【正文】 土地征收審批－所有權(quán)變化（國(guó)務(wù)院和省級(jí)兩級(jí)審批） 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目 所有的基本農(nóng)田 基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) 35 公頃的 其他土地超過(guò) 70 公頃的（包括耕地和其它土地之和超過(guò) 70 公頃的） 省級(jí)政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目 除由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)之外的其它土地 必須同時(shí) 報(bào)國(guó)務(wù)院備案 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系（三種情況） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)限 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限 處理方式 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院或省級(jí)政府 由國(guó)務(wù)院同時(shí)批準(zhǔn) 省級(jí)政府 省級(jí)政府 省級(jí)政府同時(shí)批準(zhǔn) 省級(jí)政府 國(guó)務(wù)院 先由省級(jí)政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再由國(guó)務(wù)院辦理征地審批 【例題 [答案 ]ACDE 征收其它土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ■由省級(jí)政府參照征收耕地的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 征收城市郊區(qū)菜地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ■除以上三項(xiàng)外，還需繳 納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 ■菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚(yú)蝦等的商品菜地和精品魚(yú)塘 大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ■大中型水利水電工程補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定 ■聽(tīng)證制度 被征地農(nóng)民的安置 ■貨幣安置 ■保障安置 ■農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置 ■重新?lián)駱I(yè)安置 ■入股分紅安置 ■異地移民安置 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象 ■補(bǔ)償對(duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人而不是使用人 ■所有權(quán)人包括公民和法人 房屋拆遷補(bǔ)償方式 ■貨幣補(bǔ)償 ☆ 以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定 ■產(chǎn) 權(quán)調(diào)換 ☆ 拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為 ■補(bǔ)償方式規(guī)定（兩種特殊情況） ☆ 拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只進(jìn)行貨幣補(bǔ)償 ☆ 拆遷租賃用房時(shí)，無(wú)法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ☆ 除此以外可以選擇補(bǔ)償類型 【例題 單選題】【典型例 題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要拆遷一建筑面積為 1000 ㎡的賓館，該賓館目前市場(chǎng)價(jià)為 3000元 /㎡ ,八成新，擬采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，調(diào)換房屋的目前市場(chǎng)價(jià)為 3500元 /㎡ ,建筑面積為 900 ㎡，九成新。 ☆ 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅 和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。單選題】【典型例題】以下（ ）不屬于建設(shè) 用地管理的主要內(nèi)容。 [答案 ]A [解析 ]本題考查劃撥用地范圍。 [答案 ]D [解析 ]本題考查土地使用權(quán)出讓最高年限的規(guī)定。 【例題 2 出 讓金 ■指通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租以及國(guó)家在出讓之前的開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)費(fèi)用 ■在簽訂出讓合同后 60 日內(nèi)支付 招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓方式及程序 ■一般規(guī)定（三種方式共同的規(guī)定） ☆ 編制出讓文件 ☆ 發(fā)布出讓公告 ☆ 出讓公告的內(nèi)容 ☆ 出讓底價(jià)的確定 ☆ 資格審查 ■出讓公告的內(nèi)容 ☆ 出讓人的情況 ☆ 出讓宗地的情況 ☆ 投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)辦法 ☆ 索取出讓文件的辦法 ☆ 時(shí)間、期限、競(jìng)價(jià)方式 ☆ 確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法 ☆ 投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金 ☆ 其它事項(xiàng)
?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)最高年限不高于（ ）年。而圖書(shū)館用地屬于教育用地，汽車(chē)裝配廠用地屬于工業(yè)用地，最高出讓年限均為 50 年。 出讓的方式和特征 ■概念 ☆ 國(guó)家將建設(shè)用地使用權(quán) 有償有期限地 轉(zhuǎn)移給土地使用者 ■出讓的方式（ 4 種方式） ☆ 招標(biāo)（競(jìng)爭(zhēng)性） ☆ 拍賣(mài)（競(jìng)爭(zhēng)性） ☆ 掛牌（競(jìng)爭(zhēng)性） ☆ 協(xié)議（非競(jìng)爭(zhēng)性） ■出讓的規(guī)定 ☆ 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓 ☆ 嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán) ■出讓的特征（ 5 大特征） ☆ 土地出讓是國(guó)家壟斷行為（只有國(guó)有土地才能出讓） ☆ 出讓使用權(quán)有使用期限 ▼居住用地 70 年 ▼工業(yè)用地 50 年 ▼教育、科技、文化 、衛(wèi)生、體育用地 50 年 ▼商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年 ▼綜合或者其他用地 50 年 ☆ 使用權(quán)出讓是有償?shù)?——土地使用權(quán)出讓金 ☆ 建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定 ——地表、地上、地下分設(shè) ☆ 土地使用者權(quán)利范圍有限 ——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬除外 【例題 1 劃撥的范圍 ■國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 ■城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 ■國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 ■法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地） 劃撥程序 ■申請(qǐng)（設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)＋年度基本建設(shè)計(jì)劃＋建設(shè)用地規(guī)劃許可證） ■審批 ■撥地 ■發(fā)證 劃撥土地使用權(quán)的管理 ■劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件 ☆ 土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人 ☆ 有國(guó)有土地使用證 ☆ 具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明 ■劃撥土地轉(zhuǎn)讓（兩種方式） ☆ 受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金 ☆ 不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家 ■劃撥土地出租 ☆ 劃撥土地地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家 ■劃撥土地抵押 ☆ 房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格 ☆ 因 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價(jià) ■未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地的 ☆ 政府可以依法沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款 ■凡上繳土地收益的土地（未辦理出讓手續(xù)的），仍按劃撥土地進(jìn)行管理 【例題 單選題】【 20xx 年真題】國(guó)有土地有償使用的方式有土地使用權(quán)出讓、作價(jià)出資或入股和（ ）。 [答案 ]B [解析 ]應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。 [答案 ]AB [解析 ]注意要分清房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问?，和征收集體 土地安置的形式。 20 畝的 100 公頃，但其中耕地只有 20 公頃，其余為荒地 [答案 ]ABDE （四類主體） 國(guó)家一級(jí)的房屋拆遷管理部門(mén) 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)－負(fù)責(zé)全國(guó)房屋拆遷工作的監(jiān)督管理 地方一級(jí)的房屋拆遷管理部門(mén) 縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(mén)－對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理 拆遷協(xié)管部門(mén) 縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門(mén)－互相配合，保證拆遷管理工作順利進(jìn)行 與房屋拆遷有關(guān)的土地管理部門(mén) 縣級(jí)以上人民政府土地管理主管部門(mén)－負(fù)責(zé)有關(guān)拆遷的土地管理工作 （四步） 提出拆遷申請(qǐng) 向被拆遷房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提出 提交的資料 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 拆遷計(jì)劃和拆遷方案 拆遷補(bǔ)償安置資金證明 拆遷審批和取得拆遷許可證 管理部門(mén)自收到申請(qǐng)之日起 30 日內(nèi)，核發(fā)拆遷許可證 拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證 管理部門(mén)同時(shí)將拆遷許可證的內(nèi)容以房屋拆遷公告的形式予以公布 簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間就補(bǔ)償安置問(wèn)題達(dá)成的書(shū)面協(xié)議 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容 被拆遷房屋的地點(diǎn)、面積、用途 補(bǔ)償方 式 補(bǔ)償金額 安置用房面積和安置地點(diǎn) 搬遷過(guò)渡方式及期限 違約責(zé)任 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征 協(xié)議當(dāng)事人主體特定 協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制 協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性 公證與備案 一般項(xiàng)目可公證，并送房屋拆遷主管部門(mén)備案 拆遷代管房屋的，代管人是拆遷主管部門(mén)的，補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證，并辦理證據(jù)保全 實(shí)施拆遷 必須在拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)拆遷 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷，但拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托 委托拆遷合同訂立 15 日內(nèi)，到管理部門(mén)備案 拆遷中不得采取中 斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實(shí)施拆遷 被委托的拆遷業(yè)務(wù)不得轉(zhuǎn)讓 第四節(jié) 房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置 征地補(bǔ)償費(fèi)用的含義和構(gòu)成（主要三項(xiàng)） ■土地補(bǔ)償費(fèi)（按原用途補(bǔ)償）－對(duì)土地的補(bǔ)償 ■安置補(bǔ)助費(fèi)－對(duì)人員的補(bǔ)償 ■地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)－對(duì)附著物的補(bǔ)償 征地補(bǔ)償?shù)牟襟E ■辦理征地補(bǔ)償?shù)怯? ■確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ■擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見(jiàn) ☆ 對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào) ☆ 協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決 ■征 地補(bǔ)償安置方案組織實(shí)施 ☆ 由市縣人民政府批準(zhǔn)后，由市縣土地管理部門(mén)實(shí)施 ■征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用 ☆ 土地補(bǔ)償費(fèi)－歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有 ☆ 地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)－歸地上附著物及青苗的所有者所有 ☆ 安置補(bǔ)助費(fèi)－專款用于安置剩余勞動(dòng)力 ▼由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，支付給組織 ▼由企業(yè)安置的，支付給安置單位 ▼實(shí)行貨幣安置的，發(fā)放給每個(gè)被安置的人 征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ■土地補(bǔ)償費(fèi) ☆ 為耕地被征收前平均年產(chǎn)值的 6～ 10 倍 ■安置補(bǔ)助費(fèi) ☆ 總安置補(bǔ)助費(fèi)＝需安置的人數(shù) 每一個(gè)安置的人口的安置 補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) ☆ 需安置的人數(shù)，按照被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來(lái)計(jì)算 ☆ 每個(gè)需安置的人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 4～ 6 倍 ☆ 但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過(guò)被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 15 倍 ☆ 如果還不能保持農(nóng)民原有生活水平的，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 30 倍 ■地上附著物補(bǔ)償費(fèi) ☆ 由省級(jí)規(guī)定 ■青苗補(bǔ)償費(fèi) ☆ 可以移植的，支付移植費(fèi) ☆ 不能移植的，給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購(gòu)，由省級(jí)規(guī)定 ■安 排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用 ☆ 社會(huì)保障資金原則上由農(nóng)民個(gè)人、農(nóng)村集體和當(dāng)事政府三方共同承擔(dān)，具體比例結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定 ☆ 資金主要從安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)中安排，不足以支付的，由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決 【例題 【答案】 ADE 【例題 2 【答案】 A 【解析】風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容主要有四項(xiàng)，分別是 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。 【答案】 D 【解析】求用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)（注意單位） 設(shè)需要開(kāi)發(fā)的面積是 x 平方米 固定成本＝ 4000 單位可變成本＝ 3000 元 = 萬(wàn)元 銷售價(jià)格＝ 5000 元 = 萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 =300 =300 解得： X=21500 平方米 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析 ■ 含義 ☆ 指預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要不確定因素的變化對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從而找出敏感因素，分析評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素的敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力 ■ 敏感程度的表示方法（兩種表示方法） ☆ 表示為該因素按一定比例變化時(shí)引起項(xiàng)目指標(biāo)的變動(dòng)幅 度 ☆ 表示為評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)某個(gè)因素允許變動(dòng)的最大幅度 ■ 作用 ☆ 使決策者了解不確定因素對(duì)指標(biāo)的影響，提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性 ☆ 啟發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員對(duì)較為敏感的因素進(jìn)行分析研究，提高預(yù)測(cè)的可靠性 ☆ 了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)大小 ☆ 可以篩選出較為敏感的因素，盡量降低其不確定性，減少投資風(fēng)險(xiǎn) ☆ 可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況最好或最差等這類最樂(lè)觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值 ■ 方法 ☆ 單因素敏感性 分析 ☆ 多因素敏感性分析 ■ 表示方法（兩種） ☆ 敏感性分析表 －不確定因素按一定比例變化，引起評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度 ☆ 敏感性分析圖 －指標(biāo)達(dá)臨界點(diǎn)時(shí)，某個(gè)不確定因素允許變化的最大幅度 （五步） 確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ■ 經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目－投資回收期、內(nèi)部收益率 ■ 出售型項(xiàng)目－凈現(xiàn)值、成本利潤(rùn)率 ■ 投資機(jī)會(huì)研究階段－選用靜態(tài)指標(biāo)，投資收益率和靜態(tài)投資回收期 ■ 初步可研和可研階段－動(dòng)態(tài)指標(biāo)，凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 選擇 需要分析的不確定因素（兩選取原則） ■ 不確定因素預(yù)計(jì)在其可能的變動(dòng)范圍內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大（影響大） ■ 不確定因素在確定性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大（把握?。? 確定因素的波動(dòng)程度及其對(duì)分析指標(biāo)帶來(lái)的增減變化情況 ■ 確定不