【正文】 催生出諸如專(zhuān)業(yè)加工和儲(chǔ)存、包裝、遠(yuǎn)程配送、銷(xiāo)售、品牌推廣、產(chǎn)品交流展覽等物流業(yè)態(tài)，使農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化的增值鏈不斷延伸， 不僅是把工業(yè)品送到農(nóng)村，還促進(jìn)了農(nóng)產(chǎn)品物流的現(xiàn)代化， 從而形成極具區(qū)域特色物流產(chǎn)業(yè)。 ******及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以農(nóng)牧業(yè)為主，該地區(qū)工業(yè)化程度較低，污染較輕，空氣、水源、土壤條件較好，尚屬發(fā)展有機(jī)農(nóng)牧業(yè)為數(shù)不多的難得的凈土，加之項(xiàng)目區(qū)是傳統(tǒng)的農(nóng)牧業(yè)區(qū)，農(nóng)牧民在種植上習(xí)慣于精耕細(xì)作，使用農(nóng)家肥，在養(yǎng)殖上習(xí)慣自然放牧，喂養(yǎng)牲畜很少使用添加劑。 但總體上看，物流產(chǎn)業(yè)還處于由傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型的初級(jí)階段，物流成本總體較高。 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 19 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一． 是落實(shí) 國(guó)務(wù)院 《 物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 、提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的需要。為促進(jìn) ******社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，適應(yīng)項(xiàng)目區(qū)及周邊地區(qū)商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展的需要， ******政府遵照 2021 年 3 月 國(guó)務(wù)院制定和印發(fā) 的《 物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》、《 ******現(xiàn)代 物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 和地方政府發(fā)展現(xiàn)代物流的總體戰(zhàn)略，擬充分利用優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)和綜合交通體系，以超前的發(fā)展思路，按高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)原則規(guī)劃和建設(shè) ******商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)項(xiàng)目。物流的服商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 17 務(wù)功能有所增強(qiáng)，物流技術(shù)裝備加快更新?lián)Q代，物流技術(shù)條件有了很大改善。據(jù)調(diào)查， ******現(xiàn)有 規(guī)模較大貨運(yùn)企業(yè) 4 家，貨運(yùn)車(chē)輛 1700 余輛，載重能力達(dá) 10886 噸，每年 完成貨運(yùn)量約 150 萬(wàn)噸；倉(cāng)儲(chǔ)能力不斷加強(qiáng)。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)： “十一五 ”期間，第三產(chǎn)業(yè)增加值年 均增長(zhǎng) 21%商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 16 以上，到 2021 年達(dá)到 21 億元， ******鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)增加值所占份額達(dá)到60%以上，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占全社會(huì)從業(yè)人員比重達(dá)到 45%以上。實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入比 “十五 ”期末翻一番。 三． ******經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 據(jù)《 ******國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》， “十一五 ”期間， ******堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，走新型工業(yè)化道路和可持續(xù)發(fā)展之路，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 但總體上看， ******物流產(chǎn)業(yè)還處于由傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型的初級(jí)階段，物流成本總體高于全國(guó)平均水平，與國(guó)際物流發(fā)展趨勢(shì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求相比，存在很大差距。 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 14 二． ******物流業(yè)發(fā)展概況 近年來(lái)， ******物流產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)一樣有了較大的發(fā)展，形成了以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)了對(duì)交通、通訊等物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資，與物流相關(guān)的交通運(yùn)輸、信息通訊、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝和配送等各行業(yè)都有較快的發(fā)展。我國(guó)已形成由國(guó)有物流企業(yè)、民營(yíng)物流企業(yè)、外資物流企業(yè) “三足鼎立 ”的格局；四是物流業(yè)市場(chǎng)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)有所提高；五是加強(qiáng)了物流基礎(chǔ)性設(shè)施建設(shè)，物流通道明顯改善，物流信息化工程加速推進(jìn)等。全社會(huì)物流總費(fèi)用與 GDP 的比率，由2021 年的 %下降到 2021 年的 %，物流費(fèi)用成本呈下降趨勢(shì)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的提高。 隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式由量的擴(kuò)張到質(zhì)的提高的轉(zhuǎn)變，以及物流市場(chǎng)需求的不斷擴(kuò)大，物流業(yè)已逐步成為一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，并受到各方的廣泛關(guān)注和重視。公司下設(shè) 4 科室，包商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 12 括項(xiàng)目科、財(cái)務(wù)科、辦公室和綜合科，現(xiàn)有工作人員 17 人。經(jīng)營(yíng)范圍包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資與開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理；實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓等。 5．綠化、美化、亮化、硬化與自然和諧，可持續(xù)發(fā)展的原則。 三．編制的原則 1．科學(xué)規(guī)劃，整體設(shè)計(jì)、分布實(shí)施、建成精品的原則。 二．編制的范圍 1．根據(jù) ******社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商貿(mào)物流市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)研究項(xiàng)目的必要性和可行性。 十．研究結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)全球化、信息化以及綠色物流的發(fā)展要求，有利于加快商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大市場(chǎng)容量，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率；有利于帶動(dòng)制造業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門(mén)的健康發(fā)展；有利于擴(kuò)大就業(yè)，該項(xiàng)目的實(shí)施，可以安置就業(yè)崗位 98 個(gè)，產(chǎn)生一定的社會(huì)效益。 規(guī)劃七個(gè)功能區(qū)各設(shè)置一個(gè)站臺(tái)，七個(gè)站臺(tái)的寬度采用 8 米，長(zhǎng)度 分別 為 30 和 50 米 的 兩種 。 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 8 ◆ 市場(chǎng) 內(nèi)其他附屬設(shè)施 ：垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 一處，建筑面積 200 平方米。 ◆ 工業(yè)產(chǎn)品及建材交易區(qū) ：占地面積 150 畝，建筑面積為 48000 平方米，其中：工業(yè)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)面積 20210 平方米，商品展示及交易廳 3000平方米。生活日用品批發(fā)交易區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)面積 10000 平方米，商品展示及交易廳 2021 平方米。 2．建設(shè)內(nèi)容 ① 建筑工程 本項(xiàng)目 ******商貿(mào)物流綜合市場(chǎng) 占地面積為 950 畝， 共分為 7 個(gè)功能區(qū) ， 總建筑面積為 257460 平方米 。 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 6 ◆ 農(nóng)產(chǎn)品物流吞吐量近期為 萬(wàn)噸 /年（其中肉類(lèi)產(chǎn)品 萬(wàn)噸/年），遠(yuǎn)期需求量 為 萬(wàn)噸 /年，同時(shí)，每年有 143 萬(wàn)頭只牲畜需要外運(yùn)銷(xiāo)售； ◆ 工業(yè)產(chǎn)品物流吞吐量為近期為 萬(wàn)噸 /年，遠(yuǎn)期為 萬(wàn)噸 /年，還有每年 200 萬(wàn)件服裝和 3000 萬(wàn)盒方便食品需要外運(yùn)銷(xiāo)售； ◆ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料物流吞吐量為 萬(wàn)噸 /年，同時(shí)，每年有近 5000臺(tái)（套）農(nóng)機(jī)具物流吞吐量。商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 1 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 2 — — 目 錄 — — 第一章 總論 1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 1 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)、范圍及原則 5 第三節(jié) 建設(shè) 單位概況 7 第 四 節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)背景 8 第 五 節(jié) 項(xiàng)目提出的理由 13 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 15 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 15 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 17 第三章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 21 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查分析 21 第二節(jié) 商貿(mào)物流需求量預(yù)測(cè) 24 第三節(jié) * * * * * *商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 29 第 四 章 建設(shè)地址 與 建設(shè)條件 32 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地址 32 第二節(jié) 建設(shè)條件 32 第三節(jié) 征地工作實(shí)施方案 40 第 五 章 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及總平面布置 45 第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 45 第二節(jié) 總平面布置 50 第 六 章 建設(shè)方案 54 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 3 第一節(jié) * * * * * * 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)功能和流程 5 4 第二節(jié) * * * * * * 商 貿(mào) 物 流 綜合 市 場(chǎng)業(yè) 務(wù) 流 程 5 7 第三節(jié) 信息商務(wù)系統(tǒng)建設(shè) 62 第四節(jié) 檢驗(yàn)檢測(cè)系統(tǒng)技術(shù)方案 69 第 五 節(jié) 土建工程方案 70 第 六 節(jié) 熱力工程 82 第 七 節(jié) 給排水工程 86 第 八 節(jié) 制冷工程 89 第 九 節(jié) 電氣工程 91 第 十 節(jié) 主要建設(shè)指標(biāo) 97 第 七 章 環(huán)境保護(hù)工程 99 第 八 章 節(jié)能消防勞動(dòng)安全 103 第一節(jié) 節(jié)能 103 第二節(jié) 消防 105 第 三 節(jié) 勞動(dòng)安全 106 第 九 章 組織機(jī)構(gòu) 與 人力資源配置 108 第 十 章 項(xiàng)目管理 110 第一節(jié) 項(xiàng)目管理 110 第二節(jié) 工程項(xiàng)目的招標(biāo) 110 第 三 節(jié) 項(xiàng)目施工進(jìn)度 111 第十 一 章 投資估算 與 資金籌措 112 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 4 第一節(jié) 投資編制 依據(jù) 112 第二節(jié) 建設(shè) 投資估算 112 第三節(jié) 流動(dòng)資金估算 114 第四節(jié) 項(xiàng)目 總 投資 114 第五節(jié) 資金籌措 方案 114 第十 二 章 財(cái)務(wù) 效益評(píng)價(jià) 116 第一節(jié) 評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 116 第二節(jié) 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加 116 第三節(jié) 成本和費(fèi)用計(jì)算 117 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 118 第五節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 118 第六節(jié) 盈虧平衡分析 118 第七節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 結(jié)論 119 第十 三 章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 120 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 5 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一．項(xiàng)目名稱(chēng)： ******商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 二．建設(shè)單位： ****** 三．項(xiàng)目法人代表： 四．項(xiàng)目性質(zhì)：新建 五．項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： ******商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)位于 ******鎮(zhèn)西區(qū)，規(guī)劃占地面積為 950 畝。 ② ******商貿(mào)物流綜合市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè) 物流區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)模為近期物流吞吐量 萬(wàn)噸 /年，遠(yuǎn)期物流吞吐量為 萬(wàn)噸 /年。預(yù)計(jì)到 2021 年物流倉(cāng)儲(chǔ)需求量達(dá)到 200 萬(wàn)噸， 2020 年物流倉(cāng)儲(chǔ)需求量達(dá)到 400 萬(wàn)噸。 ◆ 生活日用品及生產(chǎn)資料批發(fā)交易區(qū) ： 占地面積 80 畝，建筑面積為25000 平方米，其中：生活資料倉(cāng)儲(chǔ)面積 10000 平方米，商品展示及交易廳 3000 平方米。 ◆ 農(nóng)機(jī)及配件產(chǎn)品交易區(qū) ：農(nóng)機(jī)及配件產(chǎn)品交易區(qū)，占地面積 120畝，建筑面積為 42021 平方米，其中倉(cāng)儲(chǔ)面積 30000 平方米，商品展示廳面積 10000 平方米，交易 中心 2021 平方米。地磅房建筑面積 30 平方米。 ③ 從赤大白鐵路 ******火車(chē)站建設(shè)一條與赤大白鐵路平行的單線，鐵路線長(zhǎng)為 2021 延長(zhǎng)米。 項(xiàng)目的稅前投資利潤(rùn)率 %，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值（ Ic=10%) 萬(wàn)元，投資回收期（含 3 年建設(shè)期） 年。 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 9 十一．主要經(jīng) 濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱(chēng) 單位 數(shù)量 一 設(shè)計(jì)規(guī)模 1 近期市場(chǎng)吞吐量（年） 萬(wàn)噸 2 遠(yuǎn)期市場(chǎng)吞吐量（年） 萬(wàn)噸 3 貨物 綜合運(yùn)輸區(qū)貨運(yùn)量 萬(wàn)噸 110 二 建設(shè)指標(biāo) 1 占地面積 畝 950 2 總建筑面積 平方米 257460 貨物 綜合運(yùn)輸區(qū) 平方米 22021 果菜糧批發(fā)交易區(qū) 平方米 62030 生產(chǎn)資料及生活日用品批發(fā)交易區(qū) 平方米 25000 綜合服務(wù)區(qū) 平方 米 16200 農(nóng)機(jī)及配件產(chǎn)品交易區(qū) 平方米 42021 工業(yè)產(chǎn)品及建材交易區(qū) 平方米 48000 煤炭產(chǎn)品批發(fā)交易區(qū) 平方米 42030 市場(chǎng) 內(nèi)其他附屬設(shè)施 平方米 200 3 鐵路專(zhuān)用線 米 2021 4 專(zhuān)用線站臺(tái) 個(gè) 7 三 勞動(dòng)用工人數(shù) 人 98 四 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 建設(shè) 投資 萬(wàn)元 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 2 營(yíng)業(yè)收入（年平均） 萬(wàn)元 3 營(yíng)業(yè)稅 金及附加（年平均） 萬(wàn)元 4 總成本費(fèi)用（年平均） 萬(wàn)元 5 利潤(rùn)總額（年平均） 萬(wàn)元 6 所得稅（年平均） 萬(wàn)元 7 稅后利潤(rùn)（年平均） 萬(wàn)元 五 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（稅前） 1 投資利潤(rùn)率 % 2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 3 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%) 萬(wàn)元 4 投資回收期（含 3 年建設(shè)期） 年 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)、范圍及原則 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 10 一．編制的依據(jù) 1． 國(guó)務(wù)院 《 物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 國(guó)發(fā)〔 2021〕 8 號(hào)； 2． 《全國(guó) “十一五 ”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》； 3．國(guó)家發(fā)改委、鐵道部、交通部、原信息產(chǎn)業(yè)部、商務(wù)部、中國(guó)民用航空總局等九部委《印發(fā) “關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見(jiàn) ”的通知》 4． ****** 發(fā)展和改革 委員會(huì) 《 ****** 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā) 展規(guī) 劃（ 20212021 年）》 (送審稿 )； 5． 《 ******國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 6． 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 7． 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 8． 《 ******鎮(zhèn)城市總體規(guī) 劃》； 9．國(guó)家現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)會(huì)、稅收制度； 10．有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料； 11．建設(shè)單位提供的其它資料。 商貿(mào)物流綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 11