【正文】 。 樓盤周邊為 80— 90 年代多層樓盤，人居環(huán)境 相對較差，區(qū)域板塊也比較靠近 川化、攀鋼 工業(yè)帶， 項目的劣勢因素較多。兩種戶型產(chǎn)品區(qū)間差價在 400 元左右。 板塊銷售周期推盤速度時間周期都較長。 主推促銷 主推 ，價格優(yōu)惠可實行議價。項目目標群多為自住的低端客戶，因此在價格承受力方面置業(yè)顧問多采用議價方式逼定客戶。 可暗扣議價。 主推促銷 主推 1棟中戶住房房源，用暗扣優(yōu)惠進行逼定下單。 1 棟 2021 年 6月 1 日開盤，共計 162 套，現(xiàn)已銷售 99 套。 現(xiàn)在銷售的為 2 棟 17F電梯公寓， 3— 7 棟多層已經(jīng)清盤售空。未開盤的樓盤也在加緊開盤銷售時間，壓低工期早出 +0,因此年尾 12 月競爭壓力是較大的。 主推促銷 主推 1棟大戶型住房房源，用暗扣優(yōu)惠進行逼定下單。 2 棟 （ 6F 多層，建面： ） 房源面積及套數(shù) 12 套 5 套 18 套 4 套 4 套 6 套 5 套 5 套 4 套 6 套 房源面積及套數(shù) 1 套 6 套 2 套 2 套 1 套 1 套 面積區(qū)間 總套數(shù) 戶型配比 1 1% — 11 12% — 69 73% — 14 14% 戶型配比 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 2 棟為近期推出房源 , 從前期市場銷售及項目前期蓄水狀況來看 ,2 棟銷售還是較為困難的 ,加上周邊鳳凰城樓盤即將推盤 ,同質(zhì)產(chǎn)品將產(chǎn)生競爭 . 該項目市場分析 : 房源面積及套數(shù) 6 套 房源面積及套數(shù) 5 套 4 套 6 套 5 套 房源面積及套數(shù) 1 套 1 套 2 套 12 套 18 套 房源面積及套數(shù) 6 套 面積區(qū)間 總套數(shù) 戶型配比 6 9% — 20 30% — 34 52% 6 9% 戶型配比 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 該項目位置上相對欠缺 ,綜合產(chǎn)品力不強 ,市場銷售狀況相對糟糕 ,市場去化存在的問題較多 ,從其客戶來訪狀況而言 ,多為周邊區(qū)域性客戶 ,來訪量少 .該項目本為區(qū)域性稀缺產(chǎn)品 ,但缺乏廣泛市場關(guān)注度 .從本質(zhì)反映上其項目較小的體量 ,在推廣上僅僅依托內(nèi)外賣場的相關(guān)表現(xiàn) ,確實存在很多制約性因素 .現(xiàn)該項目僅推出的 2 棟，存在對后續(xù)價格的預期成分在里面。該樓盤也是新城板塊中唯一一個純多層的住宅樓盤 ，因此市場研究參照性還是具備的。 主推促銷 主推 5棟及酒店公寓 5F以上住房房源，實行正常優(yōu)惠。 前期推出 棟數(shù)分析： 該樓盤 幸福家園二期 6 棟共計 312套房源， 2021 年 2 月 18 日開盤， 6 棟為 17F物業(yè)， 4 棟為 26F 物業(yè)。 1 棟（ 17F 小高層房源） 房源面積及套數(shù) 17 套 房源面積及套數(shù) 1 套 2 套 62 套 1 套 15 套 16 套 16 套 15 套 房源面積及套數(shù) 103 2 套 32 套 30 套 1 套 1 套 4 套 1 套 1 套 房源面積及套數(shù) 2 套 2 套 面積區(qū)間 總套數(shù) 戶型配比 戶型配比 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 該棟房源 共計 221 套， 已銷售 196 套房源，剩余房源多為低樓層房源，銷售成交均價 元。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 簡介： 幸福家園二期 6 棟 于 2021 年 2 月 18 日開盤， 6 棟為 17F物業(yè)， 4 棟為 26F 物業(yè)。 推廣、促銷政策、業(yè)務力水平： 推廣評判 媒介平臺 戶外、導旗、網(wǎng)絡、電視廣告、報紙、房交會、夾報 主題定位 都市慢生活 借助因素 鳳凰湖公園、新城開發(fā)形成的整體人居優(yōu)勢、北大附中、大彎中學等教育資源 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 備注：該樓盤業(yè)務力較強，置業(yè)顧問受過較為系統(tǒng)成型的培訓，對產(chǎn)品的熟悉程度還是比較高的，很會利用外圈優(yōu)勢軟環(huán)境因素與項目優(yōu)勢產(chǎn)品力進行穿插式影響客戶，在青白江樓盤銷售中屬于業(yè)務力比較強的樓盤。 小區(qū)采用圍合式布局 ， 中庭 12021 平 米 的景觀綠化 。 ★ 區(qū)域消費多體現(xiàn)純自主和改善性居住需求，消費動機較為單純。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 １、 區(qū)域市場樓盤細分特征 3. 產(chǎn)品力及外圍軟環(huán)境 強的樓盤市場關(guān)注性高 2. 小高層、特別是高層 物業(yè)形態(tài)成為開發(fā)主流 4. 自主需求為消費核心 投資需求在逐步提高 1. 現(xiàn)售樓盤多層 物業(yè)形態(tài)逐漸減少 ★ 區(qū)域樓盤 因為政府的區(qū)域性規(guī)劃容積要求，兼具開發(fā)成本和利潤預期提高，小高層和高層成為市場主流呈現(xiàn)形態(tài)。 08年年初大放量 08年中平和放量 08年年尾大放量 09年初平和放量 09年尾大放量 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 四、青白江區(qū)域房產(chǎn)市場樓盤狀況 分析：青白江樓 盤分布呈帶狀梯級分布，樓盤主要集中在新城區(qū)，以新廣場為原點向鳳凰湖濕地公園周邊開發(fā)擴展。 從居住條件因素來看，新城和老城的競爭要素主要對立在以下幾個方 面： 老城競爭優(yōu)勢、劣勢 優(yōu)勢 生活居住配套完備 交通出行平臺完備 樓盤產(chǎn)品依托強 人流穿梭大 劣勢： 臨近川化、攀鋼 人居環(huán)境不足 新城競爭優(yōu)勢 優(yōu)勢 鳳凰湖濕地公園 周邊多為新盤，人居環(huán)境優(yōu)良 交通網(wǎng)絡完備，車行便利。銷售階段，不少樓盤銷售手法陳舊，銷售人員業(yè)務水平有待提高，專業(yè)知識缺乏，銷售物料簡陋。 ? 住宅產(chǎn)品整體產(chǎn)品 樓盤規(guī)模、規(guī)劃設計、景觀 打造 、戶型 設計水平整體不高，因此在區(qū)域中稍有在此方面有一定打造拔高的樓盤便受到市場強烈追捧。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 1月 2月 3月 4月 商品房預售套數(shù) 64 82 116 126 成交面積 交易金額 5月 6月 7月 8月 商品房預售套數(shù) 86 144 155 112 成交面積 交易金額 9月 10月 備注：以上數(shù)據(jù)為二手房套數(shù)，數(shù)據(jù)涵蓋全部成交套數(shù)。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 07— 09 年 10 月房產(chǎn)市 場分析 分析 :09 年青白江市場由于整個大成都市場帶動 ,市場出現(xiàn)超大放量 ,井噴現(xiàn)象明顯 ,從商品房和二手房的交易狀況來看 09 年的增大放量 消化了相當部分 08 年的存量房源 ,市場出現(xiàn)了良好的循環(huán)放量銷售狀況 .07 年、 08 年 、09 年屬于波峰、波谷、再到波峰的銷售狀況。隨后因青白江消費力有限，接著幾年房產(chǎn)市場主要是在消化前面的投資，新開發(fā)投資增長率急劇下降，到 2021 年成負增長。 打造 “城市綠腎 ”的規(guī)劃，在北部上風口開展 鳳凰湖 城市生態(tài)濕地建設，遠景規(guī)劃將達到 15000 畝。青白江大道，結(jié)合環(huán)城防護林帶建設，模擬青白江地形地貌特征，展現(xiàn)獨特的地方特色。紅陽路，以銀杏為骨干樹種，突出層次感，注重色彩搭配，打造城市窗口。在北部新區(qū)，沿同華大道建成長 10 公里，集生態(tài)走廊、有氧健身基地、園藝植物園、救災避險地于一體的城市生態(tài)走廊。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 、生態(tài)青白江未來發(fā)展規(guī)劃 公園綠心 鳳凰湖濕地公園 15000 畝 半座青白江變城市濕地 啟動了 “環(huán)保五年行動計劃 ”“森林城市工程 ”“綠肺行動計劃 ”和 “成都北部生態(tài)屏障建 設 ” 建成區(qū)綠化覆蓋率達到 ％ 道路綠網(wǎng) 城區(qū)道路、出入城通道實施不同細節(jié)、凸顯特色風格的景觀綠化 防護林帶 主城區(qū) 建設 30 米帶狀森林公園 環(huán)城綠帶 環(huán)城區(qū) 建成 1200 畝生態(tài)綠化走廊， 水系網(wǎng)絡 清白江和毗河 水系網(wǎng)絡和綠化走廊相結(jié)合。城市公共設施結(jié)構(gòu)：為 “ 一主一次 ” 兩個公共 中心結(jié)構(gòu)； “ 一主 ” 指青白江區(qū)城市組團中心。 2． 用地布局規(guī)劃 延續(xù)青白江傳統(tǒng)的帶狀城市形態(tài)，形成 “ 兩帶兩區(qū) ” 的格局。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 ４、 工業(yè)狀況 青白江區(qū)是成都市的大工業(yè)基地，也是四川省乃至西部地區(qū)的冶金，建材，化工，機械工業(yè)基地和物流基地．主導產(chǎn)業(yè)占全市支柱產(chǎn)業(yè)的一半，工業(yè)總產(chǎn)值列全市前茅． 青白江 區(qū)內(nèi)云集了攀鋼集團成都鋼鐵有限責任公司，四川川化集團有限責任公司，臺玻成都玻璃有限公司，巨石集團成都有限公司，成都王牌汽車股份有限公司，四川升達強化木地板制品有限公司 ，成都華明玻璃紙有限公司，成都橋梁廠成鋼梅塞爾氣體產(chǎn)品 有限公司是西南地區(qū)最大的專業(yè)工業(yè)氣體公司 等大中型企業(yè)2021余家． 青白江區(qū)域性規(guī)劃 １、青白江區(qū)發(fā)展定位 根據(jù)成都市的總體規(guī)劃 青白江區(qū)將以化工、冶金、建材、重型設備制造為主導 ， 形成集中發(fā)展區(qū) 。 ３、交通狀況 青白江區(qū)交通發(fā)達，縱橫穿越 區(qū)域 境內(nèi)的有寶成線、成渝線、達成線、北環(huán)線等幾條干線鐵路，以及川化、攀成鋼、成橋等 5 條專用鐵路線，有 4 個客貨運輸火車站 。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 二、青白江區(qū)域現(xiàn)狀 新都 青 白江 成都 成都城北 行政中心 商 貿(mào) 中心 青白江匯入成都發(fā)展版圖： 成都將以多中心組團式的擴張方式取代 單中心圈層式擴張方式，城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng) — 體化轉(zhuǎn)變，青白江未來將作為北部新城的區(qū)域板塊融入整個大成都板塊。 ① 北 部 新 城 總 規(guī) 劃 面 積 為 平方公里 ② 包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分地區(qū) ③ 北部新城將以城市基底嵌入生態(tài)斑塊 +綠色廊道的空間模式，建成為一個綠廊之城、商貿(mào)之城、創(chuàng)業(yè)之城。 依托新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽、龍泉驛等六個區(qū)市縣，重點發(fā)展 東部新城、南部新城和 北部新城 ，形成新的城市架構(gòu)。 成都市將形成以主城區(qū)為主的 1個特大型城市主城區(qū)建設用地的發(fā)展將以中心城區(qū)為核心， 向 東、南、 北重點發(fā)展。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 北部新城整體戰(zhàn)略規(guī)劃 北部新城將形成生態(tài)廊道、物流商