【正文】 41 個，準備立項房地產(chǎn)開發(fā)項目 23 個。 （二）商品房供應(yīng)量穩(wěn)定，商品房銷售形勢良好。交易（登記）預(yù)售商品房供銷比為 ：1，存量商品房得到進一步消化。其中別墅均價上半年同比上升 %，多層房屋均價上升 %，電梯房屋 均價上升 %。 20xx 年商品 房價 格 走勢圖 二、上半年房地產(chǎn)市場存在的主要問題 （一）房地產(chǎn)投資增速逐步放緩，房地產(chǎn)建設(shè)步伐放慢。上半年辦理房屋抵押手續(xù) 5780 起，抵押面積 萬平方米，貸款金額 億元 ，同比分別上升了 %， %， %，房地產(chǎn)抵押仍保持較快的增長。下半年一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的進一步加大，另一方面商品房銷售受國家嚴格調(diào)控政策的影響而逐步下降，開發(fā)企業(yè)資金籌措難度加大，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈將面臨嚴峻考驗。 （四）保障性住房建設(shè)進展不快。 三、房地產(chǎn)建筑材料成本調(diào)查 材料 項目 1（城建） 項目 2（愛蓮湖） 鋼材 20xx4000 元 /噸 3600 元 / 噸 水泥 280300 元 /噸 290 元 /噸 磚 元 /塊 元 /塊 碎石 100 元 /㎡ 6070 元 /㎡ 砂 100 元左右 /㎡ 130 元 /㎡ 從調(diào)查結(jié)果中我們可發(fā)現(xiàn)： 建筑材料受地域環(huán)境影響； 市場供求波動； 經(jīng)濟水平材料質(zhì)量影響； 建設(shè)時機等影響都會造成建設(shè) 成本的不同。 4. 在適當(dāng)?shù)臅r機加快施工進度。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增勢。我市“兩城”建設(shè)步伐的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，必將吸引大的開發(fā)企業(yè)來郴投資，如恒大地產(chǎn)等上市企業(yè)。截止 6 月底，全市累計爭取中央各類住房保障資金 億元。金融部門將按照國家和金融部門細化的實施細則，對二、三套房以及非本地購房人購房貸款采取更為嚴格審查手段，貸款成本增加，個人住房消費貸款增速將有所放緩。 三、郴州市住房市場分析 （一）總體居住水平及住房建設(shè)速度 總體居住水平。 （二）住房供應(yīng)途徑及各類住房建設(shè)基本情況 住房供應(yīng)途徑 目前郴州市已停止福利供房、集資建房，嚴格控制私人建房，主要的住房供應(yīng)渠道有普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。先后建成了華寧花園、樂仙山莊、今日新城、御景花園、碧水云天、東方新城等一批環(huán)境優(yōu)美、深得消費者青睞的住宅小區(qū)。 （ 2）開發(fā)規(guī)模小，公共設(shè)施配套差。 （ 4）價格上漲過快。目前，郴州市經(jīng)濟適用房建設(shè)中存在的主要問題有： （ 1）經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理長效機制尚未見建立。近三年來郴州平均每年建設(shè)經(jīng)濟適用住房約 8 萬平方米，難以滿足市場需求。部分企業(yè)建設(shè)的經(jīng)濟適用住房單戶建筑面積控制不嚴、未能充分體現(xiàn)經(jīng)濟性、適用性和保障性，一些單位甚至以建設(shè)經(jīng)濟適用住房為幌子，建設(shè)福利房。主要集中在老城區(qū)的裕后街、干城街、河街、烏石磯、龍船頭等沿郴江河一帶以及散布在東街、南街、北街、西街、文化路、北湖路、解放路、飛虹路、人民東路、楊家坪等地段。 （ 2）資金籌措難。 （ 4）建筑質(zhì)量低?？h城先后為郡、州、路、府、區(qū)治，是一座歷史悠久的文化名城 二、項目地塊自身條件分析 愛蓮湖，循周敦頤名篇《愛蓮說》而造，蘊育城市千年文脈之地，成就城市文昌吉位。 項目占地面積近 50000 平方米，建筑總面積約 170000 平方米，為 10 棟背山面湖小高層及中高層組成。 四、項目配套分析 20xx 年 7 月 30 日，與愛蓮湖公園一江之隔的湘南民 俗風(fēng)情街同屬湘南民俗風(fēng)情園的子項目之一，該項目將正式交付使用，它的交付使用將成為愛蓮湖片區(qū)的商業(yè)中心。 社區(qū)江 南皇家園林與愛蓮湖公園融為一體，環(huán)境無與倫比。 現(xiàn)有的大型商場無。 準購房者中以 2530 歲的比例最高，達到 40%， 3035 歲之間的購房者 35%；25 歲以下的人群，達到 1%，因此， 2535 歲的青年人士依然是房地產(chǎn)市場的主角，這是與他們所處的生命周期和經(jīng)濟能力相適應(yīng)的。 這說明中高檔 商品房的購買者有年輕化的趨勢，多集中于 40 歲以下的年輕人，其中 26 歲 30 歲的年輕人占很大比重。 因此，當(dāng)前年輕人是中高檔商品房的主體消費群體，房地產(chǎn)商在進行中高檔商品房的選址及具體配套設(shè)施的建設(shè)上，應(yīng)該著 重考慮 40歲以下年輕人的消費習(xí)慣和消費偏好，并且在戶型面積、價格制定以及付款方式上，要考慮到年輕人的經(jīng)濟能力。因為企業(yè)的中高級管理人員在中高檔商品房的購買者中占相當(dāng)大的比重，所以房地產(chǎn)商在進行小區(qū)選址時，應(yīng)考慮靠近企業(yè)集中區(qū)的地方，或能便捷到達企業(yè)集中地區(qū)的地方，并應(yīng)該在小區(qū)附近提供方便的生活服務(wù)設(shè)施。再次是報紙，雜志，郴州的房地產(chǎn)項目大多選擇報紙廣告作為主要的宣傳方式，電視廣告由于可保存性較差，需反復(fù)播放因此成本較高，相比于廣州而言，北京樓盤的電視廣告投入極少，消費 者獲取有效信息的途徑也排在了新興媒體互聯(lián)網(wǎng)之后。說明目前房價對于消費者來說還是比較高的。 在付款方式的 選擇上，無論是已購買商品房的消費者還是打算購買商品房的消費者，選擇比例最高的都為大于 15 年的銀行貸款。 由此可看出，長期的銀行貸款 是消費者選擇的最主要的付款方式。 決策時間的選擇：潛在購房者有 40%的人打算在兩年內(nèi)購買，其他人的沒有購買的打算，這里房價漲幅太快是一個重要的原因，大多數(shù)人認為房價有會下降的趨勢。意愿購房者預(yù)期購買的商品房，94%的比例選擇的是多層或者高層，其次為復(fù)式結(jié)構(gòu)，這三部分占了97%的比例，這就提醒開發(fā)商在開發(fā)房屋的時候，應(yīng)該主要設(shè)計這三種房子，注意消 費者需求。其次為戶型設(shè)計和配套設(shè)施，因為戶型的好壞直接關(guān)系到居室內(nèi)生活環(huán)境的好壞，配套設(shè)施能否跟上，從而直接影響到居民生活質(zhì)量的高低。 從我們對中高檔商品房消費者特征的分析中可看出，中高檔商品房的消費者為受教育程度較高的企業(yè)中高層管理人員以及企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員。最好在 4 倍以下，高于 6 倍就很難形成比較理想的市場。 消費者在購買商品房時所考慮的因素，除了價格因素外，第二位的就是位置。 。因此房地產(chǎn)商應(yīng)該從多種渠道向消費者推廣自己的品牌。 目前的房地產(chǎn)市場還是賣方市場，房價上升是“大勢所趨”。第一，土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺。 4%，其中，本市居 民占 84%，外地居民占 16%。 4%， 71 歲以上占 1 2%，工人、營業(yè)員、服務(wù)員占 14 8%，專業(yè)技術(shù)人員占 12 8%， 601~1000 元的占 12 8%，2501~3000 元的占 13%， 3001~4000 元的占 9 6%，初中的占 3 多層（ 7 層以下）無電梯 多層（ 7 層）有電梯 小高層（ 712 層） 高層（ 12 層以上） 其他 建筑外觀 （ 1）材料： （ 2）顏色： （黃、紅、藍） ，淡一些的（黑、白、灰 ） （ 3）外觀風(fēng)格： 古典 您打算選購的戶型是： ____________。 朝向 通風(fēng) 采光 景觀 樓層 間隔布局 其他 您購房最關(guān)注的因素是（五項）： 、 、 、 、 。 游泳池 健身設(shè)施 商場超市 各類球場 中西餐廳 肉菜 市場 幼兒園及學(xué)校 老人活動場所 兒童游憩設(shè)施 娛樂活動場所 1其他 您希望購房所在區(qū)是： 。 25 以下 25－ 30 3。（多選） 擔(dān)心價格高 離工作地點遠 自然環(huán)境差 周邊社會環(huán)境復(fù)雜 樓盤規(guī)模小 其他 按目前 市場 情況，您能接受 區(qū)域的房價單價范圍在： 元 /㎡。 主人房帶衛(wèi)生間 觀景和工作陽臺分開 房設(shè)外飄窗臺 設(shè)獨立儲物室 主人房帶陽臺 設(shè)獨立書房 客、飯廳分開 設(shè)入墻衣柜 陽臺的位置 與主臥室相連 與客廳相連 主臥室、廚房各有一個 客廳、廚房各有一個 您對房子的朝向有 何偏好 客廳 /主臥室都必須朝南 主臥室必須朝南 客廳必須朝南 兩個以上臥室朝南 朝向無所謂 您認為小區(qū)應(yīng)有哪些配套設(shè)施（多選）：最有必要： 。 70 ㎡以下 70－ 90 ㎡ 90－ 100 ㎡ 100－ 110 ㎡ 110120 ㎡ 120130 130140 ㎡ 140 ㎡以上 您會選擇哪一種結(jié)構(gòu)類型： 。 附表： 郴州市商品房需求調(diào)查問卷 問卷編號： 訪問員保證：我將嚴格遵守規(guī)定，忠實記錄受訪者的意見，保守秘密，如有任何舞弊或違規(guī)行為，愿接受處罰！ 訪問員簽名： 訪問區(qū)域： 區(qū) 訪問點： 訪問日期 ： 20xx年 月 日 時 分開始用時共計 分 監(jiān)督員簽名： 主問卷 請問您近期是否有購房需求： 有 沒有 若有，預(yù)計多長時間內(nèi)？ 半年內(nèi) 一年內(nèi) 一到兩年 兩到三年 三年以后 請問您的購房目的是； 。 文化程度：本科及以上的占 26 4%， 1501~20xx 元的占 17 4%。 8%，銀行、證券、保險人員占 2 職業(yè)：國家機關(guān)工作人員占 15 2%， 21~40 歲占 64 備注： 執(zhí)行地點：郴州市范圍內(nèi) 樣本構(gòu)成：本次調(diào)查問卷備份 : XX 有效問卷： 22無效問卷： 25 在調(diào)查對象中，男性占 42市場競爭將更加厲害，房地產(chǎn)產(chǎn)品更趨多樣化、個性化，但基本還是趨于健康發(fā)展?，F(xiàn)在消費者獲得房地產(chǎn)信息最主要的渠道就是互聯(lián)網(wǎng)。有些品牌被大多數(shù)人所熟知，而有些品牌則幾乎沒有人知道。而對于戶型來說，兩居室和三居 室的消費者比較偏好。因此，為了能形成有效的需求市場，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)價格時應(yīng)保持穩(wěn)定，而不應(yīng)一味的抬高房價。 ，制定合理的價格區(qū)間。所以開發(fā)商在 設(shè)計房子的時，針對毛坯房、初裝修和全部精裝設(shè)計 2： 1： 1 的比例，而廚衛(wèi)精裝則可以不必過多考慮。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，價格因素對消費者購房的影響最大。 購房面積的選擇：只有 35%的消費者選擇 100 平方米以下的戶型，而占 65%的購房者選擇面積都在 100 平方米以上，其中選擇單元面積在 120 平方米以上的占 %。因此房地產(chǎn)開發(fā)商同銀行保持良好合作關(guān)系，提供有利的付款條件對潛在的消費者來說是很大的吸引力。 其次，對于已購房者來說，選擇 1015 年銀行貸款、分期付款和一次性付款的比例是大體相當(dāng)?shù)模s為 15%。 消費者家庭收入分布 ? 從調(diào)查結(jié)果可以看出，家庭收入在 15 萬元以上的的被訪者占據(jù)了所有被訪者 42%，所占比例較大，說明北京市居民收入還是可觀的；收入在 1315 萬的被訪者比例達到 16%，兩者之和達到近 60%。 在影響力和沖擊力方面，電視廣告具有不可替代的作用，因此，推廣策劃者有必要引導(dǎo)發(fā)展商，改變其對電視廣告的認識。 這說明中高檔商品房的購買者主要是受教育程度比較高的人群，這類人群對生活質(zhì)量、社區(qū)文化等要求較高。在中高檔商品房的潛在購買者中，企業(yè)的中高級管理人員占了 49%，企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員占了 20%，國家機關(guān)或事業(yè)單位的 干部占 9%。 根據(jù)問卷結(jié)果顯示，購房者購房的主要目的在于自用，這說明房屋的需求主要在于自住自用，這就提醒房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)設(shè)計房屋的時候，應(yīng)以適合居住為首要標(biāo)準，在購買者財力能夠負擔(dān)起的前提下，盡可能提高居住的舒適性，而不要開發(fā)投資潛力大而不適合居住的房子。其中，在已經(jīng)擁有中高檔商品房的被調(diào)查者中， 40 歲以下的人占 95%， 35 歲以下的人占 77%， 30 歲以下的人占 56%。因此關(guān)于愛蓮湖畔這項目可以實行操作建設(shè)。 有相關(guān)的一些小型配套項目。 五、項目優(yōu)劣分析 蘊育城市千年文脈之地，成就城市文昌吉位 ，愛蓮湖畔。社區(qū)江南皇家園林與愛蓮湖公園融為一體，環(huán)境無與倫比。 [愛蓮湖畔 ] 與愛蓮湖風(fēng)景區(qū)連成一體，位于郴州市香雪大道、郴州大道交匯處，同時西臨郴江，兩面環(huán)水。 第四章：項目條件分析 一、 蘇仙 區(qū)簡介 蘇仙區(qū)位于湖南省郴州市中部，北瞻衡岳，南恃五嶺，東界羅霄，是郴州市政治、經(jīng)濟、文