【正文】 市煤煙型大氣污染是目前的首要污染源。 三、集中供熱行業(yè)環(huán)境分析 集中行供熱業(yè)是政府壟斷經(jīng)營行業(yè)，其銷售價格遵守政府指導價，競爭者一般不易進入。 從以上 競爭態(tài)勢矩陣中，我們可以看出在房地產(chǎn)行業(yè)中廣匯房地產(chǎn)在行業(yè)中處于較大的領(lǐng)先優(yōu)勢的位置，而華源集團、康普建設(shè)、大灣、宏大在行業(yè)中競爭實力均等，處于行業(yè)跟隨者的地位，而華源的競爭優(yōu)勢略高于其他三個企業(yè)。 在烏魯木齊市現(xiàn)有競爭者中，影響各競爭者地位的主要因素按重要程度依次為：市場份額、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、住宅環(huán)境及服務(wù)、營銷能力（見下頁表 1）： 表 1：競爭態(tài)勢矩陣表 關(guān)鍵因素 權(quán)重 廣匯 宏大 大灣 康普建設(shè) 華源 評分 加權(quán) 分數(shù) 評分 加權(quán) 分數(shù) 評分 加權(quán) 分數(shù) 評分 加權(quán)分數(shù) 評分 加權(quán) 分數(shù) 住宅環(huán)境及服務(wù) 3 1 3 4 4 產(chǎn)品質(zhì)量 3 1 3 3 3 營銷能力 3 2 3 3 3 市場份額 4 3 1 1 1 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 4 3 4 4 4 此資料來自企業(yè) 總 計 1 說明： 評分的涵義如下： 4=強， 3=次強， 2=弱， 1=次弱。 供應(yīng)商議價能力： 從房地產(chǎn)的 構(gòu)成成本上看，土地的所有權(quán)屬于國家，隨著改革開放以來，住宅的商品化、貨幣分房等政策以及相關(guān)稅費和行政費用、土地使用權(quán)的評估、轉(zhuǎn)讓、拍賣等措施的出臺，土 此資料來自企業(yè) 地使用費在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的比重越來越大；另一方面，土地屬于耐用消費品，土地資源的稀缺性，這些都造成了土地供應(yīng)者的議價能力很強。 （ 2）潛在競爭者的進入 由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，而土地資源又屬于稀缺性資源，這使得行業(yè)的進入壁壘較高。目前在本市市場上正集中精力于大批存量樓盤的銷售中，同時宏大集團公司整體戰(zhàn)略將向區(qū)外轉(zhuǎn)移。其產(chǎn)品經(jīng)營特點為：以中、高層消費者為主要目標客戶，注重企業(yè)形象和產(chǎn)品的高檔產(chǎn)品品牌建設(shè)，以建設(shè)高質(zhì)量、高價格的高層住宅產(chǎn)品為主，規(guī)劃設(shè)計較為超前的住宅產(chǎn)品和營銷，贏得了一定的市場 份額。未來將加大向烏魯木齊新規(guī)劃區(qū)、近郊區(qū)等地段的土地儲備同時將通過在天山北坡經(jīng)濟帶和庫爾勒等其他地區(qū)和城市發(fā)展， 實現(xiàn)同行業(yè)的跨地區(qū)發(fā)展。在近幾年中以較大的開發(fā)量、 大量的對外宣傳、較好的形象宣傳和企業(yè)信譽逐漸地擴大了市場份額。這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是烏魯木齊市房地產(chǎn)市場的主要供 應(yīng)商，其在房地產(chǎn)市場占有率、住宅產(chǎn)品特色、營銷方式、企業(yè)管理上各有所長，代表著烏魯木齊市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況和未來趨勢。 （五）新疆房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢及競爭地位分析 （ 1）企業(yè)間 的競爭 企業(yè)間的競爭往往是行業(yè)中影響企業(yè)發(fā)展的最重要的因素，只有那些比競爭對手的戰(zhàn)略更能帶來競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略，才可能是成功的戰(zhàn)略。 。 。為此房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸從看得見摸得著（現(xiàn)房） —— 初級階段轉(zhuǎn)向看得見摸不著（景觀房） —— 發(fā)展階段，最 后到看不見摸不著（形態(tài)、品牌） —— 高級階段。經(jīng)過 1999 年的熱情高漲， 2020 年的盲目搶購， 2020 年消費者變得日益成熟和理性。第二，國家提高房地產(chǎn)開發(fā)商貸款門檻和房屋預(yù)售標準。 1至 5 月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2098 億元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期高出 個 百分點， 5 月份，商品房空置面積分類指數(shù)值為 點，比去年同期增加 點。 2020 年全國商品房平均銷售價格為 2226 元／平方米，增長 %，增幅比上年提高 個百分點。 （二）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的形勢 房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。 。這對華源集團既是威脅也是機會。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括：建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等七大技術(shù)體系。國家康居示范工程作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化載體的實施，將帶動和推動房地產(chǎn)技術(shù)現(xiàn)代化的發(fā)展。因此，社會、文化的因素從長期看對企業(yè)的發(fā)展影響較大，短期內(nèi)則影響不大。 、文化因素 企業(yè)是社會的一個組成部分，企業(yè)文化也會受到社會大文 化的制約和影響。 預(yù)計，我國未來通貨緊縮的趨勢仍將維持一定時期，這對華源集 此資料來自企業(yè) 團近期的利潤增長是一個不利的外部因素。 根據(jù)有關(guān)資料預(yù)計，我國利率仍然有進一步下調(diào)空間，這對華源集團未來的發(fā)展是一個有利的因素。 此資料來自企業(yè) 利率作為資金的使用價格，是國家宏觀貨幣政策的一個調(diào)控目標，在金融體系中扮演著調(diào)節(jié)貨幣資金流量的重要作用。只有那些能夠不斷滿足消費者多樣化需求，并注重售后服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)商才能在市場競爭中立于不敗之地。 居民可支配收入是構(gòu)成居民有效需求的重要影響因素；居民可支配收入的變化同樣對集中供熱、物業(yè)管理和藥業(yè)產(chǎn)生重要影響。而居民的購房能力主要取決于居民的可支配收入。同時這兩個行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性比較密切，即房地產(chǎn)行業(yè) 的發(fā)展將帶動集中供熱及物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。為更好組織實施該方案，不久前成立了“中藥現(xiàn)代化項目管理辦公室”，同時每年撥款 1000 多萬元用于藥材種植、國際市場需求的現(xiàn)代中藥篩選和研究開發(fā)項目。 政府制訂的我國醫(yī)療體制改革政策以及對制藥行業(yè)藥品生產(chǎn)、流通企業(yè)的生產(chǎn)標準、生產(chǎn)規(guī)模、價格調(diào)控，國家基本藥品種的規(guī)定等 此資料來自企業(yè) 對制藥生產(chǎn)制造企業(yè)都有重要影響作用；同時國家對中藥、民族藥的具體發(fā)展規(guī)劃也將影響制藥企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展方向?，F(xiàn)行集中供熱為調(diào)整型供熱，在不久的將來， 各熱力公司在生產(chǎn)、經(jīng)營、管理方面對市場的適應(yīng)程度不同，各供熱站之間的互相重組是完全可能的，通過重組來擴大規(guī)模，進一步保護環(huán)境節(jié)約能源。政府將采取多種方式來轉(zhuǎn)變市民的用熱意識，用有效的管理方式來規(guī)范熱力行業(yè)的市場發(fā)展，實 行一戶一循環(huán)、分戶計量，就是政府將逐步推廣的規(guī)范熱力市場的組成部分。說明政策環(huán)境將逐漸對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、交易行為進行規(guī)范。 國家建設(shè)部組織實施的“ 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”表明：今后我國的房地產(chǎn)發(fā)展方向是要以科技為先導，以推動住 宅產(chǎn)業(yè)為核心，以提高住宅功能質(zhì)量、改善居住環(huán)境為宗旨，小康住宅與普通住宅相比要有一定的示范性、引導性和超前性，力爭做到一、二十年不落后，三五十年可改造。 未來對我國房地產(chǎn)業(yè)影響較大的政策就是交易方式由福利分房政策向貨幣分房政策的轉(zhuǎn)變。 關(guān)于土地出讓金征收管理，未按出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，并可要求違約賠償。 政府將強化建設(shè)用地管理，確保政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)。 一、 PEST 分析 （一）政策法律環(huán)境分析 ，政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在： （ 1）政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響 到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。企業(yè)外部運營環(huán)境分析致力于識別和評價超出企業(yè)控制能力的外部發(fā)展趨勢與事件，揭示企業(yè)所面臨的主要機會與威脅，從而可以使管理者采用適當?shù)膽?zhàn)略，充分利用機會、規(guī)避或遠離威脅的影響。制訂政府供地計劃，把盤活利用存量建設(shè)用地作為土地供應(yīng)的重要途徑，納入當?shù)毓┑乜偭抗芾怼Ｗ罱?，國家出臺實施土地儲備制度，將現(xiàn)有國有土地包括一部分國有企業(yè)劃撥用地統(tǒng)一合理向社會公開招標，實施土地經(jīng)營。 （ 2）政府對房地產(chǎn)交易市場采取的政策將會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。 （ 3）政策法律環(huán)境的變化對華源集團房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略性影響主要表現(xiàn)在： A. 房地產(chǎn)由政策扶持的“安居型”向市場引導的“康居型”轉(zhuǎn)化。 最近，國家出臺了《商品房銷售 管理辦法》、《劃撥土地集中通過土地交易市場轉(zhuǎn)讓、交易的規(guī)定》以及烏魯木齊市政府計劃對一、二、 此資料來自企業(yè) 三類范圍內(nèi)的土地停止審批經(jīng)濟適用房項目，只用于商品房項目的開發(fā)。對城市供熱區(qū)域規(guī)劃的城市發(fā)展計劃以及對集中供熱企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的宏觀調(diào)控政策等將對集中供熱行業(yè)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展具有重要指導性作用，從整個熱力行業(yè)的發(fā)展來看，由于長期以來，熱是以福利的形式提供給市民，因此熱作為一種特殊商品出現(xiàn)在市場中，人們對集中供熱的認識不夠，思想意識未完全轉(zhuǎn)變，用熱交費的主動性較差。近年來，由于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和電力建設(shè)的加速發(fā)展，電力供應(yīng)的緊張局面趨于緩和，部分地區(qū)出現(xiàn)了電力過剩資源實現(xiàn)供熱，可謂節(jié)能、環(huán)保一舉兩得，是政府重點推行的項目。 我國政府對物業(yè)管理逐漸納入市場化經(jīng)營的軌道，出臺 了《自治區(qū)城市住宅物業(yè)管理辦法》等文件，同時政府對這兩個行業(yè)實行統(tǒng)一定價的規(guī)定，表明政策對這兩個行業(yè)的盈利空間有較大的影響?？萍疾颗鷾柿藶閷嵤┰撚媱澲贫ǖ摹吨兴幀F(xiàn)代化研究開發(fā)和產(chǎn)業(yè)化實施方案》。只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動幅度會稍領(lǐng)先于 GDP 的波動，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性（見下圖 1）： 此資料來自企業(yè) 另一方面，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，城市集中供熱、物業(yè)管理行業(yè)由于產(chǎn)品收入彈性比較小的行業(yè)特點，決定了這兩個行業(yè)的銷售收入比較穩(wěn)定，具有穩(wěn)定性行業(yè)的特點。 房地產(chǎn)的市場需求是由居民購房能力的大小決定的。同時由于我國居民的可支配收入偏低，而房價卻居高不下，隨著我國貨幣分房制度的落實以及居民可支配收入的增加，居民可支配收入對房地產(chǎn)有效需求的影響將越來越大。隨著消費者收入的增加和消費者素質(zhì)的提高，消費者將更加注重住宅產(chǎn)品的設(shè)計、戶型、結(jié)構(gòu)，注重居住質(zhì)量、信息的溝通和交流以及居住環(huán)境、售后服務(wù)。 消費模式的變化對城市集中供熱及物業(yè)管理的影響由于受到政府政策的影響而表現(xiàn)的不是很重要。同樣，開征利息稅也使居民的存款收入下降，并且 開征利息稅和降息的不同點是存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開征利息稅會使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個新的投資渠道，從而能促