【正文】 為本項(xiàng)目 建設(shè)奠定了艱實(shí)的政治基礎(chǔ) ? 人民生活水平提高，市場需求增加 ? WTO 推動(dòng)國際貿(mào)易，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展 Threat 挑戰(zhàn) ? 本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)模較大，容易在管理和運(yùn)營上出現(xiàn)漏洞 ? 國家對房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的政策變化會(huì)影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格走勢 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 34 第 5 部分：擬建項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)測 項(xiàng)目開發(fā)水平預(yù)測 對擬建 項(xiàng)目 進(jìn)行市場 開發(fā) 水平預(yù)測，需考慮現(xiàn)有市場的競爭情況，以及客源市場的潛在競爭 能力。 由此可見，貴溪市的住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等設(shè)施存在相當(dāng)大的供應(yīng)缺口，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的提高， 外來人口的增多， 2020年貴溪市的房地產(chǎn)價(jià)格比去年同期上漲 15﹪ 以上。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 29 第 4 部分：地塊分析與發(fā)展構(gòu)想 項(xiàng)目概述 本項(xiàng)目位于貴溪市信江 南路東側(cè) ， 距貴溪市火車站約 1 公里， 是市中心唯一可售樓盤，項(xiàng)目極具稀缺性，投資價(jià)值極高。 本項(xiàng)目城市規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施已全部到位，舊房拆遷、“七通一平”工程已全部完成。近年來，該市進(jìn)一步加大與江銅集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，全面推進(jìn)世界銅都建設(shè)，以工業(yè)園區(qū)為平臺，加大招商引資力度，不斷培植新財(cái)源，先后引進(jìn)了江西銅材、世貿(mào)銅業(yè)等一大批有實(shí)力的銅加工企業(yè)。 咬定發(fā)展不松勁，按照鷹潭市的總體部署，找準(zhǔn)縣域經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)和突破口，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)健康、快速、可持續(xù)發(fā)展，繼 2020 年財(cái)政收入在全省縣（市、區(qū)）中率先突破 10 億元大關(guān)后，該市僅用兩年時(shí)間就凈增 10 億元并實(shí)現(xiàn)翻番。據(jù)悉，從居民戶均擁有住房套數(shù)來看，本市市區(qū) /本市縣（市） /本省外地市 /省外戶均擁有住房套數(shù)分別為 套 / 套 /１套 / 套。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 25 2) 住房式樣多樣化。貴溪已成為投資成本低、回報(bào)率高的 投資 熱土。具有工業(yè)、交通、商貿(mào)、信息 、旅游等諸多優(yōu)勢和較強(qiáng)輻射功能，是贛東北地區(qū)中心城市。按照 “ 五高 ” 要求規(guī)劃建設(shè)了 10平方公里貴溪市工業(yè)園，已投產(chǎn)企業(yè) 35家，形成了銅材、光電子、建材、化工、醫(yī)藥食品等五大支柱產(chǎn)業(yè)。 礦藏資源豐富，品位極高。 土地肥沃，農(nóng)業(yè)資源豐富。此外，貴溪已探明儲量的還有金、鉛、鋅、鈾、稀土、石墨、鉀長石等 30 余種，礦產(chǎn)資源極為豐富。 數(shù)字 8：城鎮(zhèn)凈增就業(yè)超 3000 人 城鎮(zhèn)凈增就業(yè) 3046 人，增長 32%，有就業(yè)愿望的零就業(yè)家庭就業(yè)安臵率達(dá) 100%，“ 4050” 人員就業(yè) 590 人，發(fā)放小額貸款 2100萬元。完成農(nóng)村公路改建 250 公里， 90%的村委會(huì)通水泥路， 39個(gè)通村委會(huì)公路路面得到硬化。參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn) 萬人，增長102%。 數(shù)字 4：引進(jìn)投資 5000 萬元以上省外工業(yè)項(xiàng)目 29個(gè) 開放型經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了歷史性突破，新引進(jìn)投資 5000 萬元以上省外工業(yè)項(xiàng)目 29 個(gè)，增長 %，其中億元項(xiàng)目 20 個(gè)，銅加工項(xiàng)目專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 17 22 個(gè)，實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資 億元，增長 %，實(shí)際利用外資 萬美元，增長 20%，外貿(mào)出口 6300 萬美元，增長 110%，實(shí)現(xiàn)了外資、外經(jīng)、外貿(mào) “ 三外 ” 齊上發(fā)展格局，發(fā)展動(dòng)力和活力顯著增強(qiáng)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 9 組數(shù)字折射貴溪發(fā)展新跨越 數(shù)字 1：人均生產(chǎn)總值突破 3000 美元 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 16 全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，實(shí)現(xiàn)了三年翻一番，人均生產(chǎn)總 值 3374 美元，成為全省第一個(gè)人均生產(chǎn)總值突破 3000 美元的縣（市、區(qū)）。 區(qū)位優(yōu) 越，交通便利。國土面積 2480 平方公里， 萬人口，轄 18 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 3 個(gè)街道辦事處、 7 個(gè)林（墾殖、園藝）場。三級市場交易成本上升、提高二次臵業(yè)的首期及按揭利息負(fù)擔(dān)。 第三，成交量透支 目前 江西 房地產(chǎn)市場以內(nèi)需為主，成交量的增長應(yīng)較平穩(wěn)。從這些情況來看，南昌的房價(jià)確實(shí)是偏高了。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 14 反向預(yù)期，從過去的預(yù)期到現(xiàn)在的觀望。第二次臵業(yè)家庭需支付高首付、高按揭，壓抑了換房需求及投資者的入市需求。一月份到三月份南昌市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持著較快的發(fā)展，同比增長 %，南昌本身有一個(gè)這樣的定位，現(xiàn)代制作業(yè)重要基地，現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市，現(xiàn)代文明花園英雄城市。受國家調(diào)控政策的影響，一些城市的房價(jià)有小幅下降，但是由于地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，建材、鋼材等價(jià)格的上浮，房價(jià)在幾年內(nèi)不可能有大幅度的回落，原因在于鋼材、建材等原材料大量的上漲，以及專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 13 勞動(dòng)力成本的上漲，這些因素起到了一定的作用。有一些專家認(rèn)為，由于 2020 年樓價(jià)的瘋漲，透支了 2020 年的漲幅。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不斷提升，省級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè) 273 家，其中國家級 14家。江西礦產(chǎn)資源豐富，已發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)有 171 種，已探明儲量的有 111 種，保有儲量居全國首位的有 12 種，居前十位的有 66 種。 江西生態(tài)良好、資源豐富。江西為長江三角洲、珠江三角洲和閩南三角地區(qū)的腹地，與上海、廣州、廈門、南京、武漢、長沙、合肥等各重鎮(zhèn)、港口的直線距離，大多在六百至七百公里之內(nèi)。專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 11 城鎮(zhèn)在崗職工平均工資 18400 元，增長 %?？缡趧?wù)輸出達(dá)到 萬人。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲%。商品零售價(jià)格上漲%。 市場物價(jià)上漲幅度較高。所有縣（市、區(qū)）財(cái)政收入均超億元，其中，貴溪市財(cái)政總收入首次突破 20 億元，南昌縣、青山湖區(qū)、豐城市、西湖區(qū)、廣豐縣超 10 億元，另有 13 個(gè)縣（市、區(qū)）超 5 億元。全年稅收收入 億元，增長 %，比財(cái)政總收入增幅快 個(gè)百分點(diǎn)。 財(cái)政收入增長加快。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。因公元 733 年唐玄宗設(shè)江南西道而道省名，又因?yàn)榻?省最大河流為贛江而得簡稱。 截至 5 月底，全 國商品房空臵面積為 億平方米，同比增長 %。 從資金來源看，前 5 個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)到位資金 15099 億元，同比增長 %。 國家的政策調(diào)整，專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 8 只是在調(diào)整我國的住房結(jié)構(gòu)，使低收入、中低收入家庭的住房問題得到逐步解決，而并不壓制房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，所以，在未來政策的變化，并不會(huì)直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展，反而會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)市場變得更加有序、和諧。 2020，是中國房地產(chǎn)的敏感之年，更是中國房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)之年！由于近幾年的房地產(chǎn)高熱、房價(jià)持續(xù)快速瘋漲，導(dǎo)致了房地產(chǎn)未來尤其是房地產(chǎn)未來需求、房價(jià)被透支，尤其是房價(jià)不斷快速上漲，招致了一系列嚴(yán)厲調(diào)控措施。 2020 年將更多的在日常生活中得專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 7 到體現(xiàn) ，會(huì)較大幅度增加對社會(huì)保障、衛(wèi)生、教育、住房保障等方面的支出 。一是由于我國尚處于工業(yè)化、城市化加速階段，京滬高鐵等一系列重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 開工仍將拉動(dòng)投資增長；二是目前投資回報(bào)空間仍然較大；三是災(zāi)后重建會(huì)推動(dòng)固定資產(chǎn)投資高速增長；四是地方政府換屆基本完成，投資沖動(dòng)仍然較強(qiáng)。在國內(nèi)原煤價(jià)格大幅度上漲之后，仍然維持相對較低的電價(jià)，導(dǎo)致五大發(fā)電公司全部虧損，有可能出現(xiàn)全國性 “ 電荒 ” 。浙江部分地區(qū)的民間借貸利率已超過２０％。 第四，企業(yè)綜合成本上升，中小企業(yè)融資困難。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 5 第 1 部分 國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)狀況前景 2020 年，我國國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)維持高速增長態(tài)勢，物價(jià)漲幅也呈加速趨勢，固有的經(jīng)濟(jì)失衡、結(jié)構(gòu)矛盾突出的問題尚未根本緩解，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)過熱苗頭。 貴溪市 宏發(fā)大廈 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市 廣融信 集團(tuán)有限公司 2020 年 06 月 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 2 目 錄 導(dǎo) 言 第 1 部分： 國家宏觀 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)