【正文】 大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。 ④ 加大住房保障建設(shè) 2021 年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降， 經(jīng)濟(jì)適用房 投資比重與去年同期基本持平。下半年，加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的重要措施之一。由于 2021年房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近 20%，決定了 2021 年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會有較大幅度增加。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響，估計上半年企業(yè)拿地欲望和開發(fā)土地活動均不會增加。從影響房地產(chǎn)市場的長期因 素看，第三次 “ 嬰兒潮 ” 出生的大量 80 后年輕人的結(jié)婚需求，將會有利于近幾年住房剛性需求的增加，過去五年經(jīng)濟(jì)高速增長形成的居民財富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會對促進(jìn)房價的穩(wěn)定起到積極作用。 國務(wù)院 131 號文中指出， 2021 年到 2021 年， 南昌市 平均每年新增 5萬套經(jīng)濟(jì)適用住房。即使加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃沒有落實，也會形成相應(yīng)預(yù)期，這種預(yù)期顯然不利于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前 南昌市 房地產(chǎn)市場的衰退態(tài)勢。因此， 2021 年 南昌市 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒 店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專業(yè)市場功能增強(qiáng)。 隨著房地產(chǎn)的住房市場在南昌縣打開后，百貨商場等零售業(yè)和餐飲等服務(wù)業(yè)也相繼進(jìn)入南昌縣，為南昌縣的建設(shè)添磚加瓦，為南昌縣的住房增加了配套設(shè)施。南昌縣內(nèi)雖然已有了一個較大規(guī)模的洪城汽配市場，但也遠(yuǎn)不能滿足全南昌縣的汽配需求，該項目的商鋪全部臨街，是汽配的理想商業(yè)用地，并且與洪城汽配市場呈犄角之勢，滿足了南昌縣剩余汽配市場的需求。 ② 需要購買第二套房居住和投資的消費者，這部分人群已有了一套住宅，擁有較高的社會地位和較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，多數(shù)已擁有了自己的核心家庭，希望購買住宅提供休閑度假功能或進(jìn)行投資。 馨園明珠住宅小區(qū)項目的開發(fā)商已與南昌縣印鈔廠工會簽訂了定購合同，項目的住宅部分開發(fā)商只留下十套，剩余部分待項目竣工后全部銷售給南昌縣 17 印鈔廠工會。 項目的商業(yè)店面已與南昌縣相關(guān)部門簽訂了協(xié)議，在本項目取得預(yù)售許可證后即對汽配行業(yè)進(jìn)行招商，把本項目的商業(yè)部分做成具有特色的汽配一條街。南昌縣房地產(chǎn)的房價確實偏低。 本項目樓盤的商鋪價格定為均價 4000 元 /㎡，價格在南昌縣屬于中等水平，與南昌縣周邊商鋪比較，較具有競爭力。 與南昌縣政府相關(guān)部門簽訂協(xié)議并取得了政府大力支持將把項目的商鋪部分全部用于汽配行業(yè)的招商，形成一條南昌縣的特色汽配商業(yè)街；既全面了南昌縣的公共配套，也形成了南昌縣前所未有的特色汽配商業(yè)街，還提升了南昌縣的自身形象和項目的特色、價值。 良好的交通環(huán)境，時尚的建筑結(jié)構(gòu)，物美價廉的小戶型，人性化的布局規(guī)劃，與周圍居住環(huán)境的良好銜接，再配以特色的商業(yè)街，整個項目與周邊的樓盤相對比，不僅適合舒適的居住，而且獨具特色，很具有市場競爭力，前景十分可觀。 ②受金融風(fēng)暴的影響，整個房地產(chǎn)市場低迷，市場上出現(xiàn)了供給大于需求的現(xiàn)象，價格下跌，未來價格也不太可能上漲；好在項目已經(jīng)簽了團(tuán)購協(xié)議，并在協(xié)議中約定了房產(chǎn)均價。 本方案設(shè)計通過與地形有機(jī)的結(jié)合 ,采用 流 21 暢清晰的布局 ,合理的交通組織 ,采用最佳日照和朝向的原則來組織總體空間布局， 建成后將與南昌印鈔廠現(xiàn)職工住宅形成整體小區(qū) ,西臨迎賓大道 ,其它三面臨生活區(qū)住宅及附屬用房 。地下車庫結(jié)合人防工程設(shè)計布置在地塊北端。因此， 項目總平面布置較為合理。第一、二、三、四棟棟樓地上有一層 米高架空層，標(biāo)準(zhǔn) 22 層 18 層；第五、六棟樓地上有一層 米高架空層，標(biāo)準(zhǔn)層 23層，地下有 米高地下室。 衛(wèi)生防疫： 住宅采用全明設(shè)計，均可自然通風(fēng)采光，房間內(nèi)窗地比：起居室、廚房均大于1/7，樓梯間大于 1/12； 廁所內(nèi)設(shè)備按規(guī)范規(guī)定設(shè)計，每戶均考慮洗衣機(jī)位置，樓內(nèi)水箱采用不銹鋼產(chǎn)品/土建水池水箱內(nèi)部貼白色瓷磚，保證水質(zhì)。 噪聲與振動控制： 各專業(yè)設(shè)備使用低噪音，設(shè)備基礎(chǔ)采用隔振處理。 環(huán)衛(wèi)設(shè)計： 垃圾收集方式采用生活垃圾真空管道收集系統(tǒng)。 每棟住宅首層入口設(shè)有防盜總門，每套住宅均采用防盜功能的分戶門，分門戶上不開氣窗。 無障礙設(shè)計： 本項目的總體及各類建筑的以下范圍按無障礙原則進(jìn)行設(shè)計：小區(qū)內(nèi)各級人行道，各級中心綠地，兒童及老年人活動場地，設(shè)置電梯的住宅的首層路口，入口平臺，侯梯廳，電梯轎 箱，公共走道，營業(yè)或服務(wù)區(qū)域。 （六） 綠化景觀設(shè)計 本小區(qū) 中心綠軸系統(tǒng)是以一條自南向北的道路為主干，組團(tuán)道路為樹枝、組團(tuán)綠葉，形成一株會呼吸生長的大樹，勾起 人們對原先場地上茂密植被的集體回憶。具體的設(shè)計原則是在各建筑出入口適當(dāng)位置、中心區(qū)域等處設(shè)置觀賞類樹木，中心綠地作為居民休息、活動的主要場所及環(huán)境設(shè)計的重點，設(shè)有草坪，鋪地，水景與豐富的觀賞植物。綠化設(shè)計與環(huán)境設(shè)計緊密結(jié)合，功能上凈化與調(diào)節(jié)基地內(nèi)的空氣質(zhì)量，降低外界噪音，改善小氣侯。小區(qū)內(nèi)停車采用宅前停放與集中地下停放相結(jié)合，地面機(jī)動車停車位 98 個 ,地下停車位 191 個。 建筑外墻裝飾物的設(shè)置避免有利于窗外攀爬。 防雷措施，高層建筑屋頂除設(shè)避雷針外，設(shè)備按規(guī)范采取防雷措施。對于機(jī)房，內(nèi)墻面采用吸音墻，設(shè)吸音頂，對外采用隔音門。 廢氣：廚房設(shè) 置防回流垂直排煙油道，在屋頂設(shè)無動力風(fēng)帽排放廢氣，以防止交叉回流，廚房設(shè)水平排油煙道，熱水器廢氣直接排除墻外，廢氣與脫排油煙機(jī)嚴(yán)格分開。小區(qū)規(guī)劃布局中高層建筑之間最小間距為 13 米 ,與周邊多層建筑之間最小間距 9 米。 小區(qū)內(nèi)共新建 6 棟 18～ 23 層住宅，住宅總戶為 474 戶， 90 平米以下小戶型面積占住宅總面積的 %， 每戶建筑面積平均約 74 平方米， 90平米以上戶型面積占住宅總面積的 %， 每戶建筑面積平均約 124 平方米。運用當(dāng)?shù)爻Ｓ玫谋憩F(xiàn)形式，同時加入具有特色的東西，形成一個獨一無二的馨園明珠居住小區(qū)。 沿街設(shè)計了二層的商鋪 ,而將居住空間安靜的坐落在園林綠化中 ,創(chuàng)造了良好的歸屬感 ,明確的向心力和舒展明朗的場所精神。 20 三、小區(qū)規(guī)劃 （一）項目整體規(guī)劃 項目整體規(guī)劃：以生態(tài)性、休閑性、人文性為主題，營造主題社區(qū) 以革新的、原創(chuàng)的、詩意的現(xiàn)代建筑來塑造城市 體現(xiàn)生態(tài)、信息、人性空間的模糊功能區(qū) 項目總體規(guī)劃理念：強(qiáng)調(diào)全區(qū)建設(shè)的整體性，統(tǒng)一規(guī)劃，形成統(tǒng)一整體；以“以人為本，健康生活”為宗旨； 自然而安靜的記住生活使人們追求和向往的，把大自然的綠葉成蔭、鳥語花香帶入千家萬戶，融入人們的日常生活 是本規(guī)劃建筑設(shè)計最顯著的特色； 以建立獨具特質(zhì)和與自然親和的人文環(huán)境，并注重居住文化氛圍的設(shè)計，把綠色空間引入小區(qū)設(shè)計中； 在整體布局的基礎(chǔ)上開發(fā)，在兼顧整體性的同時強(qiáng)化組團(tuán)規(guī)劃的既可以分又可以和雙向性； 以環(huán)境建設(shè)為重點，充分利用規(guī)劃區(qū)塊范圍內(nèi)的自然環(huán)境，充分利用環(huán)境和較大的開發(fā)規(guī)模，全方位營造居住環(huán)境； 住宅建筑、汽配一條街具有鮮明的時尚特設(shè)和時代氣息，將居住空間安靜的坐落在園林綠化當(dāng)中，創(chuàng)造了良好的歸宿感，明確的向心力和舒展明朗的場所精神； 在整體風(fēng)格協(xié)調(diào)的前提下，各組團(tuán)具有清晰地可識別性，單體建筑具有一定的差異性，尤其是資源分享盡量均好。 除以上優(yōu)勢外，本項目還具有以下優(yōu)勢： ①宏觀形勢好， 08 年 10 月以來出臺的兩次房地產(chǎn)救市政策，在一定程度上降低了 南昌市 居民購房負(fù)擔(dān)，提高了 南昌市 居民住房支付能力。 項目的東、南、北三面與住宅區(qū)相鄰，這使其與相鄰住宅區(qū)形成了一個大型整體住宅區(qū) ,小型住宅區(qū)之間 互相彌補(bǔ)、互相影響、互相提升居住價值，從而提升了項目的居住氛圍和居住質(zhì)量，也提高了本項目的整體居住價值。項目的規(guī)劃設(shè)計把都市生活的激情、浪漫和郊野的寧靜、閑適精心聚攏在這一地塊上，大手筆的空間處理、細(xì)膩獨到的細(xì)部、舒適的空間構(gòu)架、文明的場所內(nèi)涵、流暢清新的布局、合理的交通組織，使得中心綠化與各景點緊密的聯(lián)合在一起，居住空間安靜的坐落在園林綠化當(dāng)中，使項目華章異彩。還有勞動力成本的增加等等；這使房價只能上漲。 項目樓盤價格 根據(jù)南昌新鑫光明發(fā)展有限公司與 南昌印鈔廠工會簽訂的馨園明珠商品房團(tuán)購合作合同，住宅部分的出售均價為 2580 元 /㎡。 因此該項目是一個在市場上可行，符合規(guī)劃建設(shè)的優(yōu)良項目。 結(jié)論： 經(jīng)過以上的市場分析可以看出，國家近期的宏觀調(diào)控有利于房地產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的交易，雖然 07 年以來，我國大多數(shù)一、二線城市的房地產(chǎn)泡沫使房產(chǎn)價格下跌，但對房產(chǎn)開發(fā)處于起步階段的南昌縣而言房產(chǎn)價格影響不大。 需求群體分析： ① 南昌縣和南昌市內(nèi)對 住宅的剛性需求消費者，這部分人群負(fù)擔(dān)不起南昌市區(qū)高昂的房價，就選擇南昌市周邊地區(qū)的較低房價樓盤購買樓房。 這吸引了近年來很多南昌市居民和想要在南昌安居樂業(yè)的人到南昌縣購置房產(chǎn)用于居住或投資，增加了南昌縣的住房需求。 2021 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，貸款余額。 南昌縣的房地產(chǎn)市場分析： 近年來南昌縣內(nèi)大量新建房地產(chǎn)項目，僅 2021 年， 南昌縣 第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %， “ 十五 ” 期間年均遞增 %。同時， 南昌市房地產(chǎn)市場 受存貨增加的影響， 2021 年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降，這部分項目對應(yīng)的新增投資增長也會下降。 南昌市 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總量的大量增加必然會對普通住房市場產(chǎn)生一定的“ 擠出 ” 效應(yīng)。 在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長的政策作用下，預(yù)計 2021 年 3 季度宏觀經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖，同時經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響有 限，上述促進(jìn)房價穩(wěn)定因素的影響將會大于房價下行因素的影響，預(yù)計 2021 年下半年房價將會止跌企穩(wěn)。 ③ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加 2021 年，受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源 (國內(nèi) 貸款 、個人 按揭 貸款、定金及預(yù)收款 )都為負(fù)增長，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會面臨資金困境，未來企業(yè)并購重組將會增加。 13 ② 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長 2021 年 2 季度房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降開始顯現(xiàn)，受此影響， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部分投資可能會出現(xiàn)負(fù)增長。 經(jīng)濟(jì)適用房的 大規(guī)模建設(shè)將會影響房地產(chǎn)市場上商品房的銷售，會降低房價，對非經(jīng)濟(jì)適用房的住房來說是威脅。 2021 年，除去經(jīng)濟(jì)適用房投資增加外， 廉 租房 建設(shè)也大 大加快。其中， 1季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度；2季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌； 3季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次 下跌；4季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和 %。 2021 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 同時，商品房空置面積較快增加。 111月，商品房銷售面積 萬平方米，同比減少 %，增幅減少 個百分點。 （二）市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2021 年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢 ， 始于 2021 年第 4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。 2021 年完成出口創(chuàng)匯 3200 萬美元，比上年增長 %，自營進(jìn)出口企業(yè)發(fā)展到 25家。社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %， “ 十五 ” 期間年均遞增 %。經(jīng)中國社科院等三家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評審 ,我縣位居全國最具投資潛力中小城市第 15位。 2021 年，全縣總?cè)丝? 萬人，其中男性 萬人，女性 萬人； 非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 南昌縣交通便利，京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越縣境，以 6小時行程對接長珠閩三角洲等發(fā)達(dá)地區(qū)。境域總面積 平方公里，全縣轄 16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級開發(fā)區(qū)、南昌小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝? 萬人。49′ ～116176。 （四）該項目住宅部分的團(tuán)購合作關(guān)系 該項目“馨園明珠居住小區(qū)”由住宅和商鋪兩部分組成，是項目 的開發(fā)商南昌新鑫光明發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會共同洽談多年，決定共同完成該項目；由 南昌新鑫光明發(fā)展有限公司進(jìn)行項目的開發(fā)與項目商鋪部分的銷售；待項目竣工完成后，按照南昌新鑫光明發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會共同簽訂的團(tuán)購協(xié)議，由南昌印鈔廠工會團(tuán)購除 開發(fā)商南昌新鑫光明發(fā)展有限公司自留的十套外 的住宅部分；最終完成該項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售。 （ 3）南昌新鑫光明發(fā)展有限公司是南昌市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司，“馨園明珠居住小區(qū)”是公司很重視的一個開發(fā)項目。 在南昌縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)的狀態(tài)下，本項目的完成能很好的解決南昌縣及周邊地區(qū)人口的居住問題，為南昌印鈔廠工會提供良好的居住條