【正文】 對(duì)策 華陽購物中心位于句容市中心，該路 段屬舊的商業(yè)中心，街道的 人流量較大，商業(yè)氣氛比較濃厚。 四、區(qū)域商圈 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 地產(chǎn)營銷策劃就是精細(xì)把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)向與策略，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的差異開發(fā)經(jīng)營。 10 m2 以下的商鋪是市場(chǎng)的一個(gè)缺口。 區(qū)位 —— 面積（實(shí)用面積）分析 在幾條主要的街道中，都有其主要訴求的面積 1030 m2，小面積經(jīng)營鋪位在市場(chǎng)上是最受歡迎的； 區(qū)位指標(biāo)分析綜述 本項(xiàng)目處在人民路、西大街交會(huì)的街區(qū)，位置好，人流量、車流量大； 句容的消費(fèi)以街鋪消費(fèi)為主要特征； 句容是典型的低租金市場(chǎng)，中高檔消費(fèi)極少； 從區(qū)位與內(nèi)容來看，在老城區(qū)已形成街鋪的商業(yè)特點(diǎn)，沒有明顯的商業(yè)中心。 三、區(qū)域大商圈商鋪綜合分析 1） 街鋪經(jīng)營指標(biāo)分析 商鋪調(diào)查 區(qū)位指標(biāo)分析 句容的主要商業(yè)集中在北大街、東大街、中大街、華陽南路及華陽西路等，他們的經(jīng)營規(guī)模及檔次都可以代表著整個(gè)句容的街鋪經(jīng)營水準(zhǔn)、在地區(qū)經(jīng)濟(jì)中占著舉足輕重的地位。準(zhǔn)確找到各行的切入點(diǎn)，明確投資者的、消費(fèi)者的心理特征，對(duì)本項(xiàng)目有很大幫助?；诰淙萆虡I(yè)中心整體素質(zhì)普遍偏低，存在上面分析出的問題，再加上當(dāng)?shù)叵M(fèi)者還沒有完全接受商業(yè)中心的概念，還停留在街鋪的概念上，由此可以得出，句容現(xiàn)在缺乏的是一個(gè)高素質(zhì)的綜合性商業(yè)中心，但須有效的引導(dǎo)。 2）按商廈與街鋪的指標(biāo)分析 由于現(xiàn)在句容商業(yè)很不完善，商鋪及商廈主要集中在人民路以及其周邊街道，再加上其它街道租金水平參差不起。 分析 家私、床上用品和廚具類 家具、床上用品和廚具類占 1%。 對(duì)策：本商場(chǎng)可以吸收 “xx” 的成功經(jīng)驗(yàn)，走一條 “ 名牌低消費(fèi) ” 的經(jīng)營路線，做到盡量吸引顧客的目光。 ” 因而本行業(yè)亦具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額。又從租金水平來分析，該類行業(yè)在所在街道的各類行業(yè)中都是在中上水平，首飾租金水平則更高，一般都在元 / m2 左右（按實(shí)用面積計(jì)算）。該類行業(yè)的消費(fèi)者有很大的消費(fèi)特征 —— 主要以中青年為主，在句容主要是集中在人 民路和北大街。再加上隨著社會(huì)的進(jìn)步，電腦、互聯(lián)網(wǎng)和電器的更新?lián)Q代也是勢(shì)在必然的，因而也是具有一定的市場(chǎng)的。 對(duì)策：本項(xiàng)目要吸收教訓(xùn)，超市商家不能盲目追求品牌效應(yīng)，一定要注重實(shí)際，農(nóng)工商大型超市的進(jìn)駐很可能帶來新的消費(fèi)潮流。此類主要是為顧客提供日常用品。但是，由于句容市一個(gè)縣級(jí)市場(chǎng)，因而在當(dāng)?shù)厝嗣竦奈幕竭€不高的情況下，當(dāng)?shù)厝说奈幕M(fèi)局限性比較大，一般都是以課內(nèi)文化消費(fèi)居多?？v觀句容市各街的小酒樓，一到午、晚市時(shí)間都有比較好的生意，但還沒有象樣的餐飲店，由此可見句容的食市仍有一定的空間。 對(duì)策：本項(xiàng)目可以適當(dāng)做一些中高檔次的服裝，用以彌補(bǔ)該市場(chǎng)的缺口，吸引部分高收入人士回流消費(fèi)。商鋪投資觀念為絕大部分投資者接受，商鋪較穩(wěn)定的收益大大吸引眾多投資者的眼光，同時(shí)投資者亦對(duì)商鋪的素質(zhì)要求日益增高。 如何突出本項(xiàng)目在規(guī)模設(shè)計(jì)、商業(yè)價(jià)值上獨(dú)一無二的稀缺性 和差異性優(yōu)勢(shì)，是本次營銷策劃工作的主要內(nèi)容。 以整個(gè)句容市作為一個(gè)商圈來看，目前最缺乏的是能帶動(dòng)商圈繁華的領(lǐng)頭羊，就如南京的龍頭 —— 新街口商圈這樣的領(lǐng)跑者，檔次較高的商圈是本地市場(chǎng)的缺口。 總體上看，句容市整個(gè)商業(yè)環(huán)境氣氛不濃，街鋪經(jīng)營自然成市，經(jīng)營內(nèi)容以日常非耐用消費(fèi)品為主流。缺乏合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質(zhì)參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面。商鋪普遍規(guī)模過小，功 能定位比較單一，不足以形成綜合的消費(fèi)場(chǎng)所，因而難以保證商場(chǎng)的消費(fèi)人流。 商廈主要有 x 路的 x 商場(chǎng)、 x 路的 x 等，經(jīng)營不能擺脫街模式，購物環(huán)境很差，經(jīng)營狀況不好，經(jīng)營周期一般不超過兩年。市民大件商品和品 牌商品的消費(fèi)傾向于外區(qū)域，如南京等地。因此，在句容消費(fèi)的人多是本地人。其 “ 林麓之美、峰巒之 秀、洞壑之深、煙霞之騰 ” 為四大奇景。紀(jì)念碑下放鞭炮響軍號(hào)成為世界一絕。 近年來，句容市始終把提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作為黨委、政府工作的基本出發(fā)點(diǎn) ，堅(jiān)持以發(fā)展財(cái)源型經(jīng)濟(jì)為取向，把招商引資、項(xiàng)目推進(jìn)和改善發(fā)展環(huán)境作為經(jīng)濟(jì)工作的著力點(diǎn)，把大力實(shí)施開放型經(jīng)濟(jì)和私營個(gè)體經(jīng)濟(jì) “ 雙輪驅(qū)動(dòng) ” 作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)。句容區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，滬寧高速公路橫穿東西，寧杭國道縱貫?zāi)媳薄? 巨龍新天地項(xiàng)目計(jì)劃投資 xx 萬元，目前商城已完成負(fù)一層和地面的施工，預(yù)計(jì) 2021 年 6 月封頂， 2021 年 10 月正式開業(yè)。新天地商業(yè)街招商策劃方案 一、項(xiàng)目背景： 項(xiàng)目介紹 巨龍新天地項(xiàng)目位于句容市的，即以人民南，華陽南路以西，西大街延長(zhǎng)線上。句容新天地面對(duì)句容唯一的公園 —— 葛仙湖公園。轄 16 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)街道辦事處和 1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。句容處于上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和南京都市圈的核心圈層，是國務(wù)院最早公布的對(duì)外開放地區(qū)之一。素有 “ 第一福地，第八洞 天 ” 之稱，以神、奇、怪、謎、特而享譽(yù)海內(nèi)外。享有佛教 “ 律宗第一山 ”之美譽(yù)。全市外來人口比例較鎮(zhèn)江其他地區(qū)低。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較分散，沒有商業(yè)經(jīng)營概念，目前商業(yè)的中心不是十分明確 .句容的商業(yè)消費(fèi)主要是解決生活的基本消費(fèi)，屬中低檔消費(fèi)層次。華陽市場(chǎng)是服裝消費(fèi)比較密集的街區(qū)，經(jīng)營環(huán)境雖然不算太好，但也算得上是句容市的專業(yè)市場(chǎng)。 商