土地交易中心工作總結與土地利用科講稿匯編(編輯修改稿)
2025-11-22 06:39 本頁面
【文章內容簡介】 上述四類經營性用地以外的土地，供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式供應。只有一個意向用地者的，方可采用協(xié)議方式供應。協(xié)議出讓國有土地使用權范圍出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下悄況：(1)供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的上地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；(2)原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；(3)劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；(4)出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；(5)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對招標拍賣掛牌方式的認識首先，從理論上看，國有土地招標、拍賣、掛牌方式均具有供地信息提前發(fā)布、供地過程公開透明、供地價格市場確定、供地結果向社會公示、配置效率高的特點．是符合市場經濟發(fā)展的要求。其次，從法律法規(guī)和政策規(guī)定上看，招標拍賣掛牌三種方式是同等的，沒有誰優(yōu)誰劣的問題。139號令沒有規(guī)定哪種性質的土地必須以招標方式供應，哪種性質的土地必須以拍賣或掛牌方式供應。從政府這一供地主體來說，同一宗地，既可以招標方式供應，也可以拍賣或掛牌方式供應。對開發(fā)商來說，同一宗地，可能以招投標方式競得，也可能從拍賣市場上取得，可在政府土地有形市場上摘牌取得。最后，從實踐上看，選擇具體的出讓方式與一個地區(qū)經濟發(fā)展水平、市場發(fā)育程度、出讓方的偏好等均有關系。在具體的出讓活動中，土地行政主管部門應視國家產業(yè)政策、政府對土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。一般而言，對于土地使用者和土地用途無特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標的經營性用地，應采用拍賣、掛牌或招標方式；對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件，土地用途受嚴格限制，僅少數人可能有受讓意向的經營性用地，應采用招標方式出讓。從近年來各地的操作情況看，競爭性不強或土地市場不發(fā)育的西部地區(qū)，選擇掛牌出讓的情況居多，如寧廈，不論是商品房開發(fā)用地，還是商業(yè)用地，基本上都是掛牌方式供應。市場比較發(fā)育的地方如東南地區(qū)，選擇招標拍賣的情況居多；對土地開發(fā)條件約束較多的，選擇招標拍賣的居多；對土地開發(fā)要求條件不多的，如一些小宗的商業(yè)用地，采取拍賣方式的居多。但是，采取什么方式，沒有絕對的標準，上海土地采取招標方式出讓的居多，選擇拍賣和掛牌的較少，而四川省則規(guī)定房地產用地全部以拍賣方式出讓。淺析國土部39號令39號令是根據《中華人民共和國物權法》、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》及相關法律法規(guī)的要求，對《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第11號）中有關內容進行修改而成。（1）關于建設用地使用權的名稱和空間范圍，在39號令中，“國有土地使用權”一律稱為“國有建設用地使用權”；在第二條中明確，“在中華人民共和國范圍內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規(guī)定”；將11號令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”。（2）關于招標拍賣掛牌出讓范圍，鑒于《物權法》明確將工業(yè)用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，39號令在第四條第一款中規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”，明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。（3）關于掛牌出讓申請時間和截止問題，39號令對掛牌申請截止時間作了進一步明確，在第十一條規(guī)定：掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天,即留下一定的審查時間即可。這樣，就為潛在競買人隨時提出競買申請?zhí)峁┝吮M可能多的時間，出讓方在掛牌期間仍可以接受新的申請人申請，使?jié)撛诟傎I人可以隨時加入競買。39號令第十九條對11號令中掛牌截止的內容重新進行了明確，修改為“掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定”。（4）關于繳納出讓價款和發(fā)放建設用地使用權證書，為進一步規(guī)范土地出讓管理，防止欠繳土地出讓金，針對一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設用地使用權證書的情況，39號令將11號令第二十三條修改為“受讓
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