【正文】 地集團(tuán)位列前三名。金地集團(tuán)持有上海格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)， ST 嘉寶持有 30%股權(quán)。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。 “ 格林風(fēng)范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為上海乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。物業(yè)類型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。項(xiàng)目周邊路面運(yùn)輸暢通發(fā)達(dá)。 東湖別墅項(xiàng)目占地 萬 平方米，建筑 面積 萬 平方米。 東海別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶型面積配比表 戶型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計(jì) 72 小區(qū)現(xiàn)狀 ? 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺 灰色瓦片，鋁合金窗戶，實(shí)木大門。其他戶型結(jié)構(gòu)無明顯缺陷。小區(qū)內(nèi)尚無有線電視、寬帶、等配套。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204國道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無公交車經(jīng)過項(xiàng)目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué) 8所。 今后南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。 由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項(xiàng)目的改建及包裝，市場前景依舊看好。 2020 年各季和逐季累計(jì)供求對比情況（單位：萬平方米） 2020 年 商品房批準(zhǔn) 預(yù)售面積 商品房預(yù)售 登記面積 批準(zhǔn)面積比 登記面積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季度 1: 逐季累計(jì) 1— 3月份 1: 1— 6月份 1: 1— 9月份 1: ? 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng) 2020 年，在全國各地樓市普遍低走的同時(shí)，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。 20 01 年與20 02 年購房者結(jié)構(gòu)比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2020年2020年 ? 2020 年新盤整體價(jià)格水平繼續(xù)上移 自 2020 年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺階后， 2020 年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。上海 GDP 的增長目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定2020 年供應(yīng)量繼續(xù)上行。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。 外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場的復(fù)蘇。另外，從 2020 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。佘山腳下的上海紫園最高定價(jià)達(dá)到 億人民幣，豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經(jīng)被訂走 。 上海別墅市場的區(qū)域分布 整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。 松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會(huì)是聯(lián)排別墅的天 下。 依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅群 獨(dú)立別墅群 各種類型別墅均有分布 別墅品種較為豐富，但體量不大 主要以聯(lián)體別墅為主 物業(yè)檔次 頂級、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔 價(jià)格特征 單價(jià)均在 10000元以上 6000— 7000 元 /平方米 獨(dú)立別墅價(jià)格在 6000—7000 元 /平方米，其 它類型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大， 3000— 7000 元 /平方米不等 4000 —6500 元 /平方米 3000 —4500 元 /平方米以上 物業(yè)用途 旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 上海紫園、佘山天鄰別墅 泗徑頤景園、云頂別墅 云間水莊、綠洲長島別墅 上海詩林 閔行 閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊） 區(qū)域特征 距離虹橋機(jī)場非常近，已成為中檔別墅群。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價(jià)格差距大，既有從總價(jià) 37— 65 萬的康橋半島，也有總價(jià) 209— 3500萬元的極品湯臣高爾夫別墅。 ? 一般單價(jià) 目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在 30005000元之間，面積 200平方米左右，總價(jià) 70 萬 150萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場供應(yīng)將帶來更大的壓力。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個(gè)準(zhǔn)備上市的別墅項(xiàng)目初步定價(jià)意圖基本上在總價(jià) 250 萬以上、均價(jià) 8000 元 /平方米甚至 10000元 /平方米以上。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點(diǎn)發(fā)展中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目定能獲得巨大的成功。 ? 職業(yè)構(gòu)成 —— 金字塔分布 中高級管理人員比例最高，達(dá)到 ％，以下則依此為專業(yè)技術(shù)人員占％，私營企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者為 ％，其他情況則有 ％。但是這樣一來也造成私營企業(yè)主比例較實(shí)際情況相對偏低。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程，才能達(dá)到對本案的實(shí)際消費(fèi) 能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 主要客戶是跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明星、國內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計(jì) 師等。 主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、 IT 精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營企業(yè)家等?？傆玫孛娣e 8340 平方米，總建筑面積 20827 平方米。沿街一幢商住樓設(shè)計(jì)新穎，獲得上海市建筑設(shè) 計(jì)獎(jiǎng)。 項(xiàng)目劣勢 ? 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? 東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷 售帶來一定難度； ? 東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建于 1994 年。目前已有美、德、日十多個(gè)國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠，不少私營大企業(yè)也都在此投資。如在 9 個(gè)國家擁有 34 家生產(chǎn)廠家的全 球性 EMS 供應(yīng)商美國惠亞集團(tuán)公司（ America Viasystems Group Incorporation） ， 在園區(qū)內(nèi)投資近 5000 萬美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰尽? ? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 （ 2）對比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對比值 可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。 若以即將起動(dòng)的南翔星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場均價(jià)應(yīng)高于為4050 元 /平方米。但就總體承付能力而言，心理價(jià)位在 100— 250 萬元間的達(dá) %，100 萬元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測 銷售收入一覽表 金額單位：萬元 序號 收入項(xiàng)目 總銷售收入 可售面積均價(jià) 備注 建筑面積 可售面積 一 銷售收入 1 毛坯房銷售收入 4500 以中價(jià)位 4500 元 /平方米作為預(yù)售的均價(jià)。若以 4000— 5000 元 /平方米的均價(jià)計(jì)算，則總價(jià)在 80— 160萬元，也與潛在需求一致。 二、東海別墅 4000—— 5000元 /平方米的均價(jià)預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 據(jù)《新民晚報(bào)》的報(bào)道， 2020 年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。 項(xiàng)目 東 海 別 墅（改建后） 東渡園景別墅 皇府別墅 綠谷別墅 美墅 康橋半島 地段： 市政交通及直入交通的便利性 100 100 100 100 115 100 周邊自然和綠化景觀 100 95 97 100 95 95 教育、人文景觀 100 100 95 100 105 105 周邊社區(qū)素質(zhì) 100 85 85 100 115 105 周邊市 政配套便利性 100 90 100 100 140 110 產(chǎn)品： 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 100 85 90 110 120 120 物業(yè)類型 100 95 100 100 95 100 單體戶型設(shè)計(jì) 100 93 95 110 125 125 建筑空間布局和綠化景觀 100 85 95 105 120 120 小區(qū)配套 100 90 105 105 125 130 物業(yè)管理 100 95 95 100 105 105 形象包裝和營銷策劃 100 95 95 100 110 110 開發(fā)商品牌和實(shí)力 100 95 95 100 105 105 政策上的利好 100 85 80 90 100 105 綜合分值 100 92 94 101 113 109 （ 3）根據(jù)價(jià)值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) =可類比別墅項(xiàng)目的均價(jià) /可類比別墅項(xiàng)目的綜合分值 *100 均價(jià)（元 /平方米） 綜合分值 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元 /平方米） 東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性； ? 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計(jì)大門造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶型，如戶型 A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； ? 小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門重新設(shè)計(jì)并建造； ? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻 ， 創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象； ? 配備一輛看房專車。 ? 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶?？傄?guī)劃面積為 12020 畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)相配套的，與國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的高水準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)。迄今為止，該園區(qū)共累計(jì)引進(jìn)外資 1億美元，投資人民幣 3 億多元，工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 30 億元。 目前，南翔鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 220多家，累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè) 100 余家，總投資 36400 萬美元。該建筑至今在南翔仍屬是最雄偉的一幢建筑。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車為一體的商住小區(qū)。 銷售現(xiàn)狀：租賃狀況良好 競爭分析：東海別墅品質(zhì)由于東渡園景別墅 ? 皇府別墅 位 置：曹安路 2800 號 占地面積： 106000 平方米 在售戶數(shù)： 158 戶 物業(yè)類型：獨(dú)立別墅 平均單價(jià)： 3800 元 /平方米 主力面積： 300— 350 平方米 主力總價(jià)： 100— 150 萬 /套 銷售現(xiàn)狀：還剩 4 套 競爭分析：東海別墅總價(jià)低于皇府別墅 ? 美墅 投資興建：復(fù)地集團(tuán)