【正文】 15 個(gè)月，二期： 15 個(gè)月，三期： 30 個(gè)月 、投資規(guī)模： 一期： 5 億元，二期： 5 億元，三期： 8 億元 、項(xiàng)目綜合稅收（全部建成運(yùn)營(yíng)）： 一期： 億元 /年，二期： 億元 /年，三期： 1 億元 、土地指標(biāo)： 物流混合用地【物流 60%，兼容商業(yè) 30%，住宅配套 10%】 二、項(xiàng)目建設(shè)背景 、天時(shí)：緊扣時(shí)代主題，順應(yīng)大勢(shì)所趨。瀘州 憑借 地處川渝黔滇結(jié)合部，運(yùn)輸方便，商貿(mào)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)繁榮由來(lái)已久。盛產(chǎn)糧食（特別是水稻）、牲畜、家禽、林木 (竹 ) 、水果 (特別是 合江 荔枝、 張壩 桂園 、護(hù)國(guó)柚 ) 、烤煙、茶葉、蠶繭、席草等農(nóng)副產(chǎn)品。XX國(guó)際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城 項(xiàng)目建議書 編制單位 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院 XX 大學(xué)南亞研究所 XX 省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所開放經(jīng)濟(jì)研究中心 編制日期： 二○一二年十二月 2 目錄 項(xiàng)目提出及論證委托 序 篇 項(xiàng)目概述 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 二、項(xiàng)目建設(shè)背景 三、擬投資商優(yōu)勢(shì) 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 第二章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目功能定位 二、項(xiàng)目形象定位 三、項(xiàng)目客戶定位 第三章 規(guī)劃理念與功能區(qū)分 一、項(xiàng)目規(guī)劃理念 二、項(xiàng)目功能區(qū)分 第四章 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)與產(chǎn)品組成 一、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 二、項(xiàng)目產(chǎn)品組成 第五章 投資及效益分析 一、項(xiàng)目投資分析 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 三、項(xiàng)目社會(huì)效益分析 3 項(xiàng)目提出及論證委托書 委托單位：成都 XX 投資（集團(tuán)）有限公司 受委托單位： XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院 XX 大學(xué)南亞研究所 XX 省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所開放經(jīng)濟(jì)研究中心 委托單位作為對(duì)外投資控股類專業(yè)投資公司，隨時(shí)可抽調(diào)上億資金對(duì)外投資，對(duì)于優(yōu)秀項(xiàng)目可以整合投資的全資和控股子公司聯(lián)合投資 10 億資金 ，對(duì)于特別優(yōu)秀項(xiàng)目可以整合公司股東、公司投資的全資和控股子公司聯(lián)合投資 1030 億資金。 特此委托 委托單位：成都 XX 投資（集團(tuán)）有限公司 受委托單位： XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院 XX 大學(xué)南亞研究所 XX 省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所開放經(jīng)濟(jì)研究中心 二 O 一二年元月 4 序 篇 項(xiàng)目概述 瀘州是長(zhǎng)江上游和 XX 重要的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，是全國(guó)和 XX 重要的商品糧、豬、林竹、水果、烤煙生產(chǎn)基地。 瀘州市東鄰重慶市，南界 貴州 省、云南省，西連宜賓市，北接自貢 市、內(nèi)江市。 以農(nóng)業(yè)產(chǎn)前農(nóng)膜、種子、化肥等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料物流中心，產(chǎn)中農(nóng)藥、農(nóng)業(yè)機(jī)械和農(nóng)村機(jī)具物流中心，產(chǎn)后農(nóng)產(chǎn)品物流超市、冷鏈物流中心、竹木工藝品物流中心、東南亞及南亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心、農(nóng)村生活用品物流中心，以及以農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)超市產(chǎn)業(yè)集群等業(yè)態(tài)總成的 XX 國(guó)際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城，在確保農(nóng)業(yè)現(xiàn) 代化生產(chǎn)、發(fā)展，農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)推廣以及農(nóng)村生活保障、城市農(nóng)產(chǎn)品供給等條件下，為農(nóng)資、農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品深加工企業(yè)及產(chǎn)品打造一個(gè)輻射川、渝、滇、黔及東南亞、南亞永不落幕，包含 信息共享和資源整合的 博覽中心。中國(guó)作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，“三農(nóng)”問(wèn)題關(guān)系到國(guó)民素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定、國(guó)家富強(qiáng)。只有解決好“三農(nóng)”問(wèn)題，才能使改革開放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè) 繼續(xù) 深化下去，才能全面建設(shè)小康社會(huì)。充分發(fā)揮重點(diǎn)物流城市和公路、鐵路、航空、郵電、通信等物流體系的作用，統(tǒng)籌規(guī)劃，培育一批重點(diǎn)現(xiàn)代物流中心和物流 品牌企業(yè)，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系以配套提升川內(nèi)產(chǎn)業(yè)支撐。 國(guó)家“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃”戰(zhàn)略的實(shí)施和 正式啟動(dòng)烏蒙山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān) ， 川滇、川黔合作及四XX向門戶的打造 為具有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的瀘州農(nóng)業(yè)迎來(lái)了黃金 般的發(fā)展時(shí)代，但在黃金般發(fā)展機(jī)遇的背后同樣面臨和其他地區(qū)一樣的產(chǎn)業(yè)配套滯后等問(wèn)題亟待解決。成都蜀錦，自貢食鹽，內(nèi)江砂糖，黔鉛，滇銅，瀘州大米、白酒、藥材、豬鬃、山羊皮、山貨等經(jīng)此地集散輻射，歷來(lái)為兵家必爭(zhēng)之地。 在 XX 省委和省政府相關(guān)部門的指導(dǎo)下，在瀘州市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持下，項(xiàng)目編制單位專家的全力支持與配合下，擬建的瀘州 XX國(guó)際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流 城投資商有能力聯(lián)合政府、社會(huì)各界人士，整合原投 8 資領(lǐng)域各種優(yōu)勢(shì)資源，成就西部乃至全國(guó)最具代表的國(guó)際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流綜合平臺(tái)。 10 宋成均 （ XX 省立法協(xié)商專家、 XX 省物業(yè)管理專家、成都仲裁委員會(huì)仲裁員、成都金融仲裁院仲裁員、民進(jìn) XX 省委發(fā)展工作委員會(huì)副主任、成都市優(yōu)秀律師、 XX 省十大杰出青年志愿者、 XX 舟楫律師事務(wù)所首席合伙人）。另外，公司還與國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、工商銀行、昆侖銀行、農(nóng)業(yè)銀行 、成都銀行、浙商銀行、建設(shè)銀行具有廣泛的合作，滿足及時(shí)的融資需要。 、有利于發(fā)揮農(nóng)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)作用，降低和分散農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)超市產(chǎn)業(yè)集群平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)鏈上的經(jīng)營(yíng)廠家、商家可以迅速搭建投融資平臺(tái)、人力資源平臺(tái)、市場(chǎng)信息平臺(tái)，解決上下游產(chǎn)品供應(yīng)及銷售渠道，實(shí)現(xiàn)國(guó)際 化、產(chǎn)業(yè)化的迅速發(fā)展。 、項(xiàng)目直接價(jià)值表現(xiàn) 價(jià)值名稱 價(jià)值提升比例（ /年） 一、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)值 15% 糧食畜牧業(yè)漁業(yè)產(chǎn)值 農(nóng) /林產(chǎn)品加工產(chǎn)值 農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值 二、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)價(jià)值 25% 新品研發(fā)收益 各種展覽收入 信息技術(shù)收益 三、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工具產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值 20% 農(nóng)業(yè)機(jī)械研發(fā)、生產(chǎn) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的貿(mào)易 四、農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)值 30% 農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易增值 農(nóng)副產(chǎn)品深加工服務(wù)業(yè) 五、物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)值 35% 13 農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ) /分撥及運(yùn)輸 冷凍鏈倉(cāng)儲(chǔ) /運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)發(fā)展 六、農(nóng)業(yè)金融 /信息產(chǎn)值 35% 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)融資、貸款、保險(xiǎn) 農(nóng)業(yè)檢疫及信息技術(shù)服務(wù) 第二章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目功能定位 、運(yùn)輸服務(wù)區(qū)。 、流通加工區(qū)。 、商務(wù)總部服務(wù)區(qū)。發(fā)展婚慶度假、休閑養(yǎng)生、花卉培育、觀光旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。 該超市將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名農(nóng)業(yè)投資企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)、農(nóng)機(jī)農(nóng)具生產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)、品牌服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)商及行業(yè)相關(guān)的國(guó)內(nèi)外一線、二線品牌企業(yè)，大力發(fā)展第三方物流的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)模式，推動(dòng) 西部農(nóng)產(chǎn)業(yè)行業(yè)健康、快速發(fā)展。 獨(dú)立街輔： 將為中小型品牌商家提供展示、交易、小型倉(cāng)儲(chǔ)、辦公等系統(tǒng)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 農(nóng)業(yè)觀光 /養(yǎng)生 /度假基地： 發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，引進(jìn)農(nóng)業(yè)高科技，發(fā)展休閑、度假及文化教育培訓(xùn)，為商家及客戶、消費(fèi)者提供酒店食宿、休閑、商務(wù)等配套商業(yè)。 第三章 規(guī)劃理念與功能區(qū)分 一、項(xiàng)目規(guī)劃理念 、道路和交通規(guī)劃 規(guī)劃原則：按照 10 年發(fā)展規(guī)劃，滿足大型貨物物流運(yùn)轉(zhuǎn)的各種功能需要，按大型專業(yè)市場(chǎng)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定道路及交通規(guī)劃，營(yíng)造商貿(mào)物流綜合營(yíng)運(yùn)的舒適環(huán)境。物業(yè)管理可采用顧問(wèn)型的方式，降低物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；也可以達(dá)到宣傳推廣本項(xiàng)目目的，從而提高項(xiàng)目和發(fā)展商的知名度。 、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)不僅是建立在服務(wù)的品質(zhì)和內(nèi)容上，更重要的是建立在超市綜合集群和業(yè)主 /商家之間相互利益基礎(chǔ)之上，服務(wù)費(fèi)用的收取在部分項(xiàng)目上可以盡量扣 除利潤(rùn)的因素，部分項(xiàng)目可以考慮給予免費(fèi)的待遇，通過(guò)商鋪或商業(yè)辦公樓的租金來(lái)支援部分物業(yè)管理費(fèi) 18 用，實(shí)行以業(yè)養(yǎng)業(yè)，確保項(xiàng)目