【正文】 市涪城路 1 11 號地塊，東近涪江，北接東方紅大橋劍南路，西臨涪城路，南鄰 鐵牛廣場。 綿陽近幾年經(jīng)濟快速發(fā)展， 舊的臨街為鋪的商業(yè)模式需拆遷改造 ， 改造后新的商業(yè)模 式能滿足現(xiàn)代商業(yè)的需要 ,有相當大的市場潛力。據(jù)調(diào)查，未來三年內(nèi)準備購房和提高住房標準的居 民占調(diào)查城市總人數(shù)的 %，其中以中高檔商品房為主，預購面積在 70120 平方米之間，可承受價格以每平方米 3,9005,500 元為主體。 綿陽房地產(chǎn)高購買力客戶群分類： ? 企事業(yè)單位中高層管理人員 ? 科研、教育人員 ? 私企老板 ? 政府官員 ? 外地置業(yè)者 軍人 教職人員 政府公務員 企業(yè)普通職員 企業(yè)管理人員 個體工商戶5% 10% 12% 15% 26% 12%軍人5%教職人員10%政府公務員12%企業(yè)普通職員15%企業(yè)管理人員26%個體工商戶12%私營企業(yè)主20% 另外：其他 高收入者（包括自由職業(yè)者、高收入退休人員、金融等高收入行業(yè)從業(yè)者） 、部隊高級軍官和家庭經(jīng)濟條件較好的新生代也有一定購買力 ， 經(jīng)過對這些客戶群進行歸類，可以分為以下集中情況： ? 首次置業(yè)者或解決基本居住需求：以 2 房（ 90 ㎡ 以下）或小 3 房（ 110㎡ 左右）戶型為主，對價格較敏感 ? 三口小康之家：舒適型 3 房（ 120 ㎡ 左右）戶型，對環(huán)境、配套、安全等方面均有所在乎 ? 改善居住條件（二次或多次置業(yè)）：以大 3 房（ 135 ㎡ 以上）或 4 房（ 165 ㎡ 左右）為主，甚至選擇別墅類，對品質(zhì)更看重，在乎小區(qū)形象、私密性和安全感 ? 自由職業(yè)客戶： 以 2 房或 3 房為主，看重環(huán)境、配套、安全 ? 投資客戶：性價比較高或有特殊投資價值點是重要吸引力，對總價和未來價值在乎 ? 結論：客戶定位結論將主要目標客戶聚焦在 4 類： ? 解決基本居住需求的：參加工作時間 5 年以內(nèi)、買給子女或父母居住、丁克家庭或年輕夫妻 ? 穩(wěn)定家庭的小康理想：標準的 3 口之家 ? 改善居住條件的：一般都有子女，在乎社會形象，在乎家庭成員，家庭穩(wěn)定，對居住空間有個性化需求投資者 七、產(chǎn)品分析 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (Strength) 先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念 周邊配套的完善 優(yōu)越的地理環(huán)境 政府政策的扶持 劣勢 (Worth) 地理環(huán)境的局限性 發(fā)展空間小 對房產(chǎn)市場的調(diào)控，國家政策的出臺 機會 (Opportunity) 穩(wěn)健發(fā)展的綿陽市宏觀經(jīng)濟形勢 綿陽房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展 綿陽市房地產(chǎn)市場的進一步細分 舊城改造 的政策優(yōu)惠和該地段稀缺的商業(yè)地塊的 開發(fā)機會 威脅 (Threaten) 綿陽房地產(chǎn)市場開發(fā)的大幅放量 大體量開發(fā)帶來的市場風險 房地產(chǎn)開發(fā)的同質(zhì)化競爭 通過以上 SWOT 分析，可以判該項目的市場核心競爭力在于加快項目 的品牌建設， 著重強穎的產(chǎn)品規(guī)劃及設計理念、加強產(chǎn)品的創(chuàng)新性以及營銷手段的創(chuàng)新，擴大項目的知名度和美譽度，而開發(fā)利潤的增長主要依靠住宅產(chǎn)品的市場價值提升實現(xiàn)。根據(jù)購房人群來源地區(qū)的不同置業(yè)動機也出現(xiàn)一定差異，一是綿陽周邊二三級縣市選擇綿陽方便子女讀書，；二是經(jīng)濟發(fā)達的外省市原籍綿陽的人群安置父母及家屬 ；三是收入水平較高，但居住環(huán)境惡劣地區(qū)人群出于退休養(yǎng)老、轉業(yè)安家的目的進行購房。與 2020 年 2, 元 /平方米的成交均價相比，上漲了 元 /平方米，漲幅近 25%。同時，由于綿陽城市的安全性和宜居環(huán)境，使得周邊的購房者涌入綿陽置業(yè)安家。 二是老百姓對通貨膨脹預計的擔心，希望能夠?qū)⑻?擬資產(chǎn)轉化為固定資產(chǎn)。 年份 預售項目 預售建筑面積 （萬平方米） 2020 年 77 個 2020 年 102 個 2020 年 128 個 300 2020 年 10 月 末 114 個 四、 綿陽房地產(chǎn)市場交易情況分析 （一）、成交放量，成倍增長 2020 年，綿陽商品房成交備案 15,540 套，環(huán)比增長 143%，成交面積1,537, 平方米，環(huán)比增長 146%，創(chuàng)歷史新高。 2020 年 19 月，綿陽房地產(chǎn)投資完成 億元，增長 %，增幅比18 月下降 個百分點。綿陽中學、南山中學、綿陽外國語學校、綿陽東辰實驗學校在四川及周邊享有盛譽，吸引了大量優(yōu)秀學子來此上學，四校每年考入北大、清華等重點名校、重本上線率名列四川前茅。綿陽將新建科學新城、航空動力城、空氣動力城，將從科研、工業(yè)、三產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)上進一步推動綿陽城市的發(fā)展。綿陽人口變動的特征是：轄區(qū)內(nèi)人口向綿陽市區(qū)集聚，轄區(qū)外人口大量進入綿陽市區(qū)。 人口 綿陽市現(xiàn)有總人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，綿陽市城區(qū) 108 萬人。一年中最冷的一月平均氣溫為 ～ ℃ 。 綿陽市氣候四季分明，以冬季最長，為 95～ 115 天；春、夏季次，為 81～91 天和 82～ 118 天；秋季最短，為 71～ 76 天。綿陽四山三水，有著 “ 東旗西 鼓 ，南蛇北龜 ” 與 “ 山形如斗，襟帶三川 ” 之稱，涪江、安昌江、莢蓉溪三水交匯，所形成的三江水面達 平方公里，較之于杭州西湖還大一平方公里左右，構成綿陽城市特色的自然空間格局，給綿陽賦予了山的沉穩(wěn)與水的靈動 ，是全國有名的宜居城市和休閑城市。 261 公里的城市道路和寶成鐵路、成綿高速（成都 綿陽）、綿廣高速（綿陽 廣元）、綿重高等級公路（綿陽 重慶）以及 5 條通往縣（市）的高等級公路，構成了四通八達的交通運輸網(wǎng)絡。其中綿陽市區(qū)面積約 100 平方公里左右。重視總體環(huán)境建設，兼顧社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，把對 土地的利用作為對環(huán)境的改善和美化。 二、編制依據(jù) 國家計委《關于建設項目可行性研究試行管理辦法》 《投資項目可行性研究指南》 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》 《綿陽市城市總體規(guī)劃》 國家現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、法律法規(guī)、設計標準 三、編制范圍 本報告對開發(fā)建設項目的規(guī)模、建筑方案、場址選擇、項目實施計劃、投資估算、技術經(jīng) 濟分析等多方面進行論證，全面考察項目建設的必要性和 可行性。 二〇一 二 年 十一 月 第一部份 項目的整體分析 第一章 總 論 一、項目概況 項目名稱： 國際商業(yè)廣場 建設單位： 建設地點：綿陽市涪城路 1 11 號 項目總占地面積： 9, 平方米 項目總建筑面積： 107,790 平方米 。 總投資： 49,800 萬元。 規(guī)劃設計原則 堅持建筑功能、建筑美學、空間組合、城市美學均滿足城市規(guī)劃要求和建筑綜合功能布局合理、方便實用的原則。 第二章 項目提出的背景 綿陽市位于四川盆地西北部，涪江中上游地帶，是中國唯一的科技城，四川省區(qū)域中心城市、四川省副省會、四川省第二大城市，素有 “富樂之鄉(xiāng) ”、“西部硅谷 ”美譽的綿陽，是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，面積20, 平方公里，占四川省土地面積 %。 一、城市概況 交通 綿陽交通設施完善，是川西北重要的交通樞紐。 居住環(huán)境 城在山水間，人在畫廊行 綿陽的先民們在選擇綿陽城的建址時，十分重視 “天理 ”， 注重人與自然的和諧相生。由于市境內(nèi)地勢北高南低，高差懸殊大，地貌由山地向丘陵過渡，形成了較為獨特的氣候特點。雖有伏旱高溫天氣，卻少酷暑。全市 24 小時極端降雨量為 ， 綿陽城區(qū) 24 小時極端降雨量為 ， 全市區(qū)域性暴雨天氣累計過程雨量最 高值為 。與一般的二級城市相比，綿陽對周邊人口和資源的吸附能力很強。有各類專業(yè)技術人員