【正文】 的） 多層均價 1350（區(qū)間13281428），高層 1580 目前多層銷售情況良好，電梯（臨街）銷售困難 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 32 頁，共 77 頁 對以上信息進(jìn)行匯總，我們可以得出： ■ 分布區(qū)域 在售及擬售項目 主要是沿河分 布 或 臨近主要干道 。由于規(guī)劃發(fā)生了改動，故現(xiàn)在 2 期全是多層。 77 號樓均為小戶型， 66 號樓大部分是大戶型， 8 99 號樓大小戶型均有。 南 苑 小 區(qū) 開發(fā)商 項目地址 代理公司 物業(yè)形態(tài) 開盤時間 交房時間 工程進(jìn)度 貴州安順開萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 簡城鎮(zhèn)白塔小區(qū) 開發(fā)商自己銷售 7F 多層 06年 12月初 20201231 在建 總占地 （畝） 總建面 （萬平米） 容積率 綠化率 總戶數(shù) 車位數(shù) 客戶 32% 60 約 30 還房 10%，其他買房的基本都是本地人 主力面積（㎡） 主力戶型 銷售周期 （月） 銷售情況 銷售價格（元 /㎡） 備注 90、 116 套二、套三 2 已售 90% 11301268 0606 年 12 月初開始定房。 主力面積（㎡） 主力戶型 銷售周期 （月） 銷售情況 銷售價格（元 /㎡） 備注 100、 1 130 套二、套三 6 58% 27 樓：1500， 818樓： 1800 7 樓以下由人民醫(yī)院團(tuán)購。 ■ 從單價 走勢 上看， 簡陽城區(qū)房價水平呈逐年上升的趨勢。 四、近 5 年簡陽市房地產(chǎn)銷售面積定量分析 近 5 年簡陽市房地產(chǎn)銷售面積 統(tǒng)計 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 銷售面積 (平方米 ) 17894 45538 164200 121477 144019 265496 環(huán)比增長率 (%) ―― 簡陽市房地產(chǎn)銷售面積（㎡）17894455381642001214771440192654960500001000001500002020002500003000002020 2020 2020 2020 2020 2020 ■ 受供應(yīng)的直接影響， 簡陽市房地產(chǎn)市場 消化 在 20 2020 年出現(xiàn)小幅的下挫，但 06 年隨著市場局勢的迅速好轉(zhuǎn)，銷售面積出現(xiàn) 了 質(zhì)的飛躍。 尤其是 2020 年簡陽市新城區(qū)建設(shè)的全面啟動，使得舊城改造與新城建設(shè)都得到了快速推進(jìn)，引入了大量的房地產(chǎn)投資。 對老城中心商貿(mào)區(qū)、河?xùn)|城市行政新區(qū)以及新市工業(yè)園區(qū)的前瞻性規(guī)劃和具有強(qiáng)執(zhí)行力的建設(shè)實(shí)施，已經(jīng)展現(xiàn)出了簡陽在社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)性發(fā)展和城市建設(shè)大跨步前進(jìn)的實(shí)力，從這一點(diǎn)來講 ，簡陽城市發(fā)展的第三個潛力是城市建設(shè)快速發(fā)展帶來的城市形象、城市綜合實(shí)力、城市發(fā)展層級、城市人口吸納力、城市消費(fèi)需求等的極大提升空間。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 22 頁，共 77 頁 二、 發(fā)展?jié)摿Ψ治? 城市區(qū)位：近成都 經(jīng)濟(jì)圈 的 潛力 簡陽地處的近成都的特殊區(qū)位帶來的意識形態(tài)―― 是成都經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分 是深受成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響和帶動的敏感區(qū)域 是 和成都有相近消費(fèi)觀念和市場基礎(chǔ)的輻射地區(qū) （如房地產(chǎn)市場中對高層電梯住宅的高接受度） 。 ■ 紡織服裝業(yè) 以棉紡紡紗、服裝擴(kuò)能為重點(diǎn)，加大承接?xùn)|部、成渝等地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資力度，引進(jìn)一大批紡織生產(chǎn)企業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，開發(fā)和生產(chǎn)天然彩色棉等新品種，重點(diǎn)支持玉蘭公司 6 萬紗綻技改擴(kuò)能，重點(diǎn)發(fā)展牛仔服、休閑服等服裝產(chǎn)品，提升產(chǎn)品檔次，提高產(chǎn)品科技含量和附加值。 ■ 農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè) 利用五友綠色肉業(yè)公司租賃國家產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)四川格瑞公司場地形成 50 萬頭生豬的屠宰能力，打造五友綠色放心豬肉品牌；充分利用我市紅薯、馬鈴薯等薯類資源優(yōu)勢，形成家鄉(xiāng)薯業(yè)、裕豐薯業(yè)等薯類制品深加工企業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；培育壯大兄弟飼料廠等一批飼料加工企業(yè)。力爭把園區(qū)建設(shè)成為 “工業(yè)園區(qū)、城市新區(qū) ”。入駐園區(qū)企業(yè)已有 57 戶， 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 20 頁，共 77 頁 產(chǎn)值達(dá)到 億元，億元企業(yè)有玉蘭紡織、明劍服裝、港通公司等 5戶。 規(guī)劃面積 平方公里， 現(xiàn)占地面積 平方公里。園區(qū)規(guī)劃占地 3 平方公里。 【 四川（石橋）糧油加工貿(mào)易區(qū) 】 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 19 頁，共 77 頁 位于簡陽市以北 3 公里，距成都 48 公里，是集糧油加工、貿(mào)易、倉儲和原料生產(chǎn)的專業(yè)性經(jīng)濟(jì)園區(qū)。 附 簡陽市經(jīng)濟(jì) 建設(shè) 區(qū) 情況 簡陽市的重要經(jīng)濟(jì)支柱區(qū)包括旅游經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、簡陽新市工業(yè)園區(qū)、四川（石橋）糧油加工貿(mào)易區(qū)、賈家工業(yè) 集中區(qū)四大經(jīng)濟(jì)集中區(qū)，其概況如下： 【 四川省簡陽旅游經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 】 位于簡陽市石盤鎮(zhèn)，從事旅游、觀光農(nóng)業(yè)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)。 ■ 綜合來看，無論是從產(chǎn)業(yè)還是從空間看簡陽市經(jīng)濟(jì)的支撐點(diǎn)，最終都要依托國民經(jīng)濟(jì)的基本單元――企業(yè)，特別是以規(guī)模以上大型工業(yè)企業(yè)。抓好簡城、新市、賈家、東溪、草池、平泉、養(yǎng)馬、石橋、石盤、云龍等十個初具規(guī)模民營經(jīng)濟(jì)示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工業(yè)發(fā)展。 千方百計做大工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量，不斷提高工業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)工業(yè)由傳統(tǒng)輕工業(yè)為主向現(xiàn)代工業(yè)、新 型工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)齊頭并進(jìn)，輕重工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變， 逐步形成以工業(yè)為主體和支柱的區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。因此，工業(yè)是簡陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，規(guī)模以上工業(yè)對于全市的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更是至關(guān)重要。工業(yè)化和城市化的加快發(fā)展，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，將帶來一大批 較為 穩(wěn)定的中高收入購房客群 。 ■ 一產(chǎn)業(yè)增加值增速總體放緩，第二產(chǎn)業(yè)增加值增速迅猛， 2020 年超過30％，第三產(chǎn)業(yè)增加值增速除在 2020 年減速到 ％外，其余年份都保持了 10％以 上的 增長率。 ■ 從規(guī)劃的明確程度來看，舊城區(qū)、沱東地區(qū)和新市片區(qū)是三個核心區(qū)域，其分別對應(yīng)的商貿(mào)居住、城市行政中心和城市工業(yè)園區(qū)的功能可以說基本滿足了簡陽在 近期發(fā)展的幾個主要突出城市建設(shè)和發(fā)展方面。 東溪鎮(zhèn)、解放壩的規(guī)劃性質(zhì)與原規(guī)劃保持一致。 葫蘆壩組團(tuán)位于絳溪河以北，是城市主要風(fēng)景休閑區(qū)。具體為： 城中心相對集中，各組團(tuán)結(jié)合地形適度分散的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)。 鑒 示 ： ■ 第二產(chǎn)業(yè)成為簡陽市城市發(fā)展的核心動力，占總量的 45％左右。力爭 5—10 年時間，使旅游業(yè)基本成為全市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 簡陽市 2020 年 GDP 分項統(tǒng)計表 指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn) 總值（萬） 第一 產(chǎn) 業(yè)（萬） 第二產(chǎn) 業(yè)（萬） 第三產(chǎn) 業(yè)（萬） 房地產(chǎn) 業(yè)（萬） 人均國內(nèi)生 產(chǎn)總值（元） 數(shù)值 930325 252793 420588 256944 26582 7413 城市發(fā)展 2020 年城市化水平達(dá)到 35%，簡陽市中等城市的框架基本形成：以簡 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 12 頁，共 77 頁 城為中心，石盤為副中心的城鎮(zhèn)體系基本建成。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長速度高于全省平均水平，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得較大進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。 2020 年人均生產(chǎn)總值 預(yù)計 達(dá) 12670 元。 ■ 簡陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的年增長保持在 10％左右。 簡陽城市規(guī)模規(guī)劃發(fā)展一 覽表 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 10 頁，共 77 頁 規(guī)劃發(fā)展期 規(guī)劃年限（年） 城市人口 （萬人） 建成區(qū)面積 （平方公里） 當(dāng)期 2020 近期 2020 25 25 遠(yuǎn)期 2020 30 六、城市人口 簡陽近年城市人口實(shí)際變動情況 年份（年） 城市主城區(qū)人口（萬人） 市域總?cè)丝冢ㄈf人） 2020 2020 2020 142 2020 約 約 142 由 以上數(shù)據(jù) 我們可以看知 ，主城區(qū)每年 新增人口數(shù)量約 1 萬人左右，這說明 隨著 城市總體 建設(shè) 的 不 斷 推進(jìn) ， 經(jīng)濟(jì) 的快速增長， 城市周邊區(qū)域逐漸融入城區(qū)，外來 人口 不斷 遷入， 使得 主城區(qū)人口 逐年遞增 ， 穩(wěn)定的人口增長將對住宅的需求形成自然增長態(tài)勢，這將是簡陽房地產(chǎn)市場重要的一個需求群體。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 9 頁，共 77 頁 ■ 簡陽區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，為 川中、川北物資集散地，處于四川省的交通要道，成渝鐵路、成渝高速公路、川鄂公路等國道穿境而過，火車站、互通式高速公路立交橋，布局合理；電能充足，地處四川供電網(wǎng)絡(luò)腹心地帶；自來水、天然氣基礎(chǔ)完善發(fā)達(dá)，通訊設(shè)施配套齊全，已形成全方位通訊網(wǎng)絡(luò)。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 8 頁，共 77 頁 ■ 簡陽市域為丘陵地貌，地勢平緩，氣候溫和，雨量充沛 ,屬亞熱帶濕潤氣候 ,年平均氣溫 17 攝氏度，年降雨量 900 毫米左右 ,全市幅員 2215 平方公里 ,轄 55 個鎮(zhèn)鄉(xiāng) ,總?cè)丝?143 萬。 1994 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立縣級簡陽市，由地級內(nèi)江市代管。 ■ 中華民國二年（ 1913 年）改州 為縣，摘取簡州和陽安之首字，命名簡陽縣，屬川西道。文帝仁壽三年（公元 603 年）置簡州，以境內(nèi)有賴簡池得名（州治今簡城鎮(zhèn)絳溪北岸），轄陽安、平泉、金水（今金堂縣淮口鎮(zhèn)一帶）三縣。 【 客觀的市場執(zhí)行評估 】 但根據(jù)前期 相關(guān)經(jīng)驗， 我們 認(rèn)為 也必須對政府承諾的優(yōu)惠政策在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過程中可能遇到的阻力做好充分的準(zhǔn)備，以免由于政府的 相關(guān)變動受到 的不必要的損失。 【 地方政策對區(qū)域發(fā)展影響大 】 在全國一二線城市陸續(xù)出臺針對房價、地價、 戶 型等房地產(chǎn)細(xì)則法規(guī)的急風(fēng)暴雨下，簡陽的房地產(chǎn)市場似乎依然風(fēng)平浪靜；加之政府為吸引外來資本介入城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而實(shí)施的許多如土地、稅收、城市配套等優(yōu)惠政策，對于外來開發(fā)商而言將是一大利好。提高了新建居住小區(qū)在環(huán)境影響因素中的重要性。加大對貸款資信和貸款數(shù)額的調(diào)查，防止出現(xiàn)信貸過快造成的金融秩序紊亂。 ■ 根據(jù)《簡陽市土地利用總體規(guī)劃》， 2020 至 2020 年簡陽城市建設(shè)用地的上限為 ㎡； ■ 新的城市發(fā)展用地選址主要集中在新市工業(yè)園區(qū)和沱江以東的 射洪壩組團(tuán)，其中新市片區(qū)主要集中了大量的城市工業(yè)，而河?xùn)|新城則依靠沱江二、三橋和防洪堤壩的建設(shè)為近期發(fā)展行政辦公用地和住宅用地提供了佳良的濱江土地資源； 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 4 頁，共 77 頁 簡陽市城市近期用地發(fā)展時空表 單位： ha 分布 時序 主城片區(qū) 沱東片區(qū) 新市工業(yè)園區(qū) 石橋片區(qū) 2020 795 574 470 105 2020 1332 814 470 110 第三節(jié)、金融政策 近期國家出臺的主要金融政策有： 《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》 央行多次提高存貸款利息 央行三次提高 存款準(zhǔn)備金率 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》 ■ 在 2020 年之前，房地產(chǎn)還主要是一個純粹的經(jīng)濟(jì)命題。如從 2020 年 1 月 1 日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將有較大提高，并準(zhǔn)備開始征收土地增值稅。隨著沱二橋的建成使用，將極大的推動舊城區(qū)中心組團(tuán)向河?xùn)|的擴(kuò)展， 河?xùn)|新區(qū)的發(fā)展將 成為簡陽城市化進(jìn)程跨越式發(fā)展的里程碑。 根據(jù)我們對當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀形勢的掌握與簡陽房地產(chǎn)市場的初步了解，簡陽房地產(chǎn)市場 開發(fā)機(jī)會主要集中于普通 住宅市場。為此，本次市場調(diào)研的重點(diǎn)就是 針對 簡陽房地產(chǎn)市場 整體 機(jī)會、簡陽房地產(chǎn)市場版塊 分布及 土地市場 的針對性 研究。逐步拓展簡陽的居住功能、文化娛樂功能和行政辦公職能。 ■ 城市近期將重點(diǎn)建設(shè)四大片區(qū)： ◆ 沱東片區(qū)：射洪壩組團(tuán)主要是行政、文化單位搬遷和居住及商貿(mào)配套區(qū)； ◆ 中部主城區(qū)：舊城組團(tuán)主要是城市商貿(mào)中心和居住發(fā)展區(qū)，基本保持現(xiàn)有格局