【正文】 折扣，將會對于項目整體的商業(yè)經(jīng)營造成很大的影響，這將是無法回避的矛盾，對于這一矛盾，在項目前期提前引入商業(yè)經(jīng)營管理公司，對整體的商業(yè)部分進行統(tǒng)一的商業(yè)管理，確保商業(yè)的統(tǒng)一形象以及持續(xù)性發(fā)展，保證項目的經(jīng)營者、投資者的收益得以實現(xiàn)，同時允許經(jīng)營戶按照自身經(jīng)營特點各自做好內(nèi)部經(jīng)營管理； 建議：在項目開盤前后應(yīng)盡快成立或聘請專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司對項目進行全程的經(jīng)營管理活動，確保項目的 持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展 十 、銷售節(jié)奏控制策略 因為本項目為不成熟社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，且商業(yè)體量巨大，競爭異常激烈。因為本項目價格的不斷提升，會讓投資客覺得他們投資成功，會強化他們對購買本項目的評價的正向評價。在版面選擇上，可以選擇整彩版與超市相結(jié)合的策略。 d) 新聞推廣策略設(shè)計 本項目的新聞推廣策略是通過對地段規(guī)劃前景的炒作，增強市場對本項目后期價格上漲空間的信心。 現(xiàn)場包裝應(yīng)注重對商業(yè)氛圍與文化氛圍的有效結(jié)合，使本項目第三代社區(qū)消費中心的概念能夠得到有效支撐。 b)促銷策略設(shè)計 本項目由于市場租賃前 景不是很好，且打造專業(yè)市場前景也不看好，所以本項目不宜采用返租或者回購或者是租金保底之類的商業(yè)營銷操作方式。同時也通過對本項目的成功操作，證明發(fā)展商雖然是現(xiàn)在才介入房地產(chǎn)行業(yè)，但是起操作手段與操作手法完全是一個成熟發(fā)展商的行為，從而為發(fā)展商塑造良好的社會形象與品牌形象。 三個主要大賣場全部主力商家進駐。實現(xiàn)本項目的持續(xù)營銷。 b) 營銷策略分析 本項目的營銷策略主要是通過對地段與本項目所倡導(dǎo)的第三代社區(qū)消費中心的詮釋，來提升本項目的價值與社會形象。 體驗營銷技術(shù)的運用 本項目對體驗營銷技術(shù)的運用主要對 商業(yè)文化的塑造、樣板鋪的設(shè)計以及商業(yè)管理公司等推薦方面。 所以，在對項目的商業(yè)定位進行包裝炒作的同時，還需要對整體項目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿M行宣傳推廣，該項推廣也需要通過一系列的軟文炒作及公關(guān)活動進行； 以上兩方面的推廣均為市場的蓄勢，引起投資者及商家客戶對于本區(qū)域及項目強烈的關(guān)注度，為后續(xù)的工作打下基礎(chǔ)； ? 招商同步進行的推廣思路 在項目的操作過程中，通過前期的市場蓄勢階段，商家客戶的招商工作需要提前進行，這樣可以通過前期的招商工作成果，在媒介上進行招商信息的發(fā)布，有利于推動商業(yè)的銷售； ? 突出項目整體的推廣 在項目的推廣過程中，需要強調(diào)的是整體的商業(yè) +住 宅的綜合房地產(chǎn)項目，強調(diào)項目所打造的新興商業(yè)區(qū)域的作用，； ? 在推廣中采用點面結(jié)合手法 例如，把本項目中的步行街以及沿街商鋪作為具有代表性的閃光點加以渲染突出描述其高層次，高品味的生活方式和現(xiàn)代文化，以及現(xiàn)代專業(yè)市場的經(jīng)營方式，使本項目賦予更豐富的內(nèi)涵。時尚消費專業(yè)市場； ? 推廣要點： 本項目的商業(yè)著眼于打造新興的商業(yè)形態(tài)“第三代社區(qū)消費中心”，強調(diào)“第三代”的概念，突出項目的商業(yè)形象，將項目的商業(yè)形態(tài)貫穿于整體的項目中，增加項目的產(chǎn)品附加值，在實現(xiàn)商業(yè)的自身利潤價值的同時，爭取更高的利潤空間。部分大面積的店鋪建議以分塊銷售的方式進行銷售； 目的 投資收益與投資前景做好宣傳，引導(dǎo)投資市場，二是在銷售節(jié)奏的控制上一定要非常注意。 依據(jù)三：對所有經(jīng)營業(yè)主來說，在本項目處經(jīng)營的好處在于本項目有商業(yè)管理公司，有嚴格的規(guī)劃，收益能夠得到保障。土灣消費中心、大石壩消費中心、雙碑消費中心除了消化本區(qū)域內(nèi)的日常消費品購買，已經(jīng)沒有外來的消費力量進入這些區(qū)域，而以新牌坊轉(zhuǎn)盤、南方花園為依托發(fā)展起來的第二代社區(qū)消費中心，在小區(qū)創(chuàng)立之初，就形成了鮮明的特點，兩個消費中心發(fā)展的共同點都是以品牌餐飲為基礎(chǔ)發(fā)展起來的，經(jīng)過多年的市場培育，都形成了自己比較宣明的特點，這些特點也已經(jīng)形成了自己獨到的優(yōu)勢，形成了今天這種興旺的局面 。 二、 重慶市社區(qū)消費中心的演變 重慶市社區(qū)消費中心的演變與發(fā)展經(jīng)歷了兩個階段，一是由傳統(tǒng)居住區(qū)發(fā)展演變而來的社區(qū)消費中心，這些消費中心的形成一個主要特點是地段上距離主商業(yè)中心有一定距離，以大型國營企業(yè)職工居住區(qū)為中心衍生而來的，消費中心的特點是注重社區(qū)商業(yè)配套的齊備性與完善性，沒有經(jīng)過商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)檔次低等，是一種自發(fā)形成的社區(qū)消費中心。 本項目的定位建議策略 推廣形象定位：第三代社區(qū)消費中心（有文化，有規(guī)劃、有商業(yè)管理公司管理的新型社區(qū)商業(yè)） 目標(biāo)客戶群定位：本地投資自用的消費者，區(qū)外投資投機人群。 因為重慶市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，每年重慶地產(chǎn)的價格會以 5%左右的速度上漲，但是住宅用房的上漲速度高過商業(yè)用房。（參考系數(shù)：租金區(qū)間 25—65，投資回報率 8%） 如果用市場價格做基礎(chǔ)來確定本項目的價格，因為維豐項目的商業(yè)與小天鵝的商業(yè)用房還沒有推向市場，故本項目目前市場上的參考物業(yè)的價格只有鎖定在新城麗都。 項目房源價格推理與論證 本項目的價格策略是本項目營銷的又一個關(guān)鍵點，因為本項目周邊缺乏現(xiàn)成的參照項目，新城麗都雖然銷售成功，但是因為商業(yè)沒有啟動，沒有產(chǎn)生投資收益與回報，因此沒有辦法判斷購買者的對購買行為的評價。 ? 本區(qū)域為江北區(qū)規(guī)劃的三大尚圈之一，政府政策支持將是本項目營銷的重要機會。 ? ? 鋪面進深偏大，對零售經(jīng)營有影響，從而也使本項目單個鋪面的面積過大，從而使本項目購買者形成首期付款壓力過大，從而使本項目購買層面減少，銷售阻力變大。 項目的 SWOT 分析 11 優(yōu)勢分析 本項目臨主干道門面多 ? ? 本項目有三處集約性商業(yè)物業(yè)，單層面積約 1500— 2021 平方米，可以引進主力商家， 支撐本項目第三代社區(qū)消費中心這個概念，以及本項目在本區(qū)域內(nèi)商業(yè)領(lǐng)頭羊的市場地位。本項目的商場部分是本項目的點睛之處，如果本項目商場銷售或者招商不理想，那么本項目的銷售將非常困難。這是本項目鋪面價值最大的區(qū)域，也是提升本項目形象，商業(yè)規(guī)劃的核心點與關(guān)鍵點。 從商鋪面積與租金趨勢分析圖可以看出，面積與租金成反比，符合商業(yè)的一般規(guī)律。隨著大量社區(qū)的開發(fā)、購買力的增長，石馬河、南橋寺片區(qū)的商業(yè)也存在極大的發(fā)展空