【正文】 efhoiwhfoiwfhmo,在國際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品”，又稱為非生活必需品。,奢侈品(Luxury),關(guān)鍵詞：,稀缺 Rare,時尚 Fashion,身份 Status,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,世界著名的奢侈型物業(yè),利奧波德別墅,赫斯特城堡,愛敦閣,利斯之花,由世界經(jīng)理人集團、世界地產(chǎn)研究院和《總裁》雜志聯(lián)合評選的2011年《世界10大超級豪宅》，印度的安蒂拉(Antilla)以9億美元位居冠軍，法國的利奧波德別墅(Villa eopolda)以7.5億美元位居第二，排名第三的則是價值4億美元的美國白宮。,地塊和環(huán)境資源毋庸置疑！ 文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性亟待挖掘！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,想不想賣得更貴些？,假設(shè)我們更懂水井坊……,邊鋒觀點：文化決定價值！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,接下來，讓我們從了解本案的文化精髓開始！,每個成都人的心中，都藏著一座水井坊。以此成都的城名和城址就一直沒變動過。錦里號稱“西蜀第一街”，被譽為“成都版清明上河圖”。 從文化的角度來看，寬窄巷子是以院落、巷子等老成都的建筑文化為依托，完整保留原有的院落和巷子，并引入高端會所、私家宅院、精品餐飲，打造成都人鐘愛的傳統(tǒng)生活方式，以此形成成都文化的縮影。文化內(nèi)涵相當(dāng)豐富深厚。,假設(shè)本案是以高端商業(yè)為主的物業(yè)形態(tài),優(yōu)點： 高端商業(yè)能夠支撐較高的租金價格； 高端商業(yè)符合本案的形象和氣質(zhì)。,大眾型商業(yè)與本案的形象有沖突，此路線不妥。 當(dāng)物業(yè)高端到奢侈品的地位時，客戶就會更加看重其文化屬性和價值屬性。,故宮,溫莎城堡,凡爾賽宮,很顯然，本案不可能與故宮、溫莎城堡、凡爾賽宮相提并論。諸侯私第、王公豪宅統(tǒng)謂之公館。 在建筑功能上，公館兼具私與公，既是主人休息、生活、娛樂的場所又是其處理公務(wù)、應(yīng)酬交際、會商事務(wù)的地方。 四川歷來是中國文化的避難所，尤其是抗戰(zhàn)時期，全國各地的達官貴人、社會名流紛至四川，重慶，為成都的公館文化再添濃重一筆。）,對于本案而言：,公館既是主人處理公務(wù)、應(yīng)酬交際、會商事務(wù)的地方，同時又能滿足業(yè)主的休息、生活和娛樂，可謂亦商亦住?！?“資深私生活設(shè)計者”李景漢：“安仁老公館將成為中國又一個頂級的奢侈品會所。,第二階段,中國傳統(tǒng)文化精髓的傳承,水井坊街區(qū)通過大量的中式院落及街道，詮釋了中國傳統(tǒng)文化的精髓所在，通過建筑語言、建筑符號，代言了成都的生活方式，是成都的又一張名片。,因此，公館文化作為中國文化中比較高端的一類， 與水井坊所倡導(dǎo)的高尚生活元素不謀而合。當(dāng)年，這里不僅是宋子文的住所，還是國民黨人士的密會場所。這里是一九七二年中美聯(lián)合公報的商訂所在地，“海峽兩岸”一詞也是首次在此被提出。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,那么作為公館文化的載體，公館建筑有怎樣的建筑特色呢？,讓我們來了解一下公館建筑！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,PART 4 建筑特點,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,一座城市的歷史，一座城市的故事，都離不開一座城市的老建筑。不拘風(fēng)格，隨意增刪，重新組合，與中國古典建筑裝飾構(gòu)成要素混為一體。單體建筑造型上也逐漸局部采用西方建筑的八邊形，使建筑形態(tài)組合更為靈活，而不再拘泥于完全對稱的思想束縛中。作為住宅建筑，只是有些公館的建筑風(fēng)格開始注意到三段五部式的西方古典建筑構(gòu)圖規(guī)則，但是局部裝飾及屋頂形式仍以中國傳統(tǒng)建筑為主。,公館建筑的平面布局形式：,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,獨院式,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,殖民式,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,天井式,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,內(nèi)庭式,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,考慮本案不能破壞原有建筑的基礎(chǔ)部分，本案建筑最終將以院落形態(tài)呈現(xiàn)，因此，獨院式設(shè)計（前院、后院、合院）相對而言更符合本案的需求。,我們再看公館建筑的平面布局特點。從這些思想根源方面說，其建筑風(fēng)格受到了西方古典主義思想的影響。,——中西合璧式（早期）,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,到后期，為了降低造價，縮短工期，也為了迎合越來越西化的社會風(fēng)尚，公館建筑逐漸簡化裝飾，簡化造型，呈現(xiàn)民俗化的幾何體塊建筑風(fēng)格。白色粉墻或青水磚墻，色調(diào)素雅，且有馬頭封火墻高高聳立，對外院墻“較高，一般不低于5米，開窗較少，石庫門便成為建筑立面上的重要構(gòu)圖元素。這座小洋樓兩層，磚混結(jié)構(gòu)，坡屋頂。西安事變后，張學(xué)良被囚于此。,讓我們再欣賞一下富含底蘊的公館文化。,水井坊遺址,我們發(fā)現(xiàn)，從最初的大眾文化形態(tài)，演變到后期的高尚生活元素，水井坊的文化價值正逐步高端化?！?公館文化作為成都傳統(tǒng)文化中較為高端的一類，通常是以旅游展示的形態(tài)呈現(xiàn)； 一旦公館文化植根到本案之中，其衍生價值將不可估量。 公館文化是成都傳統(tǒng)文化里最高端的一類，符合高端人群的階層感和榮耀感，文化價值極高，足以支撐本案高昂的售價。而成都公館的美食也延續(xù)至今。民國初年，四川軍閥眾多，社會名流，工商地主階層尚很殷實。 公館的主人多是地方名流或是民國史上有名有姓的一方人物，在一些公館中曾經(jīng)發(fā)生過影響歷史進程的重大事件，使建筑本身具有了深厚的歷史文化內(nèi)涵。 這種物業(yè)形態(tài)，就是我們此前一直沒有詳細闡述的：公館（會館）建筑及文化。 理所當(dāng)然，該物業(yè)的市場價值也將會被無限放大。,根據(jù)上述分析，我們認為：,也就是說，對于本案而言，其物業(yè)需要以高端商業(yè)的形態(tài)存在，同時又對經(jīng)營口岸、建筑條件的要求不明顯，客群還必須更加廣泛。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,假設(shè)本案是以自住為主的物業(yè)形態(tài),優(yōu)點： 高端豪宅價格不菲，能夠滿足本案的售價條件； 高端豪宅符合本案的形象和特性； 高端豪宅與文化本身相輔相成； 高端豪宅與商業(yè)口岸之間沒有關(guān)聯(lián)，能有效規(guī)避本案的商業(yè)經(jīng)營問題。 缺點： 大眾商業(yè)對口岸十分看重，而本案由于受基底條件的約束，人流動線和交通動線均存在一定缺陷，口岸價值相對一般； 大眾商業(yè)對人氣要求很高，而高端物業(yè)對私密性要求很高。 憑借其深厚的自然景觀與人文底蘊徹底顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)街形態(tài)，成為體驗商業(yè)時代發(fā)展的一個前沿性創(chuàng)院落商街。 民俗文化：以成都傳統(tǒng)的集鎮(zhèn)文化、市井文化為依托，形成特色的旅游形態(tài)，來實現(xiàn)旅游與商業(yè)的完美融合。,關(guān)于成都的文化,自成都“一年而所居成聚，二年成邑，三年成都”以來，成都融聚了“金沙三星堆文化”、“蜀錦文化”、“三國文化”、“宗教文化”、“移民文化”、“市井民俗文化”、“民國公館文化”等多種文化形態(tài)。,關(guān)于成都的由來,成都的文明興于4500年—3700年前的“寶墩文化”。 文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性稀有。 從另外一個角度上看，奢侈品又是指無形價值/有形價值關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。,從銷售的角度考慮，奢侈型物業(yè)可以忽略物業(yè)的實質(zhì)性用途，而更多的是附加值的一種展現(xiàn)，因此該類物業(yè)從來不缺買家。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,商業(yè)口岸無法解決,如果劃小面積，通過經(jīng)營的租金來支撐銷售，同時也會遇到地塊本身的局限問題：,交通問題無法解決,人流動線無法解決,經(jīng)營業(yè)態(tài)無法明確,——如果僅僅把這塊地當(dāng)作經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)用地來思考，明顯會遇到上述難以化解的問題。,從經(jīng)營的角度考慮，通過后期經(jīng)營管理公司的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，這種模式能夠形成院落型的商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)易于互補，同時商業(yè)面積自由搭配，可大可小，可操作性較強。,我司認為：要順利實現(xiàn)本案的銷售，有兩種方案不妨一試。,作為本案，要想讓成都最頂尖的商家全部匯聚于此，有較大的難度。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其目前租金為150—300元/平米,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,從商業(yè)地位上講，本案區(qū)域與建設(shè)路商圈相比略優(yōu)，而與春熙商圈相比則較為遜色，其商業(yè)價值應(yīng)與一環(huán)路沿線的金牛萬達廣場更為接近。目前經(jīng)營狀況良好，最高租金可達300元/平米,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuweh