【正文】 ，本項(xiàng)目無(wú)論在項(xiàng)目選擇方向、選擇時(shí)機(jī)、政府及政策可能的支持力度、還是在巨大的潛在盈利、項(xiàng)目的可操作性等方面對(duì)所有參與其中的合作伙伴都具有極其重要的商業(yè)價(jià)值。 同時(shí)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可通過(guò)部分商鋪物業(yè)的發(fā)售，實(shí)現(xiàn)不低于 40 億的商業(yè)地產(chǎn)銷售額；同時(shí)寫字樓及部分商鋪將長(zhǎng)期持有，以租金收入來(lái)實(shí) 現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本、管理成本、廣告成本等的大致相抵。 襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 44 頁(yè) 共 46 頁(yè) PART7 項(xiàng)目 綜合效益分析 襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 45 頁(yè) 共 46 頁(yè) 一、社會(huì)效益 1，促進(jìn)襄陽(yáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善城市商業(yè)功能。 對(duì)此，要提前制定切實(shí)可行的宣傳方案，利用立體媒體，采取強(qiáng)勢(shì)廣告， 配合實(shí)際的交易優(yōu)惠政策， 在短時(shí)間做到家喻戶曉，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度，完全可以解決上 述啟動(dòng)困難。 二、 商業(yè) 政策變化 眾多新舊商戶入駐新興的襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城經(jīng)營(yíng)后， 可能遇到稅 費(fèi)政策的變化， 若造成經(jīng)營(yíng)戶相關(guān)經(jīng)營(yíng)成本上揚(yáng)，亦將成為影響本新興項(xiàng)目成功的關(guān)鍵點(diǎn)知一。 本項(xiàng)目依 托襄陽(yáng)城區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將是能夠把小商品市場(chǎng)組合在一起形成高聚集的場(chǎng)所，有效促進(jìn)襄陽(yáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善城市商業(yè)功能，能進(jìn)一步加快當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程。而商貿(mào)類的產(chǎn)業(yè)綜合體，在此方面作用更是突出。在改善商業(yè)形象、保障消費(fèi)權(quán)益、提升消費(fèi)安全環(huán)境、促進(jìn)資源合理利用等方面均有積極意義?？梢灶A(yù)見，以配合國(guó)家“十二五”發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)綜合體）地產(chǎn)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，適應(yīng)時(shí)代潮流。政府已經(jīng)明確提出，在未來(lái) 5 年，將建設(shè)一批在全國(guó)、全省有影響力的大型物流市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、工業(yè)品批發(fā)交易市場(chǎng)等。 襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 37 頁(yè) 共 46 頁(yè) 建設(shè)占地總面積控制 在 30 平方公里以內(nèi)的牛首批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)，市場(chǎng)園區(qū)重點(diǎn)布局各類批發(fā)市場(chǎng)、生產(chǎn)加工區(qū)、物流配送區(qū)、電子信息平臺(tái)等，逐步培育成商品交易、配套加工、物流配送、電子商務(wù)等功能齊全、輻射面廣、現(xiàn)代化的區(qū)域性商貿(mào)物流中心。加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本，推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品、大宗礦產(chǎn)品、重要工業(yè)品等重點(diǎn)領(lǐng)域物流發(fā)展；優(yōu)化城市批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局，支持發(fā)展具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大型商貿(mào)流通企業(yè)。（屬于義烏小商品城第三代商鋪的類型），既能展示商 品又能做為簡(jiǎn)單的倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、臨時(shí)居住甚至做為小型的加工場(chǎng)所，特別適合市場(chǎng)的初期培育。 中心廣場(chǎng)：結(jié)合會(huì)展中心、星級(jí)賓館等重要建筑建設(shè)。 辦公樓：容納物管、工商、銀行、稅務(wù)等一站式服務(wù)設(shè)施 （圖：市場(chǎng)辦公樓及廣場(chǎng)效果） 襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 33 頁(yè) 共 46 頁(yè) 寫字樓 ： 針對(duì)特定商戶需求，以提升商戶辦公環(huán)境為主旨 ，同時(shí)提升襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城的整體形象 。 根據(jù) 襄陽(yáng)國(guó)際 小商品 工貿(mào) 城 的功能定位，以及市場(chǎng)功能完善的需要，初步提出主要宜建項(xiàng)目有： 市場(chǎng)區(qū)綜合樓 商鋪 。 B/ 倉(cāng)儲(chǔ)貨運(yùn) 物流需求巨大 C/ 郵政 現(xiàn)代郵政概念已經(jīng)呼之欲出 D/ 金融 巨大的現(xiàn)貨貿(mào)易量必須依托金融系統(tǒng) E/ 商務(wù)中心 F/ 商務(wù)會(huì)所 G/ 餐飲配套等 襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 30 頁(yè) 共 46 頁(yè) PART4 開發(fā) 節(jié)奏及物業(yè)組合 襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 31 頁(yè) 共 46 頁(yè) 一、項(xiàng)目開發(fā) 建設(shè)節(jié)奏 襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城 項(xiàng)目總體開發(fā)周期為 34 年，分 二 期開發(fā)。 E\ 廠家直銷店 對(duì)于一些非國(guó)內(nèi)知名品牌的生產(chǎn)企業(yè)，在批發(fā)市場(chǎng)設(shè)立銷售點(diǎn)，小批量批發(fā)和零售。 B\ 銷售公司 銷售公司是生產(chǎn)廠家的子公司，可以在批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)設(shè)立產(chǎn)品展示廳，兼做零售。 二 、 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng) （一）目標(biāo)客戶群 本案是一個(gè)復(fù)合型的批發(fā)市場(chǎng)，而不僅僅是一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)。 （ 四 ） 發(fā)展理念定位 襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 26 頁(yè) 共 46 頁(yè) 理念一： 做中國(guó)一流的、有完善的商業(yè) 配套功能的商業(yè)門戶概念項(xiàng)目，為國(guó)內(nèi)國(guó)際一流品牌提供交易平臺(tái)，打造一流的中國(guó)中部地區(qū)小商品集散中心和批發(fā)中心。此外，襄荊高速公路北交滬銀高速公路達(dá)河南，南邊滬蓉東西主干線通湖南。如下圖所示： 襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 19 頁(yè) 共 46 頁(yè) 5）首選用地情況分析 項(xiàng)目首選用 地 整個(gè)地塊呈南北向延伸，地塊較為規(guī)整。 公路交通： 福銀高速 G70 和二廣高速 G55，及 207 和 316 兩條國(guó)道在市區(qū)縱橫交匯，并與京珠和瀘蓉等全國(guó)高速公路網(wǎng)相連，基本可與相距 1000 公里左右的大城市實(shí)現(xiàn)朝發(fā)夕至。 2）關(guān)于牛首工業(yè)園 牛首工業(yè)園是省級(jí)樊城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“一區(qū)四園”之一，園區(qū)規(guī)劃范圍東起襄荊高速公路，西至人民西路（ 316國(guó)道），規(guī)劃總用地面積 約 15 平方公里。可以預(yù)見，以配合國(guó)家“十二五”發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)綜合體）地產(chǎn)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，適 應(yīng)時(shí)代潮流。 2021 年，襄陽(yáng)市商品房庫(kù)存 萬(wàn)平方米 ，同比增長(zhǎng) %。 2021 年，襄陽(yáng)市商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 2021 年，襄陽(yáng)市商品房峻工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降。 2．專業(yè)市場(chǎng)功能突出 就目前現(xiàn)狀看， 襄陽(yáng) 的專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)較為成功。目前，本土的好鄰居、美聯(lián)等超市遍地開花；沃爾瑪、武商量販、華洋堂、銀泰百貨、蘇寧等商業(yè)巨頭加速進(jìn)駐，更有萬(wàn)達(dá)這樣的商業(yè)巨頭入駐，引入新型商業(yè)模式搶占市場(chǎng)先機(jī)。 四 、襄陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境 ◎ 商業(yè)發(fā)展格局 ：本土商業(yè)為主 襄陽(yáng)是 一個(gè)古城，其商業(yè)格局隨著 襄陽(yáng) 市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展二逐漸形成。 ◎ 產(chǎn)業(yè)支撐： 以工業(yè)立市，龍頭汽車產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)能的同時(shí)，形成了機(jī)電、食品加工、軍工等六大支柱產(chǎn)業(yè)的完善產(chǎn)業(yè)格局。市區(qū)經(jīng)濟(jì)位居湖北省第二（僅 次于武漢市），經(jīng)濟(jì)總量全省第三（ 占全省 GDP 總量的 %）。長(zhǎng)江最大的支流 —— 漢江，穿境而過(guò)，可通航 500 噸級(jí)船舶。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)、省級(jí)風(fēng)景區(qū) 36處，其中古隆中為國(guó)家級(jí) 4A 風(fēng)景區(qū)。中華民族智慧的化身諸葛亮在襄陽(yáng)城西 13 公里處的古隆中寓居 10 年，同時(shí)，孟浩然、張繼、宋玉等一大批文人名士使襄陽(yáng)大地更具人文底蘊(yùn)。襄陽(yáng)西接川陜，東臨江漢，南通湘粵，北 達(dá)宛洛，是鄂、渝、川、陜、豫五省市毗鄰地區(qū)的交通樞紐。 襄陽(yáng)國(guó)際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書