【正文】 折扣，將會對于項(xiàng)目整體的商業(yè)經(jīng)營造成很大的影響，這將是無法回避的矛盾，對于這一矛盾，在項(xiàng)目前期提前引入商業(yè)經(jīng)營管理公司，對整體的商業(yè)部分進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)管理，確保商業(yè)的統(tǒng)一形象以及持續(xù)性發(fā)展，保證項(xiàng)目的經(jīng)營者、投資者的收益得以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)允許經(jīng)營戶按照自身經(jīng)營特點(diǎn)各自做好內(nèi)部經(jīng)營管理； 建議：在項(xiàng)目開盤前后應(yīng)盡快成立或聘請專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司對項(xiàng)目進(jìn)行全程的經(jīng)營管理活動，確保項(xiàng)目的 持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展 十 、銷售節(jié)奏控制策略 因?yàn)楸卷?xiàng)目為不成熟社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，且商業(yè)體量巨大，競爭異常激烈。因?yàn)楸卷?xiàng)目價(jià)格的不斷提升，會讓投資客覺得他們投資成功，會強(qiáng)化他們對購買本項(xiàng)目的評價(jià)的正向評價(jià)。在版面選擇上，可以選擇整彩版與超市相結(jié)合的策略。 d) 新聞推廣策略設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的新聞推廣策略是通過對地段規(guī)劃前景的炒作，增強(qiáng)市場對本項(xiàng)目后期價(jià)格上漲空間的信心。 現(xiàn)場包裝應(yīng)注重對商業(yè)氛圍與文化氛圍的有效結(jié)合，使本項(xiàng)目第三代社區(qū)消費(fèi)中心的概念能夠得到有效支撐。 b)促銷策略設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目由于市場租賃前 景不是很好，且打造專業(yè)市場前景也不看好，所以本項(xiàng)目不宜采用返租或者回購或者是租金保底之類的商業(yè)營銷操作方式。同時(shí)也通過對本項(xiàng)目的成功操作，證明發(fā)展商雖然是現(xiàn)在才介入房地產(chǎn)行業(yè)，但是起操作手段與操作手法完全是一個成熟發(fā)展商的行為，從而為發(fā)展商塑造良好的社會形象與品牌形象。 三個主要大賣場全部主力商家進(jìn)駐。實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的持續(xù)營銷。 b) 營銷策略分析 本項(xiàng)目的營銷策略主要是通過對地段與本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的第三代社區(qū)消費(fèi)中心的詮釋，來提升本項(xiàng)目的價(jià)值與社會形象。 體驗(yàn)營銷技術(shù)的運(yùn)用 本項(xiàng)目對體驗(yàn)營銷技術(shù)的運(yùn)用主要對 商業(yè)文化的塑造、樣板鋪的設(shè)計(jì)以及商業(yè)管理公司等推薦方面。 所以，在對項(xiàng)目的商業(yè)定位進(jìn)行包裝炒作的同時(shí)，還需要對整體項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行宣傳推廣，該項(xiàng)推廣也需要通過一系列的軟文炒作及公關(guān)活動進(jìn)行； 以上兩方面的推廣均為市場的蓄勢，引起投資者及商家客戶對于本區(qū)域及項(xiàng)目強(qiáng)烈的關(guān)注度，為后續(xù)的工作打下基礎(chǔ)； ? 招商同步進(jìn)行的推廣思路 在項(xiàng)目的操作過程中，通過前期的市場蓄勢階段，商家客戶的招商工作需要提前進(jìn)行，這樣可以通過前期的招商工作成果，在媒介上進(jìn)行招商信息的發(fā)布，有利于推動商業(yè)的銷售； ? 突出項(xiàng)目整體的推廣 在項(xiàng)目的推廣過程中，需要強(qiáng)調(diào)的是整體的商業(yè) +住 宅的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所打造的新興商業(yè)區(qū)域的作用，； ? 在推廣中采用點(diǎn)面結(jié)合手法 例如，把本項(xiàng)目中的步行街以及沿街商鋪?zhàn)鳛榫哂写硇缘拈W光點(diǎn)加以渲染突出描述其高層次，高品味的生活方式和現(xiàn)代文化，以及現(xiàn)代專業(yè)市場的經(jīng)營方式，使本項(xiàng)目賦予更豐富的內(nèi)涵。時(shí)尚消費(fèi)專業(yè)市場； ? 推廣要點(diǎn)： 本項(xiàng)目的商業(yè)著眼于打造新興的商業(yè)形態(tài)“第三代社區(qū)消費(fèi)中心”，強(qiáng)調(diào)“第三代”的概念，突出項(xiàng)目的商業(yè)形象，將項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)貫穿于整體的項(xiàng)目中，增加項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的自身利潤價(jià)值的同時(shí)，爭取更高的利潤空間。部分大面積的店鋪建議以分塊銷售的方式進(jìn)行銷售； 目的 投資收益與投資前景做好宣傳，引導(dǎo)投資市場，二是在銷售節(jié)奏的控制上一定要非常注意。 依據(jù)三：對所有經(jīng)營業(yè)主來說，在本項(xiàng)目處經(jīng)營的好處在于本項(xiàng)目有商業(yè)管理公司，有嚴(yán)格的規(guī)劃，收益能夠得到保障。土灣消費(fèi)中心、大石壩消費(fèi)中心、雙碑消費(fèi)中心除了消化本區(qū)域內(nèi)的日常消費(fèi)品購買，已經(jīng)沒有外來的消費(fèi)力量進(jìn)入這些區(qū)域，而以新牌坊轉(zhuǎn)盤、南方花園為依托發(fā)展起來的第二代社區(qū)消費(fèi)中心，在小區(qū)創(chuàng)立之初，就形成了鮮明的特點(diǎn)，兩個消費(fèi)中心發(fā)展的共同點(diǎn)都是以品牌餐飲為基礎(chǔ)發(fā)展起來的，經(jīng)過多年的市場培育，都形成了自己比較宣明的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也已經(jīng)形成了自己獨(dú)到的優(yōu)勢，形成了今天這種興旺的局面 。 二、 重慶市社區(qū)消費(fèi)中心的演變 重慶市社區(qū)消費(fèi)中心的演變與發(fā)展經(jīng)歷了兩個階段，一是由傳統(tǒng)居住區(qū)發(fā)展演變而來的社區(qū)消費(fèi)中心，這些消費(fèi)中心的形成一個主要特點(diǎn)是地段上距離主商業(yè)中心有一定距離，以大型國營企業(yè)職工居住區(qū)為中心衍生而來的，消費(fèi)中心的特點(diǎn)是注重社區(qū)商業(yè)配套的齊備性與完善性，沒有經(jīng)過商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)檔次低等，是一種自發(fā)形成的社區(qū)消費(fèi)中心。 本項(xiàng)目的定位建議策略 推廣形象定位：第三代社區(qū)消費(fèi)中心（有文化，有規(guī)劃、有商業(yè)管理公司管理的新型社區(qū)商業(yè)） 目標(biāo)客戶群定位：本地投資自用的消費(fèi)者，區(qū)外投資投機(jī)人群。 因?yàn)橹貞c市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，每年重慶地產(chǎn)的價(jià)格會以 5%左右的速度上漲，但是住宅用房的上漲速度高過商業(yè)用房。（參考系數(shù)：租金區(qū)間 25—65，投資回報(bào)率 8%） 如果用市場價(jià)格做基礎(chǔ)來確定本項(xiàng)目的價(jià)格，因?yàn)榫S豐項(xiàng)目的商業(yè)與小天鵝的商業(yè)用房還沒有推向市場，故本項(xiàng)目目前市場上的參考物業(yè)的價(jià)格只有鎖定在新城麗都。 項(xiàng)目房源價(jià)格推理與論證 本項(xiàng)目的價(jià)格策略是本項(xiàng)目營銷的又一個關(guān)鍵點(diǎn)，因?yàn)楸卷?xiàng)目周邊缺乏現(xiàn)成的參照項(xiàng)目，新城麗都雖然銷售成功，但是因?yàn)樯虡I(yè)沒有啟動，沒有產(chǎn)生投資收益與回報(bào)，因此沒有辦法判斷購買者的對購買行為的評價(jià)。 ? 本區(qū)域?yàn)榻眳^(qū)規(guī)劃的三大尚圈之一，政府政策支持將是本項(xiàng)目營銷的重要機(jī)會。 ? ? 鋪面進(jìn)深偏大，對零售經(jīng)營有影響，從而也使本項(xiàng)目單個鋪面的面積過大，從而使本項(xiàng)目購買者形成首期付款壓力過大，從而使本項(xiàng)目購買層面減少，銷售阻力變大。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 11 優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目臨主干道門面多 ? ? 本項(xiàng)目有三處集約性商業(yè)物業(yè)，單層面積約 1500— 2021 平方米，可以引進(jìn)主力商家， 支撐本項(xiàng)目第三代社區(qū)消費(fèi)中心這個概念，以及本項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)商業(yè)領(lǐng)頭羊的市場地位。本項(xiàng)目的商場部分是本項(xiàng)目的點(diǎn)睛之處，如果本項(xiàng)目商場銷售或者招商不理想，那么本項(xiàng)目的銷售將非常困難。這是本項(xiàng)目鋪面價(jià)值最大的區(qū)域，也是提升本項(xiàng)目形象，商業(yè)規(guī)劃的核心點(diǎn)與關(guān)鍵點(diǎn)。 從商鋪面積與租金趨勢分析圖可以看出，面積與租金成反比，符合商業(yè)的一般規(guī)律。隨著大量社區(qū)的開發(fā)、購買力的增長，石馬河、南橋寺片區(qū)的商業(yè)也存在極大的發(fā)展空