土地交易中心工作總結(jié)與土地利用科講稿匯編(編輯修改稿)
2024-11-22 06:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 上述四類經(jīng)營性用地以外的土地，供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)。只有一個意向用地者的，方可采用協(xié)議方式供應(yīng)。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下悄況：(1)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的上地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；(3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；(4)出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；(5)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對招標(biāo)拍賣掛牌方式的認(rèn)識首先，從理論上看，國有土地招標(biāo)、拍賣、掛牌方式均具有供地信息提前發(fā)布、供地過程公開透明、供地價格市場確定、供地結(jié)果向社會公示、配置效率高的特點．是符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。其次，從法律法規(guī)和政策規(guī)定上看，招標(biāo)拍賣掛牌三種方式是同等的，沒有誰優(yōu)誰劣的問題。139號令沒有規(guī)定哪種性質(zhì)的土地必須以招標(biāo)方式供應(yīng)，哪種性質(zhì)的土地必須以拍賣或掛牌方式供應(yīng)。從政府這一供地主體來說，同一宗地，既可以招標(biāo)方式供應(yīng)，也可以拍賣或掛牌方式供應(yīng)。對開發(fā)商來說，同一宗地，可能以招投標(biāo)方式競得，也可能從拍賣市場上取得，可在政府土地有形市場上摘牌取得。最后，從實踐上看，選擇具體的出讓方式與一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場發(fā)育程度、出讓方的偏好等均有關(guān)系。在具體的出讓活動中，土地行政主管部門應(yīng)視國家產(chǎn)業(yè)政策、政府對土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。一般而言，對于土地使用者和土地用途無特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標(biāo)的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用拍賣、掛牌或招標(biāo)方式；對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件，土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)人可能有受讓意向的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用招標(biāo)方式出讓。從近年來各地的操作情況看，競爭性不強(qiáng)或土地市場不發(fā)育的西部地區(qū)，選擇掛牌出讓的情況居多，如寧廈，不論是商品房開發(fā)用地，還是商業(yè)用地，基本上都是掛牌方式供應(yīng)。市場比較發(fā)育的地方如東南地區(qū)，選擇招標(biāo)拍賣的情況居多；對土地開發(fā)條件約束較多的，選擇招標(biāo)拍賣的居多；對土地開發(fā)要求條件不多的，如一些小宗的商業(yè)用地，采取拍賣方式的居多。但是，采取什么方式，沒有絕對的標(biāo)準(zhǔn)，上海土地采取招標(biāo)方式出讓的居多，選擇拍賣和掛牌的較少，而四川省則規(guī)定房地產(chǎn)用地全部以拍賣方式出讓。淺析國土部39號令39號令是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》及相關(guān)法律法規(guī)的要求，對《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號）中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改而成。（1）關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的名稱和空間范圍，在39號令中，“國有土地使用權(quán)”一律稱為“國有建設(shè)用地使用權(quán)”；在第二條中明確，“在中華人民共和國范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)的，適用本規(guī)定”；將11號令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”。（2）關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍，鑒于《物權(quán)法》明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，39號令在第四條第一款中規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”，明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。（3）關(guān)于掛牌出讓申請時間和截止問題，39號令對掛牌申請截止時間作了進(jìn)一步明確，在第十一條規(guī)定：掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天,即留下一定的審查時間即可。這樣，就為潛在競買人隨時提出競買申請?zhí)峁┝吮M可能多的時間，出讓方在掛牌期間仍可以接受新的申請人申請，使?jié)撛诟傎I人可以隨時加入競買。39號令第十九條對11號令中掛牌截止的內(nèi)容重新進(jìn)行了明確，修改為“掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定”。（4）關(guān)于繳納出讓價款和發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，為進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理，防止欠繳土地出讓金，針對一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況，39號令將11號令第二十三條修改為“受讓
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1