【正文】 心區(qū)集家電、 家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街 以 航運交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。 四川北路中段 ——生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶 中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。 虹口區(qū)主要規(guī)劃 四川北路商業(yè)街 開發(fā)規(guī)劃 四川北路商業(yè)街簡介 四川北路是上海著名的市級商業(yè)街之一，全長 公里，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達到 60萬平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)專業(yè)好文檔 成上海的中心城區(qū)商業(yè)，成為上海這個國際化消費大都市的核心圈商業(yè)。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應(yīng)躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠播。 四川北路商業(yè)街是是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路 區(qū)、提籃橋區(qū)；直至 1984 年 9 月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。 項目目前進展 ? 手續(xù)情況：上海家合置業(yè)有限公司已經(jīng)取得了嘉和大廈的初步設(shè)計批復(fù)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（東樓部分）、《關(guān)于西江灣路 272 號地塊綜合開發(fā)項目的批復(fù)》、《建筑工程施工許可證》，土地證在動遷結(jié)束后以邀請招標的形式專業(yè)好文檔 獲得； ? 動遷進展：目前在基地里面有 28 戶居民，動遷工作仍在正常開展 ? 工程進展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平整土地，西樓未開工（有動遷居民未搬） 合作方式 由于該項目目前缺土地證，開發(fā)商投入 16000 萬元后沒有后 續(xù)資金，希望合作伙伴出資繼續(xù)開發(fā)，以吸引新股東進入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權(quán)。 項目所在地 上海市虹口區(qū)西江灣路 272 號，花園路 3688 號 總體規(guī)劃 虹口足球場交通樞紐配套項目總體規(guī)劃 32 萬平方米，花園路北側(cè)為上海長峰集團開發(fā)建設(shè)的 14 萬平方米的雙塔五星級酒店和 12 萬平方米的shopping mall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的嘉和 大廈，計 平方米。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北路）。 專業(yè)好文檔 二、 市場分析 虹口區(qū)概況 虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。虹口是集中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū) ,曾任上海市市長的朱镕基總理稱譽 虹口 區(qū)為 “風水寶地 ”。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。 市級商業(yè)街四川北路是上海市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。 2021 年，四川北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、 AC 尼爾森等國際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了 四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。 四川北路北段 ——歷史與文 化相凝結(jié)的人性空間 北段以多倫路二期項目、虹口足球場、交通樞紐綜合開發(fā)項目為支點，開發(fā)車站經(jīng)濟，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。 專業(yè)好文檔 虹口區(qū)房地產(chǎn)市場概況 虹口區(qū)房價在經(jīng)歷了 2021 年開始 的 急速上升， 及 2021年初 大部分樓盤月平均價格較上月有 200元 /平方米左右的增幅 后，現(xiàn)在區(qū)域 總體房價保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個別樓盤還出 現(xiàn)了 滯 銷狀態(tài)。主要分布在三個板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價繼續(xù)走高。 不過，在良好預(yù)計的背后同 樣存在較大市場風險。 板塊分析 ： 該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。 板塊分析 ： 在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價大幅上揚的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市 ，自 2021 年年中起也頻頻上演 “房價三級跳 ”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價，只能說是借了自己身處 “虹口 ”的光。 ? 花園城三期， 花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積： 100 平方米左右，價格： 10000 元 /平方米（平均）； ? 簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長遠看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價值應(yīng)低于嘉和大專業(yè)好文檔 廈。 本項目價格定位 通過對競爭項目目前市場價格的分析，我們認為，嘉和大廈目前定位于 SOHO 辦公和酒店式公寓，其價值應(yīng)略高于住宅的價值（住宅價格在 10000— 15000 元 /平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價基本持平（ 13000— 15000 元 /平方米），商鋪目前的售價略低于四川北路的價格 （四川北路北端 26000元 /平方米）。 項目風險和收益各股東按照股份各自承擔和享受。 專業(yè)好文檔 四、財務(wù)分析 本項目為收購 之在建項目，所以很多的成本預(yù)測基于項目的現(xiàn)狀，而且由于項目土地非招標出讓地塊，涉及到居民和單位動遷，成本預(yù)測的準確性較差。 d) 建安費用 ? 從上海家合置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬）簽訂的《建設(shè)工程施工合同》可以看出為最終審計結(jié)算合同，對造價無參照意義； ? 土建工程： 2300 元 /平方米 ? 外墻： 600 元 /平方米 ? 一般水電安裝： 75 元 /平方米 ? 設(shè)備（電梯、水泵等）： 200 元 /平方米 ? 消防設(shè)施： 125 元 /平方米 ? 精裝修： 1500 元 /平方米（商場部位除外） ? 建安費用總計為 4800 元 /平方米（商場部位為 3300 元 /平方米）， 4800元 /平方米 =元 3300元 /平方米 = 共： 萬元 e) 管理費用： 1500 萬元 f) 財務(wù)費用： 700 萬元（目前沒有產(chǎn)生財務(wù)費用，預(yù)計貸款 10000 萬元，使用 1 年） g) 銷售稅費（ 6%計，因家合置業(yè)公司可以返還營業(yè)稅 50%）： ? 酒店式公寓（ 44000 平方米）按照 12021 元 /平 方米計算，銷售收入 52800 萬元，銷售稅費 3168 萬元； ? 商場（ 8000 平方米）按照 25000 元 /平方米計算，銷售收入 20210 萬元，銷售稅費 1200萬元； ? 地下部分（略） ? 總計 4368 萬元 h) 不可預(yù)見費 按照土地費用、建安費用、配套費用之和的 10%專業(yè)好文檔 計算，為： 萬元 成本預(yù)測總計為： 53812 萬元，單位地上建筑面積成本： 10323 元 /平方米 利潤分析 a) 銷售收入 ? 酒店式公寓： 52800 萬元（ 12021 元 /平方米） ? 商場： 20210 萬元（ 25000 元 /平方米） ? 銷售總收入： 72800 萬元（未計入地下商 場部分、車庫部分的收入） b) 項目開發(fā)成本： 53812 萬元 c) 稅前利潤： 18988 萬元 d) 稅后利潤為： 12722 萬元（雖然該公司有地稅返還 50%的優(yōu)惠，但估計比例較小） 項目進度安排 本項目的東樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動遷尚余 28戶； 在資金到位的前提下，預(yù)計動遷于 1 個月到 2 個月內(nèi)結(jié)束；預(yù)計 9 月底可以辦理土地證； 東樓繼續(xù)進入安裝工程，預(yù)計年底基本竣工， 2021年 5 月交付； 西樓在動遷結(jié)束后，預(yù)計于 10 月份開工， 2021 年年底結(jié)構(gòu)封頂， 2021 年年底竣工交付。 風險因素 項目目前的風險因素主要有： ? 土地證的風險。 ? 收購公司風險。我們認為目前的本大廈酒店式公寓的銷售價保守估 計為 12021 元 /平方米、商場銷售價的保守估計為 25000 元 /平方米（基本與目前在售的樓盤價格相等、甚至略低）；而項目的完全成本在 10323 元 /平方米，具有一定的利潤空間，按照投資計算，投資利潤率為 %/年； 項目預(yù)計 2021 年東樓（建筑面積 平方米）可以交付使用，銷售價值約 32021 萬元，按照 80%計算其銷售收入為 25600 萬元（合并數(shù)），對公司 2021年的銷售收入目標貢獻率為 %；預(yù)計利潤為 2724萬元（合并數(shù)），對公司 2021 年的利潤目標貢獻率為%； 項目預(yù)計在 2021 年可以全部竣工，年度銷售價值為 47200 萬元，按照 80%計算銷售收入為 37760 萬元（合并數(shù)），對公司 2021 年的銷售收入目標的貢獻率為 25%；預(yù)計利潤為 8000 萬元（合并數(shù)），對公司2021 年的利潤目標貢獻率為 %。 市場拓展部 2004 年 7 月 28 日 專業(yè)好文檔 Editor39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。s not needed. Instead, he plans to deploy his 270squarefoot (25squaremeter) main chute at an altitude of around 5,000 feet (1,524 meters). In order to deploy this chute successfully, he will have to slow to 172 mph (277 kph). He will have a reserve parachute that will open automatically if he loses consciousness at mach speeds. Even if everything goes as planned, it won39。A（萬kWh）shg1Pshg1PshfPb b39。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qvadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWp