【正文】 認(rèn)可體育中心區(qū)域，希望享受比較安靜舒適的生活，且樂于鍛煉身體等； ? 購房需求為中低價位住房，同時對居住環(huán)境、生活質(zhì)量有一定要求； ? 能接受大、中戶型住房，追求寬松自由的生活空間。求實(shí)創(chuàng)新 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設(shè)廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 14 頁 共 22 頁 第三篇：項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目市場定位 根據(jù)項(xiàng)目自身特 點(diǎn)和綜合品質(zhì)的因素，我司將本項(xiàng)目市場定位為： “新城中心高性價比實(shí)用美宅先鋒” 元素：新城中心暗示了區(qū)域發(fā)展前景； 高性價比將是本項(xiàng)目的最大購買動機(jī)； 先鋒既是項(xiàng)目差異化的最好詮釋，也是本項(xiàng)目在新城中心代表性和唯一性的特殊表現(xiàn)。但我司認(rèn)為本項(xiàng)目有較好的外部因素現(xiàn)況，只有強(qiáng)有力的結(jié)合項(xiàng)目外部環(huán)境現(xiàn)況，形成本項(xiàng)目特有的競爭因素，提練差異化競爭條件。卓越 ? 來自競爭市場的壓力 在本項(xiàng)目的銷售高峰期的今年下半年將有眾多競爭樓盤相繼入市，勢必將加劇壁山下半年房地產(chǎn)市場的競爭局面，且這些樓盤中大部分的綜合品質(zhì)都高于本案，因此，本項(xiàng)目將面臨來自整個供給市場的競爭壓力。 融澤機(jī)構(gòu) 誠信創(chuàng)新 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設(shè)廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 11 頁 共 22 頁 O（機(jī)會）： ? 宏觀環(huán)境的改善所帶來的利好因素 隨著壁山與重慶主城間的聯(lián)系日異緊密，壁山經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的提速將快速提高壁山消費(fèi)者的住房購買力，甚至吸引部分重慶主城消費(fèi)者來該地置業(yè)，從而給該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域的發(fā)展、成熟還需要時間，雖然周邊擁有大型休閑配套及其他設(shè)施，但該區(qū)域的人氣、繁華程度的提高還需要大量基本生活和商業(yè)配套設(shè)施的完善來實(shí)現(xiàn)，而對于規(guī)模較小、走“短、平、快”路線的本項(xiàng) 目來說，這無疑是一種銷售抗性。 ? 本項(xiàng)目戶型功能設(shè)計較好，通透明亮的采光、動靜合理的分布、干濕分區(qū)的設(shè)計以及大陽臺、大飄窗、大客廳等符合了現(xiàn)代都市生活的設(shè)計要求。求實(shí) 項(xiàng)目目前尚未動工，預(yù)計今年 8 月份將開工建設(shè)，由于本項(xiàng)目為全多層建筑形態(tài)，施工進(jìn)度 相比小高層和高層要快，因此務(wù)必抓緊時間保證工程進(jìn)度，盡可能地在交房時間上與其他競爭樓盤產(chǎn)生差異化，形成局部優(yōu)勢。 根據(jù)項(xiàng)目銷控數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，項(xiàng)目所?？墒勖娣e為 16600 平方米左右，可售總單位數(shù)為 115 戶，所剩單位中以大戶型為主，建筑面積融澤機(jī)構(gòu) 誠信卓越 ? 由于區(qū)域內(nèi)開發(fā)商操作水平的差距，造成了房地產(chǎn)地段的絕對影響力在壁山?jīng)]有得到充分體現(xiàn)，即項(xiàng)目間的區(qū)位優(yōu)勢沒有得到充分的挖掘。創(chuàng)新 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設(shè)廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 7 頁 共 22 頁 各項(xiàng)目定位分析 根據(jù)項(xiàng)目綜合素質(zhì)評估、各項(xiàng)目廣宣推廣及銷售價格分析，我們將所調(diào)查主要項(xiàng)目分為經(jīng)濟(jì)適用房、中檔住宅、中高檔住宅三個檔次。 各競爭樓盤的銷售價格及優(yōu)惠措施 項(xiàng)目名稱 住宅 優(yōu)惠措施 其他 銷售起價（元 /㎡） 銷售均價（元 /㎡） 一次性付款 銀行按揭 瀚恩陽光 1320 1380左右 9． 7 9． 9 遠(yuǎn)林一期 1060 1150左右 9． 7 無 遠(yuǎn)林二期 （學(xué)府居旁） 1260 1360左右 9． 7 無 新世紀(jì)項(xiàng)目 1250 1550左右 不詳 不詳 怡和景苑 1260 1520左右 根據(jù)戶型 而定 無 另 有 其 他抽獎活動 學(xué)府居 未定 未定 未定 未定 點(diǎn)金苑卓越 壁城大廈 金劍路紅宇大道轉(zhuǎn)盤處 約 3萬 2021 年上半年 202 8 正在進(jìn)行場地平整 帶步行街 的雙塔式商 住綜合樓 由上表分析： ? 大部分樓盤分散在縣城中心周邊，中心地段項(xiàng)目總體量相對較小，上一定體量的項(xiàng)目主要分布在主城外圍。 融澤機(jī)構(gòu) 誠信求實(shí)一期工程 937 畝，總投資約 億元；二期工程 1663 畝，總投資約 億元，預(yù)計在未來幾年內(nèi)，鞋業(yè)經(jīng)濟(jì)將在壁山社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮更為重要的支柱性作用?，F(xiàn)已基本實(shí)現(xiàn)了公路“五化”（即國省道路標(biāo)準(zhǔn)化、縣鄉(xiāng)道路等級化、村社道路規(guī)范化、場鎮(zhèn)道路水泥化、旅游道路優(yōu)美化）和璧山“半小時交通”（即鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城時間不超過半小時）。 順 祝 商 榷 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 融澤機(jī)構(gòu) 誠信因此，“融澤機(jī)構(gòu)”對于每一位開發(fā)商的重托和信任都深感使命重大，不能有絲毫松懈，唯有腳踏實(shí)地、實(shí)事求是的工作，將客戶利益視為我們的最高利益，摒棄一些策劃行業(yè)華而不實(shí)、 言而無物、操作性差的通病，強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目本身的參與、研究和執(zhí)行，淡化過多的炒作和被動的推銷，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品取悅市場，從而主動把握市場。創(chuàng)新 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設(shè)廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 2 頁 共 22 頁 序 重慶房地產(chǎn)市場自 1995 年全面啟動以來，整個行業(yè)已從暴利時代走向微利時代，而行業(yè)本身所固有的風(fēng)險因素，并未因利潤的降低而減少，反而又面臨行業(yè)競爭 加劇的現(xiàn)狀。卓越 求實(shí)卓越 全程營銷在房地產(chǎn)行業(yè)的引入，以它的前瞻性、系統(tǒng)性和專業(yè)性彌補(bǔ)了決策的盲目性和隨意性，降低了風(fēng)險系數(shù)，它的根本就在于通過全程策劃來規(guī)劃運(yùn)籌，充分體現(xiàn)“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”的主張。 本報告由于時間倉促，不妥之處請批評指正。創(chuàng)新 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設(shè)廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 3 頁 共 22 頁 第一篇：市場環(huán)境分析 一、 區(qū)域環(huán)境分析 璧 山縣作為中國西部鞋都，距重慶主城區(qū)僅 38 公里，總?cè)丝?60余萬人，位于重慶西部近郊，毗鄰沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、永川市、合川市、江津市、銅梁縣，地處重慶主城區(qū)都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈和渝西經(jīng)濟(jì)走廊之間的城鄉(xiāng)結(jié)合部，地理位置優(yōu)越，扼守成渝兩地交通要道，成渝高速公路，國省道穿境而過。其中皮鞋生產(chǎn)企業(yè)1300 家，從業(yè)人員 5 萬余人，年產(chǎn)皮鞋 5000 余萬雙，年產(chǎn)值約 30億元，其中以奧康集團(tuán)為主的中國西部鞋都工業(yè)園區(qū)占地面積 2600畝，總投資逾 10 億元。