【正文】 尚未形成充分的細(xì)分市場 。其市場發(fā)展有如下特征： 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展薄弱，行 業(yè)規(guī)模相對于該市經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展而言明顯偏小 ； 目前 XX 市房地產(chǎn)行業(yè)投資量、 供應(yīng)量、空置率、銷售額均處于較低的水平； 需求上未被充分調(diào)動(dòng)，能量尚未充分釋放 。 目前， XX 相對于同級別的廣西其它城 市而言，城市的規(guī)劃、建設(shè)和投資環(huán)境都是較好的?，F(xiàn)有在建和在售的商品房住宅小區(qū)基本為中低檔樓盤，建筑、戶型、環(huán)境設(shè)計(jì)均較平淡，無出彩之處。 11 ? 欽城區(qū)的 XX 路 、 XX 大道、 XX 大道將成為 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，該區(qū)域以城市物流商業(yè)為主要發(fā)展方向。由賽格集團(tuán)投資 4 億多元、占地 51 畝、高達(dá) 30 層的綜合建筑 —— “新時(shí)代廣場項(xiàng)目” 2021 年 4 月 28 日已在 XXXX 灣廣場邊隆重奠基。這是賽格集團(tuán)當(dāng)初選擇投資 XX 的主要原因之一，同樣這 將 是本項(xiàng)目的市場機(jī)遇。 9 三、城市規(guī)劃發(fā)展方向 XX政府正在規(guī)劃一個(gè)“大港口、大工業(yè)、大旅游”的宏偉藍(lán)圖，據(jù)了解， XX將用一年或更長一些的時(shí)間全力開展沿海基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、“百項(xiàng)工程”建設(shè)和城市建設(shè)的“三大會(huì)戰(zhàn)”，重點(diǎn)推進(jìn)“三個(gè)一”工程建設(shè)，即推進(jìn)一條大航道建設(shè)，構(gòu)筑大港口，全面提升 XX發(fā)展大工業(yè)、大物流的競爭力； 推進(jìn)以“一江兩岸”為軸心的城市建設(shè)，構(gòu)建通江達(dá)海、人居環(huán)境優(yōu)美的濱海城市； 推進(jìn)以三娘灣為重點(diǎn)的國家 4A級旅游景區(qū)的建設(shè)，全面 提高濱海城市休閑、旅游觀光的吸引力。 二、 XX發(fā)展?fàn)顩r及前景 2021 年， XX 完成國民生產(chǎn)總值達(dá) 億元， 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破 60 億元，達(dá)到 億元，比上年增加投資 億元。 XX 港的深水條件良好，中國罕見，世界少有。有欽江、茅嶺江和大風(fēng)江穿城而過，流入 XX 灣出海。 56′ ， 為東南亞與大西南兩個(gè)幅射扇面的軸心，是西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)最便捷的出?？?，扼廣西沿海三個(gè)地級市與廣西內(nèi)地及大西南交通聯(lián)系的咽喉， 具有 “ 一市聯(lián)五南 ” （大西南、東南亞、越南、南寧、海南）之稱。原材料供應(yīng)不存在任何問題。 二、項(xiàng)目建設(shè)條件分析 （一）、供電、供水 220kv 輸變電線路與廣西主電網(wǎng)相連，電力充足。 目前， XX 市區(qū)內(nèi)正在營業(yè)的、能上一定規(guī)模的大型商場較少，僅有商業(yè)大廈、南珠商場、百貨大樓等屈指可數(shù)的幾個(gè)，這使 XX 根本就不像一個(gè)地級市。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，住房條件改善成為衡量生活品質(zhì)高低的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。 XX 市政府的“一江兩岸”規(guī)劃方案基本完成，正在計(jì)劃實(shí)施，此計(jì)劃的實(shí)施將涉及大量拆遷，總戶數(shù)達(dá)到 3000 多戶，這些住戶 的居住將通過多渠道來解決，將會(huì)是房地產(chǎn)市場的一個(gè)龐大需求。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績卓越，成功地開發(fā)了菜市尾、榮達(dá)苑、榮達(dá)榮等一批 以人為本、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住宅小區(qū) ，贏得了廣大住戶的好評，樹立了良好的信譽(yù)，被市建設(shè)局列為資質(zhì)免檢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在 XX市房地產(chǎn)界擁有較高的知名度。 項(xiàng)目土地為出讓方式取得，規(guī)劃用地為 23 畝，規(guī)劃為商住用途，不涉及拆遷安置，項(xiàng)目分兩期開發(fā)，目前已進(jìn)入施工階段。 本項(xiàng)目市場投資可行性報(bào)告是本項(xiàng)目組經(jīng)過慎密的討論與研究后，結(jié)合市場的狀況、項(xiàng)目開發(fā)條件、投資收益分析等前提下形成的，對未來項(xiàng)目策劃案的撰寫，以及今后具體執(zhí)行工作的推進(jìn)與展開提出可行性建議。項(xiàng)目占地面積23 畝，規(guī)劃總建筑面積為 ㎡，預(yù)計(jì)投資 6300 萬元，建設(shè)期為兩年，項(xiàng)目分兩期開發(fā)及銷售。項(xiàng)目地理環(huán)境優(yōu)越、交通便捷，是 XX 市未來人氣最旺、升值最快、宜商宜住的黃金地段。公司自成立以來，立足 XX、建設(shè) XX，一直秉承“質(zhì)量第一、誠信為本”的經(jīng)營宗旨，公司主要管理人員均具有豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的工作能力，無 不良記錄。 近幾年來， XX 市政府為了貫徹國家政策實(shí)施，控制土地小塊出讓私人自建房；同時(shí)，為了提高 XX 市城市檔次，招商引資，發(fā)展 XX經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，鼓勵(lì)商品房開發(fā)，引導(dǎo)市民購買商品房來解決居住問題，這就要求有商品房開發(fā)，并需滿足市場需求。 近年來，隨著我國西部開發(fā)政策的實(shí)施，入世、東盟貿(mào)易區(qū)的形成，博覽會(huì)址永駐南寧，作為大西南出口東盟最便捷的通道的 XX， 5 經(jīng)濟(jì)亦迅速發(fā)展起來。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，適合當(dāng)代人的消費(fèi)觀念，能滿足當(dāng)代人的需求，是十分必要的。 本項(xiàng)目的建設(shè)，從實(shí)質(zhì)上是彌補(bǔ)市場的空白，同時(shí)也是進(jìn)一步完善當(dāng)前 XX 市房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目開發(fā)具有很大的必要性。鋼管、鋼筋、水泥可直接到市內(nèi)建材商店購買；本市附近有磚廠大量 供應(yīng) 紅磚 ；木材、沙石在本市都可輕易購到。 2′ ～ 109176。 （二） 面積與人口 現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即 靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、 XX 港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總?cè)丝?310 多萬，其中市區(qū)人口 萬人，總面積 10843 平方公里，小島嶼 303 個(gè)，陸地海岸線長 里。遠(yuǎn)期吞吐能力 1 億噸以上。 XX 港區(qū)己同越南、香港、海南等 2O 多個(gè)港口有 貿(mào)易往來。 東盟經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易圈的架構(gòu)形成，將會(huì)進(jìn) 一步凸顯 XX 市“內(nèi)承大西南、外接?xùn)|南亞”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位， XX 市的發(fā)展前景不可限量。 第三章 市場分析 10 一、 XX房地產(chǎn)市場分析 多年以來， XX 市 房地產(chǎn)沒 有真正發(fā)展過， 即便在一年前，市內(nèi)幾乎沒有真正意義上的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目， 是目前中國唯一沒有歷史包袱的沒有被開墾過的沿海開放城市 ，說明 XX 房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。 賽格集團(tuán)非常看好 XX 市場。 ? XX 灣廣場、永福大街、行政信息中心為軸心區(qū)域?qū)⒊蔀?XX市新的商業(yè)文化中心?，F(xiàn)有住宅消費(fèi)多以傳統(tǒng)的“占天占 地私宅房”的形式存在。住宅設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)化、交通便捷、物業(yè)管理科學(xué)的樓盤將是買家的首選。 總的來說， XX 市區(qū)位優(yōu)勢明顯，在房地產(chǎn)市場方面，作為處女地的 XX 房地產(chǎn)，既沒有歷史包袱 ，又具備良好的發(fā)展前景、市場基礎(chǔ)和空間，市場整體處于快速發(fā)展的起步階段，處于積蓄的能量即將釋放的時(shí)期。開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、戶型、配套、檔次、社區(qū)文化等方面均處于不充分的地端層面。 生活配套： 菜市離項(xiàng)目不到 500 米，只有兩分鐘車程，加上臨街購物商店基本滿足居民生活需要。 人文狀況 ? XX 南路是隨著城市的不斷發(fā)展而繁榮起來的，雖然不是傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，但是大量的個(gè)體經(jīng)營戶及大量務(wù)工人員的入駐，活躍了區(qū)域市場，部分收益較高的個(gè)體戶將直接轉(zhuǎn)向商鋪和 14 住宅的消費(fèi) ? 項(xiàng)目周邊街市都是以前農(nóng)貿(mào)村莊發(fā)展而來的，生活在周邊的人群文化水平普遍不高。具體商住樓盤情況如下： 物業(yè)名稱 地段 競爭范圍 可售面積 (M2) 銷售 價(jià)格 （ 元 /M2) 開盤 時(shí)間 銷售 狀況 項(xiàng)目特色 新澳二期 XX 南路 住宅 32200 1300 85% 綜合