【正文】 cted earlier and rectified in good time before the partial roof failure. It appeared justified for the plaintiff to have brought a negligence claim against both the contractor and the architects. The risk analysis facilitated, through its multidimensional approach to a critical examination of a construction problem, the identification of an effective risk management strategy for future construction projects. It further served to emphasize the point that clients are being more demanding, more discerning, and less willing to accept risk without repense. Clients do not want surprise, and are more likely to engage in litigation when things go wrong. Key word: Arbitration claims construction contracts litigation project and risk The structural design of the reinforced concrete elements was done by consulting engineers Knight Piesold (KP). Quantity surveying services were provided by Hawkins, Leshnick amp。 感謝 我的母校四方學(xué)院，感謝四年來 對我 進(jìn)行 教育培養(yǎng) 的各位老師，感謝你們 細(xì)心 的教育讓我的知識水平又提高了一層。 32 參考文獻(xiàn) [1] 建設(shè)部 .房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 [M].北京 :中國計劃出版社 ,2021,10 [2] 王偉宇 ,李淑同 .房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊 [M].北京 :地震出版社 ,2021 [3] 趙小虹 ,趙財福 .房地產(chǎn)估算 [M].上海 :同濟大學(xué)出版社 ,2021,01 [4] 謝達(dá)理 ,李峰 .財務(wù)管理 [M].大連 :大連理工大學(xué)出版社 ,2021,05 [5] 馮為民 ,付曉靈 .工程經(jīng)濟學(xué) [M].北京 :北京大學(xué)出版社 ,2021,01 [6] 周小平 ,熊志剛 .房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 [M].北京 :清華大學(xué)出版社 ,2021,04 [7] Paul Stanford Analysis of the International Construction Project[J] .Cost Engineering,2021, Volume 51 33 致 謝 在 四 年的 大學(xué) 生活即將結(jié)束 之時，在 畢業(yè)設(shè)計即將完成之際，我要向我的指導(dǎo)教師沈玲老師表以深深的謝意。 31 第 10 章 項目的評價結(jié)論 上海市是作為我國最發(fā)達(dá)的沿海城市，宏觀經(jīng)濟好，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實。 銷售收入的敏感性分析 ,見表 92。 分析指標(biāo)的確定 該項目的分析指標(biāo)為凈利潤。 項目償債 能力的分析，見表 87。 表 85 累計凈現(xiàn)金流量表單位（萬元） 項目 年份 01 02 03 04 05 06 凈現(xiàn)金流量 2729 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2729 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 2729 (2)累計凈現(xiàn)金流量 (I=18%)。 累計凈現(xiàn)金流量的計算，見表 84?；鶞?zhǔn)貼現(xiàn)率等于銀行長期貸款利率加上風(fēng)險報酬率， 2021 年銀行的長期貸款利率為 %，取風(fēng)險報酬率 %，則基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 9%。 (5)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 =該年的凈現(xiàn)金流量 /現(xiàn)值系數(shù)。 (1)建設(shè)投資 見該項目的項目建議書。 表 82 損益表（萬元） 序號 項目名稱 計算依據(jù) 合計 1 銷售收入 2 總成本費用 50771 24 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） 6 所得稅 （ 5） *33% 7 稅后利潤 （ 5） （ 6） 8 盈余公積金 （ 7） *10% 9 可分配利潤 （ 7） （ 8） 靜態(tài)評價指標(biāo) 全部投資的投資利潤率 全部投資的投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 *100% =*100% =%[4] 全部投資的投資利稅率 全部投資的投資利稅率 =利稅總額 /總投資額 *100% =(++)/50771*100% =% 自有資金的投資利潤率 自由資金的投資利潤率 =利潤總額 /自有資金總額 *100% =*100% =% 本項目以上三個靜態(tài)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項目可行。 銷售收入分期安比例測算，見表 78。 表 75 總成本費用匯總表 項目名稱 計算依據(jù) 計價 /萬元 (1)— (8)之和 (1)土地使用權(quán)出讓金 2142 (2)土地轉(zhuǎn)讓費 (3)前期工程費 (4)建安工程費 26002 (5)基礎(chǔ)設(shè)施費 (6)開發(fā)期間稅費 (7)不可預(yù)見費 2261 (8)項目維修基金 1275 (1)— (3)之和 (1)管理費用 (2)銷售費用 (3)財務(wù)費用 110 合計 50771 項目銷售收入的測算 住宅銷售單價的確定（采用市場比較法確定 ) 可比實例的狀況。 銷售費用，見表 74。 開發(fā)期間的稅費，見表 73。 表 71 前期工程費估算表 序號 項目 計算依據(jù) 計價 /萬元 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 *3% 2 可行性研究費 總投資 *% 3 水文地質(zhì)勘探費 建安工程費 *% 4 籌建開辦費 建安工程費 *% 5 三通一 平費 60元 /平方米 840 合計 建安工程費 經(jīng)測算本項目的建安工程費為 26002 萬元。詳見投資計劃與資金籌措表 61。 建設(shè)投資 經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資 50771 萬元，其中土地使用權(quán)出讓金為 2142 萬元，土地轉(zhuǎn)讓費為 萬元，前期工程費為 萬元，建安工程費為 26002 萬元， 16 基礎(chǔ)設(shè)施費為 萬元，開發(fā)期間的稅費為 萬元，不可預(yù)見費為 2261 萬元，維修基金 1275 萬元，開發(fā)費用 萬元 。 (3)項目建成后除配套等不可銷售部分外，別墅面積 132021 平方米全部出售。 煤氣設(shè)計 本項目供氣近期采用煤氣，每戶安裝一只 6 立方米 /時表具，最高煤氣用量為 2640立方米 /日，通過煤氣管道輸送到戶。接地電阻不大于 1 歐姆。 照明 公共部位與用戶照明單獨設(shè)計，公共照明單獨計量。雨水在北部建雨水管網(wǎng)泵站排入界河；污水經(jīng)二級生化處理后接入市政管線。 用水量 項目規(guī)劃用水量約 880 噸 /日。 門窗 主要為彩鋼或塑鋼外門窗，鋼板防盜分戶門。同時，為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活方式，充分體現(xiàn)“以人為本”、“以自然為本”的設(shè)計思想，對室內(nèi)功能和視覺效果充分挖掘，創(chuàng)造獨特、高品位的 21 世紀(jì)時尚居住區(qū)?；刂車刂拼竺娣e的綠化和林帶，其中沿淀浦河和建設(shè)中的滬青平高速公路間各控制 50~100 米的綠化帶，沿東西兩側(cè)邊界各控制 20~50 米綠化帶。小區(qū)內(nèi)主干道系統(tǒng)形成兩個環(huán)，溝通五個組團，道路寬度 10 米，各組團內(nèi)有支路系統(tǒng)，道路寬度 5 米，連接到每家每戶。 主要建筑技術(shù)指標(biāo)，見表 51。 在保證開發(fā)商的基本利潤的前提下，結(jié)合相近別墅樓盤的比價，較保守的估計各類型檔次別墅的銷售均價如下：高檔別墅 6200 元 /m2；中高檔別墅 5200 元 /m2；普通別墅 4200 元 /m2；聯(lián)體別墅 3700 元 /m2，整個樓盤別墅銷售均價約在 4830 元 /m2。 市場調(diào)查 選取與本案地段相近的別墅作比較，根據(jù)各項目的地理位置、交通及周邊環(huán)境、配套設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)類型及銷售狀況等因素進(jìn)行綜合性的 調(diào)查分析，詳見附件1有關(guān)物業(yè)市場調(diào)查統(tǒng)計表。尤其是滬青平公路兩側(cè)的別墅住宅通過該條交通樞紐網(wǎng)絡(luò)得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設(shè)無論從開發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的協(xié)調(diào)、保護和營造生態(tài)環(huán)境，為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場簡述 區(qū)域條件 8 XX 區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地。而證券公司中 30 歲以下的年輕人占 80%以上。 (2)從對購買能力分析 經(jīng)過二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時候，都會不約而同的選擇別墅。但隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭相關(guān)注的一個熱點。貨幣購房政策、上海的人均 GDP 快速上揚 (已突破 4000 美元 )、國家對房地產(chǎn)開發(fā)的支持性政策等對房地產(chǎn)市場保持供求兩旺的持續(xù)性提供了有利條件。在此情況下，近期上海住宅房價的上升區(qū)域在本市東、南、西、北、中全面開花，新開樓盤普遍攀升。因此，本項目的建設(shè)是必要的 。隨著未來社會經(jīng)濟、生活、科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)品的知識、心理、精神 折舊也在加速，住宅檔位的適度超前，是延長房產(chǎn)品生命周期的有效手段。項目基地北靠 5 通航的淀浦河，距上海虹橋機場 12 公里，離滬寧高速公路僅 8 公里，其南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢 。 XX 區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦爛的“菘澤文化”。加之項目地塊具有天然水 資源與樹木資源，可供小區(qū)充分吸收、利用，為塑造優(yōu)美、獨特的水景特色的智能化別墅區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。 基地現(xiàn)狀及動拆遷 項目基地面積約 公頃，淡水養(yǎng)殖場“田”塊狀水塘及淀浦河延伸支河的水面面積約占基地的 80%，水塘河底深 米 (淤泥深度約 米 )，淤泥底至室外地坪標(biāo)高約為 米，基地內(nèi)主要通道干線兩旁種植的杉樹高大挺拔，成排直立。 建設(shè)地點 “東方夏威夷”水景別墅地處 XX 區(qū)趙巷鎮(zhèn)千步村 (原 XX 縣淡水養(yǎng)殖場 )，北靠淀浦河鄰滬青平公路約 200 米，南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，以 50 米綠化 帶邊緣為界，西抵淡水養(yǎng)殖場西邊界，東至 24 米規(guī)劃道路邊界 (南面 50 米綠化帶及東面 24米規(guī)劃道路均在建設(shè)用地范圍外 )，建設(shè)用地面積約 公頃。 (4)對 東方夏威夷水景別墅項目 進(jìn)行敏感性分析。 1 第 1 章 編制依據(jù)及程序 編制依據(jù) 編制依據(jù)有： (1)東方夏威夷水景別墅項目建議書 (2)國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部 2021 年《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版 (3)國家發(fā)展計劃委員會 2021 年《投資項目可行性研究指南》 (4)政府部門規(guī)定用于項目評價的數(shù)據(jù)，具體包括：動靜態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資利潤率。 (3)采用經(jīng)濟評價方法，對 東方夏威夷水景別墅項目 進(jìn)行靜態(tài)與動態(tài)財務(wù)評價。 工程項目名稱 XX“東方夏威夷”水景別墅。預(yù)計該小區(qū)最大用電負(fù)荷 6000KVA，規(guī)劃最高日用水量約 880 噸，最高日排水量約 790噸，燃?xì)庀纫?guī)劃采用 煤氣或液化氣供應(yīng)，規(guī)劃最高日用量約 2640 立方米，電話直線為 880 對。 4 第 3 章 項目建設(shè)的必要性 項目提出的背景 項目所處地理位置具有城郊結(jié)合、鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點疏密適中，鄰近大量高級白領(lǐng)、商務(wù)人員工作的外國公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等區(qū)域，這樣的地理優(yōu)勢為拓展中高品位的別墅建設(shè)需求創(chuàng)造了良好前提。 建設(shè)的必要性 項目建設(shè)符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 XX 區(qū)位于上海西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與上海閔行為鄰，南同松江區(qū)、金山區(qū)和浙江省嘉善縣接壤，西與江蘇省吳江市、昆山市毗鄰，并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望，區(qū)域面積約 平方公里，人口約 萬。 項目基地選址優(yōu)勢 項目基地系原 XX