【正文】 ,銷售期為 6 個月 ,)土地成本在項目開始時一次投入 ,建造成本 \專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入 ,如果項目建成后的市場銷售價格為 4700元 /平米 ,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的 %和 %,問開發(fā)商成本利潤率是多少 ? 房地產開發(fā)與經(jīng)營 管理實務 模擬試題 一、 單選題 1．我國房地產開發(fā)主管機構對房地產開發(fā)企業(yè)實行資質管理制度，共分為 5個資質等級。 A．土地使用權的出 讓 Ｄ .土地使用權贈與 6．對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（ B ） A 額定需求預測法 B 有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 7．已知某房地產今年的銷售成本為 3315萬元，存貨平均余額為 411萬元，那么存貨周轉天數(shù)為（ B ） A B Ｃ 20 Ｄ 30 8．按房地產市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產市場分為（ C ）。其中一級房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件要求注冊資金不低于（ C ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（ C ）是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。其中二級房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件要求注冊資金不低于（ B ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 25．收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產租金額的百分比稱為（ B ） A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率 26．已知某房地產今年的銷售成本為 5000萬元，存貨平均余額為 500萬元，那么存貨周轉天數(shù)為（ C ） A 11 B 10 Ｃ 36 Ｄ 37 二、 多選題 1．從狹義的角度來看，房地產開發(fā)與房地產經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ ABCDE ） A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同 C 兩者對主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對象不同 E 隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化 2．影響房地產項目開發(fā)的環(huán)境包括（ ABCDE ） A 經(jīng)濟環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會環(huán)境 E自然環(huán)境 3．房地產開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較 分析法，即對各個方案的（ ABD ）各指標用分級的方式進行比較。 拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。 4．土地使用權的出讓有哪些方式？各有什么特點？ 土地使用權的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。一般適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū) 位優(yōu)異的地段。 我國《招標投標法》則規(guī)定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。適合房地產項目的組織結構類型有矩陣型和事業(yè)部型。 3．城市土地出讓 城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權出讓給用地單位（主要是房地產開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。 7．土地使用權轉讓 土地使用權轉讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為 8．建設用地規(guī)劃許可證 建設用地規(guī)劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界線的法律憑證 。 五、 論述題 論述題 答案 房地產開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進行籌資？并簡要談談中國的房地產證券化趨勢。募集式即向社會公開發(fā)行的，可以在證券市場上流通。開發(fā)項目建設三大 目標之間的關系既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。 開發(fā)項目建設三大目標之間的統(tǒng)一關系：分別闡述質量與成本、質量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關系。融資成本預算；融資方法和明確融資的權利責任關系。 房地產開發(fā)項目土地使用權的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點？一般來說，國家機關、軍事用地和 公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權，簡單談談理由？ 答：房地產開發(fā)項目土地使用權的取得主要有 3種方式，即土地使用權出讓、轉讓和劃。 選擇房地產開發(fā)融資方案：選擇房地產開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。如果施工質量好，可減少投入使用后的維修費用，也可以減少成本。例如：如果項目建設的功能和質量要求高，就需要投入更多成本。 目前，中國的房地產證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當長的一段時期來發(fā)展，但是證券化的趨勢是肯定的。 房地產股票是股份制房地產企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 5．物業(yè)管理 物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設施和相關場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質、經(jīng)濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益 6．房地產經(jīng)營 房地產經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產領域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為。 2．土地開發(fā) 土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為 平整土地。 物業(yè)管理公司的義務主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可等。 6．房地產開發(fā)投資風險有哪些？ 房地產開發(fā)投資風險主要包括：財務風險因素、購買力因素、利率風險、變現(xiàn)風險、社會風險和意外事故風險等。 招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。 2．房地產開發(fā)融資的主要形式有哪些？ 房地產開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產信托融資；房地產融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產典當融資、利用外資等形式。 A 安全性 B 經(jīng)濟性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產物業(yè)管理程序包括（ ABC ） A早期介入 B接管驗收 C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營 18．根據(jù)《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（ ABCD ） A 國有土地使用證 B 建設用地規(guī)劃許可證 C 建設工程規(guī)劃許可證 D 建設工程施工許可證 E 國有土地規(guī)劃許可證 32．征用農村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（ ABCDEF ） A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發(fā)建設基金 F耕地占用稅 33．房地產市場是典型的周期性市場，房地產市場階段分為（ ABCD ） A 平淡 B 蕭條 C復蘇 D興旺 E波谷 34．一般來說，適用于房地產開發(fā)項目的組織結構有（ DE ） A直線型組織結構 B職能型組織結構 C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制 35．按照房地產開發(fā)階段進行劃分，房地產開發(fā)可分為（ DE ） A 單項開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C成片集中開發(fā) D土地開發(fā) E房屋建設 36． 房地產開發(fā)項目所面臨的經(jīng)濟環(huán)境主要包括（ ABCDE ） A 宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢 B 市民收入水平 C貧富差異程度 D利率 E貸款條件 三、簡答 題 1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權屬不同。既體現(xiàn)了國家對土地使用的計劃指導，又充分發(fā)揮市場機制在土地使用權上的靈活調節(jié)功能，具有較大適應性。 、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 、黑色 市場、灰色市場 、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 20．根據(jù)《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》（銀發(fā)［ 2021］ 195號），銀行發(fā)