【正文】 刑事、治安案件發(fā)生率 0 嚴(yán)密保安門崗執(zhí)勤和查訪，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，強(qiáng)化與派出所的協(xié)作，了解周邊治安情況，防范于未然。 三、管理方式和工作計(jì)劃 （一）管理服務(wù)模式 30 服務(wù)中心在上級(jí)主管部門指導(dǎo)監(jiān)督下，在本公司直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)控下，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 項(xiàng)目經(jīng)理行使公司賦予的人事權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)，統(tǒng)一管理所屬部門和人員，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的有關(guān)法規(guī)政策和公司的有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合實(shí)際情況，主持制定各種具體的規(guī)章制度、操作規(guī)程、服務(wù)規(guī)范以及應(yīng)急處理程序，對(duì)所轄部門和人員實(shí)施系統(tǒng)的培訓(xùn)、考核和獎(jiǎng)懲。本公司已制定了各類人員崗位責(zé)任，管理處應(yīng)根據(jù)公司的要求，結(jié)合小區(qū)的具體情況，把崗位責(zé)任和考核制度、獎(jiǎng)懲制度結(jié)合起來，做到分工明確，責(zé)任落實(shí)，考核嚴(yán)格，獎(jiǎng)罰分明。管理處將制定系統(tǒng)的各級(jí)、各崗位人員的培訓(xùn)計(jì)劃，重點(diǎn)是安全意識(shí)、服務(wù)意識(shí)及業(yè)務(wù)技能、管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)及文化知識(shí)素養(yǎng)。 2． 關(guān)大院和建委大樓的的服務(wù)中心人員設(shè)置計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 人數(shù)（人） 工作要點(diǎn)概述 備 注 1 項(xiàng)目主管 1 固定在服務(wù)單位辦公，負(fù)責(zé)日 常管理及甲方聯(lián)系 2 保安領(lǐng)班 1 負(fù)責(zé)保安員管理事務(wù)兼值班 3 管理員 1 與我司羅村同樂花園共用 ,需要時(shí)前來 不計(jì)入本項(xiàng)目開支 5 維修工 1 與我司的羅村同樂花園共用 , 需要時(shí)前來 不計(jì)入本項(xiàng)目開支 6 保安員 2 門口三班 24小時(shí)值班，另 1 人頂輪休或節(jié)假 日值班 7 清潔工及領(lǐng)班 8 負(fù)責(zé)兩院的日常保潔清潔 8 綠化工 1 由我公司簽約的綠化公司根據(jù)工 作安排不同安排不同工種上班 9 合 計(jì) 16 其中 13 人固定在機(jī)關(guān)大院和建委大樓上班，其他崗位根據(jù)需要由公司臨時(shí)調(diào)派 32 （二） 員工的培訓(xùn) 隨著國民生活水平的不斷提高，客戶 /住戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求也不斷提高，要求物業(yè)管理公司必須具備一支過硬的員工隊(duì)伍。 2）培訓(xùn)時(shí)間不得少于兩個(gè)工作日（其中最后半個(gè)工作日為考核時(shí)間） 3）對(duì)新員工的培訓(xùn)主要包括以下內(nèi)容： 、組織機(jī)構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員； 量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí)； c.《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)教育； 33 。 3) 上崗培訓(xùn)由各部門負(fù)責(zé)組織，并指定專業(yè)人員進(jìn)行。 3) 根據(jù)崗位工作要求或政府部門的要求，公司組織相關(guān)崗位人員接受外部培訓(xùn)，以更新知識(shí)和豐富技能。 2）培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場考核分為實(shí)操和書面考核兩種形式；評(píng)核工作是在員工工作一段時(shí)間后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司、服務(wù)中心經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評(píng)核培訓(xùn)成績的依據(jù)。我們制定了相應(yīng)的員工培訓(xùn)和考核措施： 確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘 我司在物業(yè)管理工作實(shí)踐中形成了自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理事業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；管理隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時(shí)又充滿朝氣。 （ 4）工作經(jīng)驗(yàn)：所有管理層員工必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷。通過規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。行為規(guī)范是形象戰(zhàn)略的重要組成部分， 36 我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂詳細(xì)的員工守則，讓員工熟記于心，自我約束，自我控制，參照對(duì)比，嚴(yán)格執(zhí)行，全面提高企業(yè)美譽(yù)度。各級(jí)人員均有詳細(xì)的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣可通過量化反映出來。實(shí)踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)集體主義精神，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。通過充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等，關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長。我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客――員工，鼓勵(lì)每一個(gè)人都成為各自崗位上的行家里手，我們倡導(dǎo)競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出。管理人員能上能下、不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大作用。尊重人才、關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)格。同時(shí)也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視在的職位。 2． 1 本指導(dǎo)書適用于本物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場地的使用管理。 3． 3 環(huán)境部人員負(fù)責(zé)對(duì)公共場地進(jìn)行清潔保潔，并定期進(jìn)行沖洗地面。 4． 1． 2 對(duì)違反使用管理規(guī)定的，損壞公共場地設(shè)施、設(shè)備者，管理人員除責(zé)令其拆除、撤消違章物品、 修補(bǔ)破損部位并恢復(fù)原狀外，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定送交有關(guān)執(zhí)法部門處理。 1． 1 環(huán)境部負(fù)責(zé)對(duì)水池日常進(jìn)行維護(hù)，每日對(duì)水池內(nèi)雜物進(jìn)行清理，保持水面無浮物、無雜草，水質(zhì)干凈。 六 電梯清潔與協(xié)助維護(hù) （ 1） 電梯清潔 清潔工在上班前對(duì)電梯進(jìn)行清掃，對(duì)地板進(jìn)行拖洗，每 1 小時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行一次巡回保潔，保持電梯內(nèi)壁、地板、伸縮門干凈，保持電梯伸拉的間隙無雜物，不影響電梯門開關(guān)。 轎廂 內(nèi)壁、門槽、頂部無積灰。 C、對(duì)電梯內(nèi)對(duì)講系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行測試，如不能正常工作更及時(shí)通知維保單位進(jìn)行維修。 41 2． 1． 1． 1 負(fù)責(zé)對(duì)清潔工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，并作好培訓(xùn)記錄。 2． 1． 1． 4 協(xié)助其他部門或 同事將各項(xiàng)工作做好，負(fù)責(zé)對(duì)日常清潔工作發(fā)生的輕微不合格服務(wù)即行關(guān)閉處理。 2． 1． 1． 8 帶頭工作，以身作則；調(diào)動(dòng)員工的積極性，高質(zhì)量、高效率地完成責(zé)任區(qū)清潔工作。 2． 1． 2． 2 正確樹立服務(wù)意識(shí)、衛(wèi)生意識(shí)、禮貌服務(wù)、講求效率、講求質(zhì)量。 2． 2． 1． 2 主管、管理員 應(yīng)根據(jù)公司年度工作計(jì)劃安排開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，督促各崗位人員完成工作計(jì)劃的各項(xiàng)任務(wù)。 2． 2． 2． 4 各崗位的成績考核，每月按公司績效考核方案進(jìn)行。 因水電通信施工而挖掘的沙、石、泥等工程完工后應(yīng)及時(shí)清理干凈。 除雜草須在雜草發(fā)生之初結(jié)籽飛散之前清除，人工挑草與化學(xué)除草結(jié)合。 喬灌木整形、修剪 及時(shí)做好植物的整形、修剪，清除枯枝、干葉，弱枝、病蟲害枝條等；灌木、需即時(shí)修剪、喬木一般在冬季植株；體內(nèi)汁液停 止流動(dòng)時(shí)修剪。 各種地被植物高度應(yīng)控制在 20CM 內(nèi)，不得任意攀繞到其它植物上（蟛蜞菊、馬櫻丹高度 30CM 以內(nèi)）。保證其生長旺盛，并且量要適當(dāng)，方法合理，時(shí)節(jié)適宜，無肥害現(xiàn)象發(fā)生。 提倡生化防治，盡量避免使用高毒農(nóng)藥，而施用高效、低毒、廣譜性的農(nóng)藥。 人為原因如人踩、斷橋、車輛撞擊等，待事情處理完畢后，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)種。 九 物質(zhì)裝備 以下“ 物業(yè)公司共設(shè)共用 ”是指我公司已有 的裝備，因使用率不高，可以在各區(qū)之間共同使用，因不再重新購置，此類項(xiàng)目不計(jì)入機(jī)關(guān)建委的管理成本，由此我公司可以減少部份成本，機(jī)關(guān)大院和建委大樓服務(wù)的費(fèi)用也因此降低。 ２、管理員 （１）負(fù)責(zé)客戶投訴受理和處理跟蹤工作。 （ 5）負(fù)責(zé)管理出勤率、物資管理、辦公用品的領(lǐng)取發(fā)放工作。 保安部主管 48 （１）負(fù)責(zé)保安隊(duì)的日常工作安排，合理調(diào)配人員，保證無治安死角； （２）負(fù)責(zé)隊(duì)員的出勤考核，堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度； （３）協(xié)助服務(wù)中心主任對(duì)保安員進(jìn)行考核，保證公正地評(píng)價(jià)隊(duì)員的工作情況； （４）負(fù)責(zé)按培訓(xùn)計(jì)劃組織隊(duì)員 進(jìn)行培訓(xùn)，幫助每個(gè)隊(duì)員都能按服務(wù)中心要求達(dá)標(biāo)； （５）負(fù)責(zé)隊(duì)員的政治思想教育工作，保持隊(duì)員有良好的風(fēng)氣； （６）完成上級(jí)交辦的其它工作。 （ 4）負(fù)責(zé)轄區(qū)車輛的安全管理工作，指導(dǎo)轄區(qū)道路泊車和行車，確保行 駛和停泊秩序。 （ 7）協(xié)助調(diào)解客戶之間的糾紛。 （ 2）負(fù) 責(zé)制定設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，并按計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施。 （３）保證保潔工具、器具使用后的清潔干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充或申領(lǐng)保潔工具、器具。 適用范圍 本規(guī)定適用于辦公樓各樓層的清潔。
。 用膠桶裝一清水，洗凈拖把并擰干，洗凈一塊抹布并擰開。 （５ ）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 清潔工 （１）按時(shí)按質(zhì)按量清潔轄區(qū)清潔責(zé)任區(qū)域。 （ 9）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，保安防火、防盜、防搶劫發(fā)生緊急事態(tài)時(shí)，采取應(yīng)急處理措施，萬一發(fā)生火警或菲警等情況，必須以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場，不允許以任何借口推脫。 （ 2）熟悉本崗位任務(wù)和工作要求，嚴(yán)格遵守紀(jì)律，按規(guī)定交接班，不遲到早退。 （ 7）負(fù)責(zé)建立客戶檔案，定期將客戶意見匯總報(bào)服務(wù)中心主任。 （３）與客戶建立良好的工作聯(lián)系，了解服務(wù)質(zhì)量，收集 客戶意見建議。 計(jì)入本項(xiàng)目成本。 防護(hù)措施 對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)施（護(hù)樁、勒絲、竹籬）要及時(shí)維修加固，發(fā)現(xiàn)破壞綠化及綠化設(shè)施的行為要及時(shí)性制止。用噴霧器噴施無嗅味農(nóng)藥。 做好植物的施肥記錄工作，種植 3 年以內(nèi)的植物年施肥至少 2 次；種植 3— 5 年以內(nèi)的植 物年施肥至少 1 次；低灌木類，施肥每年不少于 3 次；地被、時(shí)花，草坪的年施低灌木類，施肥每年不少于 3 次；地被、時(shí)花、草坪的年施肥次數(shù)可視具體情況而定。 44 草地在每年的 5 月、 8 月、 11 月各剪一次，留草長 5CM 應(yīng)目視平整，路牙、沙井、渠溝邊無遺留，并隨即切邊，使草坪與路面、花基，綠籬有明顯分界。 片植類灌木要做到圖案清晰、整齊美觀；對(duì)開花植物在花期后要及早剪除殘花敗葉。 若草坪雜草太多，應(yīng)全部連根鏟除，重新鋪植，樹木下的雜草要采用中耕松土的辦法清除。 植物養(yǎng)護(hù)：茂盛的植物不僅給人感官方面的享受，茂盛的植物才能發(fā)揮凈化空氣、降低噪音等方面的功能，所以植物養(yǎng)護(hù)是，綠化養(yǎng)護(hù)管理工作中最根本的工作。 喬灌木的樹盤無落葉、石塊、裸根等，樹冠無塑料袋、碎布等顯著懸掛物。并在會(huì)前由主管對(duì)轄區(qū)內(nèi)衛(wèi)生狀況檢查，在《工作周檢表》上記錄。 2． 1． 2．