【正文】 41 個(gè)，準(zhǔn)備立項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 23 個(gè)。 （二）商品房供應(yīng)量穩(wěn)定，商品房銷售形勢(shì)良好。交易（登記）預(yù)售商品房供銷比為 ：1，存量商品房得到進(jìn)一步消化。其中別墅均價(jià)上半年同比上升 %，多層房屋均價(jià)上升 %，電梯房屋 均價(jià)上升 %。 20xx 年商品 房?jī)r(jià) 格 走勢(shì)圖 二、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題 （一）房地產(chǎn)投資增速逐步放緩，房地產(chǎn)建設(shè)步伐放慢。上半年辦理房屋抵押手續(xù) 5780 起，抵押面積 萬(wàn)平方米，貸款金額 億元 ，同比分別上升了 %， %， %，房地產(chǎn)抵押仍保持較快的增長(zhǎng)。下半年一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的進(jìn)一步加大，另一方面商品房銷售受國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控政策的影響而逐步下降，開發(fā)企業(yè)資金籌措難度加大，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。 （四）保障性住房建設(shè)進(jìn)展不快。 三、房地產(chǎn)建筑材料成本調(diào)查 材料 項(xiàng)目 1（城建） 項(xiàng)目 2（愛蓮湖） 鋼材 20xx4000 元 /噸 3600 元 / 噸 水泥 280300 元 /噸 290 元 /噸 磚 元 /塊 元 /塊 碎石 100 元 /㎡ 6070 元 /㎡ 砂 100 元左右 /㎡ 130 元 /㎡ 從調(diào)查結(jié)果中我們可發(fā)現(xiàn)： 建筑材料受地域環(huán)境影響； 市場(chǎng)供求波動(dòng)； 經(jīng)濟(jì)水平材料質(zhì)量影響； 建設(shè)時(shí)機(jī)等影響都會(huì)造成建設(shè) 成本的不同。 4. 在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)加快施工進(jìn)度。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增勢(shì)。我市“兩城”建設(shè)步伐的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，必將吸引大的開發(fā)企業(yè)來(lái)郴投資，如恒大地產(chǎn)等上市企業(yè)。截止 6 月底，全市累計(jì)爭(zhēng)取中央各類住房保障資金 億元。金融部門將按照國(guó)家和金融部門細(xì)化的實(shí)施細(xì)則，對(duì)二、三套房以及非本地購(gòu)房人購(gòu)房貸款采取更為嚴(yán)格審查手段，貸款成本增加，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增速將有所放緩。 三、郴州市住房市場(chǎng)分析 （一）總體居住水平及住房建設(shè)速度 總體居住水平。 （二）住房供應(yīng)途徑及各類住房建設(shè)基本情況 住房供應(yīng)途徑 目前郴州市已停止福利供房、集資建房，嚴(yán)格控制私人建房，主要的住房供應(yīng)渠道有普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。先后建成了華寧花園、樂仙山莊、今日新城、御景花園、碧水云天、東方新城等一批環(huán)境優(yōu)美、深得消費(fèi)者青睞的住宅小區(qū)。 （ 2）開發(fā)規(guī)模小，公共設(shè)施配套差。 （ 4）價(jià)格上漲過快。目前，郴州市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中存在的主要問題有： （ 1）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理長(zhǎng)效機(jī)制尚未見建立。近三年來(lái)郴州平均每年建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房約 8 萬(wàn)平方米，難以滿足市場(chǎng)需求。部分企業(yè)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房單戶建筑面積控制不嚴(yán)、未能充分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性、適用性和保障性，一些單位甚至以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房為幌子，建設(shè)福利房。主要集中在老城區(qū)的裕后街、干城街、河街、烏石磯、龍船頭等沿郴江河一帶以及散布在東街、南街、北街、西街、文化路、北湖路、解放路、飛虹路、人民東路、楊家坪等地段。 （ 2）資金籌措難。 （ 4）建筑質(zhì)量低。縣城先后為郡、州、路、府、區(qū)治，是一座歷史悠久的文化名城 二、項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件分析 愛蓮湖，循周敦頤名篇《愛蓮說》而造，蘊(yùn)育城市千年文脈之地，成就城市文昌吉位。 項(xiàng)目占地面積近 50000 平方米，建筑總面積約 170000 平方米，為 10 棟背山面湖小高層及中高層組成。 四、項(xiàng)目配套分析 20xx 年 7 月 30 日，與愛蓮湖公園一江之隔的湘南民 俗風(fēng)情街同屬湘南民俗風(fēng)情園的子項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目將正式交付使用，它的交付使用將成為愛蓮湖片區(qū)的商業(yè)中心。 社區(qū)江 南皇家園林與愛蓮湖公園融為一體，環(huán)境無(wú)與倫比。 現(xiàn)有的大型商場(chǎng)無(wú)。 準(zhǔn)購(gòu)房者中以 2530 歲的比例最高，達(dá)到 40%， 3035 歲之間的購(gòu)房者 35%；25 歲以下的人群，達(dá)到 1%，因此， 2535 歲的青年人士依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，這是與他們所處的生命周期和經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)的。 這說明中高檔 商品房的購(gòu)買者有年輕化的趨勢(shì)，多集中于 40 歲以下的年輕人，其中 26 歲 30 歲的年輕人占很大比重。 因此，當(dāng)前年輕人是中高檔商品房的主體消費(fèi)群體，房地產(chǎn)商在進(jìn)行中高檔商品房的選址及具體配套設(shè)施的建設(shè)上，應(yīng)該著 重考慮 40歲以下年輕人的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)偏好，并且在戶型面積、價(jià)格制定以及付款方式上，要考慮到年輕人的經(jīng)濟(jì)能力。因?yàn)槠髽I(yè)的中高級(jí)管理人員在中高檔商品房的購(gòu)買者中占相當(dāng)大的比重，所以房地產(chǎn)商在進(jìn)行小區(qū)選址時(shí)，應(yīng)考慮靠近企業(yè)集中區(qū)的地方，或能便捷到達(dá)企業(yè)集中地區(qū)的地方，并應(yīng)該在小區(qū)附近提供方便的生活服務(wù)設(shè)施。再次是報(bào)紙，雜志，郴州的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多選擇報(bào)紙廣告作為主要的宣傳方式，電視廣告由于可保存性較差，需反復(fù)播放因此成本較高，相比于廣州而言，北京樓盤的電視廣告投入極少，消費(fèi) 者獲取有效信息的途徑也排在了新興媒體互聯(lián)網(wǎng)之后。說明目前房?jī)r(jià)對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說還是比較高的。 在付款方式的 選擇上，無(wú)論是已購(gòu)買商品房的消費(fèi)者還是打算購(gòu)買商品房的消費(fèi)者，選擇比例最高的都為大于 15 年的銀行貸款。 由此可看出，長(zhǎng)期的銀行貸款 是消費(fèi)者選擇的最主要的付款方式。 決策時(shí)間的選擇：潛在購(gòu)房者有 40%的人打算在兩年內(nèi)購(gòu)買，其他人的沒有購(gòu)買的打算，這里房?jī)r(jià)漲幅太快是一個(gè)重要的原因，大多數(shù)人認(rèn)為房?jī)r(jià)有會(huì)下降的趨勢(shì)。意愿購(gòu)房者預(yù)期購(gòu)買的商品房，94%的比例選擇的是多層或者高層，其次為復(fù)式結(jié)構(gòu)，這三部分占了97%的比例，這就提醒開發(fā)商在開發(fā)房屋的時(shí)候，應(yīng)該主要設(shè)計(jì)這三種房子，注意消 費(fèi)者需求。其次為戶型設(shè)計(jì)和配套設(shè)施，因?yàn)閼粜偷暮脡闹苯雨P(guān)系到居室內(nèi)生活環(huán)境的好壞，配套設(shè)施能否跟上，從而直接影響到居民生活質(zhì)量的高低。 從我們對(duì)中高檔商品房消費(fèi)者特征的分析中可看出，中高檔商品房的消費(fèi)者為受教育程度較高的企業(yè)中高層管理人員以及企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員。最好在 4 倍以下，高于 6 倍就很難形成比較理想的市場(chǎng)。 消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)所考慮的因素，除了價(jià)格因素外，第二位的就是位置。 。因此房地產(chǎn)商應(yīng)該從多種渠道向消費(fèi)者推廣自己的品牌。 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上升是“大勢(shì)所趨”。第一，土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺。 4%，其中，本市居 民占 84%，外地居民占 16%。 4%， 71 歲以上占 1 2%，工人、營(yíng)業(yè)員、服務(wù)員占 14 8%，專業(yè)技術(shù)人員占 12 8%， 601~1000 元的占 12 8%，2501~3000 元的占 13%， 3001~4000 元的占 9 6%，初中的占 3 多層（ 7 層以下）無(wú)電梯 多層（ 7 層）有電梯 小高層（ 712 層） 高層（ 12 層以上） 其他 建筑外觀 （ 1）材料： （ 2）顏色： （黃、紅、藍(lán)） ，淡一些的（黑、白、灰 ） （ 3）外觀風(fēng)格： 古典 您打算選購(gòu)的戶型是： ____________。 朝向 通風(fēng) 采光 景觀 樓層 間隔布局 其他 您購(gòu)房最關(guān)注的因素是（五項(xiàng)）： 、 、 、 、 。 游泳池 健身設(shè)施 商場(chǎng)超市 各類球場(chǎng) 中西餐廳 肉菜 市場(chǎng) 幼兒園及學(xué)校 老人活動(dòng)場(chǎng)所 兒童游憩設(shè)施 娛樂活動(dòng)場(chǎng)所 1其他 您希望購(gòu)房所在區(qū)是： 。 25 以下 25－ 30 3。（多選） 擔(dān)心價(jià)格高 離工作地點(diǎn)遠(yuǎn) 自然環(huán)境差 周邊社會(huì)環(huán)境復(fù)雜 樓盤規(guī)模小 其他 按目前 市場(chǎng) 情況，您能接受 區(qū)域的房?jī)r(jià)單價(jià)范圍在： 元 /㎡。 主人房帶衛(wèi)生間 觀景和工作陽(yáng)臺(tái)分開 房設(shè)外飄窗臺(tái) 設(shè)獨(dú)立儲(chǔ)物室 主人房帶陽(yáng)臺(tái) 設(shè)獨(dú)立書房 客、飯廳分開 設(shè)入墻衣柜 陽(yáng)臺(tái)的位置 與主臥室相連 與客廳相連 主臥室、廚房各有一個(gè) 客廳、廚房各有一個(gè) 您對(duì)房子的朝向有 何偏好 客廳 /主臥室都必須朝南 主臥室必須朝南 客廳必須朝南 兩個(gè)以上臥室朝南 朝向無(wú)所謂 您認(rèn)為小區(qū)應(yīng)有哪些配套設(shè)施（多選）：最有必要： 。 70 ㎡以下 70－ 90 ㎡ 90－ 100 ㎡ 100－ 110 ㎡ 110120 ㎡ 120130 130140 ㎡ 140 ㎡以上 您會(huì)選擇哪一種結(jié)構(gòu)類型： 。 附表： 郴州市商品房需求調(diào)查問卷 問卷編號(hào)： 訪問員保證：我將嚴(yán)格遵守規(guī)定，忠實(shí)記錄受訪者的意見，保守秘密，如有任何舞弊或違規(guī)行為，愿接受處罰！ 訪問員簽名： 訪問區(qū)域： 區(qū) 訪問點(diǎn)： 訪問日期 ： 20xx年 月 日 時(shí) 分開始用時(shí)共計(jì) 分 監(jiān)督員簽名： 主問卷 請(qǐng)問您近期是否有購(gòu)房需求： 有 沒有 若有，預(yù)計(jì)多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)？ 半年內(nèi) 一年內(nèi) 一到兩年 兩到三年 三年以后 請(qǐng)問您的購(gòu)房目的是； 。 文化程度：本科及以上的占 26 4%， 1501~20xx 元的占 17 4%。 8%，銀行、證券、保險(xiǎn)人員占 2 職業(yè)：國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員占 15 2%， 21~40 歲占 64 備注： 執(zhí)行地點(diǎn)：郴州市范圍內(nèi) 樣本構(gòu)成：本次調(diào)查問卷備份 : XX 有效問卷： 22無(wú)效問卷： 25 在調(diào)查對(duì)象中，男性占 42市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加厲害，房地產(chǎn)產(chǎn)品更趨多樣化、個(gè)性化，但基本還是趨于健康發(fā)展?，F(xiàn)在消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息最主要的渠道就是互聯(lián)網(wǎng)。有些品牌被大多數(shù)人所熟知，而有些品牌則幾乎沒有人知道。而對(duì)于戶型來(lái)說，兩居室和三居 室的消費(fèi)者比較偏好。因此，為了能形成有效的需求市場(chǎng)，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)應(yīng)保持穩(wěn)定，而不應(yīng)一味的抬高房?jī)r(jià)。 ，制定合理的價(jià)格區(qū)間。所以開發(fā)商在 設(shè)計(jì)房子的時(shí)，針對(duì)毛坯房、初裝修和全部精裝設(shè)計(jì) 2： 1： 1 的比例，而廚衛(wèi)精裝則可以不必過多考慮。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，價(jià)格因素對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的影響最大。 購(gòu)房面積的選擇：只有 35%的消費(fèi)者選擇 100 平方米以下的戶型，而占 65%的購(gòu)房者選擇面積都在 100 平方米以上，其中選擇單元面積在 120 平方米以上的占 %。因此房地產(chǎn)開發(fā)商同銀行保持良好合作關(guān)系，提供有利的付款條件對(duì)潛在的消費(fèi)者來(lái)說是很大的吸引力。 其次，對(duì)于已購(gòu)房者來(lái)說，選擇 1015 年銀行貸款、分期付款和一次性付款的比例是大體相當(dāng)?shù)?，約為 15%。 消費(fèi)者家庭收入分布 ? 從調(diào)查結(jié)果可以看出，家庭收入在 15 萬(wàn)元以上的的被訪者占據(jù)了所有被訪者 42%，所占比例較大，說明北京市居民收入還是可觀的；收入在 1315 萬(wàn)的被訪者比例達(dá)到 16%，兩者之和達(dá)到近 60%。 在影響力和沖擊力方面，電視廣告具有不可替代的作用，因此，推廣策劃者有必要引導(dǎo)發(fā)展商，改變其對(duì)電視廣告的認(rèn)識(shí)。 這說明中高檔商品房的購(gòu)買者主要是受教育程度比較高的人群，這類人群對(duì)生活質(zhì)量、社區(qū)文化等要求較高。在中高檔商品房的潛在購(gòu)買者中，企業(yè)的中高級(jí)管理人員占了 49%，企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員占了 20%，國(guó)家機(jī)關(guān)或事業(yè)單位的 干部占 9%。 根據(jù)問卷結(jié)果顯示，購(gòu)房者購(gòu)房的主要目的在于自用，這說明房屋的需求主要在于自住自用，這就提醒房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)設(shè)計(jì)房屋的時(shí)候，應(yīng)以適合居住為首要標(biāo)準(zhǔn)，在購(gòu)買者財(cái)力能夠負(fù)擔(dān)起的前提下，盡可能提高居住的舒適性，而不要開發(fā)投資潛力大而不適合居住的房子。其中，在已經(jīng)擁有中高檔商品房的被調(diào)查者中， 40 歲以下的人占 95%， 35 歲以下的人占 77%， 30 歲以下的人占 56%。因此關(guān)于愛蓮湖畔這項(xiàng)目可以實(shí)行操作建設(shè)。 有相關(guān)的一些小型配套項(xiàng)目。 五、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 蘊(yùn)育城市千年文脈之地，成就城市文昌吉位 ，愛蓮湖畔。社區(qū)江南皇家園林與愛蓮湖公園融為一體，環(huán)境無(wú)與倫比。 [愛蓮湖畔 ] 與愛蓮湖風(fēng)景區(qū)連成一體，位于郴州市香雪大道、郴州大道交匯處，同時(shí)西臨郴江，兩面環(huán)水。 第四章：項(xiàng)目條件分析 一、 蘇仙 區(qū)簡(jiǎn)介 蘇仙區(qū)位于湖南省郴州市中部，北瞻衡岳，南恃五嶺，東界羅霄，是郴州市政治、經(jīng)濟(jì)、文