【正文】 定比例，但不是主流。 三 ～ 五口之家為主，年齡一般在 30～ 50 歲之間。綜合項(xiàng)目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設(shè)計(jì)因素、品牌因素、附加值等各因素加以考慮，修正出本項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售均價(jià)： 項(xiàng)目名 評(píng)估項(xiàng) 華信花園商城 新澳花園 協(xié)盛廣場(chǎng) 本項(xiàng)目 地理 位置（ 20） 18 17 18 17 21 規(guī)劃（ 10） 8 8 8 8 配套設(shè)施（ 10） 8 8 9 7 工程進(jìn)度（ 10） 9 9 9 7 交通方便程度（ 10） 8 8 9 8 生活方便程度（ 10） 8 8 9 8 空氣環(huán)境情況（ 10） 7 7 7 7 戶型設(shè)計(jì)（ 10） 7 8 8 7 裝修標(biāo)準(zhǔn)（ 10） 7 7 7 7 總得分 80 80 84 76 成交均價(jià) 1290 1260 1320 1286 市場(chǎng)比較法修正出項(xiàng)目 多層 均價(jià)為： （ 1290/80+1260/80+1320/84） 76247。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，同等區(qū)域內(nèi)類(lèi)似臨街一層商鋪?zhàn)饨饍r(jià)位在 30～50 元 /㎡，保守估計(jì)，按收益率為 7%，使用期限 70 年計(jì)，運(yùn)用效益還原法還原出本項(xiàng)目一層商鋪的平均價(jià)為 元 /㎡（取 6800 元 /㎡）；根據(jù)多層商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)行情得知： 二層價(jià)格為一層價(jià)格的 40%，三層價(jià)格為一層的 25%，那么算出第二層價(jià)格為 2720 元 /㎡，第三層價(jià)格估算為 1700 元 /平方米，根據(jù)本項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的總體定位以及區(qū)域優(yōu)勢(shì)情況客觀地取 2800 元 /㎡ 和 1800元 /㎡ 。本項(xiàng)目的測(cè)算建設(shè)期為兩年，銷(xiāo)售周期同為兩年。 建筑高度：一期 ，二期 層高： 23 （二）成本估算表 序號(hào) 成本項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 依據(jù) 一 土地成本 萬(wàn) /畝 23畝 二 前期費(fèi)用 1 勘測(cè)費(fèi) 占建安 5‰ 2 城市規(guī)劃綜合服務(wù)費(fèi) 總建筑面積 1． 2元 /㎡ 3 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 占建安 2% 4 審圖費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 20% 5 質(zhì)檢費(fèi) 占建安 2． 5‰ 6 人防工程建設(shè)費(fèi) 總建筑面積 10 元 /㎡ 7 白蟻防治費(fèi) 總建筑面積 2 元 /㎡ 8 城建配套費(fèi) 占建安 3% 9 教育費(fèi)附加 占建安 1% 10 垃圾處理費(fèi) 總建筑面積 2 元 /㎡ 11 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi) 占建安 1% 12 環(huán)評(píng)報(bào)告表及評(píng)審 1 按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)估計(jì) 三 建安工程費(fèi) 含電梯、安全通道費(fèi)用 1 一期多層工程 650 元 /㎡ ㎡ 2 二期小高層工層 900 元 /㎡ ㎡ 3 商場(chǎng)工程 1000 元 /㎡ ㎡ 四 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套費(fèi) 1 室外排水工程 總建筑面積 10 元 /㎡ 2 供電、供水工程 總建筑面積 15 元 /㎡ 3 道路、綠化工程 占地面積 45% 80 ㎡ 24 4 電話、電視管理埋設(shè)費(fèi) 總建筑面積 5 元 /㎡ 5 公共設(shè)施（公共配套、圍墻、 保衛(wèi)室等） 15 五 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 建安費(fèi) 3% 2 工程監(jiān)理費(fèi)用 建安費(fèi) % 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入 % 4 廣告費(fèi) 銷(xiāo)售收入 2% 5 竣工審計(jì)費(fèi) 建安費(fèi) 2‰ 六 啟動(dòng)資金利息 按 1000 萬(wàn) 啟動(dòng) 2 年 % 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （二、三、四） 3% 八 開(kāi)發(fā)成本 九 稅費(fèi) 1 營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi) 銷(xiāo)售收入 % 2 房屋交易登記費(fèi) 銷(xiāo)售收入 ‰ 3 土地增值稅 銷(xiāo)售收入 1% 4 產(chǎn)權(quán)簽證費(fèi) 建安 % 5 企業(yè)所得稅 執(zhí)行西部大開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠稅率按稅后利潤(rùn)的 15% 合計(jì) 三、項(xiàng)目資金來(lái) 源構(gòu)成及融資方案 25 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金 2500 萬(wàn)元自籌解決 ,占比例 %，擬向銀行貸款 3000萬(wàn)元，其余 萬(wàn)元可通過(guò)預(yù)售收入解決。 銀行貸款 項(xiàng)目單位擬向銀行貸款 3000 萬(wàn)（銀行名稱(chēng)待股東商議后再定），計(jì)劃期限為 年，占總投資的 %，貸款的投資根據(jù)工程進(jìn)度發(fā)放。因此，預(yù)測(cè)預(yù)售用于建設(shè)是充足的。 銷(xiāo)售計(jì)劃：項(xiàng)目于 2021 年 4— 5 月各項(xiàng)資金到位后開(kāi)始預(yù)售，分兩期 銷(xiāo)售，按四個(gè)階段完成：第一年上半年（一期商鋪銷(xiāo)售 20%，住宅銷(xiāo)售 30%）；第一年下半年（一期商鋪銷(xiāo)售 80%，住宅銷(xiāo)售 70%）；第二年上半年（二期商鋪銷(xiāo)售 60%，住宅銷(xiāo)售 75%）；第二年下半年（二期商鋪銷(xiāo)售 40%，住宅銷(xiāo)售 25%）。 住宅：多層住宅銷(xiāo)售均格可定為 1200 元 /平方米 ；小高層銷(xiāo)售均價(jià)可定為 1500 元 /平方米。因此，本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)行情按以上方案確定其平均售價(jià)是較為可行的。其中項(xiàng)目第一期收入的 60％轉(zhuǎn)投入項(xiàng)目建設(shè)。一般情況下，相對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為 2 年的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率大體為 30%50%之間。 風(fēng)險(xiǎn)分析 28 （ 1） 盈虧平衡分析 固定成本 =＋ = 變動(dòng)成本 =－ － = 萬(wàn) 單位變動(dòng)成本 =247。 = 元 /㎡ 盈虧平衡點(diǎn) =247。 （ 2） 、敏感性分析 現(xiàn)主要從開(kāi)發(fā)成本、 物業(yè)售價(jià) 兩 種因素分別對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，變動(dòng)幅度取 10%、 5%、 0、 +5%、 +10% 1） 開(kāi)發(fā)成本敏感性分析 開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)幅度 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 利潤(rùn)增減額 連任率變動(dòng)幅度 10% + +10% 5% + +5% 0 0 0 +5% － － 5% +10% － － 10% 2） 物業(yè)售價(jià)敏感性分析 29 物業(yè)售價(jià)變動(dòng)幅度 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 利潤(rùn)增減額 利潤(rùn)變動(dòng)幅度 10% － % 5% － － % 0 0 0 +5% + ＋ % +10% + ＋ % 第六章 結(jié)論及建議 30 一、結(jié)論 作為大西南最便捷的出海通道和廣西沿海的交通樞紐， XX 市已成為海內(nèi)外客商投資、經(jīng)商、旅游的熱點(diǎn)地區(qū)。 從市場(chǎng)角度看，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，符合城市發(fā)展功能建設(shè)，以及滿足沿海一帶對(duì)家居裝飾市場(chǎng)發(fā)展的需求。 項(xiàng)目資本金率達(dá)到 30%以上，符合國(guó)家有關(guān)要求。 從靜態(tài)分析，本項(xiàng)目的凈收益高達(dá) 萬(wàn)元，賬面財(cái)務(wù)利潤(rùn)可觀。 二、建議 項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，建議在施工、策劃、銷(xiāo)售整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中都需要有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人員把控。因此，建議各有關(guān)部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目給予大力支 持 ,使該項(xiàng)目順利建成投入使用，早日為 XX 的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展作出貢