【正文】 區(qū)域； 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ●外地來滬投資興業(yè)的中型企業(yè)老板，在市區(qū)已經(jīng)有一套自己的房子； ● 生活工作在金山區(qū)，主要集中在經(jīng)濟(jì)狀況較好的金山衛(wèi)鎮(zhèn)； ● 港澳臺地區(qū)有意在上海投資置業(yè)的客群， 喜歡項目的田園風(fēng)情， 看中項目的升值潛力； 職 業(yè) 特 征 從目標(biāo)客戶的職業(yè)特征來看，一般工作在主流的惑流行的行當(dāng)，從事以腦力勞動為主的職業(yè)，這些人的職業(yè)特征是： ● 各種經(jīng)濟(jì)類型的中、小企業(yè)經(jīng)理、 證券、基金分析師、銀行高管 ； ● 行政或公共事業(yè)專職的高級管理者； ● 具有中、高級職稱的專業(yè)人員，如教授、律師、醫(yī)生、工程師及各類市場稀缺的高級專業(yè)技術(shù)人才； ● 各級政府機(jī)構(gòu)的高級別公務(wù)員，他們有一定的職業(yè)權(quán)利，占有高質(zhì)量的權(quán)利資源與社會關(guān)系資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在儒家來看，天是道德觀念和原則的本原， 在 人 們 心中天賦地具有道德原則，這種天人合一乃是一種自然的，但不自覺的合一。 下面來看我們項目所具有的特質(zhì)，把項目的整體區(qū)位作為第一要素來剖析的話，大上海首席養(yǎng)生別墅 —— 金山區(qū)鄉(xiāng)間藝墅群落，給人的第一感覺就是“遠(yuǎn)”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。所以，我們與客戶對話的東西，或者說客戶寄希 望于我們的東西，已經(jīng)超出了 “ 房子 ” 和建筑的意義，我們的產(chǎn)品在市場上的獨特性，使我們所面臨的挑戰(zhàn)主要集中在我們的客戶群本身。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。不用依依不舍、也不用黯然傷神，因為最大的安慰是您還將再次回到這里，它只會令你魂牽夢繞，令你百感交集。” 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目檔次定位 上流 階層盛宴 休閑別墅旗艦 逸形 生活典范 說明： 在檔次定位上這里拒絕采納慣用的中高低檔，因為項目本身就是逸形生活的典范，只要你渴望親近自然，關(guān)注健康養(yǎng)身，喜歡這種格調(diào)，認(rèn)同這里的生活氛圍，并且有足夠的實力，你就可以成為這里的主人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。用項目的熱銷和知名度的提高來獲得企業(yè)的知名度，最終樹立企業(yè)的品牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。再加之近年來借助這一特色所修建和投入 使用的白漾生態(tài)園、車鏡公園、千畝生態(tài)林等等讓該地區(qū)的環(huán)境更加怡人、愜意、靜謐，讓生活在這里的人們更加舒心、安逸，同樣對于城區(qū)人口的吸引能力也更加強(qiáng)大。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 解碼 4：項目的完好休閑配套 城市遠(yuǎn)郊別墅在對周邊環(huán)境要求較高的同時，對周邊休閑配套的要求也相當(dāng)?shù)目量?，要從客戶的居住需求出發(fā)，從產(chǎn)品的功能定位出發(fā)。 解碼 6：項目的差異化定位 在對上海別墅市場的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，項目的定位一般集中在以下幾個方面：主打高爾夫的主題性別墅、城市聯(lián)排的經(jīng)濟(jì)性別墅、距離地鐵口較近的交通資源性別墅、當(dāng)然最多的就是主打客戶階層尊貴的豪華版別墅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 藝墅 —— 藝術(shù)價值的別墅，也許是因為環(huán)境， 也許是因為建筑、也許是因為院落，自己的家仿佛就是一件精美絕倫的藝術(shù)品，供自己欣賞、供自己體悟、供自己陶醉、供自己收藏。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二者相互補(bǔ)充，從而傳達(dá)純自然的 原生態(tài)逸形生活模式，吸引客戶眼球，對位其心理需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 圍擋： 充分利用 項目現(xiàn)場往跑馬場方向的墻體，樹立項目 現(xiàn)場圍擋， 全方位營造項目的田園氛圍和逸形生活格調(diào)，對外 傳達(dá)項目 銷售的 相關(guān)信息。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 電子媒體 —— 以分眾傳媒的樓宇 LED 電視屏為主，可以考慮廣播媒體的交通或音樂頻道的廣告投入。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 七 部分：關(guān)于項目營銷策略 總體營銷思想 強(qiáng)化價值 削弱價格 當(dāng)價值大于價格時，產(chǎn)品的抗性 就會不攻自破 一、關(guān)于項目營銷階段分期 根據(jù) 目前的市場特征和我項目的具體特點，供劃分為五個營銷階段。 這一階段的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是 銷售速度和盈利 的雙重保證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二次強(qiáng)銷階段 時間節(jié)點： 10月 1 日 —— 12 月 1 日 在項目銷售一個月后，已經(jīng)具備一定的知名度，對于客戶的反應(yīng)和市場的反應(yīng)都有一定的了解，判斷下一步的營銷策略是否該做 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 出調(diào)整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本階段廣告訴求重點： 休閑生活 養(yǎng)身圣地 膜拜自然的天堂 尾盤收官階段 時間節(jié)點： 2021 年 4 月 1 日 —— 6 月 30日 版。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本階段廣告訴求的重點： 師法自然 天人合一 鄉(xiāng)間藝墅遠(yuǎn)離市井的純獨棟生活 本階段的營銷活動建議 活動主題： “ 人與自然、天人合一”――環(huán)保大使選拔賽 活動目的： 1 引起社會觀注，開始將項目形象在市場強(qiáng)化 2 通過媒體將鄉(xiāng)間藝墅的自然景觀、純獨棟院落形態(tài)展現(xiàn)給公眾 活動對象： 18 歲―― 22 歲女性 活動時間： 擬定在 11 月 活動地點： 鄉(xiāng)間藝墅項目現(xiàn)場 活動形式： 通過形體、才藝比賽選拔出環(huán)保大使 1 人 將環(huán) 保大使簽約為形象代言 設(shè)立 5 項其它獎項，保證人們參與的積極性 說明：思路性的 方案 ，有待落實后進(jìn)一步細(xì)化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本階段廣告訴求的重點： 純獨棟稀有院落藝墅 逸形生活全面激情上演 本階段的營銷活動建議 活動主題： 中秋賞月 —— 田園月色攝影比賽 活動目的： 通過這種最能引起社會的轟動方式，在媒介的跟蹤報道下，把項目的田園風(fēng)情信息向外散發(fā)，來引 起全社會的強(qiáng)烈 關(guān)注 ， 迅速提高 鄉(xiāng)間藝墅 的知名度 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。實際上內(nèi)部認(rèn)購的工作這一階段已經(jīng)展開，只是隱形的宣傳沒有跟上，比如到項目的指示牌、道旗等，該階段的主要目的就是項目信息的對外輸出，加大客戶的積累量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 雜志 —— 《上海樓市》在上海房產(chǎn)界的影響力較大，覆蓋到了整個上海地區(qū)，建議選擇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 道旗 —— 在項目前的朱呂路布置長約 500 米的道旗，一直到項目的現(xiàn)場， 大范圍造勢。 園生活 標(biāo)準(zhǔn)。定制 田園牧歌新標(biāo)準(zhǔn) 》 從整合傳播的核心入手， 逸形 生活的理念釋義，及提煉 6 大支撐點全面解析 原生態(tài)逸形生活的 價值內(nèi)涵，全新定制 田 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 眾人羨慕的風(fēng)景，是臣服你腳下的疆領(lǐng) 讓自然最自然地存在 你看到的我們做到 了 貪圖城市太久，開始有奔向自然的沖動 四：項目媒體策略 多媒體資源整合 關(guān)于項目廣告語的建議 ◆ 主推廣告語： 新自然主義 獨棟院 落 生活 ◆ 備選廣告語： 逸形生活領(lǐng)創(chuàng)者 純獨棟院落逸形生活 ◆ 廣告宣傳的標(biāo)題展示 有時放慢腳步，是為了走更遠(yuǎn)的路 傾聽自然，是為了更懂得縱情繁華 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 改換案名，而是把鄉(xiāng)間藝墅進(jìn)行全新的解讀，賦予它更大的想象空間和更多的內(nèi)涵。 三、項目的 推廣 策略 關(guān) 于案名的建議 鄉(xiāng)間藝墅這一案名在前期的宣傳推廣中已經(jīng)具備了一定的知名度，并且與項目的特點結(jié)合的較為緊密，所以在這里我們建議不再 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 解碼 5： 成品別墅、現(xiàn)房品質(zhì) 鄉(xiāng)間藝墅的現(xiàn)房 品質(zhì)也為項目的營銷創(chuàng)造了良好的氛圍，院落、屋頂、外立面、綠化、戶型等現(xiàn)房實景，近在眼前。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但是隨著城市土地的日益稀缺，這種建筑形態(tài)日益減少，城市偶有的別墅還是以聯(lián)排為主，而真正的城區(qū)獨棟讓大多數(shù)人都望而卻步。這里我們通過對“遠(yuǎn)”這一 客觀劣勢進(jìn)行概念延展，賦予“遠(yuǎn)”眾多美好的意境，然后與目標(biāo)客戶群心目中的“遠(yuǎn)”所想象到的生活狀態(tài)相對應(yīng)，成為我們項目的一個重要特質(zhì)，體現(xiàn)在項目的定位中，并且在后期的廣告推廣中著力渲染，與目標(biāo)客戶群心理對接，讓“遠(yuǎn)”這一劣勢進(jìn)而轉(zhuǎn)化為項目的優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 形象清晰度 ： 通過 對 項目的 全方位 包裝推廣， 以 遠(yuǎn)郊、自然、田園、原生態(tài)的家，靜逸、健康、休閑、純自由的心 為基 點， 樹立 鄉(xiāng)間藝墅的 “ 自然生態(tài)家 健康自由心 ”的形象， 在市場清晰可見， 并使其成為項目的無形資產(chǎn)，實現(xiàn)項目的品牌價值 的最大化 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同樣，你也可以邀約一幫脾性相投的友人談天論地、指點江山，你也可以同他們飲茶閑談、大話西游，純獨棟的院落形態(tài)讓你無所不能，也讓你心潮澎湃。 項目形象定位 遠(yuǎn)郊、自然、田園、 原 生態(tài)的家 靜 逸、健康、休閑、 純自由 的心 說明： 項目的形象定位主要從表象視覺、直觀感覺、心理觸覺上出發(fā)，力求在最短的時間內(nèi)以清晰的形象在客戶心理占位，利用攻心為上的策略，使目標(biāo)客戶群在第一時間產(chǎn)生同感，鄉(xiāng)間藝墅就是我所苦苦追求的生活，今天終于展現(xiàn)在了我的眼前，觸動了我渴望自然、渴望健康、渴望純休閑生活的心，進(jìn)而獲得共鳴，對項目的認(rèn) 同就是轉(zhuǎn)化為實際購買的第一要素。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？此? “遠(yuǎn)”這一現(xiàn)實已經(jīng)讓項目品質(zhì)打折，其實不然，怎么在“遠(yuǎn)”上做文章，賦 予“遠(yuǎn)”哪些 想象空間，讓“遠(yuǎn)”衍生出 哪些 概念 ？同時我項目的周邊環(huán)境與物業(yè)本身是否具備這樣一些特質(zhì)呢？讓“遠(yuǎn)”與目標(biāo)客戶群的心理需求對等是我 們讓項目形象延展的主要 思考 。因此莊子說： “ 有人，天也；有天，亦天也 ” ， 天人本是合一的，人類行為的目的，便是 剪斷強(qiáng)加與人身上的羈絆， 將人性解放出來， 使人 重新復(fù)歸于自然，達(dá)到一種 “ 萬物與我為一 ” 的精神境界。 第 四 部分：項目整體形象延展 中國人最基本的思維方式，具體表現(xiàn)在天與人的關(guān)系上。 媒 體 接 觸 習(xí) 慣 ● 因工作的關(guān)系，網(wǎng)絡(luò)是他們了解社會動態(tài)的主要媒介； ● 他們應(yīng)酬較多，回家較晚，看電視的時間基本集中在晚上 10 點以后，而且以財經(jīng)類、時事類的電視節(jié)目為主； ● 來到辦公室的第一件事就是瀏覽今天的報紙，或者更早的在早飯時間就會把今天的報紙瀏覽完畢； ● 因開車的緣故，城市廣播是他們路上打發(fā)時間的必要調(diào)劑，音樂臺、交通臺是他們路上不二的選擇； ● 戶外廣告牌是他們經(jīng)常接觸的媒體，創(chuàng)意較好的廣告會引起他們 的注意； ● 部分客戶經(jīng)常出入高級寫字樓，樓宇 LED 電子廣告牌也是他們接觸頻率較高的媒體； ● 他們買房的參考媒體更多的集中在網(wǎng)上和報紙上； 他 們 的 共 性 ● 經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，有一定積蓄的同時，還具備不斷創(chuàng)造財富的本領(lǐng)； ● 較高的文化修養(yǎng)，受到過良好的高等教育，具有專業(yè)的技術(shù)資質(zhì)和技術(shù)能力； ● 具有良好的道德修養(yǎng)，回饋社會，樂于奉獻(xiàn)，關(guān)注社會的公益事件； ● 事業(yè)成功，家庭和滿，工作節(jié)奏較快，事業(yè)朝著更