【正文】 營業(yè)用房完成投資同比增長 %，可見，商業(yè)營業(yè)用房的投資增幅大大高于全國整體地產(chǎn)的投資增幅水平。 另外商業(yè)物業(yè)資金問題，這么多年很多開發(fā)商愿意開發(fā)住宅，不愿意開發(fā)商業(yè)，我覺得并不是說商業(yè)匯報低，可能是商業(yè)物業(yè)，特別是長久使用商業(yè)物業(yè)，它的資金和融資渠道沒有問題。說到 2021 年的走勢，我從幾個方面與大家探討，一個是調控政策問題，中國的市場更多說是政策市場，在中國預測市場是非常難的，要看政府政策。前一段時間有媒體關注，有一個人談到商業(yè)物業(yè)和價格，說實話，不管一線城市或者二線城市都存在這種情況。剛才給大家匯報了寫字樓和商用物業(yè)的主要價格變化，恩總體來看市場表現(xiàn)比較好。商業(yè)營業(yè)用房整體來說和寫字樓有一些類似，從總體來看，除了長沙和天津以外，城市基本處于快速增長，南昌增長 300%，北京、上海、廣州、深圳處于全國平均水平。從全國來看是 20%的增長，一線城市，北京、上海、廣州、深圳基本是處于負增長的 切斷，特別是廣州，基本降了 50%左右的比例，北京也是降了 30%多的比例。 另外，我們知道一線城市辦公樓市場受國際金融危機的影響比較大，因為很多客戶是跨國公司或者是外向型企業(yè)，從這來看可以看到，一線城市投資額的增長或者投資的活躍程度反而不如二線城市這么明顯。如果和住宅一比，這個數(shù)據(jù)就小了很 多，我一會兒會跟大家分享商業(yè)地產(chǎn)和住宅價格的對比，我們看看商業(yè)地產(chǎn)的價格，與住宅相比可能還是比較理性。從竣工來看，辦公樓竣工量顯著下降，商業(yè)營業(yè)運營房還可以，增加了 20%。 我們看一下商業(yè)物業(yè)是不是也是這樣，首先看一下投資，商業(yè)物業(yè)與 08 年來看，經(jīng)歷了非常大的轉折， 08年的時候住宅投資額增長很大，寫字樓、商業(yè)物業(yè)增長比較低，進入 09 年我們看到，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)增長迅速，從 05 年以來已經(jīng)達到了最高水平，比住宅高了很多。 （二）市場調查報告 —— 以真實準確的數(shù)據(jù)材料為依據(jù) 由于市場調查報告是對市場的供求關系、購銷狀況以及消費情況等所進行的調查行為的 書面反映，因此它往往離不開各種各樣的數(shù)據(jù)材料。視實際情況，有時也可省略這部分，以使行文更趨簡煉。其內(nèi)容一般包括：產(chǎn)品的品牌、質量、款式、功能、價格、技術、服務、消費，及對產(chǎn)品的評價、意見、要求、產(chǎn)品的市場銷售、市場 展望等。具體數(shù)字見表二 (略 ) 以上情況表明：與電暖器生產(chǎn)的高度集中類似，電暖器銷售的集中程度也非常高。具體數(shù)字見表一（略） 以上情況表明：雖然電暖器行業(yè)目前處于起步階段，但生產(chǎn)集中程度都非 常高。 市場調查報告范文： 以《關于全市 2021 年電暖器市場的調查》一文為例，該市場調查報告的主體部分寫為： 據(jù)調查，國內(nèi)以電暖器為主要產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多，大約 30多家。要采用議論的手法，對調查所獲得的資料條分縷析，進行科學的研究和推斷，并據(jù)以形成符合事物發(fā)展變化規(guī)律的結論性意見。具體包 括以下三方面內(nèi)容： 市場調查報告 —— 情況介紹：市場調查報告的情況介紹，即對調查所獲得的基本情況進行介紹，是全文的基礎和主要內(nèi)容，要用敘述和說明相結合的手法，將調查對象的歷史和現(xiàn)實情況包括市場占有情況，生產(chǎn)與消費的關系，產(chǎn)品、產(chǎn)量及價格情況等表述清楚?，F(xiàn)將調查研究情況匯報如下：”用簡要文字交待出了調查的主體身份，調查的時間、對象和范圍等要素，并用一過渡句開啟下文，寫得合乎規(guī)范。 （二）市場調查報告的引言 引言又稱導語，是市場調查報告正文的前置部分，要寫得簡明扼要，精煉概括。 二、市場調 查報告的格式與寫法 市場調查報告的內(nèi)容結構一般由如下幾部分組成： （一）市場調查報告的標題 標題是市場調查報告的題目，一般有兩種構成形式： 市場調查報告標題 —— 公文式標題，即由調查對象和內(nèi)容、文種名稱組成，例如《關于 2021年全省農(nóng)村服裝銷售情況的調查報告》。其作用在于幫助企業(yè)了解掌握市場的現(xiàn)狀和趨勢，增強企業(yè)在市場經(jīng)濟大潮中的應變能力和競爭能力，從而有效地促進經(jīng)營管理水平的 提高。 常平市場正從過去的外銷主導向內(nèi)銷轉變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。根據(jù)我司前期的調研，該項目原定于 05 年 3 月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至 5 月開始認籌?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地 5 期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質的管理服務，新穎的產(chǎn)品設計為基礎，銷售均價在 3600元 /平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城， 04 年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。 三、房地產(chǎn)市場分析 常平各個區(qū)域分析： 1) 常平中元街及中心地段 沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、 產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。 常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將 成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。 然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。 東莞市政府關于常平（ 2021~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預測： 2021年、 2021 年和 2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為 億元、 、 ； 2021年、 2021 年和 2020年城鎮(zhèn)化水平分別為 70%、 75%和 80%左右。規(guī)劃 2021 年、 2021 年和 2020 年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為 31 平方公里、 36 平方公里和 54 平方公里左右。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。一期銷售總結，本地人購買占 80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。 4) 常平東門區(qū)域， 常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套 的大力支持，成為常平市場新地熱點區(qū)域。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的 80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全， 0 04 年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調查其空置房是作為抵扣工程款所用； 山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。 相鄰樓盤分析表僅供參考 案名 世紀康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 103 77 128 137 均價 3500 元 3800 元 3400 元 總價 27 萬 36 萬 萬 萬 萬 萬 20 年供樓 1600 元 1850 元 1700 元 2600 元 1400 元 2500 元 30 年供樓 1300 元 1500 元 1400 元 2100 元 1150 元 2021 元 租金 無家具 1500 元 /月 無家具 1800 元 /月 未定 未定 帶家具 2500 元 /月 帶家具 3500 元 /月 總結 園林景觀 戶型不實用 價格偏高 出入方便 戶型較好 周邊休閑配套 方正實用 尊貴豪華 單價易接受