【正文】 ，本項目無論在項目選擇方向、選擇時機(jī)、政府及政策可能的支持力度、還是在巨大的潛在盈利、項目的可操作性等方面對所有參與其中的合作伙伴都具有極其重要的商業(yè)價值。 同時，項目預(yù)計可通過部分商鋪物業(yè)的發(fā)售，實現(xiàn)不低于 40 億的商業(yè)地產(chǎn)銷售額；同時寫字樓及部分商鋪將長期持有，以租金收入來實 現(xiàn)運(yùn)營成本、管理成本、廣告成本等的大致相抵。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計劃書 第 44 頁 共 46 頁 PART7 項目 綜合效益分析 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計劃書 第 45 頁 共 46 頁 一、社會效益 1，促進(jìn)襄陽區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善城市商業(yè)功能。 對此，要提前制定切實可行的宣傳方案，利用立體媒體，采取強(qiáng)勢廣告， 配合實際的交易優(yōu)惠政策， 在短時間做到家喻戶曉，擴(kuò)大市場知名度，完全可以解決上 述啟動困難。 二、 商業(yè) 政策變化 眾多新舊商戶入駐新興的襄陽國際小商品工貿(mào)城經(jīng)營后， 可能遇到稅 費政策的變化， 若造成經(jīng)營戶相關(guān)經(jīng)營成本上揚(yáng)，亦將成為影響本新興項目成功的關(guān)鍵點知一。 本項目依 托襄陽城區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將是能夠把小商品市場組合在一起形成高聚集的場所，有效促進(jìn)襄陽區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善城市商業(yè)功能，能進(jìn)一步加快當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程。而商貿(mào)類的產(chǎn)業(yè)綜合體，在此方面作用更是突出。在改善商業(yè)形象、保障消費權(quán)益、提升消費安全環(huán)境、促進(jìn)資源合理利用等方面均有積極意義?？梢灶A(yù)見，以配合國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)綜合體）地產(chǎn)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，適應(yīng)時代潮流。政府已經(jīng)明確提出，在未來 5 年，將建設(shè)一批在全國、全省有影響力的大型物流市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、工業(yè)品批發(fā)交易市場等。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計劃書 第 37 頁 共 46 頁 建設(shè)占地總面積控制 在 30 平方公里以內(nèi)的牛首批發(fā)市場園區(qū)，市場園區(qū)重點布局各類批發(fā)市場、生產(chǎn)加工區(qū)、物流配送區(qū)、電子信息平臺等，逐步培育成商品交易、配套加工、物流配送、電子商務(wù)等功能齊全、輻射面廣、現(xiàn)代化的區(qū)域性商貿(mào)物流中心。加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本，推動農(nóng)產(chǎn)品、大宗礦產(chǎn)品、重要工業(yè)品等重點領(lǐng)域物流發(fā)展；優(yōu)化城市批發(fā)市場等商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局，支持發(fā)展具有國際競爭力的大型商貿(mào)流通企業(yè)。（屬于義烏小商品城第三代商鋪的類型），既能展示商 品又能做為簡單的倉儲、辦公、臨時居住甚至做為小型的加工場所，特別適合市場的初期培育。 中心廣場：結(jié)合會展中心、星級賓館等重要建筑建設(shè)。 辦公樓：容納物管、工商、銀行、稅務(wù)等一站式服務(wù)設(shè)施 （圖：市場辦公樓及廣場效果） 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計劃書 第 33 頁 共 46 頁 寫字樓 ： 針對特定商戶需求，以提升商戶辦公環(huán)境為主旨 ，同時提升襄陽國際小商品工貿(mào)城的整體形象 。 根據(jù) 襄陽國際 小商品 工貿(mào) 城 的功能定位，以及市場功能完善的需要，初步提出主要宜建項目有： 市場區(qū)綜合樓 商鋪 。 B/ 倉儲貨運(yùn) 物流需求巨大 C/ 郵政 現(xiàn)代郵政概念已經(jīng)呼之欲出 D/ 金融 巨大的現(xiàn)貨貿(mào)易量必須依托金融系統(tǒng) E/ 商務(wù)中心 F/ 商務(wù)會所 G/ 餐飲配套等 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計劃書 第 30 頁 共 46 頁 PART4 開發(fā) 節(jié)奏及物業(yè)組合 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計劃書 第 31 頁 共 46 頁 一、項目開發(fā) 建設(shè)節(jié)奏 襄陽國際小商品工貿(mào)城 項目總體開發(fā)周期為 34 年，分 二 期開發(fā)。 E\ 廠家直銷店 對于一些非國內(nèi)知名品牌的生產(chǎn)企業(yè)，在批發(fā)市場設(shè)立銷售點，小批量批發(fā)和零售。 B\ 銷售公司 銷售公司是生產(chǎn)廠家的子公司，可以在批發(fā)市場內(nèi)設(shè)立產(chǎn)品展示廳，兼做零售。 二 、 項目目標(biāo)市場 （一）目標(biāo)客戶群 本案是一個復(fù)合型的批發(fā)市場，而不僅僅是一個批發(fā)市場。 （ 四 ） 發(fā)展理念定位 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計劃書 第 26 頁 共 46 頁 理念一： 做中國一流的、有完善的商業(yè) 配套功能的商業(yè)門戶概念項目，為國內(nèi)國際一流品牌提供交易平臺，打造一流的中國中部地區(qū)小商品集散中心和批發(fā)中心。此外，襄荊高速公路北交滬銀高速公路達(dá)河南，南邊滬蓉東西主干線通湖南。如下圖所示： 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計劃書 第 19 頁 共 46 頁 5）首選用地情況分析 項目首選用 地 整個地塊呈南北向延伸，地塊較為規(guī)整。 公路交通： 福銀高速 G70 和二廣高速 G55，及 207 和 316 兩條國道在市區(qū)縱橫交匯，并與京珠和瀘蓉等全國高速公路網(wǎng)相連，基本可與相距 1000 公里左右的大城市實現(xiàn)朝發(fā)夕至。 2）關(guān)于牛首工業(yè)園 牛首工業(yè)園是省級樊城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“一區(qū)四園”之一，園區(qū)規(guī)劃范圍東起襄荊高速公路，西至人民西路（ 316國道），規(guī)劃總用地面積 約 15 平方公里。可以預(yù)見，以配合國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)綜合體）地產(chǎn)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，適 應(yīng)時代潮流。 2021 年，襄陽市商品房庫存 萬平方米 ，同比增長 %。 2021 年，襄陽市商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %。 2021 年，襄陽市商品房峻工面積為 萬平方米，同比增長 %。 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降。 2．專業(yè)市場功能突出 就目前現(xiàn)狀看， 襄陽 的專業(yè)市場開發(fā)運(yùn)營較為成功。目前，本土的好鄰居、美聯(lián)等超市遍地開花；沃爾瑪、武商量販、華洋堂、銀泰百貨、蘇寧等商業(yè)巨頭加速進(jìn)駐，更有萬達(dá)這樣的商業(yè)巨頭入駐，引入新型商業(yè)模式搶占市場先機(jī)。 四 、襄陽商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境 ◎ 商業(yè)發(fā)展格局 ：本土商業(yè)為主 襄陽是 一個古城，其商業(yè)格局隨著 襄陽 市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展二逐漸形成。 ◎ 產(chǎn)業(yè)支撐： 以工業(yè)立市，龍頭汽車產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)能的同時，形成了機(jī)電、食品加工、軍工等六大支柱產(chǎn)業(yè)的完善產(chǎn)業(yè)格局。市區(qū)經(jīng)濟(jì)位居湖北省第二（僅 次于武漢市），經(jīng)濟(jì)總量全省第三（ 占全省 GDP 總量的 %）。長江最大的支流 —— 漢江，穿境而過，可通航 500 噸級船舶。境內(nèi)有國家級、省級風(fēng)景區(qū) 36處，其中古隆中為國家級 4A 風(fēng)景區(qū)。中華民族智慧的化身諸葛亮在襄陽城西 13 公里處的古隆中寓居 10 年，同時，孟浩然、張繼、宋玉等一大批文人名士使襄陽大地更具人文底蘊(yùn)。襄陽西接川陜，東臨江漢，南通湘粵，北 達(dá)宛洛，是鄂、渝、川、陜、豫五省市毗鄰地區(qū)的交通樞紐。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計劃書