【正文】 待區(qū) 樓盤模型區(qū) “ 綠色建材 ” 展示區(qū) 樣板房 客戶接待區(qū) 售樓部的主入口是客戶接觸本項目的第一環(huán)節(jié)，觀感必須氣派、穩(wěn)重，體現(xiàn)開發(fā)商自身的實力、經(jīng)營作風(fēng)及對客戶重視的服務(wù)理念。 由于本項目的預(yù)售期從內(nèi)部認(rèn)購開始，因此，現(xiàn)場售樓部的服務(wù)、展示功能極為重要。 必須對項目周邊環(huán)境進行綠化、清理的整治，在展開銷售前完善周邊環(huán)境建設(shè)，營造一個和諧、舒適的居住環(huán)境。我們留給后代的不是鋼筋，水泥，而是我們的思想。 ③ 視覺識別（ Visual Identity,簡稱VI）。 CI 對企業(yè)內(nèi)部而言，是運用視覺設(shè)計與行為展現(xiàn)，將企業(yè)的經(jīng)營觀念和特點視覺化、規(guī)范化，并在此基礎(chǔ)上實施有效的管理，對外則是企業(yè)的形象戰(zhàn)略，使企業(yè)經(jīng)營觀念形成一個鮮明的概念，然后經(jīng)具體的展現(xiàn)提升為企業(yè)在市場競爭中的識別系統(tǒng)。 6）．在項目發(fā)售階段，根據(jù)我們的實際銷售經(jīng)驗，建立每周營銷與施工部門聯(lián)系會議制度，根據(jù)營銷情況科學(xué)調(diào)整施工的順序，施工要配合樓盤營銷，為營銷創(chuàng)造良好現(xiàn)場環(huán)境。 2）．選擇合適的融資渠道，注重與銀行建立長期的合作關(guān)系，科學(xué)劃分項目建設(shè)階段，在企業(yè)資金能力范圍內(nèi)上馬項目，注重市場動態(tài)調(diào) 查，根據(jù)市場情況調(diào)整營銷計劃，加快資金回籠速度，聘請外部理財專家把關(guān)，在項目開發(fā)不同階段科學(xué)分析財務(wù)風(fēng)險，制定出符合企業(yè)實際狀況的回避財務(wù)風(fēng)險措施。 2. 財務(wù)風(fēng)險 項目開發(fā)步驟把握不準(zhǔn)，資金需求超過企業(yè)融資能力，或者融資成本過高 ，導(dǎo)致企業(yè)收益減少。 銷售策略創(chuàng)新：最能激發(fā)消費者購買欲望的獨特辦法。 銷售渠道、時機 —— 細(xì)分目標(biāo)市場后，找準(zhǔn)市場時機，及時準(zhǔn)確切入市場空隙，迅速占領(lǐng)市場。 產(chǎn)品優(yōu)勢的營造 突出 “ 品質(zhì)生活 健康從容 ” 的營銷主題，增加科技含量，優(yōu)化產(chǎn)品特質(zhì)。 依據(jù)：優(yōu)勝劣汰的市場競爭原則。 7)．休閑茶莊，健身房，游戲房，網(wǎng)吧，書吧：每間在 3060平方米，約 5間，共 300平方米（商業(yè)三層或四層）。 3）． 知名品牌餐飲：選擇世界出名洋快餐店或國內(nèi)著名餐飲店，面積在 2020平方米左右（商業(yè)二層）。綜合性的購物中心，正在全國各大城市興起。營造價格競爭優(yōu)勢是構(gòu)造項目企業(yè)核心競爭力的重要因素之一，必須在價格上挖掘賣點。 投資型的買家：可幫助代為租賃。品質(zhì)生活 、 健康從容。 b) 對豪客： 不降價，但根據(jù)促銷期的不同階段可選擇贈送管理費、車位折扣等優(yōu)惠條件。 3． 4． 3產(chǎn)品開發(fā)指導(dǎo)思想 □ 據(jù)市場調(diào)查，目前購房者對住宅戶型平面設(shè)計極為關(guān)注，戶型設(shè)計是否美觀、實用已成為影響購房決策的關(guān)鍵，本項目在開發(fā)過程中應(yīng)針對目標(biāo)客戶的需要，盡可能完善戶型設(shè)計。 □ 其它客戶： 主要是指外地常往返于益陽的商家，外省市長駐益陽的人士，本項目的地理位置是其購買的首要原因。 □ 機關(guān)單位中高層 管理者： 這類客戶年齡在 40－ 55歲，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強，這類客戶由于子女相繼成年，會考慮購買一套自住或給子女預(yù)備，對樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費行為趨于理性。這部分人往往是第二次置業(yè)者，消費行為趨于理性，注重房產(chǎn)的整體素質(zhì)。開盤的時候以一個比周邊項目較有優(yōu)勢的價格打入市場，隨著工程進度和銷售情況的進展逐步抬高價格。 天然氣：安裝設(shè)計選位應(yīng)考慮使用的舒適、方便及美觀。 □ 房屋配置 門、窗：建議選用經(jīng)中國環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證委員會認(rèn)證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、防火、隔音、保溫功能。 裙樓：選用深色調(diào)大理石外墻。因此從含義上來說，本項目宜采用中西接合式建筑風(fēng)格。 但市政設(shè)施的落后，橋南地塊品位不高等導(dǎo)致在價格方面也存在一定壓力，推廣樓盤時須補劣強優(yōu)：可通過塑造高雅環(huán)境和成熟配套設(shè)施進而提升高檔樓盤的形象及宣傳樓盤升值概念，突出特賣點等來支撐價格讓消費者覺 得物超所值。 差異化賣點 （ 1）、聘 請國際建筑設(shè)計專家設(shè)計。 （ 2）、麗景雅苑的二期工程，對其秀峰華庭有一定威脅。 （ 2）、由于入住該不夜城的有世界 500強企業(yè)和國內(nèi)百年老店，極大的促進了該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，因此，得到了益陽市政府的支持。 劣勢 （ 1）、資水會龍 不夜城住宅均價： 1900元 /m2，一層鋪面 6880元 / m2，二層鋪面 2685元 /m2，三層商鋪 2340元 /m2，電梯花園洋房 2150元 /m2，高于周邊，及同類地段樓盤價格，并且也超出了益陽市普通居民所能承受 的標(biāo)準(zhǔn)，故其在價格方面存在一定壓力，必須具備有力的價格支撐體系。 （ 4）、階梯街市，資水會龍，不夜城景觀大道長 500米，寬 25m并自東向西拾級而上是國內(nèi)罕見的階梯式步行景觀休街區(qū)，精彩紛呈，妙趣橫生。因此，真正掌握 “ 精英 ” 人群的消費傾向，與市場比較并做出適當(dāng)超前應(yīng)該是本案的操作思路。 結(jié)論：人氣創(chuàng)造市場縱觀國內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來講就是充分調(diào)動了人氣。住宅均價： 1900元 /m2，一層鋪面 6880 元 / m2，二層鋪面 2685 元 /m2，三層商鋪 2340 元 /m2，電梯花園洋房 2150元 /m2。 不夜城位于益陽市區(qū)，西依會龍山佛教文化公園、東臨秀峰湖公園。 不夜城策劃報告 不夜城項目概況 資水會龍 由高層電梯洋房、裙樓商鋪、獨立門面和多層電梯商務(wù)洋房組成。已預(yù)售住宅達 61%，商鋪 30%。從中國人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式。 （ 3）、頂級設(shè)施，框架結(jié)構(gòu)，垂直電梯自動扶梯，地下車庫，背景音樂，智能系統(tǒng)等悉心呵護業(yè)主。 （ 7）、交通便捷，有 1 1 21 等多條公交路線，并隨著朝陽路的改建，將進一步完善交通路網(wǎng)。 機會 （ 1）、其西臨會龍山佛教文化公園，東臨水面數(shù)百畝的秀峰湖，自然景觀良好。 威脅 （ 1）、秀峰湖周圍的另一樓盤秀峰翠園綜合樓對其起了一定競爭。 （ 5）、消費者對房產(chǎn)此類理性消費品都抱著較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，一般都比較挑剔。 小結(jié)： 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 20 頁 綜上所述可見資水會龍有三大突出賣點：極具特色的物業(yè)服務(wù)；地處商業(yè)，人文、自然環(huán)境俱佳的地段，升值潛力巨大；階梯街市的獨特設(shè)計，讓其它同類項目無可比擬。 不夜城 ” ，從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來之意 。建議取清新明快的色調(diào)，線條簡約、流暢，視覺效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。 3 配套設(shè)施及功能建議 配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以 健康、安全、方便、舒適為原則，選料強調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。 電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求。 2 價格定位 本項目總體定位為實用性商住樓，住宅均價： 1900 元 /m2，一層鋪面 6880 元 / m2，二層鋪面 2685元 /m2，三層商鋪 2340元 /m2，電梯花園洋房 2150元 /m2，整個銷售過程中價格策略為低開高走。 1顧客群的消費層次設(shè)定 職業(yè)構(gòu)成 購買戶型 購買能力（萬元） 民營、私企老板、個體戶 大戶型公寓及商鋪 2540 高級白領(lǐng) 80130 1220 機關(guān)單位中高層管理者 80130 1220 自由職業(yè)者（ SOHO） 80110 1218 離退休人員 60110 818 其它 80200 1230 2顧客群組成成份的分析與判斷 職業(yè)構(gòu)成 所占比例 購房目的 民營、私企老板、個體戶 30％ 投資、改善居住環(huán)境 高級白領(lǐng)