【正文】 第一章 申報單位及項目概況 一、申報單位概況 申報項目 ***公司 ***經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究報告 申報單位 申報單位： ***公司 公司類型：有限責任公司 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā) 及商品房銷售 。 二、項目概況 項目建設(shè)地點 該項目 位于 ***市南三環(huán)路 ***。 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 2 建筑內(nèi)容一覽表 表 11 結(jié)構(gòu)形式1 建筑物 住宅M2框架高層M2框架 物管衛(wèi)居及其他公建M2磚混2 其他 自行車車棚 M2 地下車庫 M2框架 地上車庫 M2磚混 消防水池、蓄水池 座 化糞池 座 道路硬化 M2 綠化 M2 室外配套室外供水管網(wǎng)M2室外排水管網(wǎng)M2室外配電工程M2室外供熱管網(wǎng)M2煤氣管網(wǎng)工程M2序號 建筑物、構(gòu)筑物名稱 數(shù)量單位 項目目標 因此本項目以經(jīng)濟、實用、美觀為建設(shè)原則，定位于滿足區(qū)域中低收入家庭對住房的需求。 經(jīng)濟指標 概況 本項目總投資 萬元；其中建設(shè)投資 萬元，沒有流動資金。 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 4 主要經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表 表 12 序號 項目名稱 單位 備注1 總占地面積 M2其中：凈用地面積 M2 代征道路 M22 總建筑面積 M2建筑物 M2 住宅 M2 其中：高層 M2 物管衛(wèi)居及其他公建 M23 拆遷補償面積 M2拆遷戶數(shù) 戶4 戶型 套 中小戶型戶型1（80M2） 套 套數(shù)比例為戶型2（83M2） 套 %戶型3（87M2） 套 中小戶型戶型4（102M2） 套 面積比例為小計 套 %5 容積率6 建筑密度 %7 綠地率 %8 勞動定員 人9 總投資 萬元 其中：貸款 自有資金10 年均銷售收入 萬元11 年均總成本費用 萬元其中：年均可變成本 萬元年均固定成本 萬元12 年均銷售稅金及附加 萬元13 年均利稅總額 萬元14 年均利潤 萬元15 年均所得稅額 萬元16 年均稅后利潤 萬元17投資利稅率 %投資利潤率 %借款償還期 年稅前 稅后% %稅前 稅后 稅前 稅后 自有資金利潤率 %全部投資回收期年財務(wù)評價指標全部投資內(nèi)部收益率 %財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 %%%%%數(shù)量 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 5 三、研究結(jié)論 該項目 符合 《 ***市城市總體規(guī)劃》 要求，結(jié)合 ***市居民的居住水準及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要 ； 項目的 建筑規(guī)模合理，建筑標準適當，具有顯著的社會效益，研究結(jié)果認為 本項目是必要的、可行的。 經(jīng)濟適用房的建設(shè)享受特定的稅費 優(yōu)惠，同時承擔一定的限制條件。經(jīng)濟適用房的開發(fā)利潤，不得超過各項費用之和的 3%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場的變化，對經(jīng)濟適用房的認識也在深化。到 199 1998年房改的關(guān)鍵時刻，國家意識到在當時的情況下，難以實施房產(chǎn)的完全市場化。嚴格地講，經(jīng)濟適用房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計劃體制、半市場體制的性質(zhì)。 1998 年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》更明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標之一是“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。 經(jīng)濟適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國家關(guān)于經(jīng)濟適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。 2020 年 3 月 26 日，國務(wù)院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房價格；（二）切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要 追究有關(guān)責任人責任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費需求；（六）全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；（八）認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 (三 )合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。” 2020年 8月 1日，國務(wù)院召開會議，原則上通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。會議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時，要規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理制度，嚴格審查購房者資格，合理確定住房標準，嚴格上市交易管理，加強單位集資合作建房管理。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟適用房堅持保本微利的原則， 實行政府指導(dǎo)價，基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，利潤不得超過３％。同時規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目和低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價只能是望洋興嘆，進而產(chǎn)生了對經(jīng)濟適用房的巨大需求。很多大家庭往往分成了一個個的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。理論上，2535 歲人員處于婚齡期 ，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較??；而 35 歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。 截至 2020 年底，中國城市化率為 %，與發(fā)達國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進程仍需繼續(xù)推進。對上述分組狀況進行分析可以看出，家庭年收入在 庭占到七成以上，其中家庭年收入 — 萬元的中低收入群體占到 %， %。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應(yīng)市場的現(xiàn)狀并不如人意。分類別看，經(jīng)濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比 分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲%、 %和 %。1— 6 月經(jīng)濟適用房投資同比增長 %，增速比去年同期提高了%,2020年以來經(jīng)濟適用房投 資持續(xù)下降的局面得到改變。商業(yè)營業(yè)用房銷售價格分別為 241 269 313 3403 和 5759元 /平方米，年均增幅為 %，各年的增幅分別為： %、 %、 %、 %和 %。同時經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資在各市之間的發(fā)展也并不平衡。這個數(shù)據(jù)說明，從 2020 年以來，山西省加快經(jīng)濟適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造、實施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開始產(chǎn)生效果 。 20202020 年間，經(jīng)濟適用房投資分別為 、 、 億元，環(huán)比增速分別為 %、 %、%、 %和 %，遠低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟適用房竣工面積也沒有明顯增加。 2020 年 ***市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成 億元，比上年增長%，其中，住宅投資 億元，增長 %。 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 18 根據(jù) ***市房管局統(tǒng)計， 2020 年內(nèi)全市住宅建設(shè)總量為 202 萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房面積為 60 萬平方米， ***市 40 萬平方米，縣級 20 萬平方米。 （ 1）樓盤檔次 目前 ***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個檔次來劃分。這部分 樓盤以經(jīng)濟實用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。 銷售價格 目前 ***市商品房均價在 2850 元左右， 二手房價格也超過 1800元 /m2。 統(tǒng)計表明 ***市房價與居民收入之比已超過 8:1，而發(fā)展中國家合理的房價收入比應(yīng)在 36之間，住房消費已成為許多市民不能承受之重。即便是在 2020 年，全國個人住房公積金貸款率個別城市達到了 80%的這個小高潮中， ***市的個人住房公積金放貸率也僅僅是 1%。 過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為 10 萬元，現(xiàn)增加到 15 萬元；過去貸款最長年限為 10 年，現(xiàn)延長為 20 年。 四 、開發(fā)企業(yè)分析 目前 ***市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近 130 家左右，其中具有壹級開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級開發(fā)資質(zhì)的六十五家。其目標群體被明確集中于 “中等偏下 及 低收入家庭 ”，即僅包括全社會家庭總數(shù) 70%的群體 。 （ 2）尊重 地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點，體現(xiàn)時代特色和地域城市風貌。 消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。 （ 1）設(shè)計原則 以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計突出以起居廳為主的設(shè)計原則。 （ 4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積， 適當擴大起居室的面積， 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 23 衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”， 分別 形成動區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。 ④走進客廳 ， 對面有一片完整的墻面 ， 便于住戶裝飾。 ②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。 ④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風，洗臉盆設(shè)在前室；管道 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 24 集中，節(jié)約投資。 ⑦每戶設(shè)有朝南的陽臺，適當增加進深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。各套型對客廳開門較少 ,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面 ， 利于家具布置 ， 平面利用率高。門廳是人們從室外進入室內(nèi)的緩沖空間 ，這項設(shè)計將門廳從以往的客廳中獨立出來 ， 可增強室內(nèi)空間的私密性 ， 并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 25 ⑤衛(wèi)生間 ， 內(nèi)設(shè)長浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾桿、手紙盒等。 ⑥充分利用陽臺擴展戶外空間 ， 完善陽臺休息環(huán)境。 戶型統(tǒng)計 表 31 序號 項目 面積 （M 2 /套 ） 套數(shù)( 套 ) 面積小計（ M 2 ） 套數(shù)比例 面積比例1 戶型1 % %2 戶型2 % % 比例為 %3 戶型3 % %4 戶型4 % % 比例為 %5 合計 % %中小戶型套數(shù)中小戶型面積備注 輔 助工程 綠化景觀規(guī)劃 本項目強調(diào)綠化圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團綠地相連，向外擴展與城市道路綠化帶相連，使得整個綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng) 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 26 造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點，為居民提供 散步、鍛煉場所。 四 、 結(jié)構(gòu)方案 設(shè)計條件 (1)抗震等級：按抗震設(shè)防列度 7 度設(shè)防；耐火等級為 II 級； (2)主要設(shè)計使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標準風壓 ㎡ 標準雪壓 ㎡ 結(jié)構(gòu)選型 擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集 中公共建筑。 （ 2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)。本項目設(shè)消防專用水泵二臺保證消防用水壓力。衛(wèi)生間設(shè)集中給 排水系統(tǒng)。 暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況 本區(qū)設(shè)一個冬季采暖熱力站向小區(qū)內(nèi)各建筑供暖。 設(shè)計內(nèi)容 （ 1）本設(shè)計包括建設(shè)紅線內(nèi)的以下內(nèi)容 :變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)； 防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。 （ 4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨立設(shè)置電視信號放大箱。 建筑設(shè)計節(jié)能措施 （ 1）屋面采用 80mm 聚苯板保溫層， SBS 防水層；坡屋面鋪 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 30 油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。 （ 5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。 室內(nèi)供熱系統(tǒng)采用低溫地板輻射采暖技術(shù)，增大發(fā)熱面積，使熱輻 射均勻。 （ 2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗，提 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 31 高水資源利用率。