【正文】 創(chuàng)歷 史新高，武漢市躍入可支配收入萬元城市行列。這一方面 與我國人口基數(shù)較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環(huán)境欲望強烈有關；另一方面主要受我國整體經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，人們收入水平不斷增長，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展日益協(xié)調等宏觀經(jīng)濟影響，人們對未來充滿樂觀預期，購房需求增加。 二、合作模式與土地取得方式 本項目擬以收購武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司的方式進行開發(fā)。項目占地 402 畝，東臨 5萬畝水面的湯遜湖，西臨江夏大道，南臨工業(yè)園路，北鄰華師一附中新校區(qū)。 第二章 市場分析 一、國內經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 （一）經(jīng)濟趨勢 多數(shù)經(jīng)濟學家認為：在國內居民的消費強勁 、政府投資和中國的“世界工廠”地位的促進下，當前經(jīng)濟形勢好于預期，投資、消費和出口需求形勢都比較滿意；預期 CPI 保持平穩(wěn)，國際油價呈小幅上升趨勢，二 00七年不大可能出現(xiàn)通貨緊縮；消費需求增長將有所加快，而固定資產(chǎn)投資增長將趨于放 慢，出口增長趨緩，外貿順差呈縮小 騰飛湯遜湖 項目可行性報告 2 趨勢；外商直接投資繼續(xù)回 落；房地產(chǎn)價格 （長江中下游主要城市一覽） 穩(wěn)中趨升；人民幣升值壓力有所加大，人民幣匯率將小幅攀升。更多的境外基金將關注幷介入國內房地產(chǎn)市場，幷從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴展。 20xx 年 —— 20xx 年城市居民人均可支配收入增幅分別為 %、 %、 %、 %和 %，呈逐年加快之勢。全市房屋竣工面積為 萬平方米，同比增長 ％。 20xx年伊始武漢市中心城區(qū)的樓面地價更是攀升至每平方米 3000 元 以上。武漢的公路也在加速“快跑”，建成和在建的武漢內環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和 7條高速出口公路，與在武漢交匯的京珠、滬蓉高速相連相通，將使武漢無可爭議地成為全國公路交通的神經(jīng)中樞。由此，武漢樓市也有望真正站在一個新的起點上，開好“十一?五”這盤大局。由此，光谷聚集了一大批中產(chǎn)階級精英人士，這就客觀要求光谷地產(chǎn)提供具有國際氣質的 生活方式，由此，低密度、高綠化率、創(chuàng)新性等成為光谷地產(chǎn)的鮮明特點，而武漢萬科、當代地產(chǎn)開發(fā)的類似于“新城市主義”等主題小區(qū)（以多層、小高層住宅類型為主），也在整個武漢樓市極具代表性，并且供不應求。同時宜家?湯臣還特別推出“英式管家”服務。 目前住房面積 150 ㎡以上者為 4%，而 60 ㎡以下的則占到 9%。 較高的私家車擁有率，顯示該地區(qū)人群較高的消費水平。該區(qū)域住房水平高于武漢市平均水平，但隨著該區(qū)域人員收入水平提高 ,對居住水平也具有相應要求。優(yōu)越的先天地塊 條件，使項目完全具備創(chuàng)造頂級景觀住宅的 資源優(yōu)勢。 選用節(jié)能變配電設備。 （三）智能化配套 房屋保溫系統(tǒng)。設置周界探照燈，在夜間與報警聯(lián)動。對人工河、噴泉、循環(huán)水等景觀設備進行監(jiān)控。 應在臥室、客廳等房間設置有線電視插座。物業(yè)管理系統(tǒng)與安全防范、消防、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)信息聯(lián)通，以便統(tǒng)一管理，及時對報警信號作出響應和處理。 3）背景音響及廣播系統(tǒng) 在小區(qū)室內外公共場合設置有線廣播系統(tǒng)。 完善物管 實施英式管理，提供公共性服務、代辦性服務、特約性服務。 提供物 品儲藏服務，行李、衣物、自行車、書等物品的存儲。 提供家庭宴席服務。 提供植物、鮮花租擺服務。如考慮本項目的長期高額收益，可先不銷售商業(yè)設施和地下停車庫，僅憑住宅的銷售短期即可收回全部投資。 提供私人運動陪練服務：網(wǎng)球、游泳等。 提供地毯清洗服務。 ﹡有償服務： 提供預訂服務，酒店、餐廳、票務等預定。 提供入室服力，褲子、襯衫、夾克、絲綢裙子、領帶等衣物的熨燙、疊放。沿工業(yè)園路靠近湯遜湖岸用地設有五星級的豪華酒店和會所。 ④在小區(qū)內部設立電子公告系統(tǒng)，顯示有關公共信息和物業(yè)管理信息。 4）家電自動化系統(tǒng) 采用 Lonworks（建設部家居控制推薦總線）現(xiàn)場控制總線組成小區(qū)控制專網(wǎng)。 建議可選配置： ① 家庭燃氣進氣管設置自動開關，在發(fā)出泄漏報警信號的同時自動切斷進氣 ，開啟排風機。監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設備的運行狀態(tài) 。 信息通信系統(tǒng) ，采用百兆光纖入戶。 （二）環(huán)境保護 本項目的一個主要特點和賣點既是 生態(tài)型住區(qū)，達到既有鄉(xiāng)野生態(tài)環(huán)境，又有園林藝術的效果。對于以私家車為主要交通工具的客群而言，區(qū)域路網(wǎng)能完全滿足他們的需求。 結論： 光谷，尤其是湯遜湖片區(qū)優(yōu)越的自然人文環(huán)境促進其房地產(chǎn)市場 良性發(fā)展，投資此區(qū)域房地產(chǎn)正當時。 分析： 房地產(chǎn)投資的升值保值性被越來越 多的人所看好，在觀念超前的區(qū)域客群中尤其顯現(xiàn)。 17%的被調查者擁有私家車，同時 ,亦有 13%的被調查車步行上班。 今年來，湯遜湖地區(qū)高檔樓市供應量銳減，幷形成以老盤存量消化的供應市場，根本無法滿足區(qū)域買方市場對高檔樓盤的需求。 宜家 *湯臣： 宜家?湯臣開發(fā)于 20xx年，位于武漢東湖技術開發(fā)區(qū)腹地的廟山開發(fā)區(qū)黃金地段 —— 陽光大道旁，三面臨湯遜湖，幷有一個達 2萬平方米的天然內湖。首先，舒適是光谷核心居住價值之一，當為最易感知的層面，東湖的博大，湯遜湖的清澈，一路走去郁郁蔥蔥，景色宜人；更有武大之厚重，華工之青春，迎面而來的皆是昂揚的氣息；生活在光谷，山水之間有我家，與環(huán)境為善，與鄰里為善， 更是與自己為善。中國中部崛起的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，更為武漢經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力，城市快速發(fā)展進 程，也為武漢市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展注入活力。航空方面，武漢天河機場擴建工程的新航站樓主體結構工程已進入全面施工階段。而在房產(chǎn)新政的打壓和人民幣升值的預期下，海外熱錢有了大舉投資中國地產(chǎn)市場的良機。其中，房地產(chǎn)住宅投資為 億元，同比增長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的 ％。 “十五”時期，武漢市城市居民收入水平增長較快，收入逐年增加。 但 20xx 年以來，受國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，人民幣升值、 CPI 反彈使宏觀經(jīng)濟充滿了變數(shù)，直接影響了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的市場預期，使房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)趨于下降狀態(tài)，房地產(chǎn)交易量局部下滑，但部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格不降反增。武漢市江夏區(qū)國土資源管理局土地儲備交易中心對該地塊已進行儲備，近期即可掛牌交易。自然環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，交通便捷，土地資源條件十分優(yōu)越，具備發(fā)展高檔品質項目的土地條件。 經(jīng)濟學家對今年的經(jīng)濟增長給出了比較樂觀的預期。 結論： 國內整體經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展趨于持續(xù)增長趨勢，二、三線城市地產(chǎn)生機盡顯。 20xx年增幅創(chuàng)近 10 年來最好水平，比上年增幅高出 。 20xx年，武漢人均 GDP 突破 3000 美元。無可否認，中部崛起背景下，武漢城市價值和發(fā)展前景重新被認可。幷將籌建 BRT 快速