【正文】 廣告位 1個月（雙面跨街） 城市中心核心地段，跨街一出，誰與爭鋒？ E、 鴨鴨食堂與管委會東側(cè)墻體選一塊發(fā)布墻體廣告（戶外墻體） 封鎖從星子方向的來客視覺 F、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告江溢供銷社墻體廣告（鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外） 同時通過對周邊地區(qū)輻射優(yōu)勢，強化品牌效應(yīng)。 （三 ）、電視廣告 電視廣告生動直觀，能同時描述圖像、聲音和文字，動態(tài)特性，形象逼真，收視率高，覆蓋面廣，不受時空限制，選擇性強，由于面對群體更為廣泛，能更進一步地將項目的形象植根于市民的心中，進一步加強本項目的形象推廣，加深市民對項目品牌的印象，且由于其在新聞炒作上具備優(yōu)勢。 因此，建議將印刷品宣傳作為強銷期 與促銷期 的主要傳播途徑。 B、圖文 VCR 廣告 互動點播頻道，時間長，成本相對較低，且目標針對性強， 建議在形象期 選擇互動點播定版廣告進行項目的廣告宣傳，增強項目在 共青 的整體形象。 （二）出租車 廣告 公交廣告其優(yōu)越性在于： 強迫性視覺效應(yīng)； 覆蓋面廣，節(jié)省一定的 廣告投放成本； 持續(xù)時間長； 流動性強。 競爭樓盤益和花園 離本廣告位只幾 步之遙， 有利于強化樓盤在置業(yè)者心目中的形象，提高知名度， 爭 奪 益和花園的 客戶 。建議： A、共青大道（汽車站 處 ）墻體廣告 與 樓頂廣告 （ 2 塊） 共青 大道是 中心繁華地段，人、車流 量大，戶外廣告視覺覆蓋面廣，各行業(yè)廣告集中投放地，汽車站更是共青的人流 中心， 特別是針對出外打工人群，過年回鄉(xiāng)人群，能給人 第 一印象，同時汽車站處也是共青 的行政 中心， 如果再加 上優(yōu)質(zhì)的視覺效果能直接提升 品牌價值，從而為后期銷售起到?jīng)Q定性的作用。 共青的媒體業(yè)不發(fā)達，能利 用的除戶外廣告和電視廣告外，基本 沒有其它的廣告媒介，導(dǎo)致房地產(chǎn)廣告策劃單一。 據(jù)調(diào)查 19： 50檔的廣告時間收視率較高。 鑒于以上特點，考慮到本項目高品質(zhì)定位，不宜使用出租車頂燈、拉手等小型廣告，盡量使用后玻璃窗廣告。從而達到有效地擴展消費群。 （ 2）南湖大道 戶外投放商圈形勢分析 南湖大道是共青城區(qū)主干道之一，融商業(yè)、居住于一體的密集區(qū)， 大量的商家匯聚凝結(jié) 成另一強勢消費群體，每日人流及車流量大，廣告效果覆蓋面廣。 ■ 由于戶外廣告的固定性，所以需要在不同的商業(yè)繁華路段（或位置）及城市主干道進行同步投放，以達到強化記憶，保持品牌的統(tǒng)一性及持續(xù)性。 調(diào)研思路 一、 共青廣告媒體調(diào)查 (一 )、戶外廣告 戶外廣告 現(xiàn)狀 ■ 共青城現(xiàn)有戶外廣告主要是以跨街、路邊燈 箱、樓頂廣告 、跨街條幅 組成，但 受政府 城市管理 制度影響，共青城區(qū)戶外廣告沒有形成規(guī)模，大型戶外 廣告位較少 ，沒有空置廣告位。這 必須 要有媒體 通路 作為后盾來 將 項目 的關(guān)鍵資訊和產(chǎn)品信息準確地傳達給消費者。 小結(jié)： 共青城的房地產(chǎn)市場雖然受到總需求不足的制約 ，但隨著城市的發(fā)展，土地和建筑成本的 剛性 上漲， 可以推斷 共青城的商品房價格還將持續(xù)增長。 ■ 香樟美樹苑 位于共青大道移動公司旁，屬于共青城黃金地段，項目銷售異?；鸨?，住宅已銷馨，只剩一套門面。 ■ 第二階段（ 2021— 現(xiàn)在 ） 雖然共青的房地產(chǎn)起步較慢，但整體發(fā)展趨勢尚受國家宏觀調(diào)控及江西房產(chǎn)走勢特別是九江房地產(chǎn)市場走勢影響， 從華遠名都的小高層建筑 、 到天?；▓@的一期工程，共青房地產(chǎn)市場開始 由量變到質(zhì)變階段，一批相對 規(guī)范化的樓盤 不斷出現(xiàn) ，樓盤價格也從 700— 800 元 /㎡上升到 2021 年 的 900— 1000 元 /㎡。 這是典型的萌芽階段， 商品房 的發(fā)展嚴重滯后，與國內(nèi)逢勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)級不 相稱。在各個功能區(qū)的處理上， 首先照顧客廳、主人房、陽臺朝向，以保證有較為充足的日照時間和通風(fēng)條件。 ■由于消費階層主要為首次換房戶 , 目前市場單套面積總體都相對較大 ,多層住宅的兩房兩廳戶型的面積區(qū)間在 100110 ㎡之間，三房兩廳的戶型在 125145㎡左右，復(fù)式樓面積集中在 200 ㎡以上； ■多層商住樓 為市場主流產(chǎn)品 ， 目前在售項目僅有一 個小高層 即位于汽車站的天福花園 ，但由于是 新推產(chǎn)品，受傳統(tǒng)的房價、管理費用、得房率低等多種因素影響，置業(yè)者 對高層住宅 的認同度很低 。 首 先 應(yīng) 了解 共青房地產(chǎn)市場的特點，發(fā)展情況及房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。并且 隨著 城市的發(fā)展，共青大道 置業(yè)勢頭將更猛。 市場樓盤按照價格分割成二個檔次，一類是以華遠名苑、天福花園 、好旺角商住樓 為代表的共青高檔次樓盤；二類是以益和花園、百利花 園為代表的低價位樓盤；按照產(chǎn)品規(guī)模 與產(chǎn)品特征， 本項目屬于高檔樓盤 。 隨著收入的提高置業(yè)者對房屋的心理需求將逐步從面積需求發(fā)展為對社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)的需求。 乘風(fēng)花園市場調(diào)研分析 報告 共識者共事 共事者共勢 共勢者共榮 Page 7 of 22 7 小結(jié)： 通過對 競爭樓盤客戶 、 乘風(fēng)小區(qū) 客 戶區(qū)域、職業(yè)、年齡等特征進行分析，至少可以為 乘風(fēng)花園的客戶定位做以下二 點總結(jié)： 區(qū)域性消費影響力的 加重使得本案無論是在廣告推廣上還是客戶定位上將更具個性化，對城區(qū)客戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 特別是對處于 項目周邊的江益 鎮(zhèn)應(yīng)該進一步挖掘； 企業(yè)職員、公務(wù)員、生意人 、 在外務(wù)工人員 是乘風(fēng)花園項目 的主要目標客戶 。購房的 消費者 的年齡特征 為 2540 歲，消費年齡年青化。 調(diào)研思路 一、 競爭 項目目標客戶群 調(diào)查 ■ 競爭樓盤客戶群調(diào)查 項目名稱 區(qū)域 客戶群 天?；▓@ 共青大道 企業(yè)職工，外出打工人員，生意人 益和花園 南湖大道 企業(yè)職工 百利花園 南湖大道 企業(yè)職工，教師，做生意人 華遠名苑 南湖大道 老師，企業(yè)職工，生意人 好旺角商住樓 共青大道 退休干部、企業(yè)中層、公務(wù)員 中心花園 共青大道 公務(wù)員、企業(yè)職工及部分生意人 我們對 目前共青在售樓盤，進行了走訪和調(diào)查，其中有效的 客戶職業(yè)類型 大致分為分為企業(yè)職工 、在外務(wù)工、生意人、政府公務(wù)員、教師、退休干部六 大類，統(tǒng)競爭樓盤客 戶群 特征 調(diào)查 分析 乘風(fēng)小區(qū)客戶群特征調(diào)查 分析 得出結(jié)論：乘風(fēng)花園 客戶定位 本項目賣給誰？ 乘風(fēng)花園市場調(diào)研分析 報告 共識者共事 共事者共勢 共勢者共榮 Page 6 of 22 6 計結(jié)果 顯示 ： 企業(yè)職工、公務(wù)員 、 生意人是共青城的三大購房主體。 但 只要能結(jié)合中期城市發(fā)展的規(guī)劃 并對本項目 進行科學(xué)合理的市場細分 ，展開 有 放矢的 系列 推廣 ， 本 項目 依然有 充分的市場發(fā)展空間。 ? 共青 城市人口約五萬人 ， 相當(dāng)于九江市城區(qū)人口的 1/12，城區(qū)人口較少 。 ? 南部生活組團：以金 紡路為軸形成以居住為主的功能區(qū)，作為城市遠期發(fā)展用地，并在南部留有發(fā)展備用地。該組團 分為三個部分：北部為 — 類工業(yè)園區(qū)；中部為居住、倉儲物流園區(qū)和青年企業(yè)家創(chuàng)業(yè)園；南部為二類工業(yè)園區(qū)。中部服務(wù)組團北側(cè)設(shè)置行政文化中心；東側(cè)以商業(yè)、娛樂、居住為主；中部和南側(cè)結(jié)合現(xiàn)有南昌大學(xué)共青學(xué)院建設(shè)文教綜合區(qū)。 ? 作為城市環(huán)境核心和經(jīng)濟發(fā)展支柱的房地產(chǎn)行業(yè)會隨著城市的發(fā)展長期 看好。人口規(guī)模： 整個共青城人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口約 5萬人 。 營銷問題的確 定，是市場調(diào)研成功的一半，能夠解決營