【正文】 建筑裝飾工程 有限公司 樓盤規(guī)模 17 萬方 14 萬方 37 萬方 萬方 停車位數(shù)量 300 個 1:02 1:01 238 個 開發(fā)企業(yè) 武漢華工大學科技園有限公司 湖北長城建設實業(yè)有限公司 武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 斯米克集團美加置業(yè)（武漢）有限公司 別墅外觀 銷售情況 100% 100% 50% 80% （二）重點個案分析 采樣兩個區(qū)域重點，一個是目前區(qū)域最優(yōu)秀的別墅項目 —— 宜家 *湯臣、一個是離本項目最近的綜合項目 —— 美加 *湖濱新城，說明市場競爭形勢。高校成果產(chǎn)業(yè)化如火如荼，更有一大批具有海外學習、工作背景的知識精英前來講學、創(chuàng)業(yè)，武大軟件園、華工產(chǎn)業(yè)園、華中軟件園、武漢醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等正帶動著光谷以前所未有的激情蓬勃發(fā)展。項目所在的光谷因“舒適、人文、國際化”而被稱為武漢最適合居住的地方。 20xx年武漢樓市的最精彩的地方，將不再是商業(yè)地產(chǎn)的一枝獨秀，而是其與寫字樓市場、中心城區(qū)住宅、郊區(qū)大盤等共同組成的全面繁榮的肇始。武漢的交通正在加速起飛，正在找回“九省通衢”的輝煌歷史，如果把中國的經(jīng)濟版圖比作一張圍棋棋盤，武漢正位于這張棋盤的天元之位。擴建工程將于 20xx年底竣工幷投入使用。屆時，乘火車從武漢可直達全國 27 個省市自治區(qū)，到長沙、鄭州、合肥、南京等市只需 23個小時，到廣州、上海等地只需 46個小時。與此同時，境外財團或有境外財團背景的企業(yè)也在武漢土地市場頻頻亮相。 騰飛湯遜湖 項目可行性報告 4 同時，上海、北京、廣州等一線城市不可能再像以前那樣占盡先機、“包攬”外資，眾多跨國企業(yè)正逐步將工 業(yè)投資由中國的一線城市向武漢等二線城市轉(zhuǎn)移。全市房屋新開工面積為 萬平方米，同比增長 ％，占總施工面積的 ％，與去年同期相比增幅減少了 。 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的 ％，同比增長％，增幅比上年同期回落了約 ％，投資逐漸趨于理性。武漢市城市居民人均可支配收入年均增幅達到%，剔出價格因素，比“九五”時期增幅實際提高了 個百分點，實現(xiàn)了“十五”計劃目標。 未來幾年項目的市場前景直接和未來幾年武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢緊密相聯(lián)，而這又將與全國房地產(chǎn)發(fā)展的總體形勢和武漢市的經(jīng)濟發(fā)展水平抱有緊密的聯(lián)系，下面首先從宏觀經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)供給與需求變化、房地產(chǎn)價格構成 要素、房價收入比等因素對武漢市未來幾年房地產(chǎn)發(fā)展形勢做出如下分析： 20xx 年武漢市生產(chǎn)總值已達 2238 億元，人均生產(chǎn)總值達 3245 美元，首次突破 3000美元；而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，到 20xx 年，武漢人均生產(chǎn)總值將達到 5000美元，全市生產(chǎn)總值年均增長 12%。同時，房地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式國際化的趨勢更加明顯，包括房地產(chǎn)融資理念、項目運作、營銷模式、營銷理念。 （二）房地產(chǎn)趨勢 房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)歷 20 多年的市場化發(fā)展，如今已經(jīng)取得了相當規(guī)模的發(fā)展，各種類型地產(chǎn)項目在我國得到上馬實施，受整體經(jīng)濟增長影響，我國的房地產(chǎn)價格一直處于穩(wěn)步攀升態(tài)勢。武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司是專門為開發(fā)本項目而于 20xx 年 3月成立的新公司，無任何不良債務。武漢 市土地規(guī)劃部門已經(jīng)批準了該項目的建設用地。 騰飛湯遜湖 項目可行性報告 1 第一章 項目總論 一、項目基本情況 本項目位于武漢江夏廟山開發(fā)區(qū)余家灣，坐落于湯遜湖畔，毗鄰武漢外國語學校武昌美加分校和華師一附中新校區(qū)，距離光谷廣場、華中科技大學、中南財經(jīng)政法大學、武漢大學分校、華中師范大學分校 10分鐘車程，距離東湖梨園 35 分鐘車程。該地塊由武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司立項申報并進行了前期拆遷安置工作。武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司為本項目的拆遷安置和立項單位，在本地塊的掛牌交易過程實際上并無競爭對手。調(diào)查結果顯示，四成經(jīng)濟學家預測今年 GDP 增長率在百 分之九或以上，百分之三十九預測在百分之八點五至九之間，僅五分之一的經(jīng)濟學家認為在百分之八點五以下。 20xx 年國家宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，鼓勵住房消費，幷進一步開放金融市場，中國房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。 二、武漢市宏觀經(jīng)濟及地產(chǎn)趨勢分析 長江中下游城市中，上海房價已達到 7000 元 /平方米（外環(huán)以內(nèi)），南京房價超過了 5000元 /平方米，而武漢的平均房價剛剛超過 4000 多元 /平方 騰飛湯遜湖 項目可行性報告 3 米，同比看來，還有相當?shù)拈_發(fā)銷售潛力和上漲空間。從 20xx 年開始，城市居民人均可支配收入年凈增值突破千元， 20xx年和 20xx年分別凈增 1044 元和 元。這說明，武漢市城市居民的收入 增長與經(jīng)濟發(fā)展速度基本保持同步，經(jīng)濟持續(xù)快速增長增加了居民的收入，居民收入的持續(xù)增加又促進了經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。全市房屋施工面積為 萬平米，同比增 長 ％，與去年同期相比增幅減少了 12個百分點。從“宏觀經(jīng)濟的發(fā)展階段將從根本上決定房地產(chǎn)發(fā)展”的觀點出發(fā)，武漢房地產(chǎn)行業(yè)自 20xx 年的發(fā)展將是漸入佳境，未來美好前景欣然可期。 20xx 年，世茂集團、瑞安集團及和記黃埔為代表的香港大財團在武漢勁攪樓市風云，接連改寫“地王”記錄。 交通方面：未來 15年內(nèi)，國家將在湖北投資一千多億元，興建 17 個大中型鐵路項目。到 2020 年，天河機場具有旅客吞吐量 1300 萬人次、高峰小時吞吐能力 4649 人次、年飛機起降 萬架次的 能力。預計到 20xx年規(guī)劃建設 4條快速公交線路，到 2020 年再規(guī)劃 3條快速公交線路。而漢口盤龍城、金銀湖及武昌光谷湯遜湖區(qū)域等郊區(qū)樓市，則有望在今年掀開新一輪開發(fā)的小高潮，進而開始與中心城區(qū)樓市形成互動。 三、區(qū)域供給市場分析 項目位于武漢三大居住板塊之一的光谷板塊的廟山開發(fā)區(qū)，西臨江夏大道，是號稱武漢最漂亮的景觀大道關山一路的延伸線，東臨 5 萬畝水面的湯遜湖。最后，國際化在光谷居住價值中有著特殊的意義。 四、區(qū)域代表項目分析 （一）區(qū)域項目概況 本項目 騰飛湯遜湖 項目可行性報告