土地交易中心工作總結(jié)與土地利用科講稿匯編(文件)
【正文】 會(huì)公示、配置效率高的特點(diǎn)．是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，同一宗地，可能以招投標(biāo)方式競(jìng)得，也可能從拍賣市場(chǎng)上取得，可在政府土地有形市場(chǎng)上摘牌取得。從近年來(lái)各地的操作情況看，競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)或土地市場(chǎng)不發(fā)育的西部地區(qū)，選擇掛牌出讓的情況居多，如寧廈，不論是商品房開發(fā)用地，還是商業(yè)用地，基本上都是掛牌方式供應(yīng)。（1）關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的名稱和空間范圍，在39號(hào)令中，“國(guó)有土地使用權(quán)”一律稱為“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”；在第二條中明確，“在中華人民共和國(guó)范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，適用本規(guī)定”；將11號(hào)令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”。39號(hào)令第十九條對(duì)11號(hào)令中掛牌截止的內(nèi)容重新進(jìn)行了明確，修改為“掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定”。四、新形勢(shì)下的地價(jià)管理工作的重點(diǎn)(1)國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)采取最低限價(jià)。（3）政府對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（5）通過(guò)征收土地增值稅，防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)交易地價(jià)，將社會(huì)發(fā)展造成的土地收益收歸國(guó)家。（2）地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國(guó)有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)〔**〕28號(hào)）第17條的規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照上地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金，即應(yīng)補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金額=新用途的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－原用途的劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，頒發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書》。《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》具體明確了相關(guān)程序。（2）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。因此，出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要也不要求土地行政主管部門批準(zhǔn)，但具備上述兩個(gè)條件是法律明確的轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人在達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議前必須滿足上述兩個(gè)條件，并在申請(qǐng)變更土地登記時(shí)出具雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議、原《國(guó)有土地使用證》以及已投資額達(dá)到總投資額25％以上等的書面證明文件。鑒于毛地出讓涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，還涉及到土地使用權(quán)收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等的銜接問題，同時(shí)，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛問題，因此我們提倡在工作中推行凈地出讓。出讓土地使用權(quán)提前收回必須符合收回的條件，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的市、縣人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，請(qǐng)示應(yīng)當(dāng)包括提前收回理由、收回對(duì)象、收回程序、補(bǔ)償辦法等。(政府批準(zhǔn)前應(yīng)當(dāng)告知原土地使用權(quán)人，土地使用權(quán)人要求聽證的應(yīng)當(dāng)組織聽證；批準(zhǔn)后土地使用權(quán)人有異議可以要求復(fù)議或提起行政訴訟?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l觀足：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)時(shí)的新用途、新出讓年期下的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格—原用途在批準(zhǔn)改變用途時(shí)的剩余年期出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。此外，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔**〕28號(hào)）第16條的規(guī)定，供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（2）地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國(guó)有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔**〕28號(hào)）第17條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開交易，從成交價(jià)款中優(yōu)先扣繳土地出讓金（扣繳的土地出讓金應(yīng)按照土地市場(chǎng)價(jià)格確定，即成交價(jià)格扣除劃撥土地使用權(quán)價(jià)格后的余額，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格屬于對(duì)原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償），受讓方與土地行政主管部門簽訂土地有償使用合同，與原劃撥土地使用權(quán)人簽訂土地補(bǔ)償合同。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)如何辦理？根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，
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