速、金山大道。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域樓市分析 樓市處于起步階段， 價格低 潛力巨大 由于距離市區(qū)相對較遠(yuǎn)加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢；相比較目 前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場正處于起步階段 。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、區(qū)域市場分析 區(qū)域環(huán)境簡介 金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū) 域中心和長三角都市圈樞紐地帶。不少開發(fā)商在市場中尋求一些因?yàn)楫a(chǎn)品原因而爛尾，或者滯銷的樓盤，期望能低價收進(jìn)后將其改頭換面，以新的面貌重新開盤銷售 ，如青浦 楠林水岸 、 青浦 同濟(jì)藝墅等。由于別墅土地的限制 使得各房地產(chǎn)企業(yè)對別墅項(xiàng)目惜售 ，并開始考慮如何增加別墅項(xiàng)目土地的利用率。 閔行 別墅前三名 排名 新增量（萬平米） 成交量（萬平米） 成交均價（元 /平方米） 1 萬科燕南園 南郊別墅 蘭喬圣菲別墅 47533 2 南郊別墅 旭麗花園 綠城玫瑰園 37240 3 蘭喬圣菲別墅 銀都別墅 南郊別墅 28733 別墅后市市場預(yù)測 由于別墅用地停批， 再加上 2021 的別墅購買熱 導(dǎo)致 現(xiàn)在市場別墅 用地 的存量相當(dāng)稀少，上海別墅的供求矛盾有所加劇 。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1～ 5 月 青浦別墅成交均價為 16,352 元 /平方米，環(huán)比上季度上升 10%，同比去年 1～ 5 月 上升 13%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。雖然供應(yīng)和成交較以往有較大降幅，但供求比卻出現(xiàn)上升， 1～ 5 月 嘉定供求比為 1： ，而上季度供求比為 1： ，去年 1～5 月 供求比為 1： ，在市場環(huán)境不好的情況下，能保持相對較高的成交量，可見嘉定別墅市場被市場的認(rèn)可度正在提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 松江別墅前三名 排名 新增量（萬平米） 成交量（萬平米） 成交均價（元 /平方米） 1 匯賢閣 南都白馬花園 佘山高爾夫別墅 60115 2 天馬花苑 意境雅苑 綠洲比華利花園 31218 3 佘山東紫園 天馬花苑 天馬花苑 26835 、浦東：供應(yīng)量之冠、成交均價之冠 2021 年 1～ 5 月 的浦東，無論是供應(yīng)、成交還是價格，都走出了一條怪異的曲線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在各區(qū)的成交均價方面，浦東以近 40,000 元 /平方米的單價高居榜首，較第二名的普陀高出 15,000 元。在產(chǎn)品分類中，獨(dú)棟別墅依然是市場供應(yīng)的主力，同比和環(huán)比均有較大增幅；聯(lián)排別墅受到公寓房的影響，環(huán)比降幅較大，套均面積為 228 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 月份別墅成交均價較 4 月份有所回落，獨(dú)立別墅成交均價為 29411 元 /平方米，較 4 月份回落 ％，主要是由于主力 高端成交樓盤價格回落造成的。 聯(lián)排別墅新增供應(yīng)量 萬平方米，較 4 月份新增 萬平方米，其中以嘉定供 應(yīng)量為最大，其他則分布于徐匯、松江、青浦、浦東、閔行、奉賢等區(qū)域，形成多點(diǎn)分布。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021 年第 1～ 5 月 全區(qū)別墅用房市場成交量，以閔行最為突出達(dá)到了 平方米，隨后依次為南匯，松江，寶山 。 2021 年上海別墅棟均成交面積為 261 平方米， 2021 年為 260平方米， 2021 年已下降至 258 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但對于局部區(qū)域而言可能會出現(xiàn)均價下降以及成交量放大的現(xiàn)象。第三， 目前 上海的房價就國際化而言，還是偏低的，所以未來一定有上升的空間。第二，在通貨膨脹的大環(huán)境下，房地產(chǎn)具有保值的功能。 對于上海未來的房地產(chǎn)市場態(tài)勢 ％的受訪者認(rèn)為調(diào)控效果凸顯房價下跌， ％認(rèn)為樓市購買力已經(jīng)透支房價將繼續(xù)保持現(xiàn)有水平， ％的市民認(rèn)為房價將會繼續(xù)緩慢上漲，只有 ％的市民認(rèn)為上海房價環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大房價加速上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但 1～ 5 月住宅市場成交結(jié)構(gòu)中高價房的成交比重較去年有所增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于全國平均水平。 上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示， 15 月，房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，比去年同期僅增長 2%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 上述弱勢點(diǎn)都為暫時性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。 ◆ 項(xiàng)目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項(xiàng)目弱勢分析 當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)： ◆ 項(xiàng)目為動遷房改建項(xiàng)目建成時間較長，產(chǎn)品較差； ◆ 由于本項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)金山鏡苑公司品牌號召力較弱。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。 虹橋機(jī)場距地塊 50 分鐘車程， 火車南站，距離項(xiàng)目地塊車程 40 分鐘； 4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 1）商店、購物中心及菜市場 如海 超市、農(nóng)工商超市、農(nóng)貿(mào)市場 均在 3 分鐘車程之內(nèi)， 生活配套設(shè)施便利 2）教育 干巷中心幼兒園、干巷中心小學(xué)、干巷中學(xué) 基礎(chǔ)教育配套完善 3） 醫(yī)院 衛(wèi)生院、藥房 均在 5 分鐘車程之內(nèi) 4） 文體、娛樂場所 影劇院、新天鴻高爾夫球場、跑馬場、車鏡廣場 文體娛樂設(shè)施滿足日常需求 二、項(xiàng)目分析（ SWOT 分析） 地塊地產(chǎn)因子分析 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 遠(yuǎn)景規(guī)劃 A． 滬杭鐵路 使金山成為浙江和南方各省快速進(jìn)出上海的橋頭堡 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 噪音污染 地塊 南 臨 朱呂 公路， 但車輛較少 噪音污染狀況較輕。二期可銷售數(shù)量為 41 棟 共四種戶型 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。規(guī)劃總建筑面積 60000 平米，現(xiàn)前兩期建成，一期為動遷安置房，二期已轉(zhuǎn)為商品房。 B、人文、歷史景觀 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園 、跑馬場、鴕鳥園、新天鴻高爾夫球場、 朱涇東林寺、朱涇古鎮(zhèn) C、環(huán)境、污染情況 水、空氣、土地污染情況 本項(xiàng)目地塊位于上海郊縣， 且周邊無重污染企業(yè)空氣環(huán)境良好 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B． 東西干道： 朱呂公路 西至 呂巷 鎮(zhèn)，東至 朱行鎮(zhèn) ， 是 干巷 連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。 主要的公共交通 及其路線 莘廊線、蓮衛(wèi)專線、蓮朱線、朱石線 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項(xiàng)目對外交通狀況 項(xiàng)目對外水、陸、空交通均較為便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 地塊 SWOT 分析 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢： ◆金山區(qū)加大發(fā)展力 度，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的較優(yōu)質(zhì)區(qū)域，市場前景看好； ◆ 獨(dú)特的生態(tài)資源優(yōu)勢，與近郊眾多別墅樓盤形成差異化市場； ◆ 地塊周邊大量的自然與人文景觀，適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)； ◆ 地塊居住環(huán)境比較安靜，南側(cè)干巷社區(qū)配套設(shè)施較為完善，可迎合