【正文】 行合約內的工作細則及表現(xiàn)，合約屆滿后，考慮續(xù)簽合同或另行招標，批準認可承判商的名單（每年增刪一次）。 （ 9） 考核所有管理員工的表現(xiàn)， 審核 有關員工的獎懲。 2) 客服主管： （ 1） 在 管理處經(jīng)理 經(jīng)理領導下，全面負責小區(qū)及會所的客戶服 務工作，完成物業(yè)管理費收繳率指標。 （ 5） 按時完成月工作情況總結，并做好下月工作計劃。 （ 9） 完成 物業(yè)客戶服務中心經(jīng)理交辦的其他任務。 （ 4） 每日檢查工程維修單的完成情況，每周清理并打印出未完成的工程項目，督促工程部盡快完成。 （ 8） 做好日常來訪、外調、報案、投訴的接待工作。 （ 2） 編訂有關值班表、日志及報告，定期呈客戶服務中心經(jīng)理審閱。 （ 5） 定期匯報有關小區(qū)之秩序維護情況。 （ 8） 統(tǒng)籌定期消防演習、操練及職位崗前培訓。 （ 3） 經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時糾正違紀違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。 （ 7） 發(fā)現(xiàn)違反治安管理的行為要及時處理，保證小區(qū)內正常服務秩序。 （ 11） 堅持原則、從嚴管理、敢于糾正各種違法違紀行為。 （ 4） 中控室電話只用于工作，不得作私人用途。 （ 6） 熟悉小區(qū)的地形環(huán)境、消防設施的分布、滅火器材的擺放點、防盜、報警裝置的位置，閉路電視鏡頭的位置。遇有個別處理不了的問題，即報告秩序維護領班及主管。 （ 4） 負責非小區(qū)開放時間出入登記工作。 （ 8） 負責查詢可疑人員，及時將推銷及閑雜人員勸離小區(qū)。 12) 工程主管 （ 1） 貫徹執(zhí)行物業(yè)客戶服務中心經(jīng)理的指示，對物業(yè)經(jīng)理負責。 （ 4） 使設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質高效、低耗、安全運行。 （ 7） 深入現(xiàn)場，掌握人員和設備狀況，堅持每天做如下檢查： a) 審核運行巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取有效措施。 （ 2） 準時到崗，接受各級管理人員之督導，在主管帶領下按時按質按量完成本系統(tǒng)之運行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗位、串崗。 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 18 第二節(jié) 員工培訓方案及計劃 一、 培訓的作用和目的 培訓是為了讓物業(yè)客戶 服務中心的員工獲得勝任其工作所必需的能力，以確保項目日常管理了工作日趨正軌。 崗前培訓是指新員工上崗培訓，目的是使員工了解項目的基本情況，以獲得上崗的必需素質和基本技能。 三、 員工培訓計劃 序號 培訓內容 培訓課題 課時 培訓要求 測評方法 1 新員工入 司培訓 員工手冊 2 通過培訓，深入了解公司人事行政類相關的規(guī)章制度 培訓考核 （筆試） 行為規(guī)范 2 通過培訓，掌握基本的行為規(guī)范及禮儀禮貌知識 培訓考核 績效考核 企業(yè)文化 1 通過培訓，了解公司的企業(yè)文化 、組織架構等情況 培訓考核（筆試） 物業(yè)管理基本常識 4 通過培訓，掌握物業(yè)管理的概念、服務內容、作用與地位、職業(yè)道德、服務意識及投訴處理技巧 培訓考核 （筆試） 2 辦公室及管理人員基本技能培訓 物業(yè)管理專業(yè)知識 4 通過培訓，掌握最新的物業(yè)管理知識及行業(yè)規(guī)范、法律常識等 測評 管理實務操作 12 通過培訓，熟練掌握各自的崗位職責、工作流程、工作標準要求以及質量記錄等 測評 績效考核 服務理念 4 通過培訓，深入理解顧客在服務業(yè)中的核心地位和實現(xiàn)滿意的不同途徑，并理解管理理念在物業(yè)管理 行業(yè)中的應用 測評 管理制度文件說明 4 通過培訓，熟練掌握各項管理制度及文件的內容 測評 績效考核 3 秩序維護人員崗位技能 隊列操練 10 通過培訓，形成良好的形體動作習慣，提高組織紀律性 測評 秩序維護消防設備設施使用 4 通過培訓，熟練掌握各類秩序維護及消防設備設施的使用 測評 消防演習 8 通過培訓，熟練掌握消防知識，能夠按火災緊急預案處理突發(fā)性消防事件 測評 治安突發(fā)事件預案演習 8 通過培訓，熟練掌握治安突發(fā)事件的處理，能獨立按治安突發(fā)事件處理預案處理一般突發(fā)治安事件 測評 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 19 擒拿格斗 8 通過培訓，熟練掌握基本的擒拿格斗技能 測評 操作流程 管理制度 4 通過培訓，熟練掌握相關的工作流程及規(guī)章制度 測評 績效考核 4 工程人員崗位技能 設備設施 情況 4 通過培訓，了解本物業(yè)設備設施的基本情況 測評 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 20 第五章 前期服務、 二次裝修管理 第一節(jié) 前期物業(yè)管理服務介入方案 前期物業(yè)管理服務包括在項目規(guī)劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質量遺留問題的處理流程等。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護。 7. 參與建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。 2. 配套 1) 室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響； 2) 各種設備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響； 3) 各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域內； 4) 各種設備設施的能源消耗； 5) 室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響； 6) 智能化設施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性。 二、 工作內容 (一 ) 按照公司《崗位任職資格》要求，招聘項目部各崗位員工，確保于 2021年 x月 x日前到崗。 (五 ) 提交物業(yè)管理用房裝修方案，籌備各類物資。 (四 ) 房屋本體、公共配套設施、機電設備的接管驗收，包括驗收標準、驗收內容與驗收記錄。 ? 收集各設備作業(yè)說明書、作業(yè)指導書、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)說明書等，有組織地補充完善各系統(tǒng)作業(yè)指導書和操作手冊，必要時在相關崗位上墻。 (五 ) 編制《接管驗收整改報告》，內容包括資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊全、不真實、不合格等問題，房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發(fā)現(xiàn)的不影響房屋結構 安全和設備使用安全的質量問題，房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結構安全、影響相鄰房屋安全和設備使用安全的質量問題和建議整改期限。入伙方案包括時間、地點、人員、分工與培訓、相關資料、入伙流程、入伙儀式、現(xiàn)場布置、統(tǒng)一說辭等內容。對與業(yè)主相關的資料隨時存檔，保證從業(yè)主入住之日起詳細了解業(yè)主情況，為給業(yè)主提供優(yōu)質的服務創(chuàng)造必要的條件。加緊系統(tǒng)調試，確保業(yè)主入住時系統(tǒng)能夠正常運行。 (四 ) 安全保衛(wèi)組： 40 人。 (三 ) 在入口到辦理現(xiàn)場沿途的拐彎處設置明顯的導向路牌，使業(yè)主能夠輕松到達入住現(xiàn)場。 (三 ) 為避免辦理入住時出現(xiàn)業(yè)主較多排隊造成的混亂，影響業(yè)主情緒。 (二 ) 簽署文件：業(yè)主填寫《業(yè)主情況登記表》、《居住人口登記表》，收照片、身份證復印件。 (四 ) 房屋驗收：由工程人員陪同業(yè)主驗房，填寫《房屋驗收表》，由業(yè)主簽字認可。 (二 ) 在裝修過程中，禁止裝修工人在戶內起火做飯給業(yè)主房屋帶來不安全隱患。體現(xiàn)在裝修方面，既可有效改善房屋的使用功能，體現(xiàn)私密空間；又能合理安排、利用生活環(huán)境，使之為我所享，為人所賞。 (二 ) 編制《裝修手冊》，將裝修備案、核準，小區(qū)對裝修的統(tǒng)一要求、裝修的 注意事項等內容告知業(yè)主。 二、 管理措施 我司根據(jù)長期物業(yè)管理的經(jīng)驗，經(jīng)過慎密的考慮和大膽的創(chuàng)新，從事前引導、事中控制、事后處理三方面研究出一整套管理措施和實行辦法，即要嚴格控制違章裝修，還要從業(yè)主的個性出發(fā)，在裝修設計和建筑材料的選擇上積極加以引導。以合同的形式，明確權利和義務。從人力資源上保障了對整個樓宇違章施工的監(jiān)控。為此， xx 物業(yè)為 xxx 廣場建立一套行之有效物業(yè)養(yǎng)護計劃和措施。 ? 基金的所有權屬于全體業(yè)主，主管部門是市房管局；在基金的使用上，將 嚴格按基金的使用審批程序。 由于使用不當造成結構局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施； 2 外墻面 ? 外墻面起鼓脫落； ? 外墻面局部滲漏； ? 外墻面大面積滲漏； ? 外墻面的翻新； ? 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修； 6 消防設施 ? 疏散標志的維修及維護； ? 室內消防栓（箱）的有效維護及檢修； ? 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護； ? 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 ? 屋面防水隔熱層每 15 年全面翻新一次。 工程部 組織實施 5 公用照明 ? 線路的檢查維護； ? 燈具的維修及更新； ? 每季度檢修一次線路及燈具，更換老化 線路及損壞燈具。 工程部 負責維修 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 。 工程部 實施維修 7 公共通道、門廳、樓梯間 ? 公用地面的維修改造； ? 公共通道、門廳的墻、天棚維護； ? 間墻面、扶手、踏步的維護； ? 每半年對公共地面進行維護一次； ? 每兩年維修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿； ? 每年全面維護一次樓梯踏步 ? 每 15 年鏟除抹灰 翻新一次。 工程部 實施 3 電梯 ? 曳引繩張緊度的調整維護； ? 導軌、安全鉗的工作 情況維護； ? 各項安全裝置的維護； ? 電腦控制板等的維護檢測； ? 每月檢查一次曳引繩張緊度； ? 每月定期對滑動轉動部分加一次油； ? 每季度檢查一次導軌安全鉗工作情況； ? 每半年進行一次全面檢查。 由工程部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修； 8 上下水 主管道 ? 接口及砂眼漏水； ? 管道堵塞、破裂； ? 固定碼松脫； ? 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 物業(yè)公司電梯工配合電梯維保單位實施維修 4 水電設備 ? 發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)； ? 日常機電設備的零部件易耗品維修、更換； ? 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 二 . 公用設施維修養(yǎng)護計劃及標準 公用設施維修養(yǎng)護方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護方案，每個方案包括區(qū)內道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標準和實施效果四個方面提出要求，量化執(zhí)行標準，使其具有科學性和實操性。 ? 公用設施維修養(yǎng)護范圍：區(qū)內道路、室外照明、園林綠地、消防設施及排水管網(wǎng)、標識導示、智能化系統(tǒng)、其他公用設施。 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 31 第五章 日常物業(yè)管理 第一節(jié) 物業(yè)房屋和公共配套設施管理及維修方案 有 計劃地實施物業(yè)的維修養(yǎng)護是實現(xiàn)物業(yè)保值增值的有效途徑。管理處將為其提供平 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理