青島xx樓盤營(yíng)銷策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 對(duì)客戶進(jìn)行大量收集。 銀行按揭：銀行提供七成首付，我們對(duì)于消費(fèi)者首期支付的三成房款可以分段收取，可以分為六個(gè)月到一年不等。 采用尾數(shù)定價(jià)策略（如均價(jià) 7980元 /平），讓客戶產(chǎn)生每平不超過(guò) 8000的感覺(jué)，起價(jià)、個(gè)樓層價(jià)格可參考使用本定價(jià)策略。 二手房中介代理 ：設(shè)膠南海水浴場(chǎng)附近臨近濱海大道的青島 xx置業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為膠南代理。 人員安排：根據(jù)售樓處人員安排輪流去值班。 營(yíng)銷策略： 分銷處設(shè)定 分銷處設(shè)定 開發(fā)區(qū)分銷店設(shè)在第一城樓梯口處 。 外地來(lái)開發(fā)區(qū)經(jīng)商、工作、養(yǎng)老的人士。 開發(fā)區(qū)企、事業(yè)管理層和政府機(jī)關(guān)人員。如果參加增值活動(dòng)的客戶所購(gòu)買的本項(xiàng)目商品房，三年后價(jià)格低于購(gòu)房?jī)r(jià)格的 125%，則該客戶可在所購(gòu)買商品房交房滿三年后的 1個(gè)月內(nèi)要求項(xiàng)目開發(fā)公司 補(bǔ)償?shù)阮~差價(jià)，兌現(xiàn)增值 25%的承諾。 總結(jié)戰(zhàn)術(shù) 現(xiàn)在客戶的真正需求是：我現(xiàn)在 買房，過(guò)一段時(shí)間降了怎么辦；房?jī)r(jià)還會(huì)再降嗎？要不在等等？（同時(shí)他們還擔(dān)著這樣一個(gè)心理：現(xiàn)在不買，房?jī)r(jià)萬(wàn)一漲了怎么辦）。 不可取 慎用 不可搬不可 行 項(xiàng)目分析 ： 現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析 一切的營(yíng)銷思路皆不可靠。但是我們的項(xiàng)目已建成，不能更改。而且對(duì)項(xiàng)目檔次有一定的影響， 主打“幌子”戰(zhàn) 代表項(xiàng)目：鑫匯國(guó)際（鳳儀帝景） 宣稱 7188元每平的價(jià)格，實(shí)際這個(gè)價(jià)格的只有一套，其余的房源都在 9000元每平以上。 環(huán)境 ：臨近濱海大道，以及對(duì)面的電廠搬離時(shí)間 不確定。 社區(qū) ：可結(jié)合四期形成一個(gè)附近最大社區(qū)之一 品質(zhì) ： 70年大產(chǎn)權(quán)，不限購(gòu)，戶型全明通透。 安子片區(qū) 此區(qū)域大多數(shù)項(xiàng)目跟我們項(xiàng)目在規(guī)模、品質(zhì)，檔次、面向客戶相差不多，而且現(xiàn)在都有不同程度的折扣優(yōu)惠，將會(huì)分流部分客戶，而且在價(jià)格上對(duì)我們也將會(huì)有產(chǎn)生壓力。 項(xiàng)目分析 : 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手 月亮灣 由 11層小高層， 1 1 18層高層組成，共 15個(gè)樓座。 核心區(qū)板塊 客戶中青島市區(qū)占 55%，以開發(fā)區(qū)原住居民為主，購(gòu)買用途多為自住或改善性住房，部分用于投資，省內(nèi)客戶25%，以長(zhǎng)期在此做工的人員或經(jīng)常到此出差人員為主，以自住和投資為主，部分用于養(yǎng)老或度假；而省外客戶約占 20%，主要用于投資，度假為輔，部分用于養(yǎng)老或自住。 在市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下引起客戶注意、支撐客戶成交的元素發(fā)生巨大變化，客戶需求有了新的轉(zhuǎn)變 自然景觀 建筑風(fēng)格 區(qū)位價(jià)值 概念 文化 服務(wù) 品牌 第一 選擇 雖然已找到客戶需求變化 但是各個(gè)項(xiàng)目都面臨著幾個(gè)相同關(guān)鍵詞 密集、激烈、嚴(yán)重同質(zhì)、嚴(yán)重透支 我們面臨著一個(gè)非常嚴(yán)峻的局面：如何突出重圍、用什么樣的策略、面對(duì)什么樣的客群 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 住宅項(xiàng)目區(qū)域分布 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目 SWOT分析 現(xiàn)市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析 項(xiàng)目分析： 住宅項(xiàng)目區(qū)域分布 安子片區(qū) 青島地區(qū)與外地客戶各占 50%，當(dāng)?shù)刭?gòu)房者多以開發(fā)區(qū)客戶為主，如造船廠職工、中海油職工等，多為工薪階層，也有部分市區(qū)客戶在此投資及度假用，而外地客戶中省內(nèi)客戶約占 30%，以東營(yíng)、淄博客戶為主，省外客戶約 20%，以黑龍江、山西地區(qū)客戶居多。 2020年第 10兩周（ ）全市住宅新增供應(yīng)量共計(jì) 2020套約 ，其中膠南市新增房源最多，套數(shù)占比達(dá) %。 目前開發(fā)區(qū)在售樓盤突破 200個(gè)，同區(qū)域存量房數(shù)目巨大。 針對(duì)當(dāng)下多數(shù)開發(fā)商采取的降價(jià)策略，購(gòu)房者明顯對(duì)降價(jià)產(chǎn)生了“抗體”，降幅小了，不買賬。房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2020年進(jìn)入寒冬期，成交量急劇下滑，客戶觀望情緒濃厚。截止到 2020年 3月，調(diào)控效果顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年調(diào)控效果將會(huì)進(jìn)一步放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始有所回落 市場(chǎng)分析： 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 截止到 2020年 2月 1日，青島各區(qū)存量房情況如下： 市場(chǎng)分析： 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 可以了解到青島樓市壓力最大的區(qū)域集中于西海岸，開發(fā)區(qū)膠南兩地的新建住宅的市場(chǎng)存量躋身于青島七區(qū)五市中的前三甲。 近期隨著山大醫(yī)院附近幾個(gè)樓盤在力度較大的降價(jià)開始后，無(wú)形之中給其他樓盤在價(jià)格上帶來(lái)了較大壓力。
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