【正文】 10月的 7682元。 再?gòu)臋M向比較來(lái)看，在 2021年 5月的時(shí)候，購(gòu)房者的“有點(diǎn)貴但能承受的總價(jià)”比其心理預(yù)算總價(jià)高約 ，到了 2021年 10月，相差達(dá) ，但是在 2021年 5月，這一差距拉大到了 。 Ⅲ、需求狀況 老城城中一帶一直是購(gòu)房的熱點(diǎn)地段，其周邊的配套設(shè)施非常完善，居住氣氛很濃厚，在購(gòu)房者心中占有重要的位 置。但也正是因?yàn)槠湎∪毙?，該板塊是房?jī)r(jià)最高的板塊，是杭州 1萬(wàn)元 /平方米樓盤(pán)的集中區(qū) 域。 主干路：慶春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋濤路、錢(qián)江路等； 次干路：平海路、清泰街、婺江 路、南山路、浣紗路、建國(guó)路、富春江路、之江路等。 三條綠廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、萬(wàn)松嶺路一姚江路、望江路綠色聯(lián)系廊。 四個(gè)公共中心；市級(jí)中心一湖濱休閑旅游服務(wù)中心 (RBO)，市級(jí)副中心一城站廣城商貿(mào)旅游中心，區(qū)級(jí)中心一江濱體育文化休閑中心和南星橋鳳凰城商業(yè)中心。 ◇ 發(fā)展規(guī)劃：行政區(qū)劃面積 ，陸域面積 ， 2021年總?cè)丝?萬(wàn)人。 區(qū)內(nèi)保留現(xiàn)有杭宣、滬杭鐵路線，規(guī)劃改造艮山門(mén)貨站為鐵路快速行包中心。 區(qū)內(nèi)沿延安路、上塘路和環(huán)城北路有規(guī)劃的軌道交通一、二期線路。 市級(jí)綠地： 鳳起公園、城東公園、武林廣場(chǎng)、環(huán)北公園、朝暉公園、和平公園、杭氧公園、善賢花園、沈家 花園、重機(jī)公園、草蕩公園等。 以東新和三塘居住區(qū)為依托，形成居住區(qū)公共中心。 十二居住片：武林居住區(qū)、鳳起居住區(qū)、新華居住區(qū)、東園居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、三塘居住區(qū)、東新居住區(qū)、半山居住區(qū)、石橋居住區(qū)。增加的車(chē)程在 1015分鐘的為最多。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 14 總體來(lái)講人們能接受到市中心的車(chē)程 04年比 03 年更長(zhǎng)了。而且從標(biāo)準(zhǔn)差的變化來(lái)看 04年的人面積選擇上更分散，面積的選擇面寬了。眾數(shù)由于 03年 10月有多個(gè)而取的是最小一個(gè)所以沒(méi)有參考價(jià)值。購(gòu)買(mǎi) 120平以上的房子的人一直在減少而購(gòu)買(mǎi) 100平米的人在明顯增加。然而這些上漲趨勢(shì)沒(méi)有總價(jià)上漲比例這么大，這大概是購(gòu)房人在面積選擇上有妥協(xié)的原因?；旧鲜?03 年 10 月比 5月上漲 13%而 04年 5月從 03 年 10 月的 %上直接降到 04年 5月的 %。到 04年 5 月極限妥協(xié)系數(shù)下降較少而正常妥協(xié)系數(shù)卻上升了。 %%%%%%%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40 50 60 70 802021\052021\102021\05 利茲可以想象原來(lái)想購(gòu)買(mǎi) 40萬(wàn)的人很大一部分往 50萬(wàn)上移而 50萬(wàn)的也向前移到 60上。（都市楓林） 利茲目前已形成了大關(guān)區(qū)域、拱宸橋區(qū)域、上塘區(qū)域、燈塔區(qū)域等 4大成熟區(qū)域，區(qū)域核心不斷北移。 ◇ 對(duì)外交通： 區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng) “三縱四橫 ”，包括繞城公路、上塘路（上塘路延伸線 ）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德勝路、環(huán)城北路為拱墅分區(qū)對(duì)外交通道路主骨架，其他主次干道構(gòu)成拱墅分區(qū)內(nèi)外交通干道網(wǎng)系統(tǒng)。 在空間上，以運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心為一心，以半山生態(tài)保護(hù)區(qū)為一區(qū)，以運(yùn)河文化景觀長(zhǎng)廊為一廊，并在京杭大運(yùn)河岸、石祥路兩側(cè)、杭 宣鐵路兩側(cè)、 104國(guó)道兩側(cè)、 320國(guó)道兩側(cè)、城市繞城公路兩側(cè)布置六個(gè)綠化帶，形成小河直街和拱宸橋西古街兩條歷史街區(qū)。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 8 商將加大廣告投放量，以期拉動(dòng)市場(chǎng)回暖。 雖然市場(chǎng)熱力不足，但目前商品房售價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。碧景園 ”多層公寓均價(jià) 3900元 /平方米。怡景花城，二組團(tuán) 6月 30 日發(fā)售， 130－ 140萬(wàn)左右一套，使得整體余杭區(qū)域均值上揚(yáng)。 ◇ 余杭片 隨著地鐵線路的確定，臨平的房?jī)r(jià)迅速上漲，投資客也逐漸增多，目前的住宅價(jià)格普遍在 4500—5000元 /平方米左右， “綠城 水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 7 夫球場(chǎng)、野生動(dòng)物園的興建也增加了很大的賣(mài)點(diǎn)，但是也存在生活?yuàn)蕵?lè)配套貧乏，醫(yī)療機(jī)構(gòu)少等不足之處。七里香溪”、“頤景山莊”、“云頂空中花園 ”等樓盤(pán)，價(jià)格普遍在 5000—7000元 /平方米之間，待開(kāi)盤(pán)的還有 “清源 ◇ 富陽(yáng)銀湖片 該區(qū)域的建筑類(lèi)型主要以別墅、排屋為主，其中之江國(guó)家旅游度假區(qū)一帶更是成為杭城中高檔別墅的聚集點(diǎn)，“南都而江北板塊更是憑著錢(qián)江新城的概念，萬(wàn)元房、近萬(wàn)元房沿江而立。文鼎苑將上市 65 萬(wàn)多方，以及廣宇 ◇ 城西片 隨著市中心范圍的不斷擴(kuò)大，“城西”的概念也逐漸退到了三墩一帶。許多樓盤(pán)紛紛冒出。 建筑形態(tài)以高層、小高層為主，小區(qū)規(guī)模均較大，除了接近掃尾的名城左岸外，近期投放市場(chǎng)的水印康庭、錦昌文華、都市楓林等都是規(guī)模在 20萬(wàn)方左右的大型社區(qū)。例如位于錢(qián)塘江邊的六合房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)“天寓”，參加了在法國(guó)巴黎舉行的世界高級(jí)別的中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)展，精美的建筑藝術(shù)作品令人驚嘆。其中錢(qián)江北岸、南岸、閑林、下沙四個(gè)板塊供應(yīng)量居前，分別為： 160萬(wàn)平方米、 230萬(wàn)平方米、 160萬(wàn)平方米、 156萬(wàn)平方米。一方面 2021年尚有 4000多畝地尚未進(jìn)入市場(chǎng)；另一方面，隨著市場(chǎng)謹(jǐn)慎度的提高，拍得土地的開(kāi)發(fā)商不會(huì)草率的進(jìn)行開(kāi)發(fā)并 進(jìn)入市場(chǎng)。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化走勢(shì)關(guān)鍵在于供求關(guān)系。而上周掛牌出讓的 6 宗辦公用地，參與單位均不超過(guò)兩家。 到目前為止，杭州市國(guó)土資源局共推出 43 塊地，共 ，供地區(qū)域集中在拱墅、下沙、三墩、江干區(qū)。 綜合分析，宏觀調(diào)控的因素引起的市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)是有利無(wú)弊的， 將 有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái) 產(chǎn)品的合理定位。但基于目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出絕大多數(shù)人的負(fù)荷，潛在需求并未能完全釋放，因此供求將逐漸 拉大 ，房?jī)r(jià)在需求支撐下仍然堅(jiān)挺，并互相參照定價(jià)，估計(jì)會(huì)有小幅增長(zhǎng)。 （三）市場(chǎng) 需求 依然 強(qiáng)勁 受宏觀調(diào)控的影響，消費(fèi)者的消費(fèi)信心受到影響，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)回穩(wěn)、下調(diào)的期望值增加，持幣觀望心態(tài)更嚴(yán)重，但是政策對(duì)諸多支撐房?jī)r(jià)的根本因素未起到觸動(dòng)作用。更多的土地資源被優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商取得，多種資源優(yōu)化、整合，利于樓盤(pán)品質(zhì)的提升。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如不及時(shí)提高自己的融資能力及整合社會(huì)資源的能力將面臨生存的危險(xiǎn)。上半年商品房新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于施工面積的增速，房地產(chǎn)投資和建設(shè)增長(zhǎng)過(guò)快勢(shì)頭已被抑制。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 目錄 1 前言 2 一、 市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究 3 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析 3 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊供應(yīng)量和銷(xiāo)售情況分析 8 2021年 68月份開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格及銷(xiāo)售情況分析 36 水印康庭競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格及銷(xiāo)售情況分析 45 二、 下半年市場(chǎng)供應(yīng)量分析 50 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量分析 50 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析 51 預(yù)計(jì)在房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)的代表性樓盤(pán)分析 54 預(yù)計(jì)在房交會(huì)后春節(jié)前開(kāi)盤(pán)的代表性樓盤(pán)分析 57 三、 水印康庭項(xiàng)目人群定位專(zhuān)項(xiàng)研究 68 2021年城北片購(gòu)房者分析 68 2021年城北片購(gòu)房者分析 70 水印康庭項(xiàng)目最終人群定位 72 利茲水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 1 利茲全市商品房施工面積達(dá) ，其中住宅 ，比去年同期分別增長(zhǎng) %和 %；新開(kāi)工面積 ，其中住宅 萬(wàn)平方米，比去年同期分別增長(zhǎng) %和 %。 隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本提高，無(wú)疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。 目前，杭州黃金地段的土地往往是實(shí)力開(kāi)發(fā)商角逐的對(duì)象，相對(duì)于溫?zé)岵蛔?、定價(jià)過(guò)高的土地就出現(xiàn)了 “流標(biāo) ”的現(xiàn)象，土地競(jìng)標(biāo)、競(jìng)拍走進(jìn)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)抗的時(shí)代。而發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等其他融資渠道將有所拓寬。目前上半年供給量較少，商品房銷(xiāo)售面積為 ，下半年供應(yīng)量增大，約 300萬(wàn)平方米，但是對(duì)于潛在需求高達(dá) 578萬(wàn)平方米的數(shù)量來(lái)說(shuō)，仍然是供小于 求。 屆時(shí)生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)較高的近郊住宅，優(yōu)勢(shì)必將更加明顯，而價(jià)格也將隨著居住氛圍的不斷成熟逐步提升，估計(jì)近郊將逐漸分散部分老城區(qū)人口，并且也將成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實(shí)力的年輕群體的首選居住地，近遠(yuǎn)郊逐漸與市區(qū)共榮。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 4 2021年，政府計(jì)劃供應(yīng)土地量為 2500畝，實(shí)際供應(yīng)量達(dá)到 2800畝； 2021年達(dá)到 3459畝； 2021 年預(yù)計(jì)供應(yīng)住宅土地 4500畝 。而房交會(huì)后相隔不 到一個(gè)月成交、同屬三墩區(qū)塊且南北接壤的 30號(hào)地塊和 29號(hào)地塊，后者比前者樓面價(jià)偏低 330 余元 /平方米，更是顯得意味深長(zhǎng)。 我們認(rèn)為，需求是源，供應(yīng)是本。 但是短期內(nèi)供應(yīng)仍然有限。 從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)亮相和在建的樓盤(pán)看，杭州未來(lái) 2 到 3 年內(nèi)可供應(yīng)商品房約1200萬(wàn)平方米。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 5 （ 3）區(qū)域分類(lèi)及價(jià)格區(qū)間分析 整體而言，市中心由于土地的稀缺，現(xiàn)在都以高層的形式出現(xiàn)，將來(lái)市區(qū)可能出現(xiàn)更新穎，且更具杭州山水特質(zhì)、體量較大、舒適、漂亮的商品房。而交通、生活設(shè)施的不斷改良更為城北板塊成為后起之秀而創(chuàng)造條件，城北的房?jī)r(jià)相比與杭州市區(qū)的其他板塊來(lái)說(shuō)，還有較大的上漲空間，城北也很有可能成為繼“老杭州城西”板塊后的另一個(gè)居住新板塊?，F(xiàn)在的城東集中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住 3大功能于一身，交通條件、生活環(huán)境和商業(yè)配套都有了很大的改善，再加之與杭州市中心距離比較近，這幾年城東開(kāi)始成 為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，城東樓盤(pán)價(jià)格也不低，上半年開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)樓盤(pán)如三華天運(yùn)等，起價(jià)就要 7500元 /平方米。親親家園二期將推出 21 萬(wàn)方外，耀江 ◇ 濱江片 隨著錢(qián)江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢(qián)江板塊成為了最被看好的板塊，以濱江片為例，從 2021年年初的 4000元 /平方米左右，到現(xiàn)在的 6000元 /平方米，短短一年的時(shí)間便上漲了近 50％。由于依托新的規(guī)劃而建，該區(qū)塊科技氛圍較濃厚、區(qū)域環(huán)境較好。富春山居”、“綠城該區(qū)域的樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)是清靜、清新的環(huán)境，便利的交通，以及富春山居高爾 利茲當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)在 2021元 /平方米左右，而目前蕭山的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了 5000元 /平方米左右，綠都百瑞廣場(chǎng)從 去年 6月份的 4000元 /平方米到去年年底的 5000元 /平方米，到今年 4月的 6000元 /平方米左右，目前下一批等待開(kāi)盤(pán)。 閑林五常、小和山區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展速度也很快，目前該區(qū)域的價(jià)格普遍達(dá)到了 6000元 /平方 米左右，位于西溪區(qū)塊的華鴻 城市花園 ”的多層住宅價(jià)格在 3900元 /平方米左右， “四維 （ 4）整體銷(xiāo)售情況分析 近 來(lái) 新建商 品房銷(xiāo)售不景氣，主要是購(gòu)房者考慮到宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺(tái)，看跌預(yù)期居多，媒體評(píng)論也較為悲觀，觀望氣氛異常濃郁，以往悄悄開(kāi)盤(pán)就可售罄的情形一去不復(fù)返。從我們的調(diào)研來(lái)看，很多企業(yè)都表示，商 品房銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期，下半年開(kāi)發(fā) 利茲即以京杭運(yùn)河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線，以祥符和半山為西、東兩翼，以拱宸橋 ——大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級(jí)主中心，以賣(mài)魚(yú)橋、祥符、半山三個(gè)分區(qū)為次中心。沈半路和石祥路為兩條特色汽車(chē)品牌街。 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，將于今、明兩年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的城北項(xiàng)目達(dá) 10多個(gè)，總開(kāi)發(fā)量超過(guò) 150萬(wàn)平方米，區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)呈“遍地開(kāi)花”之勢(shì)，且規(guī) 模勢(shì)均力敵。水印康庭總建筑面積約 20萬(wàn)平方米，新青年廣場(chǎng)今年可銷(xiāo)售面積 7萬(wàn)平方米等。在 50萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上 03年 5月人們選擇還是最高但到了 03年 10月和 04年 5 月人們的選擇比例下降了將近一半而在 60萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上人們選擇比例就大幅度上升。有可能這是原來(lái)不屬于面向這個(gè)區(qū)片的購(gòu)買(mǎi)人群涌入的緣故。 03年 10月下降最明顯而正常妥協(xié)系數(shù)則可以看作持平。在 3000和 4000的選擇比例上 03年都比 04年的要高，在 5000的點(diǎn)上人們選擇分歧最大。而且也影響到 8000元點(diǎn)上的選擇比例上漲。從 03年 5月到 10月和 04年 5月這種趨勢(shì)非常明顯。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告 12 %%%% %%%%% %%%%% %0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%80 100 120 130 1502021\052021\102021\05 9496981001021041061081101121142021\05 2021\10 2021\05首選面積次選面積 e、客廳、主臥和廚房的面積對(duì)比分析 在客廳面積的選擇上 03年 5月和 04年 5月沒(méi)有什么變化，但是 03年 10月有相當(dāng)大的降低幅度，平均下降了 3個(gè)平米。關(guān)鍵的差別是 04年中位數(shù)比 03年高了。 05101520253035平均數(shù) 中位數(shù) 眾數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)差2 0 0 3 、0 52 0 0 3 、1 02 0 0 4 、0 5