【正文】 商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū) 信息服務(wù) 功能區(qū) 休閑娛樂功能區(qū) 會(huì)展會(huì)議推介培訓(xùn) 功能 區(qū) 倉儲(chǔ)、配送 服務(wù)功能 區(qū) 零售商業(yè) 功能區(qū) 公共環(huán)境設(shè)施服務(wù) 區(qū) 管理功能區(qū) 展示、交易功能區(qū) 功能設(shè)計(jì) —— 展示、交易功能區(qū) 同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在： ? 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）； ? 增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）； ? 經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位）； ? 對(duì)于小的代理商可將倉儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）； ? 可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲(chǔ)管理（ MIS系統(tǒng)）。 ?近七成的被訪者是通過租賃取得商鋪使用權(quán)的，而購買比例則僅占三成；中韓小商品城和工藝品城商鋪?zhàn)赓U比率相對(duì)較低，但是租賃比率依然在40— 60%之間。 以流行飾品和多種相關(guān)時(shí)尚商品的采購博覽為重點(diǎn) 。 ? 遼寧、湖北、河北、河南、陜西、貴州、湖南、廣東、江蘇等 10余個(gè)省市的近 20個(gè)專業(yè)小商品市場(chǎng)設(shè)立 義烏小商品展示中心 的有關(guān)事宜，正在洽談之中； ? 走出國門，義烏小商品城落戶首爾，一個(gè)個(gè)在異國他鄉(xiāng)“克隆”出來的市場(chǎng)相繼取得成功 。 2020年 10月 29日開業(yè) ， 共七層 ，目前僅開業(yè)三個(gè)樓層 ， 招商進(jìn)展緩慢 ， 基于重慶市政府對(duì)老市場(chǎng)的重新規(guī)劃與拆遷 ， 本市場(chǎng)前景尚為樂觀 。 開業(yè)已有兩年 ， 800多家商鋪只有 300多家開門營業(yè) ， 偌大的整個(gè)市場(chǎng)門可羅雀 ， 顯得冷清；由于配套設(shè)施好 ， 規(guī)劃先進(jìn) ，政府方面提供了很大的支持 ，市場(chǎng)前景依然樂觀 ， 并將該市場(chǎng)列入未來五年重點(diǎn)培育的市場(chǎng) 。 ? 經(jīng)營費(fèi)用的降低： 2020年，為降低商家經(jīng)營成本，一是下調(diào)部分市場(chǎng)經(jīng)營戶空調(diào)使用費(fèi)，調(diào)整部分商家續(xù)租租金，兩項(xiàng)讓利近 9000萬元。 ? 優(yōu)惠吸納采購商： 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)引進(jìn)名牌商品和規(guī)模采購商的實(shí)施意見（試行） 》 在 2020年出臺(tái)。配件 電工產(chǎn)品 車類 1 旅游購物中心 2 三層 五金廚衛(wèi)、小家電 兩個(gè)案例： 義烏國際商貿(mào)城 青島國際工藝品城 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 一期工程占地 420畝、建面34萬平方米，設(shè)主體市場(chǎng)、生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、商品采購中心、倉儲(chǔ)中心、餐飲中心五大經(jīng)營區(qū)，共有 9000多個(gè)商位 1萬多戶經(jīng)營戶。 （ 4）投資在產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和經(jīng)銷以及建立加工和配給中心，以此做批發(fā)業(yè)務(wù) 中國雖然仍未對(duì)外開放批發(fā)市場(chǎng)，但外國批發(fā)商主要采取以下四種辦法在中國建立批發(fā)網(wǎng)絡(luò)： 據(jù)有關(guān)專家介紹，外國批發(fā)商進(jìn)入中國批發(fā)市場(chǎng)的典型做法是： 一開頭做零售，然后發(fā)展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進(jìn)行批發(fā)業(yè)務(wù)。 生產(chǎn)主導(dǎo) 批發(fā)主導(dǎo) 零售主導(dǎo) 萬客隆、麥德龍、山姆店等應(yīng)該說都是從 批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉(zhuǎn)型過程中 的商業(yè)業(yè)態(tài)。青島的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)有著非常大的前景和優(yōu)越的發(fā)展條件，其間蘊(yùn)含著極巨大的發(fā)展商機(jī)。航空城里寫字樓租金超過阿姆斯特丹市中心租金，有 /天在此工作； 對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的再次剖析 —— 臨空經(jīng)濟(jì) 青島流亭空港產(chǎn)業(yè)區(qū)制造業(yè)基地總規(guī)劃面積 ，定位于電子信息、機(jī)械制造、精細(xì)化工、紡織服裝、現(xiàn)代物流等新興行業(yè)，分為一期、二期、歐洲產(chǎn)業(yè)園三個(gè)片區(qū)，產(chǎn)業(yè)區(qū)日漸雛形，物流功能急需完善。 世界著名空港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展歷程 ? 在 1959年愛爾蘭成立了香農(nóng)國際航空港自由貿(mào)易區(qū)，利用國外資金和原料發(fā)展加工貿(mào)易，代表世界空港產(chǎn)業(yè)區(qū)的誕生； ? 世界各國的許多機(jī)場(chǎng)，如美國的洛杉磯和菲尼克斯機(jī)場(chǎng)、日本的大阪和長崎機(jī)場(chǎng)、德國的法蘭克福和漢堡機(jī)場(chǎng)、荷蘭的史希斯浦爾機(jī)場(chǎng)、馬來西亞的蘇邦國際機(jī)場(chǎng)等，都在臨港地區(qū)發(fā)展了空港產(chǎn)業(yè)，并且都在使空港產(chǎn)業(yè)區(qū)向 航空城 發(fā)展。 中國的第二大品牌之都 青島擁有電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。沒有對(duì)大勢(shì)的預(yù)見，理念與戰(zhàn)略創(chuàng)新就成為無源之水，無本之木，成為失去方向的航船 ！ 從城市切入項(xiàng)目的思考 中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，山東省經(jīng)濟(jì)核心及對(duì)外窗口 ?青島對(duì)整個(gè)山東省經(jīng)濟(jì)總量貢獻(xiàn)巨大， 2020年 GDP占山東省 GDP總量的 ％，是山東省最大的經(jīng)濟(jì)體，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國城市中居第 10位，在 15個(gè)副省級(jí)城市中居第 4位。 核心問題解析 項(xiàng)目發(fā)展策略，切實(shí)解決項(xiàng)目的核心問題 機(jī)會(huì)背景 所面臨的外部環(huán)境及自身剖析 案例借鑒 市場(chǎng)回顧及宏觀環(huán)境機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)背景分析 戰(zhàn)略高度 創(chuàng)新源于對(duì)大勢(shì)的把握。 中國對(duì)外貿(mào)易強(qiáng)市，交通強(qiáng)市 貿(mào)易強(qiáng)市 ?青島港全年列中國第五位 ?礦石、原油等吞吐量列中國第一位 ?口岸外向度 75%，列中國第一位 交通強(qiáng)市 ?高速公路總里程全國高速公路總里程的六十分之一，占全省六分之一 ?青島市高速公路發(fā)展水平在全國同類城市中名列第一，并已初步達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。 ? 世界城市是以 技術(shù)革命 為其產(chǎn)生根本動(dòng)因的，現(xiàn)代的世界城市尤其受到信息技術(shù)不斷創(chuàng)新的深刻影響。 ?荷蘭阿姆斯特丹的史基浦機(jī)場(chǎng)除了航空運(yùn)輸，不僅有高檔寫字樓，還有會(huì)議、展覽中心、批發(fā)市場(chǎng)，以及便捷的物流中心，方便地連接陸、海、空等各種交通。 對(duì)于中韓國際小商城來說，必須從更高的層面、更大的區(qū)域尺度上梳理思路、盤存要素、配臵資源，在項(xiàng)目定位、功能設(shè)計(jì)、服務(wù)配臵、推廣公共方面有所創(chuàng)新，把以往的劣勢(shì)全部變成優(yōu)勢(shì)。 國外的流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)是從以生產(chǎn)者為主導(dǎo)發(fā)展到以批發(fā)商為主導(dǎo)，最終發(fā)展到以零售商為主導(dǎo) 。 （ 2）在出售國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場(chǎng)，建立批發(fā)銷售網(wǎng) ? 可口可樂在中國已投入 8億美元建立 20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網(wǎng) （ 3）在中國建立銷售代理網(wǎng) ? 代理商促銷的國外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機(jī)械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代理進(jìn)行的。 模式借鑒啟示 ? 若從開發(fā)形式看，中韓國際小商品城屬于房地產(chǎn)開發(fā)，我們研究認(rèn)為，入世后對(duì)以批發(fā)市場(chǎng)為依托的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)帶來一定的影響； ? 不研究國際上批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，不研究國外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目的投資建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)是非常大的； ? 采用適度超前的手段，建設(shè)一個(gè)符合市場(chǎng)需求的項(xiàng)目，利用國外批發(fā)企業(yè)試圖進(jìn)入中國的機(jī)會(huì)，通過合資、合作等模式，共同建立具有國際水平的批發(fā)市場(chǎng) ； ? 高檔次的國際性會(huì)展博覽活動(dòng)就可以提高一個(gè)區(qū)域在國際上的知名度，這是以傳統(tǒng)的銷售方式和市場(chǎng)推廣方式所難以達(dá)到的，必須著力開展這方面的工作。 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 樓層 經(jīng)營品種 各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（ %） 一層 普通玩具、電動(dòng)玩具、充氣玩具、毛絨 玩具、花類 普通玩具 9 電動(dòng)玩具 2 充氣玩具 3 毛絨玩具 花類 二層 珠寶、頭飾 珠寶 頭飾 三層 飾品配件、相框、旅游工藝、瓷器水晶、 裝飾工藝、喜慶工藝 飾品配件 相框 旅游工藝 瓷器水晶 裝飾工藝 喜慶工藝 四層 生產(chǎn)企業(yè)直銷中心 生產(chǎn)直銷中心 25 一期主要經(jīng)營品種 ：花類、玩具、珠寶、首飾、工藝飾品 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 一期各經(jīng)營品種所占面積的大概比例 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 樓層 經(jīng)營品種 各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（ %） 一層 雨具、傘具、箱包 雨具 傘具 箱包 15 二層 鎖具、五金工具、 配件、電工產(chǎn)品、 車類、旅游購物中心 鎖具 五金工具 燈具 鐘表 3 電訊器材 3 旅游購物中心 2 四層 生產(chǎn)企業(yè)直銷中心 生產(chǎn)直銷中心 20 五層 特色展館、外貿(mào)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) 特色展館等 20 二期主要經(jīng)營品種 ：五金、電子、電器、箱包、鐘表、雨具 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 二期各經(jīng)營品種所占面積的大概比例 義烏商品產(chǎn)地及經(jīng)營戶原籍情況 商品產(chǎn)地配臵情況 地區(qū) 占比（ %） 備注 浙江省內(nèi) 其中金華 %；義烏 % 廣東 廣東玩具與電子電器 其他地區(qū) 合計(jì) 100 經(jīng)營戶原籍組成情況 地區(qū) 占比（ %） 備注 義烏本地 浙江省內(nèi)義烏市外 26 溫州占 ％ 境外經(jīng)營戶 韓國、東南亞等地的外商為主 浙江省外其他地區(qū) 合計(jì) 100 商品以浙江省內(nèi)為主，浙江作為生產(chǎn)大省，是市場(chǎng)成功基礎(chǔ) 義烏人善經(jīng)商也是市場(chǎng)成功的根本 義烏成功的原因 ① 政府政策支持是市場(chǎng)發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾 ? 義烏市政府確立并堅(jiān)定不移地實(shí)施“興商建市”發(fā)展戰(zhàn)略，走以商貿(mào)業(yè)為龍頭帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展之路，浙江省委省政府兩次專門發(fā)文，在全省學(xué)習(xí)推廣義烏發(fā)展經(jīng)驗(yàn)； ? 國家領(lǐng)導(dǎo)、專家先后到中國小商品城視察、檢查、指導(dǎo)工作； ② 遵循市場(chǎng)規(guī)則的經(jīng)營理念是市場(chǎng)發(fā)展的保證 ? 經(jīng)商意識(shí)強(qiáng)烈、遵循商業(yè)規(guī)則； ? 秉持誠信經(jīng)營的原則； ③ 地方產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)成功堅(jiān)強(qiáng)的基礎(chǔ) ? 浙江省是制造行業(yè)大省，大量的中小型的小商品制造企業(yè)需要專業(yè)市場(chǎng)為銷售渠道 義烏成功的原因 ④ 經(jīng)營決策促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展 ? 天天博覽會(huì)： 1995年，“首屆小商品博覽會(huì)”舉辦，并于每年舉辦一屆，至 2020年發(fā)展成為“首屆中國義烏國際小商品博覽會(huì)”（義博會(huì)）， 2020年舉辦全國首屆行書、草書大展活動(dòng)和首屆中國小商品城文化藝術(shù)節(jié)。這是繼黑龍江省尚志市后，設(shè)立的第二個(gè)集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心。 中國批發(fā)市場(chǎng)新項(xiàng)目帶來的反思 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目定位 目前狀況 廣州國際玩具禮品城 共 40萬平方米 ， 首期建面約 10萬平方米 ， 商鋪近 800個(gè) ， 二期除商鋪外 ，還設(shè)有研發(fā)中心 ， 約 10萬平方米的大型展覽中心為舉辦國內(nèi)外各種訂貨會(huì) 、 采購會(huì) 、 綜合展覽活動(dòng)等提供便捷的服務(wù) ， 三期包括一個(gè)占地約 4萬平方米的商務(wù)主題公園 ， 集娛樂 、 游玩 、 體驗(yàn)為一體 項(xiàng)目定位于信息化 、 國際性 、 物流型 ， 以 “ 商流 、 信息流 、 資金流 、物流 ” 合一為目標(biāo) ， 建成后將成為全球最大的玩具禮品商流中心 。 據(jù)說目前招商狀況不太理想 重慶盛世金源國際商貿(mào)城 西部最大的單體批發(fā)市場(chǎng) ， 總投資額 26億 、 總建筑面積 68萬平米 、超過 5000余商戶同場(chǎng)經(jīng)營 ， 4000個(gè)停車位 ， 5萬平方物流配送中心 以品牌服飾 、 現(xiàn)代家飾 、 工藝禮品 、日用商品交易為核心的復(fù)合產(chǎn)業(yè)形態(tài) ， 以展示和推介為主題的 、 經(jīng)營多種品牌商品的 、 鏈接電子商務(wù)系統(tǒng)的 、 具有