【正文】 施、資料架及時尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂； 提供門童服務，負責業(yè)主的迎送工作； 在銷售中心提供代客泊車、幼童看護、贈送雨傘等各項服務； 房地 產 e 網 房地 產 /物 業(yè) 管理行 業(yè)資 料 ,e 網 打 盡 ! 珠三角房產物管 Q 群 :48301089 29 房地 產 e 網 房地 產 /物 業(yè) 管理行 業(yè)資 料 ,e 網 打 盡 ! 珠三角房產物管 Q 群 :48301089 30 第四部分 項目服務管理費 第一章 財務管理 提要： 倡導“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財務收支報告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 堅持“取之于民，用之于民”的基本原則； 財務管理是物業(yè)管理正常運營 的“生命線”。我們將在管理公司行政部下設財務組，并設會計、出納和收款員等專、兼職財務人員，負責管理公司財務管理工作。 管理處財務工作由管理處經理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領導外，一律由管理處經理簽字審批后方可使用。 物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。 （二）在費用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收 款工作效率。 （二）管理處于每年 12 月 10 日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會）審議通過后執(zhí)行。 房地 產 e 網 房地 產 /物 業(yè) 管理行 業(yè)資 料 ,e 網 打 盡 ! 珠三角房產物管 Q 群 :48301089 33 第二章 日常物業(yè)管理經費收支測算 提要： 每年按收入的 15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理； 在物業(yè)管理經費收支上，我們將 “取之于民，用之于民” 作為物業(yè)管理收支的基本原則。 房地 產 e 網 房地 產 /物 業(yè) 管理行 業(yè)資 料 ,e 網 打 盡 ! 珠三角房產物管 Q 群 :48301089 34 XXX 居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補前期虧損 如有節(jié)余 物業(yè)管理資金 管理傭金 或轉下期使用 有償服務收入 停車場經營收入 管理服務費收入 會所經營收入 社區(qū) 停 人員 日常 會 商務 車 行政 物業(yè) 所 活動 場 稅金 管理 管 的開 管 及其 理 展 理 它 二、日常物業(yè)管理經費收支測算 （一）測算依據及說明 XX 市政府有關物業(yè)管理的法規(guī)和文件 。 XX 物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經驗數(shù)據。 （三）收支盈余資金的使用 房地 產 e 網 房地 產 /物 業(yè) 管理行 業(yè)資 料 ,e 網 打 盡 ! 珠三角房產物管 Q 群 :48301089 36 從入住后起，管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平，我們根據 XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結轉到下個年度使用，也可用于建設和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進物業(yè)的保值增值。 （四）加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。 XXXXX 居住區(qū)在規(guī)劃設計和服務定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設施齊全，具有相對的獨立性；有一定規(guī)模，對社區(qū)服務的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質高，對特色服務的品位和深度要求亦高。 （二）注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。推行服務簽單，定期結算制度。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設立一個集游戲、學習、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質量。我們設想在居住區(qū)計算機網上建立 XX 物業(yè) XXX 居住區(qū)管理處網站，將管理處與業(yè)主相關的信息登錄在網站上，網站還可通過 Inter國際互聯(lián)網、政府主管部門的網絡系統(tǒng)、深圳總公司和其它分公司的計算機網絡獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網站得到相關管理服務信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總公司和其它分公司可通過電話網與居住區(qū)計算機網相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進行監(jiān)督指導。 社區(qū)信息統(tǒng)計、投訴處理等服務。 一、對小區(qū)網絡平臺的新設想 （一）社區(qū)服務 網上自助查詢水費、電費、氣費、管理費、社區(qū)內消費等費用清單，既使業(yè)主身 在外地，也可以通過授權身份登陸到社區(qū)網站查詢各類費用。在當今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。我們將聯(lián)系有關單位在小區(qū)內設立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的 綜合性健康服務，提高業(yè)主的生活質量。 三、日常服務措施 為切實做好便民服務工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償服務和六十四項有償服務，同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。 （三）與社會服務機構、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內定點定員服務，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務。 一 、服務思路 （一）提供種類齊全的服務項目，內容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。 （六）強化總公司財務部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能 ,制定嚴格的管理制度 ,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。 （二）將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。 XX 市及 XXX 居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關的市場行情。 根據實地調研，我們預計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據此，我們對相關經濟指標預測如下： 指標名稱 第一年 第二年 第三年以后 住宅入伙率 80％ 90％ 95％ 商用房出租率 30％ 70％ 95％ 管理服務費收繳率 98％ 98％ 98％ 停車庫房使用率 60％ 80％ 90％ 自行車位使用率 90％ 98％ 100％ 管理處員工工資待遇：經理 1 人， 2200 元 /人 .月； 經理助理 1 人， 1500房地 產 e 網 房地 產 /物 業(yè) 管理行 業(yè)資 料 ,e 網 打 盡 ! 珠三角房產物管 Q 群 :48301089 35 元 /人 .月；主管 2 人， 1200 元 /人 .月；其他管理人員、操作層員工 34 人，平均工資待遇 600 元 /人 .月。 支出方面 ，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“ 事前預算，事后核算，量入為出，合理使用 ”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務質量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。 （四）當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經該棟 50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 三、管理服務費及代收代繳費的收取 （一）我們將在管理處設置專職收款員，負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。 管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經批準后實施。 房地 產 e 網 房地 產 /物 業(yè) 管理行 業(yè)資 料 ,e 網 打 盡 ! 珠三角房產物管 Q 群 :48301089 31 根據 XXX 居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行。 一、財務管理模式 XX 物業(yè)管理公司 XXX業(yè)主委員會 管 業(yè) 預 批 理 務 算 準 酬 指 報 監(jiān) 金 導 告 督 XXX 管理處 說明：在 XXX 居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由 XX市 XXX 置業(yè)有限公司行使批準和監(jiān)督職能。 二、提供物業(yè)管理咨詢 XXX 公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現(xiàn)場，負責物業(yè)管理方面的咨詢服務，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答； 三、提供物業(yè)管理培訓 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓，以減少因此而產生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心； 房地 產 e 網 房地 產 /物 業(yè) 管理行 業(yè)資 料 ,e 網 打 盡 ! 珠三角房產物管 Q 群 :48301089 28 四、提供護衛(wèi)及保潔服務 在 XXX 正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務和保潔服務，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權和調配權，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 第二章 配合銷售的措施 八年與各類業(yè)主的交往經歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。 二 、物業(yè)管理服務定位： 秉承“服務業(yè)主、報 效社會”的核心理念，我們著力在 XXX 營建安全、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。 為確保對 XXX 實施物業(yè)管 理的高起點和高水平 ,我們按照科學性和實用性的原則進行論證 ,并結合實地調研 ,制訂出 XXX 管理處詳細的物資裝備計劃 (詳見附表 )。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證 XX 物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質。 二、管理服務人員配備 在人員的配備和選拔上，我們始終堅持如下原則： 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力； 擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性； 注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。 6人 消防值班員 男性 35歲以下 高 中 B. 相關工作經驗三年以上； 。 客戶助理 大專以上學歷，外表形象氣質佳，具有較強的溝通協(xié)調處理能力，熟悉 ISO9001質量管 理體系。 1人 管理處 經理助 理 大學本科以上學歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經驗，并具有很強的溝通協(xié)調處理能力，具內審員資格。 XX 物業(yè)管理，我們將設立 XXX 管理處，全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作。 、辦公室事務、后勤和社區(qū)文化建設。 管理處各崗位所需人力資源配置實行 XX 物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經理建立一支高效、協(xié)調的團隊。 十二、實現(xiàn)垃圾分類回收 環(huán)保部門倡導垃圾分類回收已運行多年，而真正較為科學徹底的實現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因為在現(xiàn)階段至少還受制于以下因素： 1．國民環(huán)保意識有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類； 2．生活垃圾客觀構成較為復雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高； 3．垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購無門”，降低了垃圾回 收參與者的積極性。從經濟學的原理上 看，社區(qū)市場形成與發(fā)展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰”的一般性規(guī)律，而在實際運作中卻暴露出一些社會問題，如住宅區(qū)內裝修管理的“人情化”、“無序化”導致裝修施工“游擊隊”出沒、裝修質量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務體系結構不合理，導致惡性競爭傷及業(yè)主。共用設施、設備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常起居和安全保障等問題。經過近三年的運作，我們已經取得了實質性的突破，在一些原來績效低下的功能性障礙流程和高位勢流程上，如：信息收集分