【正文】 inds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver 專(zhuān)業(yè)好文檔 With each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and cap (capsule munications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. The supersonic descent could happen as early as Sunday. The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our daytoday weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest ( miles/ kilometers), drifting even higher than the cruising altitude of mercial airliners ( miles/ kilometers) and into the stratosphere. As he crosses the boundary layer (called the tropopause), he can expect a lot of turbulence. The balloon will slowly drift to the edge of space at 120,000 feet ( miles/ kilometers). Here, Fearless Felix will unclip. He will roll back the door. Then, I would assume, he will slowly step out onto something resembling an Olympic diving platform. Below, the Earth bees the concrete bottom of a swimming pool that he wants to land on, but not too hard. Still, he39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。 建議： ? 從目前的分析看，項(xiàng)目較好地符合市場(chǎng)和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進(jìn)一步接洽談判，以增資擴(kuò)股的形式入主上海家合置業(yè)有限公司，控股 50%，在談判的過(guò)程中逐步明確未明要素，若發(fā)現(xiàn)有重大潛在風(fēng)險(xiǎn)，即行終止。 專(zhuān)業(yè)好文檔 五、結(jié)論和建議 由上海家合置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)的、位于上海市虹口足球場(chǎng)軌道 交通樞紐的“嘉和大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)其提供的資料認(rèn)真的分析，認(rèn)為項(xiàng)目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。我們實(shí)地查看了動(dòng)遷進(jìn)度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項(xiàng)目動(dòng)遷共有 12 個(gè)強(qiáng)遷指標(biāo)， 8個(gè)還沒(méi)有使用，從市政動(dòng)遷的力度等方面考慮，動(dòng)遷成本和動(dòng)遷進(jìn)度應(yīng)該能得到保障；但是對(duì)項(xiàng)目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒(méi)有得到資料，需進(jìn)一步核實(shí)； ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從目前信息來(lái)看，短期內(nèi)需支付 16000萬(wàn)元，實(shí)際占用資金約 11000 萬(wàn)元。 成本預(yù)測(cè) a) 土地成本（含動(dòng)遷費(fèi)用和土地出讓金） ? 合同動(dòng)遷費(fèi)用 按照上海家合置業(yè)有限公司與上海市軌道交通虹口區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書(shū)》及補(bǔ)充協(xié)議，本項(xiàng)目的全部動(dòng)遷費(fèi)用為 8850萬(wàn)元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）； ? 實(shí)際動(dòng)遷情況 按照三九科技的于董介紹，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的動(dòng)遷費(fèi)用達(dá)到 11000 萬(wàn)元左右； ? 按照市場(chǎng)行情估計(jì)的動(dòng)遷費(fèi)用 從市場(chǎng)行情結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)留下的居民住宅情況估計(jì)： 新工房 114 戶(hù) 40 萬(wàn)元 /戶(hù) =4560 萬(wàn)元， 新里 171 戶(hù) 33萬(wàn)元 /戶(hù) =5643 萬(wàn)元， 個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)補(bǔ)償 4 戶(hù) 50 萬(wàn)元 /戶(hù) =200萬(wàn)元， 其他非居住房屋補(bǔ)償費(fèi) 444萬(wàn)元（合同數(shù)）， 代理經(jīng)租 113 萬(wàn)元（合同數(shù)）， 拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi) 5萬(wàn)元（合同數(shù)）， 膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費(fèi)用： 2021 萬(wàn)元（合同數(shù)） 總計(jì)動(dòng)遷費(fèi)用為： 12521 萬(wàn)元 ? 考慮市政動(dòng)遷的成本控制力度，該項(xiàng)目的動(dòng)遷費(fèi)用估計(jì)在 11000 萬(wàn)元左右可以完成。 建議方案： 目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再行研究決策。 專(zhuān)業(yè)好文檔 三、項(xiàng)目可行方案 本合作項(xiàng)目可行的方案為： 方案一：收購(gòu)上海家合置業(yè)有限公司 50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對(duì)控股 對(duì)上海家合置業(yè)有限公司進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估； 原股東轉(zhuǎn)讓 50%股權(quán)給我公司； 我公司對(duì)家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資； 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。 ? 商鋪 ? 榮欣大廈，四川北路多倫路路口， 2— 4 樓是商鋪， 2 樓租金： — 7 元 /m2天，售價(jià)： 28000 元 /平方米 ? 位置目前優(yōu)于嘉和大廈，但是發(fā)展?jié)摿?不足；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，最高價(jià)是 28000 元 /平方米，估計(jì)均價(jià)在 26000 元 /平方米左右 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 嘉和大廈已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，功能定位完成。 板塊分析 ：本板塊 2021 年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng) ， 同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況， 而且 在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個(gè)售價(jià)來(lái)看， 相對(duì)本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。 顯然，板塊價(jià)格已過(guò)渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟(jì)適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價(jià)能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。 虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘 及 四川北路 ，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價(jià)高、環(huán)境欠佳的樓盤(pán)目前已有疲態(tài)。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時(shí)，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著 MM1 號(hào)線(xiàn)等建設(shè)而得到改變。四川北路板塊內(nèi)凱潤(rùn)金城、國(guó)際明佳城也以大房源為主。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價(jià)在 240— 370 萬(wàn)元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購(gòu)房者青睞。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場(chǎng)，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國(guó)藝術(shù)戶(hù)外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點(diǎn)，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。 四川北路南段簡(jiǎn)介 ——時(shí)尚休閑的蘇州河北岸 南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時(shí)與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時(shí)尚、休閑的國(guó)際名品 走廊；以大型購(gòu)物中心、旗艦店?duì)I造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專(zhuān)賣(mài)店，支撐南段消費(fèi)；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級(jí)居住小區(qū)。 此外，大柏樹(shù)工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂(lè)等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名 路航運(yùn)街 以 航運(yùn)交易、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、特色休閑滿(mǎn)足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專(zhuān)賣(mài)、郵購(gòu)、市場(chǎng)等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。 商貿(mào)業(yè)態(tài) 虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來(lái)為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。 虹口區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。 虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元 6 至 8 世紀(jì)。 總地上建筑面積為 平方米（初步設(shè)計(jì)批復(fù)為 50870 平方米），辦公用房 42898 平方米、商業(yè)用房 6507 平方米、會(huì)所 1465 平方米（實(shí)際設(shè)計(jì)均有所擴(kuò)大）。專(zhuān)業(yè)好文檔 一、 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng)： 嘉和大廈 —— 上海市虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐配套工程 開(kāi)發(fā)商 上海家合置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金 1500 萬(wàn)元人民幣，住所為西江灣路 272 號(hào)； 該公司為“三九發(fā)展”（ 600614）集團(tuán)公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。 項(xiàng)目規(guī)劃 嘉和大廈由 2 幢 28 層塔樓和 2 層裙房組成，具體為： 東樓：地下 2 層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下 1 層為商業(yè)及設(shè)備用房，地上 1~2 層為商業(yè)用房， 3 層為會(huì)所， 4 層 ~28 層為大開(kāi)間辦公用房； 西樓：地下 1 層為機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)，地上 1~2 層為商業(yè)用房， 3 層為會(huì)所， 4 層 ~28 層為小開(kāi)間辦公用房； 裙房：地上 1~2 層為商業(yè)用房，連接兩塔樓。面積 平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽(yáng)路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽(yáng)路、涼城新村 9街道和江灣鎮(zhèn)，至 2021 年底，戶(hù)籍人口約 萬(wàn)。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線(xiàn)橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線(xiàn)穿越區(qū)境，公交線(xiàn)路四通八達(dá)。吳淞路－四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶 和上海城市景觀線(xiàn)。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費(fèi)功能完善，是一條集購(gòu)物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂(lè)為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。 此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路——吳淞路、 西 至輕軌 ——河南北路，規(guī)劃面積 平方公里 ；規(guī)劃 堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開(kāi)發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn) “南、中、北 ”三個(gè) 功能 組團(tuán)開(kāi)發(fā) ： 南段：北蘇州河路 ——海寧路； 中段：海寧路 ——海倫西路； 北段：海倫西路 ——虹口足球場(chǎng)。 其中，多倫路文化名人街二期項(xiàng)目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線(xiàn)一期、北接?xùn)|江灣路。位于楊樹(shù)浦路的濱江雅墅 .臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售 165— 228 平方米的房源，價(jià)格維持在 13200— 21800 元 /平方米，去年開(kāi)盤(pán)至今仍剩余 20 多套在售。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源 面積相對(duì)小一些。 虹口房?jī)r(jià)猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。 “雖然有規(guī)劃支持，但 10個(gè)月猛漲 7 成確有過(guò)速之嫌，透