【正文】 整改通知書，限期整改。 電梯困人的處理程序 ① 值班人員接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部； ② 監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作； ③ 如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決； ④ 保安隊長填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過。 重大事件報告制度 一、重大事件報告制度 為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。 對講機使用制度 對講機是保安人員必備的重 要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使 用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。 接班員自己驗收完畢并以簽名接班，而且交班保安員已離開崗位之后，無論發(fā)生任何問題，責(zé)任一律由當(dāng)班保安員承擔(dān)。一旦簽名，責(zé)任由簽名保安自己承擔(dān)。 接班員若有特殊事情，不能準時接班，必須提前 30 分鐘請示，保安部另派人接班。 二、行為規(guī)范 上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手； 站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。 填單 如實填寫《維修派工單》，請用戶對修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進行評價并簽名。 維修 維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。 在巡視過程中，做好記錄。 走（回）訪時間及形式 ① 管理處主任、管理員每月登門走（回）訪 4 次； ② 有針對性地對業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見； ③ 物業(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話； ④ 隨時熱情接待來訪，作好登記。 對投 訴要記錄，投訴資料要存檔。 當(dāng)被投訴者受理投訴時，受理者必須 如實記錄，不得提出回避。 第三部分 相關(guān)制度 接待來信來訪來電投訴制度 為了實現(xiàn) “ 管理無盲點，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言 ” 的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務(wù)質(zhì)量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度： 實行 “ 首問責(zé)任制 ” ，管理處 每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當(dāng)場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。 任何人搬離小區(qū)前，必 須提前在辦公時間內(nèi)，到管理處繳清所有費用（管理費、水電費等），方可辦理物品放行手續(xù)。 管理處安排人員對回訪結(jié)果進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項目應(yīng)及時向主任匯報，安 排人員限期解決，并再次進行回訪，直至住戶滿意。 投訴記錄由辦公室統(tǒng)一進行存檔、管理。 根據(jù)投訴內(nèi)容通知相關(guān)部門限期解決，特殊情況應(yīng)向主任匯報。 如果維修材料是住戶提供的，則由維修人員進行驗證，并將驗證（合格或不合格）填在 “ 備注 ” 欄內(nèi)。過了保修期的，將《維修單》送工程部，并請接收人簽字接收。 遷出時，業(yè)主 \用戶應(yīng)保證其委托的搬運公司 \人員遵守本小區(qū)物業(yè)管理處的指示，從指定路徑遷出本小區(qū)并注意保護本小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施，如造成損壞，由有關(guān)業(yè)主 \用戶負責(zé)。 二、遷出手續(xù)及程序 業(yè)主 \用戶如需遷出本小區(qū)，請?zhí)嵩绨雮€月發(fā)出書面信函通知本小區(qū)物業(yè)管理處，注明遷出日期，并按下列程序辦理有關(guān)手續(xù)，否則物業(yè)管理處將拒絕單元內(nèi)的家具、設(shè)備、設(shè)施搬出本小區(qū)。 業(yè)主 \用戶入住時，要確保小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備不受損壞，管理處有權(quán)追討所損壞的公共設(shè)施的賠償。 （ 7）總結(jié)年度工作，寫出書面報告。 （ 3）編制年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告。 （ 5）辦一期房屋管理?？麄鞅頁P小區(qū)內(nèi)的好人好事和新 風(fēng)尚，指出小區(qū)存在的問題，增強住戶參與管理的意識。 一季度工作： （ 1）組織檢查小區(qū)和住宅樓宇的消防設(shè)施（包括：消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設(shè)備、太平門等）是否完好無缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問題 及時報告有關(guān)部門處理。 （ 3）對月維修項目進行一次回訪，聽取住戶意見。 （ 4）檢查垃圾桶是否噴灑藥物，各住宅樓內(nèi)公共部位是否清潔。 （ 7）整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報刊；清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等）。 （ 3）接待居 民來信、來訪和處理有關(guān)房屋管理的投訴并做好記錄。 ③ 小區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準（樹木花草有無損壞，房前屋后、公共場所有無亂倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有無亂停放車輛、亂晾曬衣物，有無影響正常休息的噪聲源）。 發(fā)現(xiàn)可疑或異常動靜，應(yīng)及時與保安人員聯(lián)系和向管理員報告。 值班時間不得會客、喝酒、睡覺、看報和做與工作無關(guān)的事，不得讓閑雜人員進入停車場。 管理好澆水的自來水籠頭，節(jié)約用水，做到人走水?dāng)?，不準出現(xiàn)長流，其它開關(guān)用水籠頭要及時維修。 花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇。 服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證。 對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時行保安員或管理員匯報。 文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧。 物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避； 發(fā)生火警事故時，迅速報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話 119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排 ，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助 有關(guān)部門查清起火原因； 加強轄區(qū)內(nèi)動用明火的控制和管理。 當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中。 不帶任何無關(guān)人員進入工作室，做好保密工作，不向無關(guān)人員泄露自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施。 保安員崗位職責(zé) 門崗 ① 熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況； ② 保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌； ③ 負責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū)； ④ 熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報警設(shè)施的使用方法； ⑤ 做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班 工作。 保安班長崗位職責(zé) 保安班長在保安隊長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)保安隊日常事務(wù)的實施工作。 掌握隊員的思想 動態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題。 保安隊隊長崗位職責(zé) 保安隊長在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全 面負責(zé)保安隊的各項管理工 作。 遇停電、斷電、短路等情況時采取緊急措施，及時報告上級并向有關(guān)單位（個人）發(fā)出通知。 工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防 意外事故的發(fā)生。 維修人員（電工）崗位職責(zé) 執(zhí)行管理處決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務(wù)意識。 整理收付款憑證，填制記帳憑證，登記現(xiàn)金日記帳和銀行日記帳，做好日清月結(jié)、帳實相符。 辦理銀行結(jié)算和現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)，認真審核各種 收付款憑證，做到合法、合理、手續(xù)齊全，及時做好銀行結(jié)算憑證的傳遞、登記和銷帳工作。 按會計檔案管理要求，裝訂會計憑證，保管好會計帳冊和各類報表。 及時、準確、清晰編制和上報各類會計報表和統(tǒng)計表，做到帳表相符。 財務(wù)會計崗位職責(zé) 負責(zé)本單位的會計工作，做好企業(yè)的經(jīng)濟核算和財務(wù)管理工作。 負責(zé)小區(qū)的治安、消防工作，保證小區(qū)治安秩序良好。 熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的 基本情況； 建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費用； 負責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù)； 負責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況； 負責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。 內(nèi)勤員崗位職責(zé) 內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項基礎(chǔ)性工作。 第一部分 崗位職責(zé) 管理處主任崗位職責(zé) 在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報復(fù)人。 ② 刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。 五、愛護公物，愛護集體財產(chǎn)，拾金不昧。 口號： 為創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè) 服務(wù) 小區(qū)而努力！ 管理宗旨： 愛崗敬業(yè) 優(yōu)良服務(wù) 整潔有序 安全舒適 管理方針： 用心做事 真誠服務(wù) 細致 熱情 周到 工作作風(fēng)： 老老實實做人 踏踏實實工作 全心全意服務(wù) 文明禮貌用語 消防應(yīng)急有數(shù) 樸素節(jié)約有方 想業(yè)主所想 急業(yè) 主所急 員工手則 遵紀守法 堅持原則 衣著整潔 儀表端莊 文明語言 禮貌待人 業(yè)務(wù)熟練 工作勤奮 真誠服務(wù) 愛崗敬業(yè) 行為規(guī)范 一、遵守黨和國家的政策、法令。 物業(yè)管理內(nèi)部制度匯編 前 言 為加強管理處正規(guī)化管理，強化對員工的管理，使各項工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本《內(nèi)部規(guī)章制度》，各部門員工應(yīng)根據(jù)本部門工作分工，加強對本制度的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴格加以實施。 本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。 四、佩帶上崗證上崗，工作精力充沛，衣著整潔，言談舉止文明，禮貌待人。 員工文明服務(wù)要求 熱愛本職工作： ① 要 樹立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。 ② 語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務(wù)必做到 “ 四個不講 ” 即： “ 不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話 ” 。 ⑤ 講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。 認真完成公司交給的其他任務(wù)。 管理員崗位職責(zé) 在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。 全面掌握小區(qū)綠化、按綠化規(guī)劃做好小區(qū)的綠化工作。 1配合公司其他部門工作，完成公司交辦的其他工作。 負責(zé)登記分公司的明細分帳和總分類帳，按部門正確核算成本、利率和費用，做到記帳準確、單據(jù)完整、手續(xù)完備。 負責(zé)組織清倉核資，對存貨、采購進行審核，辦理固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)盤盈盤虧、報廢的報批等會計手續(xù)。 財務(wù)出納崗位職責(zé) 嚴格執(zhí)行國家財經(jīng)紀律、規(guī)章制度，正確反映公司貨幣資金的收、支、存情況，把好收支關(guān)。 隨時掌握銀行存款余額，月末做好余額調(diào)節(jié)表，對未達帳及時消化。 不得將 出納工作