【正文】 不同地段的摸底調(diào)查，得出目前樂山市具有代表性商鋪?zhàn)赓U價(jià)格： 牛耳橋是進(jìn)出樂山的北大門 ,其地理位置相當(dāng)重要 ,每天的人流量非常大 ,此處目前是樂山商品批發(fā)的集散地 ,影響力輻射整個(gè)樂山 ,由于處于黃金地段 ,各商家爭(zhēng)奪很激烈 ,所以租金也很昂貴 .大致在100 元左右 /平方米 . 與牛耳橋地理位置相類似 的是高北門 ,也是黃金地段 ,唯一不同的是這里主要經(jīng)營(yíng)的是高檔品牌服裝 ,已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng) .其租金和牛耳橋相當(dāng) . 玉堂街在樂山老城區(qū)由相當(dāng)?shù)挠绊懥?,但是隨著城市的拓展 ,影響力有所減弱 .其租金在 80100 元 /平方米之間 . 此資料來自 , 大量管理資料下載 27 丁冬街也是樂山的一條主干道 ,但由于地勢(shì)不平坦 ,所以影響了價(jià)值的提升 ,目前租金維持在 50 元 80 元 /平方米之間 目前樂山在權(quán)力打造的新城市商業(yè)圈主要在樂山新廣場(chǎng)附近 ,但是由于人氣不足 ,還沒有在樂山形成氣候 .其租金也很不穩(wěn)定 . 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題 沿街為市的商業(yè)形式占據(jù)主導(dǎo) 地位 通過在樂山市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)房地產(chǎn)卻仍處在沿街為市的階段，不僅如此，其主要經(jīng)營(yíng)的仍是低端市場(chǎng)用以滿足本地區(qū)消費(fèi)者的產(chǎn)品，樂山市的商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)仍很傳統(tǒng)。 由于地形及歷史的原因，樂山其他區(qū)域的商業(yè)發(fā)展并沒有形成氣候。但樂 山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長(zhǎng)，是伴隨中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。金海棠賓館目前仍是樂山市最高檔的休閑度假場(chǎng)所之一。金海棠賓館是典型的新興城市型酒店，主題特色和服務(wù)概念模糊，但商務(wù)會(huì)議與休閑設(shè)施較齊全，目前，樂山市高規(guī)格的接待基本都放在此。但目前，樂山大佛景區(qū)主要吸引的是外地觀光游客，峨眉山山憑借良好的自然生態(tài)環(huán)境，成為四川地區(qū)休閑度假及會(huì)議市場(chǎng)的主 要選擇地之一，產(chǎn)品附加值相對(duì)較高：樂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展緩慢不僅大大落后于峨眉山山旅游房地產(chǎn)，而且也與四川其他旅游景區(qū)的旅游房地產(chǎn)發(fā)展有較大差距，其發(fā)展現(xiàn)狀表現(xiàn)在專業(yè)化程度不高、特色不突出，導(dǎo)致其資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)沒有發(fā)揮。 五、房地產(chǎn)產(chǎn)品特色不突出 1 樂山市旅游房地產(chǎn)主題不突出、發(fā)展緩慢 旅游房地產(chǎn)是結(jié)合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢(shì)開發(fā)房地產(chǎn)，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)形式。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，市場(chǎng)不夠規(guī)范 首先從土地運(yùn)作方面來講，國(guó)土資源部 11 號(hào)文件要求土地供應(yīng)實(shí)行“招掛拍“后，仍有大量的存量土地、劃撥土地、違法地進(jìn)入商業(yè)開發(fā)市場(chǎng)，開發(fā)商的巨額暴利正 是來源于此。與四川同等城市樓盤相比，樂山市市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)顯得波瀾不驚。 三、房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模小，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，“短平快”項(xiàng)目居多。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)融資各種方式均有局限性。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款 。貸款增長(zhǎng)過猛勢(shì)必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對(duì)銀行貸款的依賴增強(qiáng)，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。 房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)過程都離不開銀行支持 (在中國(guó)現(xiàn)有的金融體制條件下 )。 其四 ，樂山 房地產(chǎn)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問題及局 部泡沫問題得以調(diào)整和控制。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，不乏有靠關(guān)系或有限資金短平快開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，不僅對(duì)消費(fèi)者不利，對(duì)銀行來講也存在較大風(fēng)險(xiǎn)。如開發(fā)企業(yè)開始根據(jù)自己開發(fā)能力調(diào)整項(xiàng)目定位。 樂山 房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的 此資料來自 , 大量管理資料下載 19 企業(yè)少，對(duì)自有資金有限的企業(yè)， “121 號(hào) ” 文件的出臺(tái)等于釜底抽薪。 樂山房地產(chǎn)融資收 “121 號(hào) ” 文件的影響 很大。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。 盡管有房地產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)及央行政策出臺(tái)等因素作用，但開發(fā)資金相對(duì)取得較大程度增長(zhǎng)， 2020 此資料來自 , 大量管理資料下載 18 年 樂山 房地產(chǎn)到位資金累計(jì)為 92635 萬 元，增長(zhǎng) %，是 1995年以來的最高增幅。 二、樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題 2020 年 樂山 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，資金是最重要。而總的 銷售量為 萬平方米。全 市 商品房空置面積為 萬平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，增速比去年同期低 個(gè)百分點(diǎn)。 四、 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn) 此資料來自 , 大量管理資料下載 16 2020 年 ， 樂山 商品房銷售形勢(shì)較好，商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；其中，住宅 萬平方米，同比增長(zhǎng)%，且個(gè)人購(gòu)房比例占其總銷售面積的 95%，是拉動(dòng) 樂山 房地產(chǎn)增長(zhǎng)的主 要?jiǎng)恿Α?其中：住宅 58369 萬 元，同比增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 26165 萬 元，同比增長(zhǎng) %，辦公樓 及其他 6690 萬 元，同比增長(zhǎng) %； 二、 資金到位情況良好 2020 年 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金 92635 萬 元，比去年同期增長(zhǎng) %，其中定金及預(yù)收款到位 39868 元，比去年同期增長(zhǎng) %，占當(dāng) 年 到位資金的比例高達(dá) 43%。而新建商品房?jī)r(jià)格的快速增長(zhǎng)，也迫使許多購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向二手房。今年前兩個(gè)月，中心城區(qū)的商鋪等非住宅銷售達(dá)到 471 宗、 萬平方米 ,分別占銷售總量的 27%和 %,而銷售金額則占前兩月銷售總額的 %,樂山樓市第一次出現(xiàn)了商鋪銷售金額超過住宅銷售金額的可喜局面。從微觀層面來看，對(duì)樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及其對(duì)策的研究有助于樂山企業(yè)更好的把握歷史的趨勢(shì)及現(xiàn)實(shí)的要求，從而更有利于企業(yè)的發(fā)展壯大，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。通過發(fā)展緊鄰景區(qū)的旅游房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和酒店房地產(chǎn)，完善服務(wù)配套體系，通過樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。樂山市在旅游景區(qū)景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)上已達(dá)到較高水平，但對(duì)水文化、佛教文化等主題旅游產(chǎn)品的挖掘和包裝還不夠，區(qū)域內(nèi)其他豐富的旅游資源還沒有合理開發(fā)利用，傳統(tǒng)觀光旅游產(chǎn)品趨于老化， 此資料來自 , 大量管理資料下載 13 餐飲，娛樂、休閑、度假、會(huì)議、會(huì)展等旅游項(xiàng)目開發(fā)與觀光產(chǎn)品尚未能有機(jī)結(jié)合，旅游產(chǎn)品的吸引力不強(qiáng)。旅游環(huán)境氛圍營(yíng)造不夠，作為旅游目的地和旅游服務(wù)接待支撐中心的綜合功能還不完善。從上面的數(shù)據(jù)可以得出，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)已經(jīng)成為樂山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。 在全國(guó)這樣的大趨勢(shì)下，樂山市以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資業(yè)也持續(xù)增長(zhǎng)，已基本實(shí)現(xiàn)從數(shù)量擴(kuò)張型向數(shù)量與質(zhì)量并重提高型轉(zhuǎn)變，由粗放型向規(guī)模與集約型轉(zhuǎn)化的變革。 第四節(jié) 樂山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 此資料來自 , 大量管理資料下載 11 一、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 1998 年至 2020 年 ,全國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率分別為 %、 11%、%、 %、 %，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于 GDP 增長(zhǎng)速度，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，今年12 月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易 1737 宗、 27 萬平方米，交易總額達(dá) 億元，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長(zhǎng) 95%、200%、 170%。那么在樂山房地產(chǎn)規(guī)劃方面，既要滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，又 要 此資料來自 , 大量管理資料下載 10 妥善處理好現(xiàn)存的文物古跡，充分展示樂山深厚的文化底蘊(yùn)和不可多得的山水風(fēng)光，提高城市品位，增強(qiáng)中心城區(qū)凝聚人氣。中國(guó)第一山的建設(shè)，包括的內(nèi)容很多，比如旅游、文化等等，其中很重要的一方面就是城市的建設(shè)。 峨眉山和樂山大佛是世界自然與文化遺產(chǎn)，具有世界級(jí)的影響力。 為把樂山建成國(guó)際旅游城市、人居環(huán)境典范城市， 樂山市政府 提出了 “ 精雕細(xì)刻山水城市 ” 的城市建設(shè)理念，它不僅包含了至善至美的夢(mèng)境，更要求在城市建設(shè)中融入盡可能多的人文關(guān)懷，體現(xiàn)更多的山水園林特色。 城市的建立和發(fā)展，標(biāo)志著人類文明的進(jìn)程。得力于大自然的神奇造化，樂山自古被視為祥瑞之地，享有 “ 魚米三江金天府，峨山沫水秀嘉州 ” 之美譽(yù)，聯(lián)合國(guó)城市管理專家為樂山美麗的自然山水所折服，發(fā)出 “ 森林在城市中，城市在山水中 ” 的由衷贊嘆。其中：交通、電力、通訊業(yè)完成投資 21962 萬元，以水、電、氣供應(yīng)為主的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施完成投資 3789 萬元。城區(qū)面積由 1983 年的 千平方米 此資料來自 , 大量管理資料下載 7 擴(kuò)到 千平方米，人均居住面積由 1983 年的 4． 69 平方米增到 平方米。 樂山市建市二十多年來，全面貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針，努力把樂山市建設(shè)成為風(fēng)景優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、文明開放的現(xiàn)代化城市。城市生活品質(zhì)顯著改善，城市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力飛速提升。目標(biāo)是：力爭(zhēng)到 2020 年城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境明顯改善，城市居民科學(xué)文化素質(zhì)和現(xiàn)代市民意識(shí)顯著增強(qiáng)，全市城鎮(zhèn) 化水平提高到 32％。從微觀上要以市 場(chǎng)需求為導(dǎo)向，配合城市建設(shè)的需要；增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)，開發(fā)出有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品；企業(yè)也需要苦練內(nèi)功，構(gòu)建自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 本文正是研究這一范圍的內(nèi)容。但是同時(shí)也應(yīng)看到，樂山市區(qū)的房地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次不能和區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源條件相匹配。本文擬從管理學(xué)的角度出發(fā)，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論的一些觀點(diǎn)，采用大量樂山實(shí)際的案例，對(duì)樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，作一些初步的探討，并提出相應(yīng)對(duì)策。這與樂山市的城市定位和發(fā)展目標(biāo)極不相稱。進(jìn)入 2020 年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢(shì)，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。 此資料來自 , 大量管理資料下載 1 前言 樂山市有非常豐富的自然資源和文化資源，舉世聞名的樂山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江匯合處。全年商品房竣工面積 萬平方米：商品房銷售 萬平方米，銷售面積超過竣工面積，表明房地 產(chǎn)市場(chǎng)呈供求短缺之勢(shì)。在中國(guó)范圍內(nèi)，樂山城市的知名度非常低，不少外省人認(rèn)為樂山是一個(gè)縣城。才是樂山房地產(chǎn)業(yè)的出路。 在這樣一座美麗的城市里，作為樂山城市建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，在近幾年取得了很大的發(fā)展。面對(duì)這樣的局面，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)立足于新的高度，思索如何充分發(fā)揮房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)城市的形象，如何與經(jīng)營(yíng)城市的理念更好的結(jié)合。從宏觀上要理清思路，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境；繼續(xù)深化機(jī)制改革，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；積極開拓房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道。 關(guān)鍵詞：樂山市 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展對(duì)策 此資料來自 , 大量管理資料下載 5 上篇：樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問題分析 第一章 樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性 第一節(jié) 符合樂山城市建設(shè)的需要 樂山市經(jīng)營(yíng)城市的指導(dǎo)思想是：按照建設(shè)國(guó)際旅游城市、四川的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市和最優(yōu)美城市的總體要求，以改善城市環(huán)境、增強(qiáng)城市功能、 提高城市競(jìng)爭(zhēng)力為目標(biāo)，以科學(xué)規(guī)劃為龍頭，以經(jīng)營(yíng)城市資產(chǎn)為支點(diǎn)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)、效益意識(shí)，綜合統(tǒng)籌城市資源，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展投入產(chǎn)出的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。近年，該市著力于獨(dú)特城市個(gè)性的保護(hù)和傳承，以保護(hù)世界文化遺產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)城市整體價(jià)值，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力為目標(biāo)，按“護(hù)其貌、顯其顏、保其韻、鑄其魂”的思路，實(shí)施城市整體規(guī)劃，初步形成了川西文化特征鮮明的城市總體風(fēng)貌。房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，必將推動(dòng)舊城的改造和新城的開發(fā)，將有效改善城市人口分布現(xiàn)狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，有利于城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的提高。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)、舊城改造和新區(qū)開發(fā)、風(fēng)景區(qū)建設(shè)、城市管理等工作均取得了一定成績(jī)，城市面貌發(fā)生了較大變化。通 過土地出讓、BOT 等方式，集中財(cái)力，投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 2020 年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資 68245 萬元，較同期增長(zhǎng) ％。享譽(yù)世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之上，與云 霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。改革開放以來，樂山以開放的姿態(tài)，好客的熱情，先后同日本、美國(guó)、澳大利亞等 50 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了友好交往和經(jīng) 濟(jì)協(xié)作關(guān)系，一批國(guó)際財(cái)團(tuán)和企業(yè)相繼來樂山投資成功，每年引進(jìn)外資和出口創(chuàng)匯均位于四川省前列，摩托羅拉公司在中國(guó)的第一個(gè)合資企業(yè) —— 菲尼克斯就建設(shè)在這里，樂山正在成為中國(guó)西部的投資熱土。建設(shè)“ 中國(guó)第一山 ” ，把樂山建成最美麗城市，雄圖大略，豈止一山一城，一時(shí)一宜，而是包括整個(gè)樂山 ，應(yīng)向更宏偉的目標(biāo)奮進(jìn)。也可以說，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)具有舉足輕重的作用。 另外，四川省政府日前提出“中國(guó)第一山”的計(jì)劃，使樂山城市建設(shè)進(jìn)入了新的歷史性階段。比如，樂山舊城留有歷代的建筑，現(xiàn)存的“匯江門”、“麗正門”、“鐵牛門”都是不可多得的城門遺址，貫穿其中的古城垣依山傍水、雄渾古拙，更加體現(xiàn)了樂山“三江索回于急流，郡宛中央”的奇?zhèn)ソ翘厣?，舊城區(qū)內(nèi)的老宵頂、叮咚井等眾多的文物古跡，也是久負(fù)盛名。進(jìn)入 2020 年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢(shì)，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。房地產(chǎn)的發(fā)展在促進(jìn)城 市的建設(shè)同時(shí)，也給老百姓帶來了切身的好處。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1998 年以來，綜合考慮直接和間接拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)每年拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全