【正文】 23 二、商鋪部分產(chǎn)品分析 （一）商鋪產(chǎn)品概況描述 富貴園共有沿街商鋪 34 套，總建筑面積 ㎡； 現(xiàn)已銷(xiāo)售 3 套，剩余 31 套，整體銷(xiāo)售狀況不佳； 商鋪的單間面積從 50 ㎡－ 557 ㎡不等，其中 200－ 250 ㎡的商鋪為其主力戶型； 單價(jià)范圍在 3800－ 15800 元 /㎡，其中 6500－ 8000 元 /㎡為其主力單價(jià)； （二）總結(jié)及分析 商鋪體量大，且單間面積大，總價(jià)高，如作為周邊居民及小區(qū)的配套，很難引起投資者的關(guān)注和興趣，為了達(dá)成銷(xiāo)售目的，須進(jìn)行以下工作： 對(duì)富貴園沿街商業(yè)部分進(jìn)行定位和包裝，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)入駐，帶動(dòng)商鋪的租賃和銷(xiāo)售； 在銷(xiāo)售中采取更加靈活的銷(xiāo)售策略，租、售并舉，付款方式上也能根據(jù)客戶的實(shí)際能力區(qū)別對(duì)待； 利用售樓部現(xiàn)場(chǎng)作商鋪銷(xiāo)售的裝修樣板間，讓客戶直觀感受商鋪一層可分隔為兩層使用的優(yōu)勢(shì)，感到物超所值； 24 【第三章 目標(biāo)客戶分析】 一、成交客戶分析 （一）年齡層次分析： 已成交客 戶中年齡在 35－ 45 歲之間的客戶占成交總量的 34%；年齡在 25－ 35 歲之間的客戶占成交總量的 39%；因此 25－ 45 歲的客戶占成交總量的 73%。 19 202 棟： 3 至 11，共 9 層： 序號(hào) 戶型面積（㎡） 房屋套型（房 /廳 /衛(wèi)） 套數(shù) 已售 未售 1 3/2/2 11 1 8 2 3/2/2 11 3 8 3 4/2/2 11 0 11 4 3/2/1 9 1 8 總結(jié)：共有房源 42 套，已銷(xiāo)售 4 套，未銷(xiāo)售 38 套，銷(xiāo)售率為 9%，銷(xiāo)售情況不佳； 20 203 棟： 3 至 11，共 9 層： 序號(hào) 戶型面積（㎡） 房屋套型（房 /廳 /衛(wèi)） 套數(shù) 已售 未售 1 2/1/1 9 3 6 2 3/2/1 9 2 7 總結(jié)：總戶數(shù) 18套，已售 5 套，銷(xiāo)售率 27%，整體情況不佳。 15 【第二章 產(chǎn)品分析】 一、富貴園住宅銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析 （一）各樓棟產(chǎn)品分析 101 棟 (11 層 )： 序號(hào) 戶型面積（㎡） 套數(shù) 房屋套型（房 /廳 /衛(wèi)） 已售 未售 1 11 3/2/1 11 0 2 11 2/1/1 10 1 3 11 3/2/2 3 8 4 11 3/3/3 3 8 5 11 3/2/2 0 11 6 11 3/2/2 0 11 總結(jié)：共 66 套，已銷(xiāo)售 27 套，銷(xiāo)售率達(dá)到 41%。 周邊住宅項(xiàng)目市場(chǎng)分層更加細(xì)致。 項(xiàng)目周邊新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，特別是陽(yáng)光水岸等項(xiàng)目的建設(shè)，可形成合力，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)品檔次和整體形象的提升。 房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)的變化，以及周邊區(qū)域的消費(fèi)能力為本項(xiàng)目后期價(jià)格的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)較大難度。 企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)、專(zhuān)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)與行政資源優(yōu)勢(shì)的整合為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。其區(qū)域價(jià)值正逐步得到社會(huì)的認(rèn)識(shí)與肯定。 （五）邗溝路自西向東有如下企業(yè) /設(shè)施 /居民小區(qū)： 豐樂(lè)市場(chǎng)、三和浴城、東方超市、英杰包裝、揚(yáng)州意朗服飾、日月潭浴城、中國(guó)石化加油站、維揚(yáng)區(qū)公安消防大隊(duì)、交通銀行、揚(yáng)州勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院、華東石油規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、城北鄉(xiāng)政府、竹西中學(xué)、弘揚(yáng)中學(xué)、揚(yáng)州糧食學(xué)校、慈濟(jì)醫(yī)院。 （一）項(xiàng)目南向史可法路有如下企業(yè) /設(shè)施 /居民小區(qū)： 羅陽(yáng)酒店用品配套銷(xiāo)售中心、揚(yáng)州金力電動(dòng)工具有限公司、市政公用局、道路建設(shè)指揮部、中鐵大橋局寧啟鐵路項(xiàng)目部、揚(yáng)州婦幼保健院、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行梅嶺支行、秦淮人家、金山大酒店、中國(guó)移動(dòng)通信、中國(guó)新型建筑材料公司揚(yáng)州分公司、揚(yáng)州醫(yī)療救護(hù)總站、揚(yáng)州心理衛(wèi)生中心、糧食局郊區(qū)分局、建設(shè)銀行、工行國(guó)慶北路分理處、新華書(shū)店史可法路店、百江燃?xì)夥?wù)中心、悠然美容、地稅二分局、揚(yáng)州高電壓測(cè)試設(shè)備廠、高佳莊海鮮酒樓、梅嶺小學(xué) 、史公祠、天寧寺等。 價(jià)格 銷(xiāo)售價(jià)格整體表現(xiàn)與其他片區(qū)的項(xiàng)目存在一定的落差，從目前在售的樓盤(pán)來(lái)看，多層的價(jià)格大多在 3200 元左右徘徊，明顯低于西區(qū)中部的房?jī)r(jià)平均水平。 項(xiàng)目周邊已有較大規(guī)模地塊的推出，同時(shí)政府部門(mén)有意危房棚戶的改造，市場(chǎng)趨熱指日可待。香樟苑 建筑面積： 11056 ㎡ 占地面積： 7690 ㎡ 容積率： 綠化率： 35% 總戶數(shù)： 91戶 多層 5幢 10291 已建成 3200 05年 6月 約 100% 商業(yè) 765 鴻福家 園 建筑面積 ： ㎡ 占地面積： ㎡ 容積率： 綠化率：% 多層 30幢 一期為政策房，全部銷(xiāo)售 05年 2月 小高層 9幢 4 幢小高層商品房 5 月份開(kāi)始銷(xiāo)售 05 年 5 月 05年 6月 商業(yè)及公建 萊茵苑 建筑面積： 17萬(wàn)㎡ 占地面積： 10萬(wàn)㎡ 容積率： 綠化率： 40% 多層 33幢 一期推出 10 幢多層住宅，其余因拆遷問(wèn)題遲遲無(wú)法開(kāi)工。 事實(shí)上，東北區(qū)的種種優(yōu)勢(shì)決定了其在今后發(fā)展的潛力，在結(jié)束不久的 2021 揚(yáng)州房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，市政府研究室王軍志表示，揚(yáng)州東區(qū) 及北區(qū) 對(duì)揚(yáng)州城市來(lái)說(shuō)，是不可多得的拓展區(qū)域，它至少有幾 個(gè)有利條件： 東北區(qū) 是水路、公路、鐵路的三個(gè)交匯點(diǎn)， 東北區(qū)擁 有優(yōu)良的水環(huán)境，構(gòu)建親水城市是未來(lái)城市發(fā)展的高品位追求，建設(shè)水文化城是當(dāng)今的時(shí)尚，而東部三條大河貫穿南北，呈川字型分布，是不可多得的天然資源，雖然在這一區(qū)位建設(shè)成本較高，但帶來(lái)的城市形態(tài)必定是高品位的。 東聯(lián)新興熱土 在 2021 年 6 月 28 日舉行的土地拍賣(mài)會(huì)上，總共推出的 8 個(gè)地塊中有 3 塊在地處揚(yáng)州的東 北 區(qū)，有專(zhuān)家分析，這可能是東 北 區(qū)房地產(chǎn)全面啟動(dòng)的一個(gè)信號(hào)。從居住氛圍來(lái)講，由于該區(qū)域有數(shù)個(gè)建設(shè)較早的成熟社區(qū)，安莊新村、竹西花苑 、梅花山莊早已建成入住，人氣相對(duì)比較旺盛。史可法路拓寬改造工程南起鹽阜路，北至邗溝路，全長(zhǎng) 1838 米，改造后鹽阜路至梅嶺路段道路寬度為 30 米，梅嶺路至邗溝路段道路寬度為 36 米，其中機(jī)動(dòng)車(chē)道寬 15 米，綠化分隔帶寬 － 米，慢車(chē)道及人行道寬度為 6－ 7 米。便捷的交通環(huán)境將極大地促進(jìn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)本區(qū)域距離市中心文昌閣商圈較近，并且周邊集中了電廠、學(xué)校、醫(yī)院、金融單位。 依托東北區(qū)域的總體規(guī)劃建設(shè)，御河苑、陽(yáng)光水岸等一批樓盤(pán)，以及友誼廣場(chǎng)、 123 地塊等商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，使得該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，一改此前被“冷落”的尷尬境地，目前已初具規(guī)模形象與氣候。 東北分區(qū) 是以生活居住、公共服務(wù)功能為主，配套設(shè)施完善的城市 規(guī)劃 區(qū)。區(qū)域東臨古運(yùn)河風(fēng)光帶，西依 蜀岡 瘦西湖風(fēng)景區(qū) ，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 1 第一篇 分析篇 2 【第一章 市場(chǎng)形勢(shì)分析】 一、東北區(qū)域分析 （一）揚(yáng)州東北區(qū)環(huán)境分析 以 “ 主導(dǎo)向南，拓展東西 ” 為城市發(fā)展方向 。 本項(xiàng)目位于史 可法路與老虎山路的交匯處，屬東北區(qū)的核心地段。規(guī)劃 范圍 分四個(gè)層次：市域、都市區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)、中心城發(fā)展控制區(qū) 。區(qū)內(nèi) 集聚商業(yè)、金融、人文、 餐飲 、商務(wù)旅游、娛樂(lè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等各類(lèi)服務(wù)業(yè)要素， 逐步 打造成 為 集休閑區(qū)、現(xiàn)代商務(wù)購(gòu)物旅游 及生活居住于一體的熱點(diǎn)區(qū)域。 （三）項(xiàng)目所屬區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 提供了必要基礎(chǔ) 項(xiàng)目所屬的東北分區(qū)東西環(huán)繞古運(yùn)河風(fēng)光帶及 蜀岡 瘦西湖風(fēng)景區(qū) ，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，人文氣息濃郁。 區(qū)域逐步復(fù)興 史可法路為東北區(qū)連接主城區(qū)的主干道，南向越護(hù)城河而接國(guó)慶路，目前正在進(jìn)行拓寬改造。 漕河路以北、老虎山附近的區(qū)域目前主要是以工業(yè)為主，隨著城市改造和拆遷量的提高，市職業(yè)大學(xué)的搬遷和油田的入駐，該區(qū)域住宅的需求量尤其是中高檔住宅的需求量會(huì)進(jìn)一步提升，但該地區(qū)一直缺少一個(gè)高檔的社區(qū)來(lái)滿足市民的居住消費(fèi)。尤其是老虎山附近，本就是揚(yáng)州城老的住宅區(qū)，通過(guò)改造，周邊自 然環(huán)境無(wú)可比擬的，通過(guò)漕河路或邗溝路向西不遠(yuǎn)就是瘦西湖、蜀崗風(fēng)景區(qū)，古運(yùn)河風(fēng)光帶、漕河風(fēng)光帶、邗溝風(fēng)光帶環(huán)繞周?chē)? 相關(guān)人士表示，目前揚(yáng)州西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟，已經(jīng)走出政府引導(dǎo)的階段，揚(yáng)州的遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)是″雙百″（人口過(guò)百萬(wàn)、面積過(guò)百平方公里）大城，光靠西區(qū)的發(fā)展是無(wú)法支撐整個(gè)城市的基本運(yùn)營(yíng)，在揚(yáng)州西區(qū)之外，目前最現(xiàn)實(shí)的發(fā)展方向就是東聯(lián)。 8 其他次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 樓盤(pán)名稱 基本情況 樓盤(pán)類(lèi)型和數(shù)量 建筑面積 (㎡ ) 已經(jīng)開(kāi)發(fā)情況 價(jià)格 (元 /㎡ ) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 交付時(shí)間 銷(xiāo)售情 況 江陵 區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)已初顯旺勢(shì)，將面臨大規(guī)模的住宅供應(yīng)。 150 以上和 90 以下的戶型比例比較小。 10 三、區(qū)域內(nèi)配套詳解 我們沿圍繞本案周邊的五條道路周邊的情況分別進(jìn)行了考察 ，了解了項(xiàng)目周邊的企業(yè)分布、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)以及配套設(shè)施分布狀況。 （四）漕河西路及周邊有如下企業(yè) /設(shè)施 /居民小區(qū)： 鳳凰新村、鳳凰橋舊街坊、江陵香樟苑、廣陵書(shū)社、宋大城水門(mén)遺址、揚(yáng)州華源、揚(yáng)州紡校、梅嶺二小、友誼廣場(chǎng)。 項(xiàng)目區(qū)域已經(jīng)成為揚(yáng)州市消費(fèi)、投資、經(jīng)營(yíng)的新熱點(diǎn)。 項(xiàng)目周邊分布大量人文景觀和自然生態(tài)資源，文化及生態(tài)優(yōu)勢(shì)突出，有利于項(xiàng)目附加值的塑造與提升。 項(xiàng)目周邊分布一定數(shù)量的工廠和破舊棚戶區(qū)，影響產(chǎn)品形象的提升。 政府不斷加大 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，加之本案周邊配套特別是商業(yè)設(shè)施不斷增加，將進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域的居住環(huán)境，積極帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，本項(xiàng)目周?chē)默F(xiàn)有住宅，由最初的建造矩陣式的無(wú)景觀無(wú)配套的排式樓，逐步發(fā)展到重視配套、中心區(qū)景觀、會(huì)所的設(shè)計(jì)。 14 五、北區(qū)市場(chǎng)分析總結(jié) （一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)導(dǎo)致消費(fèi)者持幣待購(gòu)的心理，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的預(yù)期將遭遇挑戰(zhàn)； （二） 北區(qū)尚未真正形成揚(yáng)州房產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，潛在客戶仍以本區(qū)域內(nèi)客戶為主； （三） 陽(yáng)光水案、御河苑等項(xiàng)目的推出在合力提升北區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的同時(shí)，也對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了直接威脅； 針對(duì)自身的產(chǎn)品特色，在未來(lái)的推廣中與本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)尋求競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)和差異點(diǎn) ，并充分訴求；同時(shí)，要采取更加靈活的銷(xiāo)售策略，制定出富有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格及促銷(xiāo)方案，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷(xiāo)售目的。 17 103 棟（ 11 層）： 序號(hào) 戶型面積（㎡） 房屋套型（房 /廳 /衛(wèi)） 套數(shù) 已售 未售 1 3/2/1 11 8 3 2 2/1/1 11 11 0 3 3/2/1 11 11 0 4 2/1/1 11 9 2 5 3/2/1 11 11 0 6 2/1/1 11 10 1 總結(jié)：共有 房源 66 套，已銷(xiāo)售 60 套，銷(xiāo)售率達(dá) 91%，銷(xiāo)售情況較好； 18 201A： 2 層為商鋪； 101/201， ㎡ ； 3 至 11，共 9 層： 序號(hào) 戶型面積（㎡） 房屋套型（房 /廳 /衛(wèi)） 套數(shù) 已售 未售 1 3/2/2 9 3 6 2 3/2/2 9 7 2 3 3/2/1 9 9 0 4 2/1/1 9 6 3 總結(jié)：共有房源 36 套，已銷(xiāo)售 25 套，銷(xiāo)售率達(dá) 70%，整體銷(xiāo)售情況較好； 201B： 2 層為商鋪 101/201， ㎡ ； 3 至 11，共 9 層： 序號(hào) 戶型面積（㎡） 房屋套型（房 /廳 /衛(wèi)） 套數(shù) 已售 未售 1 2/1/1 9 6 3 2 3/2/1 9 9 0 3 2/1/1 9 7 2 4 3/2/1 9 7 2 總結(jié)：共有房源 36 套，已銷(xiāo)售 29 套，銷(xiāo)售率達(dá) 80%，整體銷(xiāo)售情況較好。 在所有樓棟中， 10 20 203的銷(xiāo)售情況尤為不理想