【正文】 市煤煙型大氣污染是目前的首要污染源。 三、集中供熱行業(yè)環(huán)境分析 集中行供熱業(yè)是政府壟斷經(jīng)營(yíng)行業(yè)，其銷售價(jià)格遵守政府指導(dǎo)價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)者一般不易進(jìn)入。 從以上 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)矩陣中，我們可以看出在房地產(chǎn)行業(yè)中廣匯房地產(chǎn)在行業(yè)中處于較大的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的位置，而華源集團(tuán)、康普建設(shè)、大灣、宏大在行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力均等，處于行業(yè)跟隨者的地位，而華源的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)略高于其他三個(gè)企業(yè)。 在烏魯木齊市現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者中，影響各競(jìng)爭(zhēng)者地位的主要因素按重要程度依次為：市場(chǎng)份額、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、住宅環(huán)境及服務(wù)、營(yíng)銷能力（見下頁(yè)表 1）： 表 1：競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)矩陣表 關(guān)鍵因素 權(quán)重 廣匯 宏大 大灣 康普建設(shè) 華源 評(píng)分 加權(quán) 分?jǐn)?shù) 評(píng)分 加權(quán) 分?jǐn)?shù) 評(píng)分 加權(quán) 分?jǐn)?shù) 評(píng)分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 評(píng)分 加權(quán) 分?jǐn)?shù) 住宅環(huán)境及服務(wù) 3 1 3 4 4 產(chǎn)品質(zhì)量 3 1 3 3 3 營(yíng)銷能力 3 2 3 3 3 市場(chǎng)份額 4 3 1 1 1 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 4 3 4 4 4 此資料來自企業(yè) 總 計(jì) 1 說明： 評(píng)分的涵義如下： 4=強(qiáng)， 3=次強(qiáng)， 2=弱， 1=次弱。 供應(yīng)商議價(jià)能力： 從房地產(chǎn)的 構(gòu)成成本上看，土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，隨著改革開放以來，住宅的商品化、貨幣分房等政策以及相關(guān)稅費(fèi)和行政費(fèi)用、土地使用權(quán)的評(píng)估、轉(zhuǎn)讓、拍賣等措施的出臺(tái)，土 此資料來自企業(yè) 地使用費(fèi)在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的比重越來越大；另一方面，土地屬于耐用消費(fèi)品，土地資源的稀缺性，這些都造成了土地供應(yīng)者的議價(jià)能力很強(qiáng)。 （ 2）潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入 由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，而土地資源又屬于稀缺性資源，這使得行業(yè)的進(jìn)入壁壘較高。目前在本市市場(chǎng)上正集中精力于大批存量樓盤的銷售中，同時(shí)宏大集團(tuán)公司整體戰(zhàn)略將向區(qū)外轉(zhuǎn)移。其產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)為：以中、高層消費(fèi)者為主要目標(biāo)客戶，注重企業(yè)形象和產(chǎn)品的高檔產(chǎn)品品牌建設(shè)，以建設(shè)高質(zhì)量、高價(jià)格的高層住宅產(chǎn)品為主，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為超前的住宅產(chǎn)品和營(yíng)銷，贏得了一定的市場(chǎng) 份額。未來將加大向?yàn)豸斈君R新規(guī)劃區(qū)、近郊區(qū)等地段的土地儲(chǔ)備同時(shí)將通過在天山北坡經(jīng)濟(jì)帶和庫(kù)爾勒等其他地區(qū)和城市發(fā)展， 實(shí)現(xiàn)同行業(yè)的跨地區(qū)發(fā)展。在近幾年中以較大的開發(fā)量、 大量的對(duì)外宣傳、較好的形象宣傳和企業(yè)信譽(yù)逐漸地?cái)U(kuò)大了市場(chǎng)份額。這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要供 應(yīng)商，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率、住宅產(chǎn)品特色、營(yíng)銷方式、企業(yè)管理上各有所長(zhǎng)，代表著烏魯木齊市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和未來趨勢(shì)。 （五）新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)地位分析 （ 1）企業(yè)間 的競(jìng)爭(zhēng) 企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)往往是行業(yè)中影響企業(yè)發(fā)展的最重要的因素，只有那些比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戰(zhàn)略更能帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，才可能是成功的戰(zhàn)略。 。 。為此房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸從看得見摸得著（現(xiàn)房） —— 初級(jí)階段轉(zhuǎn)向看得見摸不著（景觀房） —— 發(fā)展階段，最 后到看不見摸不著（形態(tài)、品牌） —— 高級(jí)階段。經(jīng)過 1999 年的熱情高漲， 2020 年的盲目搶購(gòu)， 2020 年消費(fèi)者變得日益成熟和理性。第二，國(guó)家提高房地產(chǎn)開發(fā)商貸款門檻和房屋預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。 1至 5 月份，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2098 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期高出 個(gè) 百分點(diǎn)， 5 月份，商品房空置面積分類指數(shù)值為 點(diǎn)，比去年同期增加 點(diǎn)。 2020 年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為 2226 元／平方米，增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 （二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的形勢(shì) 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。 。這對(duì)華源集團(tuán)既是威脅也是機(jī)會(huì)。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括：建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等七大技術(shù)體系。國(guó)家康居示范工程作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化載體的實(shí)施，將帶動(dòng)和推動(dòng)房地產(chǎn)技術(shù)現(xiàn)代化的發(fā)展。因此，社會(huì)、文化的因素從長(zhǎng)期看對(duì)企業(yè)的發(fā)展影響較大，短期內(nèi)則影響不大。 、文化因素 企業(yè)是社會(huì)的一個(gè)組成部分，企業(yè)文化也會(huì)受到社會(huì)大文 化的制約和影響。 預(yù)計(jì)，我國(guó)未來通貨緊縮的趨勢(shì)仍將維持一定時(shí)期，這對(duì)華源集 此資料來自企業(yè) 團(tuán)近期的利潤(rùn)增長(zhǎng)是一個(gè)不利的外部因素。 根據(jù)有關(guān)資料預(yù)計(jì)，我國(guó)利率仍然有進(jìn)一步下調(diào)空間，這對(duì)華源集團(tuán)未來的發(fā)展是一個(gè)有利的因素。 此資料來自企業(yè) 利率作為資金的使用價(jià)格，是國(guó)家宏觀貨幣政策的一個(gè)調(diào)控目標(biāo)，在金融體系中扮演著調(diào)節(jié)貨幣資金流量的重要作用。只有那些能夠不斷滿足消費(fèi)者多樣化需求，并注重售后服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)商才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 居民可支配收入是構(gòu)成居民有效需求的重要影響因素；居民可支配收入的變化同樣對(duì)集中供熱、物業(yè)管理和藥業(yè)產(chǎn)生重要影響。而居民的購(gòu)房能力主要取決于居民的可支配收入。同時(shí)這兩個(gè)行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性比較密切，即房地產(chǎn)行業(yè) 的發(fā)展將帶動(dòng)集中供熱及物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。為更好組織實(shí)施該方案，不久前成立了“中藥現(xiàn)代化項(xiàng)目管理辦公室”，同時(shí)每年撥款 1000 多萬元用于藥材種植、國(guó)際市場(chǎng)需求的現(xiàn)代中藥篩選和研究開發(fā)項(xiàng)目。 政府制訂的我國(guó)醫(yī)療體制改革政策以及對(duì)制藥行業(yè)藥品生產(chǎn)、流通企業(yè)的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)規(guī)模、價(jià)格調(diào)控，國(guó)家基本藥品種的規(guī)定等 此資料來自企業(yè) 對(duì)制藥生產(chǎn)制造企業(yè)都有重要影響作用；同時(shí)國(guó)家對(duì)中藥、民族藥的具體發(fā)展規(guī)劃也將影響制藥企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展方向。現(xiàn)行集中供熱為調(diào)整型供熱，在不久的將來， 各熱力公司在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理方面對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)程度不同，各供熱站之間的互相重組是完全可能的，通過重組來擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)一步保護(hù)環(huán)境節(jié)約能源。政府將采取多種方式來轉(zhuǎn)變市民的用熱意識(shí)，用有效的管理方式來規(guī)范熱力行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展，實(shí) 行一戶一循環(huán)、分戶計(jì)量，就是政府將逐步推廣的規(guī)范熱力市場(chǎng)的組成部分。說明政策環(huán)境將逐漸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、交易行為進(jìn)行規(guī)范。 國(guó)家建設(shè)部組織實(shí)施的“ 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”表明：今后我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展方向是要以科技為先導(dǎo)，以推動(dòng)住 宅產(chǎn)業(yè)為核心，以提高住宅功能質(zhì)量、改善居住環(huán)境為宗旨，小康住宅與普通住宅相比要有一定的示范性、引導(dǎo)性和超前性，力爭(zhēng)做到一、二十年不落后，三五十年可改造。 未來對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響較大的政策就是交易方式由福利分房政策向貨幣分房政策的轉(zhuǎn)變。 關(guān)于土地出讓金征收管理，未按出讓合同約定支付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，并可要求違約賠償。 政府將強(qiáng)化建設(shè)用地管理，確保政府對(duì)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)。 一、 PEST 分析 （一）政策法律環(huán)境分析 ，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在： （ 1）政府對(duì)土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響 到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。企業(yè)外部運(yùn)營(yíng)環(huán)境分析致力于識(shí)別和評(píng)價(jià)超出企業(yè)控制能力的外部發(fā)展趨勢(shì)與事件，揭示企業(yè)所面臨的主要機(jī)會(huì)與威脅，從而可以使管理者采用適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略，充分利用機(jī)會(huì)、規(guī)避或遠(yuǎn)離威脅的影響。制訂政府供地計(jì)劃，把盤活利用存量建設(shè)用地作為土地供應(yīng)的重要途徑，納入當(dāng)?shù)毓┑乜偭抗芾?。最近，?guó)家出臺(tái)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，將現(xiàn)有國(guó)有土地包括一部分國(guó)有企業(yè)劃撥用地統(tǒng)一合理向社會(huì)公開招標(biāo)，實(shí)施土地經(jīng)營(yíng)。 （ 2）政府對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)采取的政策將會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。 （ 3）政策法律環(huán)境的變化對(duì)華源集團(tuán)房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略性影響主要表現(xiàn)在： A. 房地產(chǎn)由政策扶持的“安居型”向市場(chǎng)引導(dǎo)的“康居型”轉(zhuǎn)化。 最近，國(guó)家出臺(tái)了《商品房銷售 管理辦法》、《劃撥土地集中通過土地交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、交易的規(guī)定》以及烏魯木齊市政府計(jì)劃對(duì)一、二、 此資料來自企業(yè) 三類范圍內(nèi)的土地停止審批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，只用于商品房項(xiàng)目的開發(fā)。對(duì)城市供熱區(qū)域規(guī)劃的城市發(fā)展計(jì)劃以及對(duì)集中供熱企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的宏觀調(diào)控政策等將對(duì)集中供熱行業(yè)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展具有重要指導(dǎo)性作用，從整個(gè)熱力行業(yè)的發(fā)展來看，由于長(zhǎng)期以來，熱是以福利的形式提供給市民，因此熱作為一種特殊商品出現(xiàn)在市場(chǎng)中，人們對(duì)集中供熱的認(rèn)識(shí)不夠，思想意識(shí)未完全轉(zhuǎn)變，用熱交費(fèi)的主動(dòng)性較差。近年來，由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和電力建設(shè)的加速發(fā)展，電力供應(yīng)的緊張局面趨于緩和，部分地區(qū)出現(xiàn)了電力過剩資源實(shí)現(xiàn)供熱，可謂節(jié)能、環(huán)保一舉兩得，是政府重點(diǎn)推行的項(xiàng)目。 我國(guó)政府對(duì)物業(yè)管理逐漸納入市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的軌道，出臺(tái) 了《自治區(qū)城市住宅物業(yè)管理辦法》等文件，同時(shí)政府對(duì)這兩個(gè)行業(yè)實(shí)行統(tǒng)一定價(jià)的規(guī)定，表明政策對(duì)這兩個(gè)行業(yè)的盈利空間有較大的影響?？萍疾颗鷾?zhǔn)了為實(shí)施該計(jì)劃制定的《中藥現(xiàn)代化研究開發(fā)和產(chǎn)業(yè)化實(shí)施方案》。只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)幅度會(huì)稍領(lǐng)先于 GDP 的波動(dòng)，這說明房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性（見下圖 1）： 此資料來自企業(yè) 另一方面，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，城市集中供熱、物業(yè)管理行業(yè)由于產(chǎn)品收入彈性比較小的行業(yè)特點(diǎn)，決定了這兩個(gè)行業(yè)的銷售收入比較穩(wěn)定，具有穩(wěn)定性行業(yè)的特點(diǎn)。 房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求是由居民購(gòu)房能力的大小決定的。同時(shí)由于我國(guó)居民的可支配收入偏低，而房?jī)r(jià)卻居高不下，隨著我國(guó)貨幣分房制度的落實(shí)以及居民可支配收入的增加，居民可支配收入對(duì)房地產(chǎn)有效需求的影響將越來越大。隨著消費(fèi)者收入的增加和消費(fèi)者素質(zhì)的提高，消費(fèi)者將更加注重住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、戶型、結(jié)構(gòu)，注重居住質(zhì)量、信息的溝通和交流以及居住環(huán)境、售后服務(wù)。 消費(fèi)模式的變化對(duì)城市集中供熱及物業(yè)管理的影響由于受到政府政策的影響而表現(xiàn)的不是很重要。同樣，開征利息稅也使居民的存款收入下降，并且 開征利息稅和降息的不同點(diǎn)是存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開征利息稅會(huì)使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個(gè)新的投資渠道，從而能促