【正文】 裝修問題的途徑。 必須保證有數(shù)量足夠的、有裝修經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理工程師，從審核圖紙、查驗(yàn)材料到工序、工藝、質(zhì)量、進(jìn)度、成品保護(hù)等都進(jìn)行監(jiān)督。 UHN作為“全歐洲品牌精裝修”項(xiàng)目，在選擇國際品牌時，就必須考慮這些品牌在國內(nèi)是否設(shè)廠，從國外進(jìn)口的話能 否保證及時供貨，等等。比如：地板的翻修通常牽連到踢腳，這兩項(xiàng)由同一家供應(yīng)商（兼施工方）來做，會極大降低供貨管理、施工管理和后期整改的成本和難度。 規(guī)模化精裝修設(shè)計(jì)還必須考慮到材料組織、施工組織甚至營銷推廣等環(huán)節(jié)的操作。至于個性化，更主要通過而且完全能夠通過后期的配飾來實(shí)現(xiàn)。比如房間或者衛(wèi)生間的間隔、門的朝向、空調(diào)的位置、插頭的位置、燈具的位置、暖氣管道和散熱器片的位置、窗簾滑軌的位置、家具擺放的位置等如果做得不合理，改起來就很麻煩，通常改一個地方就會引起連鎖反應(yīng)，“誅連九族”。同時也用事實(shí)驗(yàn)證了我們對于客戶定位與裝修風(fēng)格、建筑個性與裝修風(fēng)格、客戶選擇與客戶規(guī)范之間關(guān)系的認(rèn)識，更加明確了項(xiàng)目三期精裝修方案設(shè)計(jì)的方向。 實(shí)施效果： 二期精裝修操作方案，與項(xiàng)目前沿純粹的氣質(zhì)調(diào)性更為協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對目標(biāo)客群的定位更為精確鮮明。 具體做法： 精裝修標(biāo)準(zhǔn)從一期的 1000 元 /平米提升至 1200元 /平米，重點(diǎn)對廚房和衛(wèi)生間的材料設(shè)備進(jìn)行了升級，比如衛(wèi)生間選用的科馬臺盆和五金件，比許多萬元以上的精裝修項(xiàng)目還要高檔。這是由于，隨著項(xiàng)目市場形象的建立和口碑傳播的深入，新到訪的客戶大多數(shù)都已經(jīng)是被這種風(fēng)格吸引來的。 實(shí)施效果： 從交樓的情況來看，一期精裝修操作方案的可選 性過于大膽，選擇余地過大。目前一期已經(jīng)入住，二期年底即將入住，并且一二期的精裝修方案有較大的調(diào)整，在這個過程中，運(yùn)作團(tuán)隊(duì)對于精裝修項(xiàng)目的個案操作積累了一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。使用這種操 作模式的項(xiàng)目很少，雖然一定程度上明確了精裝修的責(zé)任主體，但是由于給了客戶過大的選擇余地之后，開發(fā)商的資源整合作用蕩然無存，客戶無法享受到規(guī)模化精裝修的價格利益，是否選擇推薦的裝修公司也變得并不重要，最后與家裝無異。如風(fēng)林綠洲提供的每平方米 720元、 75 0元、 1000 元、 1180 元的四種裝修 ，各檔次裝修材料一致，但客戶可把不同檔次間的材料搭配，在四種價位基礎(chǔ)上適當(dāng)加價和減價，獲得滿足自己個性的裝修。 （ 2）多個方案可選、但方案間不可互選的套餐式精裝修房 具體做法：根據(jù)不同的裝修風(fēng)格或統(tǒng)一風(fēng)格下提供不同的色彩計(jì)劃來提供 23 種方案的裝修示范，客戶根據(jù)自己喜好任選一種，但方案之間的材料、設(shè)備、包括色彩變化不可以互選，同時不同方案的精裝修檔次是一致的。 目前，北京市精裝修樓盤在裝修 上的價格根據(jù)樓盤的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)的不同，從 400 元 /平方米到 1000 元 /平方米甚至 2020 元 /平方米以上都有。對開發(fā)商來說，推行精裝修意味著將比做毛坯房時面對更多的乙方和更多的環(huán)節(jié)，更難以控制工期，任何一個環(huán)節(jié)的延誤都必須在交房日期之前消化，因而有相當(dāng)一部分精裝修質(zhì)量 糾紛都源于“趕工期”；第三，上游產(chǎn)業(yè)成熟度低，尤其是家裝企業(yè)“力不從心”。 第四類屬于客戶知識面不夠造成的糾紛，比如有些客戶對地板的分類不清楚，那染色地板的標(biāo)準(zhǔn)衡量非染色地板，認(rèn)為“木地板的花紋不一致，色差太大”，其實(shí)這是由木 材的自然色差引起的。 第三類是裝修工程和其他配套工程配合不好引起的問題。據(jù)調(diào)查，這方面引起的精裝修糾紛占 30%40%，甚至更高。此外北京的市場環(huán)境較好，毛坯房買家也接受，造成開發(fā)商的動力不足。二是難操作。 北京的精裝修住宅市場處于起步階段，尚未進(jìn)入成熟期。 在配套政策方面，上海比北京又早走了一步。 國家的政策引導(dǎo)方向明確，但北京缺少配套執(zhí)行細(xì)則 按照 2020 年國家建設(shè)部提出的 要求， 2020 年左右全國都將推廣住宅裝修一體化，不搞毛坯房。通過對這個個案項(xiàng)目的運(yùn)作，我們對北京的精裝修住宅市場有了一些概況的了解，同時也積累了一些精裝修項(xiàng)目在目前市場狀況下的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，希望通過這個簡單的總結(jié)，與同業(yè)共享。 （二）、隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，住宅精裝修將 朝模式化和集約化方向發(fā)展，但是消費(fèi)者參與度越來越高?；▓@的完全精裝修，雖然在裝修方案的選擇上不一致，但是都是操作過程都是同樣的嚴(yán)格和規(guī)范。只是不同的服務(wù)體現(xiàn)了開發(fā)商不同程度的責(zé)任感和誠信度。室內(nèi)設(shè)計(jì)作為一項(xiàng)重要的藝術(shù)創(chuàng)造，不能開發(fā)商自己去組織，也不要讓建筑設(shè)計(jì)師去做，建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)是兩回事，不但要找專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計(jì)師，而且要進(jìn)行招標(biāo)。然后，通過樣板示范房來聽取客戶的反饋意見，并以此對各裝修單位的實(shí)際施工能力進(jìn)行考察，最終確定 2 到 3 家裝飾公司，并針對不同戶型設(shè)計(jì)出不同的裝修風(fēng)格，同種戶型的風(fēng)格一致，爭取做到大多數(shù)人滿意。 精裝修的操作過程中，齊魯 花園加強(qiáng)了對消費(fèi)者的觀念引導(dǎo)。特別體現(xiàn)在裝修材料的選擇上，不追求簡單的高檔和奢華，而是在質(zhì)量和品牌保證的基礎(chǔ)上，講究材料的綠色環(huán)保。 齊魯花園作為濟(jì)南第一個完全精裝修交房的中高檔住宅，得到了廣大消費(fèi)者的極大認(rèn)可和青睞。 家裝顧問 家裝顧問具體工作職責(zé)表現(xiàn)在以下幾方面： ■裝修常識的咨詢； ■具體價格的把握，為具體方案提供市場數(shù)字依據(jù)； ■客戶裝修套餐選擇的引導(dǎo)，特別是裝修風(fēng)格的建議； ■對家裝公司的監(jiān)督，主要是質(zhì)量監(jiān)督； ■針對具體每一套住宅，室內(nèi)裝飾的建議； ■全力配合開發(fā)商針對該計(jì)劃的所有工作，并提出切實(shí)可行的操作建議； ■自 2020 年 4 月 12 日起，每周周末。包括以下內(nèi)容：審核裝修合同、審核設(shè)計(jì)方案、審核 設(shè)計(jì)圖紙、審核工程預(yù)算、查驗(yàn)裝飾材料和設(shè)備、驗(yàn)收隱蔽工程、檢查工藝作法、監(jiān)督工程進(jìn)度、檢查工程質(zhì)量、協(xié)助甲方驗(yàn)收裝修工程。 確立開發(fā)商為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。 ■使用能改善室內(nèi)空氣質(zhì)量的先進(jìn)技術(shù)及設(shè)備。 （四）、裝修施工三部曲 第一步：廚房地面鋪裝、墻身、吊頂一次性完成，同時作隱蔽、暗藏式管道設(shè)計(jì)、設(shè)置管井等； 第二步：衛(wèi)生間地面、頂棚、墻身、盥洗盆、座便器、標(biāo)準(zhǔn)化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷熱水管等一次安裝到位； 第三步：根據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化全裝修，直至交付給業(yè)主。 裝修設(shè)計(jì)圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對照圖紙進(jìn)行驗(yàn)收。 裝修的多樣化，可表現(xiàn)在不同套型平面采用不同“菜單”的差異上，精選出具有代表性的裝修方案，強(qiáng)調(diào)在同一檔次上的統(tǒng)一性和均好性，同時通過設(shè)計(jì)引導(dǎo)消費(fèi)者向裝飾個性化方向發(fā)展。 “完全 uni主義”包含三層意思： unit、 union 和 unique；組合起來表達(dá)如下含義： 完全 unit（單位、單元）意即我們賣出的是完整的產(chǎn)品，不是半成品 —— 擯棄毛坯房概念； 完全 union（聯(lián)盟、聯(lián)合）意即多工種、多元化聯(lián)盟為客戶全方位服務(wù)，該大聯(lián)盟包括設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、家裝顧問、營銷策劃公司； 發(fā)展商與業(yè)主個性選擇的 完全 unique（獨(dú)一無二） 齊魯置業(yè)公司為客戶提供裝修是服務(wù)的延伸，是為了方便業(yè)主，滿足業(yè)主的要求，公司對此沒有利潤上的要求，因此對于置業(yè)者而言，選擇公司提供的裝修服務(wù)是很合算的。駿園開始嘗試菜單式裝修。 四、齊魯施工隊(duì)伍和監(jiān)理單位的整體素質(zhì)和能力無法滿足市場的需求。因此，大部分開發(fā)商認(rèn)為，精裝修市場本身應(yīng)當(dāng)有一套完整的標(biāo)準(zhǔn)可循，包括裝修的質(zhì)量、檔次劃分等等，作為解決消費(fèi)者與開發(fā)商矛盾的一個出發(fā)點(diǎn)。這樣，便可淘汰落后的手工現(xiàn)場施工，上述種種問題便可迎刃而解 ! （三）、住宅精裝修開發(fā)期待標(biāo)準(zhǔn)化管理和控制 精裝修房缺乏具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 從消費(fèi)者的顧慮上來看，有開發(fā)商本身的問題，同時也有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的問題。另外，裝修房使開發(fā)商成為商品住宅裝修一次到位的第一責(zé)任人，而目前全國各裝飾公司施工手段均為手工現(xiàn)場施工，這種落后的施工方式必然產(chǎn)生大量質(zhì)量問題，加大業(yè)主對房產(chǎn)商投訴風(fēng)險。許多業(yè)主包括某些房產(chǎn)商未能分清共性與個性及裝修與裝飾的辯證關(guān)系，其實(shí)任何事物都既有個性也有共性，如住宅裝修除材質(zhì)、色彩變化外，門套只是飾線微小變化，門也只是造型變化，踢腳板、護(hù)角線等基本沒變化，其中有大量共性，若能解決相關(guān)技術(shù)問題，完全可工廠生產(chǎn)零件，組裝成部品，通過現(xiàn)場排列組合解決個性化問題， 這樣，按照國外發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，輕裝修，重裝飾，即通過部品集成將廚房、衛(wèi)生間、門窗套、門、踢腳板、壁柜、隔斷等室內(nèi)三維空間項(xiàng)目一次性裝修，留下窗簾、燈具、活動家具、字畫等裝飾物品業(yè)主自選，這樣便可有效解決裝修個性化問題，大量減少裝修房銷售之風(fēng)險。從精裝修市場的發(fā)展?fàn)顩r上來看，市場的成熟需要一個過程，在當(dāng)前階段開發(fā)商應(yīng)當(dāng)定位于“最大程度的滿足消費(fèi)者需求”，而不是“滿足消費(fèi)者最大程度的需求”。其次，緊跟時代趨勢，盡早實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的“大規(guī)模定制化”生產(chǎn)，以更好的滿足消費(fèi)者個性化的需求，提升企業(yè)的競爭力。而品牌 保證則是消費(fèi)者放心的又一條件，這是現(xiàn)代社會的一種誠信保證。 住宅精裝修要求材料的綠色環(huán)保、標(biāo)準(zhǔn)通用與品牌保證。另一方面是指由部件組成的整體家居產(chǎn)品設(shè)計(jì)。因?yàn)?，住宅裝修產(chǎn)業(yè)化的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、建造涉及面廣，需要熟悉住宅裝修中各類別的各種產(chǎn)品及其技術(shù)特性，并綜合戶型、面積、功能模式、造價、風(fēng)格等因素，提供出類似菜單式的 住宅裝修設(shè)計(jì)手冊。裝修設(shè)計(jì)師應(yīng)該從一開始就參與策劃、構(gòu)思、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)處理等過程。如果是菜單式，則消費(fèi)者在這兩個環(huán)節(jié)的參與度就高，尤其在方案設(shè)計(jì)階段與消費(fèi)者之間的交流與反饋活動比較經(jīng)常，而且意見被采納的程度高；而對于 統(tǒng)一的精裝修模式，則主要依靠設(shè)計(jì)師自身對市場和潮流的把握，設(shè)計(jì)出符合大多數(shù)人審美情趣的產(chǎn)品，消費(fèi)者可以反饋意見，但是意見被采納的程度則相對較低。因此在住宅精裝修開發(fā)模式上，統(tǒng) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 36 頁 一的精裝修將成為近幾年開發(fā)商比較合理的選擇。 一般來說，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任越多，提供的服務(wù)越精細(xì)，消費(fèi)者的參與程度也就越深，從而可以在統(tǒng)一精裝修的基礎(chǔ)上更多的發(fā)揮消費(fèi)者的個性，使精裝修得到更大范圍、更多層次的消費(fèi)者認(rèn)同和接受。作為面向２１世紀(jì)的住宅升級換代產(chǎn)品，康居示范 工程強(qiáng)調(diào)商品房一次性裝修到位同時滿足購房客戶個性化要求。按照這一導(dǎo)則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次。 不至于面對零散裝修所帶來的長期污染； 減低社區(qū)保安工作的壓力； 遏制低水準(zhǔn)裝修，提高裝修技術(shù)與藝術(shù)； 建立健康的鄰里關(guān)系，改善生活方式和提高居住水平； 優(yōu)勝劣汰，有序競爭，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。 但是，對于那些實(shí)力雄厚的開發(fā)商來說，他們具有較強(qiáng)的資本和品牌優(yōu)勢，對項(xiàng)目本身的綜合素質(zhì)充滿信心。正如有人所說的，除了富翁、藝術(shù)家??大部分人還是需要精裝房！ （二）、住宅精裝修 成為實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)新的競爭利器 精裝修對于開發(fā)商來說，是一種投入多、風(fēng)險大、責(zé)任重的裝修方式。 節(jié)省資金。而住宅精裝修直接向消費(fèi)者提供完全裝修的“成品房”，不但節(jié)約采購成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護(hù)建筑結(jié)構(gòu)免遭肆意破壞，而且規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序，積極推行住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高現(xiàn)場裝配化的程度和新技術(shù)運(yùn)用的范圍，使之成為工業(yè)化住宅建筑體系的重要組成部分，體現(xiàn)了集約化大生產(chǎn)的優(yōu)勢，符合住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展要求。住宅精裝修是市場成熟的發(fā)展趨勢，不管在國外還是在國內(nèi)，住宅精裝修已普遍受到購房者的歡迎。據(jù)建設(shè)部有關(guān)官員透露，我國將在未來 3 到 5 年內(nèi)取消毛坯房，北京和上海目前已經(jīng)先行一步，相繼制定了有關(guān)政策法規(guī)，在今明兩年內(nèi)將基本取消毛坯房。把毛坯房銷售出去，讓一家一戶再加工，重新制作，是小生產(chǎn)觀念。業(yè)主不要為尋找和跟進(jìn)裝修公司而勞神費(fèi)力，減少受那些不講信用的和低素質(zhì)的裝修商蒙騙的可能；不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響；避免低水平裝修帶來的不安全問題（結(jié)構(gòu)破壞、水災(zāi)與失盜等）；買房時已可知道產(chǎn)品的最終效果（實(shí)際樣板房），避免因樣板房夸張化所帶來的錯覺?？上硎艿浇?jīng)過專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)之后的裝修效果，避免對室內(nèi)設(shè)計(jì)無知所帶來的負(fù)面影響（審美與品位局限）； 隨著住宅精裝修開發(fā)的日益成熟和規(guī)范，加上國家建設(shè)部門的政策引導(dǎo)，消費(fèi)者逐漸認(rèn)同和接受精裝修這種一次到位的完全裝修的“成品房”。所以許多開發(fā)商認(rèn)為精裝修可能會費(fèi)力不討好，從而導(dǎo)致住宅精裝修在很多地方 推進(jìn)速度較慢。另外，住宅精裝修體現(xiàn)了開發(fā)商的一種深度服務(wù)和良好社會責(zé)任感，對于銷售 之后的物業(yè)管理和社會環(huán)境帶來了種種益處。明確了精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。另外還以國家康居示范工程作為突破口，建設(shè)部提出發(fā)展商申請康居示范工程３Ａ級住宅，必須一次性裝修到位。第三種是菜單 式，購房人只能在菜單內(nèi)挑選，以便開發(fā)商集體采購并施工?，F(xiàn)在人們越來越認(rèn)識到裝 修和裝飾的不同，個性化往往依靠后期的家庭裝飾而不是大面積的裝修。其中，導(dǎo)致不同模式產(chǎn)生的階段主要在方案設(shè)計(jì)和材料采購環(huán)節(jié)